Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Аренда офисов: Рекомендации специалиста

Аренда офисов: Рекомендации специалиста

— Расскажите более подробно об арендных отношениях и управлении сданной в аренду недвижимостью. Стоит ли заниматься ли сдачей объек та в аренду самому — или целе сообразнее нанять адвоката? (Директор ЗАО «Офисный центр» Андрей Топчий.)

— Я пригласил директора ЗАО, который задал этот вопрос, к себе, мы побеседовали — и в результате я получил предложение взять на себя управление не очень большой груп пой офисных помещений — фак тически офисным центром, распо ложенным не в центре Киева. Наш разговор убедил меня в том, что многие арендодатели не ориенти руются в вопросах аренды и управ ления сданной в аренду недвижи мостью. По собственному опыту я знаю, что многие арендаторы тоже не понимают проблем, связанных с арендой недвижимости. Все выше изложенное относится как к коммер ческой, так и к жилой недвижимости. Ошибки при сдаче в аренду и съеме жилой недвижимости потенциально опаснее: допускают их, как прави ло, простые люди, а для них ошибки стоят особенно дорого — в прямом смысле слова. При неправильно составленном договоре, тем паче если договора нет вовсе, арендатор может жить в квартире до 5 лет, не выезжая и не увеличивая арендной платы; с другой стороны, аренда тора могут выгнать из квартиры, несмотря на договоренности и сде ланный им в счет оплаты ремонт.

Впрочем, о проблемах простых людей, связанных с арендой жилья, мы поговорим в следующих выпус ках журнала. Здесь же есть смысл остановиться на аренде коммер ческой недвижимости и управле нии ею. Сперва несколько слов о терминах.

Аренда — право пользоваться и распоряжаться недвижимостью в течение ограниченного периода времени при условии внесения арендной платы. Права и обязан ности, связанные с пользованием недвижимостью, обычно оговари ваются в письменном договоре об аренде, который заключают владе лец и съемщик.

Арендатор — лицо или компа ния, получающая право пользовать ся недвижимостью на основании арендного договора, подписанного владельцем и арендатором.

Арендодатель — сторона (обычно владелец недвижимости), которая предоставляет другой сто роне право аренды (право пользо вания) за соответствующую компен сацию (арендную плату).

Что же такое коммерческая недвижимость? Если в одном пред ложении, то коммерческая недви жимость — это недвижимость не жилая, т. е. недвижимость, в которой не живут, а работают. Типов коммер ческой недвижимости может быть множество: это и производствен ные, и торговые, и развлекатель ные, и общественные здания. Здесь я бы хотел остановиться на офисных помещениях. Обычные офисные здания подразделяются на классы, типы; различаются по характеру ис пользования, типу собственности и расположению. Пожалуй, основной характеристикой офисных помеще ний является их качество, или класс. Качество здания определяется мно гими факторами, в т. ч. временем постройки, месторасположением, использованными в строительстве материалами, наличествующими инженерными системами и допол нительными удобствами, арендной платой и условиями аренды, запол няемостью, качеством управления и категориями арендаторов. Офисам присваивают классы «А», «В», «В+» и «С». Иногда рекомендуется не сколько иная классификация: «А», «В+» и «В–»; при этом из 20 общих характеристик офис класса «А» должен соответствовать 16. Очень часто владельцы рекламируют свои офисы как класс «А», хотя те ему не соответствуют. Я дам описание класса «А» по международной клас сификации: «Класс А. Здания ин вестиционной привлекательности. Отличаются превосходным распо ложением и дизайном, высококлас сными инженерными системами, дополнительными удобствами и управлением. В зданиях класса «А» самая высокая на рынке арендная плата; в них снимают офисы плате жеспособные арендаторы. Обычно это новые здания с высокой конку рентоспособностью, хотя иногда бо лее старые здания реконструируют и позиционируют как недвижимость класса «А». В основном это уни кальные объекты или объекты, пос троенные по проектам признанных архитекторов. Они являются мест ными достопримечательностями, отличаются превосходной архитек турой и местоположением, постро ены с использованием первоклас сных строительных материалов и управляются специальной компа нией». Поэтому, прежде чем гово рить о стоимости аренды, прочтите владельцу описание класса «А» — и пусть он подумает о соответствии описания тому, что он предлагает. Ориентировочная арендная плата такова: класс «С» — до $25/кв. м в месяц; класс «В» — до $30/кв. м в месяц; класс «В+» — до $40/кв. м в месяц; класс «А» — от $50/кв. м в месяц. Наибольшим спросом поль зуются помещения классов «А» и «В» площадью 100-200 или 600-1000 кв. м, а также класса «С» — 30-100 кв. м.

Сегодня рынок офисных поме щений — это рынок арендодателей, именно они определяют погоду — ведь спрос очень высок. Те центры, которые должны были быть введены в эксплуатацию в 2006‑м, возможно, начнут работать в 2007‑м или даже в 2008 году. Причинами тому — смена власти и установление новых правил игры на рынке, конфликты с против никами новостроек, бюрократизм, недостаточное финансирование и, наконец, фактический провал про граммы реконструкции «хрущевок». В Киеве сейчас работают около 100 бизнес-центров, которые заполне ны почти на 100 процентов. Пред полагается дальнейшее повышение спроса на офисные помещения, связанное с развитием бизнеса, расширением сферы услуг, появле нием новых фирм и компаний.

— Скажите, кого лучше ис пользовать при сдаче или съеме офисного помещения: юриста или риэлтора?

— Это один из основных вопро сов. Из него, однако, следует другой вопрос, связанный с маркетингом, т. е. со сдачей в аренду большого количества офисных площадей: использовать ли для этого команду, состоящую из собственных сотруд ников, или привлекать сторонних брокеров? У обоих вариантов есть свои преимущества и недостатки. При привлечении собственных со трудников арендодатель получает больший контроль над процессом, однако для новичка это может пов лечь за собой слишком большие расходы и слишком много управ ленческих обязанностей. Соглаше ние с агентством недвижимости может дать ему опыт в этой сфере, но тогда у него будет меньший кон троль над процессами маркетинга и сдачи в аренду. Брокерская фир ма, работающая с недвижимостью, как правило, владеет детальной информацией об основных кон курентах и крупных арендаторах, ищущих помещение, и может ока зать немалую помощь в разработке стратегии продвижения офисного здания. У таких компаний часто имеются обширные базы данных, содержащие информацию об ос новных параметрах недавно заклю ченных договоров аренды, включая ставки арендной платы, условия и возможности получения скидок. Брокеры также играют важную роль в распространении информации об арендодателе благодаря своим связям в других агентствах. Они могут заключить с арендодателем договор, дающий им эксклюзив ное право на ведение всех сделок по конкретному объекту. Еще один вариант, который может избрать арендодатель, — это открытое агентское соглашение, позволяю щее любому брокеру заниматься сдачей в аренду площадей объекта. Я лично сторонник эксклюзивных договоров, поскольку только такой договор позволяет брокеру рабо тать с полной отдачей и ответствен ностью. Обычно брокер приводит потенциального арендатора к арендодателю и содействует пере говорам о коммерческих условиях аренды. В некоторых случаях арен додатель может предпочесть вести переговоры самостоятельно или с участием юриста.

В следующем номере мы пого ворим о схемах выплаты комисси онных, о специальной подготовке арендных брокеров и об основе основ — отношениях между арен датором и арендодателем.

Автор :   Оксана Серкиз  


Комментариев: 0    Просмотров: 452

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus