Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Замок из песка на зыбком грунте

Замок из песка на зыбком грунте

Недвижимость просто обязана превратиться из объекта опасных спекулятивных сделок просто в жилье.

Рынок недвижимости вновь напомнил о себе, взорвавшись громким скандалом вокруг краха строительной пирамиды под названием Элита-центр. Причин, почему такое стало возможным, несколько: законодательная неурегулированность, спекулятивный характер риэлторского бизнеса, наконец, собственно цены на жилье, которые просто сошли с ума. Вот с цен-то мы и начнем…

Киев — не Париж

В соседних странах — Польше, Венгрии и т. п. — средняя стоимость квадратного метра столичного жилья редко превышает 1000 евро. Притом что уровень жизни и доходов населения в этих странах намного выше, чем в Украине. Если жителю Германии надо отработать на условную 60-метровую квартиру в Берлине 2,5 года, гражданину Чехии и Польши на жилье в столицах своих стран — около шести лет, то среднему украинцу на квартиру в Киеве потребуется около 28 лет. Да, возможно, в приведенных цифрах не вполне учтен уровень теневых доходов, так называемых зарплат в конвертах. И все же платежеспособный спрос на жилье, похоже, достиг своего предела. Цены на недвижимость явно не соответствуют росту доходов населения Украины.

Если реальный ВВП за последние шесть лет вырос примерно наполовину, а номинальные доходы населения — более чем в два раза, то недвижимость в Киеве и еще ряде регионов подорожала в четыре-пять раз. При нынешнем уровне цен общая стоимость жилья в Украине составляет как минимум $300 млрд. (из них $100 млрд. приходится на Киев). А это 400% украинского ВВП — рекорд по мировым меркам. Так, общая стоимость жилья в США, где рынок считается довольно перегретым, сейчас составляет 160% ВВП. Даже лидер в этом плане — австралийская недвижимость — и та составляет 337% ВВП.

Можно уверенно сказать, что бум на отечественном рынке недвижимости нельзя объяснить исключительно фундаментальными макроэкономическими факторами, а потому этот рынок является спекулятивно раздутым пузырем. Прежде всего беспокойство вызывают города, пережившие взрывной рост цен на недвижимость в течение последних нескольких лет. По некоторым оценкам, прибыльность у застройщиков в Киеве колеблется от 100 до 400%. Полагаю, что торговля оружием, наркотиками и дамами легкого поведения дает меньшую отдачу на единицу вложенных средств. Интересно, есть ли еще столь рентабельные виды бизнеса? Для сравнения: маржа застройщика в Румынии не превышает 25—35%.

Некоторые контролируемые риэлторами аналитики частенько говорят, что цена недвижимости растет во всем мире. Это одновременно так и не так. Рынок недвижимости таких стран, как Великобритания, Франция, Италия, Исландия и Испания, действительно сейчас перегрет. В этих странах на протяжении уже последних 5—7 лет цены на квартиры и дома ежегодно растут примерно на 8—10%. При этом количество выданных ипотечных кредитов снижается.

Впрочем, нельзя говорить, что украинский спекулятивный опыт уникален. Приведу один пример. Когда в 1990 году рецессия коснулась экономик всех развитых европейских стран, во Франции началось падение цен на недвижимость класса люкс в Париже и на Ривьере. Тенденция снижения цен наблюдалась на протяжении шести лет. Но резкий спад происходил в течение первых двух лет, когда цены на этот сегмент жилья в Париже упали на 30—40%. В то же время по всей стране цены на недвижимость оставались практически стабильными. Чтобы найти объяснения тому, что же тогда случилось, следует вернуться к событиям 1985 года. В то время рынок коммерческой недвижимости и жилья в Париже был подвержен большей спекулятивности, чем в провинциях. Снижение цен на парижскую недвижимость было обусловлено дороговизной этого города. Те, кто больше не мог себе позволить купить недвижимость в Париже или хотел приобрести дома побольше, уезжали в пригород. Кстати, когда говорят о подорожании недвижимости за границей, подразумевают увеличение цены земли, на которой она возведена. Так что подобные сравнения по меньшей мере некорректны.

Еще один тезис сторонников недооцененности украинской недвижимости — цены за рубежом выше. Во-первых, это далеко не всегда соответствует истине. Во-вторых, опять же стоит делать только корректные сравнения. Так, в Санкт-Петербурге, аналогичном Киеву по площади и населению, стоимость трех— или четырехкомнатной квартиры в самом центре города нечасто превышает $100 тыс. В Киеве такую же квартиру на Липках или даже Тарасовской найти меньше чем за $200 тыс. не удастся. При этом достаток у населения Питера выше, а сам город превосходит Киев по архитектурной ценности и приближенности к европейским стандартам.

Очевидно, что так, как ситуация развивалась последние четыре года, дальше продолжаться не может. Любая пирамида (если это не пирамида Хеопса) рано или поздно обязательно должна рухнуть. Это утверждение вытекает из самого определения финансовой пирамиды. А для начала стоит провести ретроспективный анализ на тему Как закалялась сталь. В смысле — Как нагнетался психоз на рынке жилья.

Падение пирамиды

Итак, мы уже выяснили, что высокие цены на столичном рынке жилья являются в значительной мере результатом спекулятивного синдрома. Как он достигнут? Да очень просто. Для того чтобы цены начали расти, необходимо повышать спрос. Это можно сделать искусственно. Сначала начинается активная скупка недвижимости на вторичном рынке. После этого формируется сговор между строительными компаниями на первичном рынке и устанавливается новая цена. Далее начинается массированная рекламная кампания в средствах массовой информации. Населению толкуют о неминуемом повышении цен на недвижимость, связанном с резкой активизацией инспирированного ранее спроса на рынке. Это и вправду поднимает активность среди потенциальных покупателей, и недвижимость начинает дорожать. Остается только правильно контролировать этот процесс и подливать масло в огонь путем дальнейшего повышения цен на первичном рынке и выступлениями якобы аналитиков, которые авторитетно утверждают, что цены росли, растут и будут расти.

Как говорится: Если звезды зажигают, значит, это кому-нибудь нужно. Больше всего заинтересованы в росте цен те, кто получает прибыль с рынка, — застройщики, риэлторы, финансовые посредники, привлекающие клиентов, производители стройматериалов. Скажем, риэлторам гораздо приятнее зарабатывать свои 5% при продаже двухкомнатной квартиры на окраине Киева из суммы в $70 тыс., нежели из суммы $35 тыс. В создавшихся условиях и поддаваясь текущему росту цен и прогнозам так называемых аналитиков, мол, будет еще хуже, люди начинают вкладывать в недвижимость имеющиеся сбережения. А когда их не хватает — продают принадлежащее им имущество, влезают в долги, а цены, соответственно, уже по всем законам рынка продолжают покорять заоблачные высоты. Их рост достигает первого максимума. Это означает, что у основного инвестора, каковым является население, закончились средства. По сути, ситуация следующая: население больше не имеет возможности купить недвижимость. Рынок замирает. Так было весной—летом позапрошлого года. Но выход найден. Начинается активная пропаганда ипотечного кредитования.

Машина заработала с новой силой. Строительные компании растут как на дрожжах, съезжаясь изо всех регионов. Дома становятся все более многоэтажными, нарушаются все технические, санитарные и прочие нормы, уничтожаются детские площадки, парки, памятники архитектуры. Но ничто не вечно под луной — цены на недвижимость достигают второго максимума. Они становятся совершенно несоизмеримыми с доходами. И возникают все классические симптомы падения финансовой пирамиды.

Выглядит это так. Сначала банки, где работают по-настоящему качественные аналитики, резко сокращают кредитование под залог недвижимости. После этого рост на рынке жилья останавливается. И не из-за недостатка предложения, а из-за недостатка спроса. Ресурсы на содержание невостребованных новостроек заканчиваются. Все большее количество перекупщиков, понимая сложившуюся ситуацию, пытаются забрать вложенные средства, подпитывая тем самым предложение на рынке. Начинают нервничать инвесторы. Если перекупщики подорвут рынок, они могут не успеть продать свои дома. Все меньше уверенность аналитиков в бесконечном росте цен (понятно, что риэлторы платят, но трудно называть кабачковую икру осетровой. А главное — в это все меньше верят). В СМИ все чаще появляются неопровержимые доводы, что цены держатся искусственно. К тому же людей, способных купить в Киеве квартиру, становится все меньше.

Для того чтобы ситуация приобрела откровенную остроту, не хватало лишь скандала. И он появился благодаря нашумевшему краху компании Элита-центр. Украина столкнулась с первым строительным дефолтом. Причем, на мой взгляд, кроме банальной жадности (вместо того чтобы на деньги инвесторов построить пару домов, получить прибыль и успокоиться, фирма действовала по следующей схеме: собрав деньги на строительство одного дома, вырывала котлован, а оставшиеся средства пускала на приобретение нового земельного участка под строительство), причиной случившегося были законы экономики. Так, как действовала Элита…, по сути, работает весь механизм рынка недвижимости. Рано или поздно подобное должно было случиться…

Ценовая перспектива

Главный вопрос, который сейчас задают себе многие украинцы, звучит так: упадут или нет цены на жилье? Я бы сказал, что для этого есть все предпосылки. Спрос на жилье в Украине (в частности в столице) затормозился. Объемы продаж упали. С минувшего ноября предложение киевского жилья по некоторым районам увеличилось на 100%. И даже риэлторы уже не в силах скрыть резкого падения количества сделок. Впрочем, по их утверждению, продавцы готовы сбрасывать всего по $5 тыс. с каждой квартиры. Интересно это звучало бы в августе—сентябре прошлого года — снижать цену всего на 5 тыс. зеленых. Тогда квартира ежедневно дорожала на полтысячи.

Впервые за последние годы осенние покупатели столичного жилья понесли прямые убытки. Кроме прямых убытков, которые несут покупатели, обзаведясь жильем на пике, есть еще и потенциальные. Впервые держать деньги на банальном банковском депозите стало более выгодно. Большинство банков ужесточили выдачу ипотечных кредитов и не желают разделять возросшие риски обрушения рынка и, соответственно, обесценивания залога-квартиры. Возникает логичный вопрос: почему же цены до сих пор не упали?

Ответ на него лежит в плоскости теории финансов. Она утверждает, что на рынках, где оперирует множество мыслящих участников, действуют мощные инерционные силы. То есть пока люди уверены, что цены будут расти, они своими действиями подталкивают стоимость жилья вверх, соглашаясь платить все большие деньги. Однако всегда наступает момент, когда они уже не готовы на большую цену. Тогда начинается так называемая коррекция — откат. И если стоимость загнана слишком высоко, все может закончиться обвалом цен. Спекулятивные участники рынка постараются поскорее избавиться от громоздких активов и станут массово сбрасывать квартиры. Думают ли риэлторы о том, как не дать этому процессу превратиться в подобие снежного кома, катящегося с горы? Опыт 1998 года показал, что они не способны противодействовать процессу удешевления квартиры со $100 тыс. до примерно $20—30 тыс.

Недвижимость просто обязана превратиться из объекта опасных спекулятивных сделок просто в жилье. Возможно, это случится с определенным временным лагом после выборов, когда ситуация в стране станет поспокойнее и деньги из временного убежища — недвижимости — возвратятся обратно в бизнес. В этом заинтересованы и банки, которые были бы рады возврату инвестированных в недвижимость средств на депозитные счета.

Вообще, рынок недвижимости в Украине в последние несколько лет подчинялся не законам экономики, а законам психологии (или психиатрии). Как утверждает известный экономист Джозеф Стиглиц, пузырь — это когда сегодня цена высока лишь потому, что инвесторы верят, что завтра она будет еще выше, а не из-за фундаментальных факторов. Похоже, что наши граждане миновали высшую точку массового психоза.

http://versii.com.ua/

Недвижимость просто обязана превратиться из объекта опасных спекулятивных сделок просто в жилье.

Рынок недвижимости вновь напомнил о себе, взорвавшись громким скандалом вокруг краха строительной пирамиды под названием Элита-центр. Причин, почему такое стало возможным, несколько: законодательная неурегулированность, спекулятивный характер риэлторского бизнеса, наконец, собственно цены на жилье, которые просто сошли с ума. Вот с цен-то мы и начнем…

Киев — не Париж

В соседних странах — Польше, Венгрии и т. п. — средняя стоимость квадратного метра столичного жилья редко превышает 1000 евро. Притом что уровень жизни и доходов населения в этих странах намного выше, чем в Украине. Если жителю Германии надо отработать на условную 60-метровую квартиру в Берлине 2,5 года, гражданину Чехии и Польши на жилье в столицах своих стран — около шести лет, то среднему украинцу на квартиру в Киеве потребуется около 28 лет. Да, возможно, в приведенных цифрах не вполне учтен уровень теневых доходов, так называемых зарплат в конвертах. И все же платежеспособный спрос на жилье, похоже, достиг своего предела. Цены на недвижимость явно не соответствуют росту доходов населения Украины.

Если реальный ВВП за последние шесть лет вырос примерно наполовину, а номинальные доходы населения — более чем в два раза, то недвижимость в Киеве и еще ряде регионов подорожала в четыре-пять раз. При нынешнем уровне цен общая стоимость жилья в Украине составляет как минимум $300 млрд. (из них $100 млрд. приходится на Киев). А это 400% украинского ВВП — рекорд по мировым меркам. Так, общая стоимость жилья в США, где рынок считается довольно перегретым, сейчас составляет 160% ВВП. Даже лидер в этом плане — австралийская недвижимость — и та составляет 337% ВВП.

Можно уверенно сказать, что бум на отечественном рынке недвижимости нельзя объяснить исключительно фундаментальными макроэкономическими факторами, а потому этот рынок является спекулятивно раздутым пузырем. Прежде всего беспокойство вызывают города, пережившие взрывной рост цен на недвижимость в течение последних нескольких лет. По некоторым оценкам, прибыльность у застройщиков в Киеве колеблется от 100 до 400%. Полагаю, что торговля оружием, наркотиками и дамами легкого поведения дает меньшую отдачу на единицу вложенных средств. Интересно, есть ли еще столь рентабельные виды бизнеса? Для сравнения: маржа застройщика в Румынии не превышает 25—35%.

Некоторые контролируемые риэлторами аналитики частенько говорят, что цена недвижимости растет во всем мире. Это одновременно так и не так. Рынок недвижимости таких стран, как Великобритания, Франция, Италия, Исландия и Испания, действительно сейчас перегрет. В этих странах на протяжении уже последних 5—7 лет цены на квартиры и дома ежегодно растут примерно на 8—10%. При этом количество выданных ипотечных кредитов снижается.

Впрочем, нельзя говорить, что украинский спекулятивный опыт уникален. Приведу один пример. Когда в 1990 году рецессия коснулась экономик всех развитых европейских стран, во Франции началось падение цен на недвижимость класса люкс в Париже и на Ривьере. Тенденция снижения цен наблюдалась на протяжении шести лет. Но резкий спад происходил в течение первых двух лет, когда цены на этот сегмент жилья в Париже упали на 30—40%. В то же время по всей стране цены на недвижимость оставались практически стабильными. Чтобы найти объяснения тому, что же тогда случилось, следует вернуться к событиям 1985 года. В то время рынок коммерческой недвижимости и жилья в Париже был подвержен большей спекулятивности, чем в провинциях. Снижение цен на парижскую недвижимость было обусловлено дороговизной этого города. Те, кто больше не мог себе позволить купить недвижимость в Париже или хотел приобрести дома побольше, уезжали в пригород. Кстати, когда говорят о подорожании недвижимости за границей, подразумевают увеличение цены земли, на которой она возведена. Так что подобные сравнения по меньшей мере некорректны.

Еще один тезис сторонников недооцененности украинской недвижимости — цены за рубежом выше. Во-первых, это далеко не всегда соответствует истине. Во-вторых, опять же стоит делать только корректные сравнения. Так, в Санкт-Петербурге, аналогичном Киеву по площади и населению, стоимость трех— или четырехкомнатной квартиры в самом центре города нечасто превышает $100 тыс. В Киеве такую же квартиру на Липках или даже Тарасовской найти меньше чем за $200 тыс. не удастся. При этом достаток у населения Питера выше, а сам город превосходит Киев по архитектурной ценности и приближенности к европейским стандартам.

Очевидно, что так, как ситуация развивалась последние четыре года, дальше продолжаться не может. Любая пирамида (если это не пирамида Хеопса) рано или поздно обязательно должна рухнуть. Это утверждение вытекает из самого определения финансовой пирамиды. А для начала стоит провести ретроспективный анализ на тему Как закалялась сталь. В смысле — Как нагнетался психоз на рынке жилья.

Падение пирамиды

Итак, мы уже выяснили, что высокие цены на столичном рынке жилья являются в значительной мере результатом спекулятивного синдрома. Как он достигнут? Да очень просто. Для того чтобы цены начали расти, необходимо повышать спрос. Это можно сделать искусственно. Сначала начинается активная скупка недвижимости на вторичном рынке. После этого формируется сговор между строительными компаниями на первичном рынке и устанавливается новая цена. Далее начинается массированная рекламная кампания в средствах массовой информации. Населению толкуют о неминуемом повышении цен на недвижимость, связанном с резкой активизацией инспирированного ранее спроса на рынке. Это и вправду поднимает активность среди потенциальных покупателей, и недвижимость начинает дорожать. Остается только правильно контролировать этот процесс и подливать масло в огонь путем дальнейшего повышения цен на первичном рынке и выступлениями якобы аналитиков, которые авторитетно утверждают, что цены росли, растут и будут расти.

Как говорится: Если звезды зажигают, значит, это кому-нибудь нужно. Больше всего заинтересованы в росте цен те, кто получает прибыль с рынка, — застройщики, риэлторы, финансовые посредники, привлекающие клиентов, производители стройматериалов. Скажем, риэлторам гораздо приятнее зарабатывать свои 5% при продаже двухкомнатной квартиры на окраине Киева из суммы в $70 тыс., нежели из суммы $35 тыс. В создавшихся условиях и поддаваясь текущему росту цен и прогнозам так называемых аналитиков, мол, будет еще хуже, люди начинают вкладывать в недвижимость имеющиеся сбережения. А когда их не хватает — продают принадлежащее им имущество, влезают в долги, а цены, соответственно, уже по всем законам рынка продолжают покорять заоблачные высоты. Их рост достигает первого максимума. Это означает, что у основного инвестора, каковым является население, закончились средства. По сути, ситуация следующая: население больше не имеет возможности купить недвижимость. Рынок замирает. Так было весной—летом позапрошлого года. Но выход найден. Начинается активная пропаганда ипотечного кредитования.

Машина заработала с новой силой. Строительные компании растут как на дрожжах, съезжаясь изо всех регионов. Дома становятся все более многоэтажными, нарушаются все технические, санитарные и прочие нормы, уничтожаются детские площадки, парки, памятники архитектуры. Но ничто не вечно под луной — цены на недвижимость достигают второго максимума. Они становятся совершенно несоизмеримыми с доходами. И возникают все классические симптомы падения финансовой пирамиды.

Выглядит это так. Сначала банки, где работают по-настоящему качественные аналитики, резко сокращают кредитование под залог недвижимости. После этого рост на рынке жилья останавливается. И не из-за недостатка предложения, а из-за недостатка спроса. Ресурсы на содержание невостребованных новостроек заканчиваются. Все большее количество перекупщиков, понимая сложившуюся ситуацию, пытаются забрать вложенные средства, подпитывая тем самым предложение на рынке. Начинают нервничать инвесторы. Если перекупщики подорвут рынок, они могут не успеть продать свои дома. Все меньше уверенность аналитиков в бесконечном росте цен (понятно, что риэлторы платят, но трудно называть кабачковую икру осетровой. А главное — в это все меньше верят). В СМИ все чаще появляются неопровержимые доводы, что цены держатся искусственно. К тому же людей, способных купить в Киеве квартиру, становится все меньше.

Для того чтобы ситуация приобрела откровенную остроту, не хватало лишь скандала. И он появился благодаря нашумевшему краху компании Элита-центр. Украина столкнулась с первым строительным дефолтом. Причем, на мой взгляд, кроме банальной жадности (вместо того чтобы на деньги инвесторов построить пару домов, получить прибыль и успокоиться, фирма действовала по следующей схеме: собрав деньги на строительство одного дома, вырывала котлован, а оставшиеся средства пускала на приобретение нового земельного участка под строительство), причиной случившегося были законы экономики. Так, как действовала Элита…, по сути, работает весь механизм рынка недвижимости. Рано или поздно подобное должно было случиться…

Ценовая перспектива

Главный вопрос, который сейчас задают себе многие украинцы, звучит так: упадут или нет цены на жилье? Я бы сказал, что для этого есть все предпосылки. Спрос на жилье в Украине (в частности в столице) затормозился. Объемы продаж упали. С минувшего ноября предложение киевского жилья по некоторым районам увеличилось на 100%. И даже риэлторы уже не в силах скрыть резкого падения количества сделок. Впрочем, по их утверждению, продавцы готовы сбрасывать всего по $5 тыс. с каждой квартиры. Интересно это звучало бы в августе—сентябре прошлого года — снижать цену всего на 5 тыс. зеленых. Тогда квартира ежедневно дорожала на полтысячи.

Впервые за последние годы осенние покупатели столичного жилья понесли прямые убытки. Кроме прямых убытков, которые несут покупатели, обзаведясь жильем на пике, есть еще и потенциальные. Впервые держать деньги на банальном банковском депозите стало более выгодно. Большинство банков ужесточили выдачу ипотечных кредитов и не желают разделять возросшие риски обрушения рынка и, соответственно, обесценивания залога-квартиры. Возникает логичный вопрос: почему же цены до сих пор не упали?

Ответ на него лежит в плоскости теории финансов. Она утверждает, что на рынках, где оперирует множество мыслящих участников, действуют мощные инерционные силы. То есть пока люди уверены, что цены будут расти, они своими действиями подталкивают стоимость жилья вверх, соглашаясь платить все большие деньги. Однако всегда наступает момент, когда они уже не готовы на большую цену. Тогда начинается так называемая коррекция — откат. И если стоимость загнана слишком высоко, все может закончиться обвалом цен. Спекулятивные участники рынка постараются поскорее избавиться от громоздких активов и станут массово сбрасывать квартиры. Думают ли риэлторы о том, как не дать этому процессу превратиться в подобие снежного кома, катящегося с горы? Опыт 1998 года показал, что они не способны противодействовать процессу удешевления квартиры со $100 тыс. до примерно $20—30 тыс.

Недвижимость просто обязана преврати


Комментариев: 0    Просмотров: 545

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus