Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Чужие жильцы

Чужие жильцы

По данным экспертов Ассоциации риэлторов Украины, сегодня в целом уже более 10 процентов жилья в стране сдается в аренду, в городах-мегаполисах (Донецк, Днепропетровск) 13-14 процентов, а в столице эта цифра приближается к 20 процентам.

В Украине уже появилась особая каста бизнесменов-рантье, покупающих квартиры только для того, чтобы сдавать их в наем: вложенные в квадраты средства окупаются за 7-8 лет и начинают приносить чистую прибыль. Однако не рантье пока что делают погоду на рынке аренды жилья: большинство граждан отдают свои квадратные метры для проживания другим вовсе не от хорошей жизни. Таким образом небогатые горожане пытаются решить возникающие у них финансовые проблемы. Например, одинокие пенсионеры и инвалиды теперь сознательно кооперируются для проживания в одной квартире, а доход от сдаваемого в аренду освободившегося жилья в равных долях тратят на лекарства, продукты и подорожавшие жилкомуслуги. Другие сдают свои квартиры в центре города, а сами переезжают жить в арендованную по более низкой цене квартиру на окраине или на дачу. В общем, каждый выживает, как может. И все же...

Когда оставляешь родную квартиру на длительный срок чужим людям, подсознательно начинаешь ощущать беспокойство. Действительно, мало ли что может случиться... Какие же опасности подстерегают тех, кто сдает жилье?

Риск 1.

Испорченное имущество

Если в квартире есть имущество, представляющее, по мнению хозяина, большую ценность (например, дорогая мебель, современная бытовая техника, аппаратура), то оно должно быть внесено в специальный перечень, прилагающийся к договору аренды. Перечень заверяется представителем агентства недвижимости, составляющего договор. В случае поломки или исчезновения любого предмета из этого списка арендатор обязан возместить его стоимость или произвести ремонт за свой счет. Но такие перечни составляются, как правило, при сдаче фешенебельных апартаментов. В самых ходовых квартирах бытовая техника и мебель нередко еще помнят времена СССР, поэтому вряд ли квартиранты, платящие 350-400 у. е. в месяц за квартиру, позарятся, скажем, на холодильник Кристалл или телевизор Электрон 1987 года выпуска.

И еще. Сдавая квартиру, собственнику придется смириться с тем, что жильцы могут быть разными: кто-то более чистоплотен, кто-то - менее. При выезде из квартиры вы не сумеете заставить бывших жильцов привести ее в полный порядок, главное - должно быть цело ваше имущество. Отмывать квартиру перед въездом новых жильцов собственнику придется самому.

Однако главная неприятность, которая может вас подстерегать, - это стихийное бедствие в виде затопления квартиры (и соседей снизу) или, не дай Бог, пожара. Лучшее лекарство от этих переживаний - страховой полис.

Впрочем, как утверждают страховщики, сейчас страхование жилья, которое сдается внаем, не слишком популярно: сказывается не столько скупость, сколько ментальность арендодателей - авось пронесет, хотя они и не прочь обезопасить себя от возможных катаклизмов. Но, с другой стороны, когда заходит разговор о страховке, у арендодателей появляется соблазн оплатить ее за счет нанимателя. Последний же отказывается, справедливо полагая, что и так достаточно платит за проживание. Действительно, какая ему разница, что произойдет с имуществом, которое ему не принадлежит? А если оно сгорит, он просто соберется и уйдет. Так что, по большому счету, заботиться о сохранности своего добра следует его собственникам. Так происходит и во всех цивилизованных странах: заключив договор имущественного страхования, собственник квартиры при наступлении несчастного случая (к примеру, забывчивые соседи сверху оставили без присмотра электронагреватель, утюг или плиту) получит на руки возмещение за нанесенный его жилищу ущерб, либо ему оплатят ремонт (страховая компания перечислит деньги строительной фирме, которая этот ремонт сделает). Причем страховщики в идеале должны ограждать своих клиентов от неприятных разборок с соседями: все переговоры, возможные судебные тяжбы и связанные с этим затраты должна взять на себя страховая компания.

Также страховщики обращают внимание арендодателей на то, что, кроме страхования самой квартиры, им желательно застраховать и свою гражданскую ответственность, то есть ответственность за вред, который арендатор квартиры может причинить имуществу третьих лиц. И тогда, если, например, у вас прорвало трубу, из-за чего пострадал потолок соседей, наличие страхового полиса значительно упрощает взаимоотношения с потерпевшими.

Риск 2.

Несвоевременные платежи

Нередки случаи, когда наниматели обманывают хозяина, слезно умоляя его отсрочить оплату на пару месяцев - дескать, потом все вернут с лихвой, заплатив за каждый месяц просрочки 50-100 у. е. дополнительно. Но через два месяца арендаторы тайно съезжают, так ничего и не заплатив. Найти обманщиков не всегда представляется возможным, даже если хозяин квартиры записал все паспортные данные квартирантов и место их постоянной регистрации. Ведь ясно, что недобросовестные жильцы не вернулись в родное село, а просто переехали на другую съемную квартиру.

Однако более или менее обезопасить себя от такого обмана можно. Первой гарантией будет оформленный по всем правилам договор найма, который и послужит основанием для обращения в милицию. Во-вторых, у собственника квартиры должны быть дополнительные сведения о нанимателе: место его работы или учебы, рабочий телефон, номер мобильного (последний, правда, легко поменять). Но, зная место работы (учебы) квартиранта, собственник получит хоть какие-то рычаги воздействия. К тому же, через сослуживцев можно выйти на самого беглеца или узнать его новое местопребывание.

Еще одна опасность подстерегает владельцев неприватизированных квартир. Ведь они, по сути, сами наниматели, а потому распоряжаются жильем не по собственному усмотрению, а только с ведома того, кто этим жильем владеет (как правило, это ЖЭК). Хотя уже много лет квартиры сдают, и зачастую никто никаких разрешений не берет. Но если вдруг попадется дотошный квартирант, хорошо знающий законодательство и не желающий после заселения вам платить, то он вполне может подать в суд, который признает договор недействительным, а соответственно, и все обязательства по нему будут аннулированы. Поэтому, чтобы обезопасить своих клиентов, в солидных агентствах настаивают на заключении договора с ЖЭКом.

Арендодателя этот договор ни к чему не обязывает, разве что коммунальщики теперь будут ревностно следить за тем, не проживает ли в вашей квартире больше жильцов, чем указано в лицевом счете, чтобы увеличить вам коммунальные платежи.

Риск 3.

Налоговые санкции

Желающих платить налоги родному государству в нашей стране по-прежнему немного. И причина далеко не всегда заключается в жадности арендодателей, а куда чаще в том, что законопослушные граждане в таком случае добровольно взваливают на себя кучу хлопот. Во-первых, договор сдачи жилья внаем надо зарегистрировать в ЖЭКе, и, если окажется, что квартиросъемщиков больше, чем зарегистрированных по данному адресу, владельцу тут же накрутят коммунальные платежи, а когда временные жильцы съедут, попробуйте-ка убедить ЖЭК снова уменьшить их. Во-вторых, договор надо заверять у нотариуса - опять же, время и деньги. В-третьих, зарегистрировать в налоговой инспекции. В-четвертых, подавать ежегодную декларацию о доходах. И наконец - регулярно делать визиты в банк, чтобы перечислять налоговой инспекции свои 13 процентов годового дохода.

Тем не менее, многие хозяева квартир стали добровольно сдаваться в руки фискального органа. Правда, делают это не потому, что совесть мучает, а из-за угрозы больших штрафных санкций, которые могут последовать за уклонение от уплаты налогов. А эта угроза кроется, как правило, в завистливых соседях, которые с большим удовольствием могут настучать в налоговую. И тогда вряд ли вы сможете убедить чиновников в том, что семья негров или ватага китайцев, проживающих в вашей квартире, являются ближайшими родственниками или школьными друзьями, которых вы пустили под свою крышу исключительно из человеколюбия и совершенно бескорыстно. Штрафные же санкции могут составлять от 100 до 500 необлагаемых минимумов (то есть до 8500 гривень) плюс сами налоги за тот период, в течение которого вы сдавали квартиру. А в тяжелых случаях вообще могут упечь за решетку на срок до трех лет. Поэтому некоторые слабонервные хозяева, чтобы не рисковать, просто включают те самые 13 процентов за хлопоты в арендную плату. Правда, делают это, в основном, владельцы фешенебельных апартаментов и те, кто сдает несколько квартир в одном доме.

Но следует понимать, что такое неопределенное положение с уплатой налогов от аренды жилья долго не продержится. Руководители Государственной налоговой администрации Украины неоднократно заявляли, что лафа для частных арендодателей вот-вот закончится, ведь на этом рынке крутится как минимум 5-6 миллиардов долларов в год. Но механизма, который поможет взять на учет всех, кто сдает квартиры, пока не придумали. Дело в том, что агентства недвижимости, даже самые уважаемые, тоже предпочитают работать, уходя от налогов, по-черному, официально показывая в отчетах лишь малую толику заключенных с их помощью сделок. Фиксируются лишь те договора, которые заверяются у нотариусов. Ну, а к нотариусам наши граждане предпочитают ходить, когда им светит наследство, а не тогда, когда надо самим платить. Кстати, госпошлина при заверении договора аренды составляет один процент от годового дохода по данному договору. Скажем, вы сдаете квартиру за 500 у. е. в месяц - значит, за год должны получить 6 тысяч у. е., то есть 30 тысяч гривень. Следовательно, госпошлина составит 300 гривень плюс 150-200 гривень за услуги нотариуса.

Риски 4, 5, 6... Обыкновенное кидалово и маленькие хитрости

Один из самых распространенных способов нагреть владельца жилья - это поговорить по хозяйскому телефону с друзьями в Америке или Австралии, а после этого съехать. Еще два-три года назад самым действенным способом обезопасить себя от такого обмана было отключение восьмерки. Но сегодня, поступив так, собственник будет вынужден значительно снизить арендную плату или долго искать жильцов. Ведь не всякий наниматель согласится на столь ощутимое неудобство, даже если имеет свой мобильный телефон. Довольно эффективная мера, способная предохранить от обмана, - брать залог за междугородные разговоры. Но даже в этом случае необходимо быть начеку, требовать все квитанции об оплате и хранить их у себя. Кроме того, сейчас в Укртелекоме есть справочная служба, позвонив в которую, можно узнать сумму счета еще до того, как квитанция на оплату попадет в почтовый ящик квартиры.

Еще одна опасность, которая встречается довольно часто: сдали жилье одному человеку, а жить приехали трое-четверо.

Хозяину жилья нужно помнить, что по закону любой наниматель имеет право вселить в квартиру свою жену (мужа) и несовершеннолетних детей. Но - с согласия наймодателя. Следовательно, все остальные желающие могут проживать в квартире, только если это указано в договоре найма. Заключая такой договор, следует предусмотреть многие спорные моменты: если вы сдавали квартиру семье из двух человек, то остальных вы сумеете выселить в судебном порядке, потребовав возмещения ущерба. Правда, суд у нас - дело хлопотное, долгое и затратное. Поэтому обе стороны, как правило, предпочитают заключать мировую, доплачивая хозяину за каждого лишнего проживающего энную сумму.





Что должно насторожить арендодателя при первом знакомстве с квартирантом
У квартиранта нет паспорта, он просрочен или в плохом состоянии. Учтите, что большинство мошенничеств совершается именно по недействительным или подложным документам. Завтра ваш квартирант может слинять, прихватив все движимое имущество. Или в течение нескольких дней сдаст вашу квартиру одновременно еще трем-четырем семьям, с которыми разбираться придется уже вам.

Квартирант уточняет, есть ли в квартире постельное белье. Раз нет своего - значит, он планирует остаться у вас ненадолго или не может позволить собственного. Тогда как он сможет рассчитываться за квартиру?

Он неряшливо одет, неопрятно выглядит. Творческая рассеянность и неряшливость хороши где угодно, кроме вашего дома. Представляете, какие завалы вам придется разгребать после человека, который за два года жизни в вашей квартире ни разу не смахнул пыль?


О чем надо договариваться заранее
Сразу договоритесь о дне оплаты. Предупредите, что квартирант должен рассчитываться именно в этот день, а если не сможет - предупреждать заранее.

Оговорите все дополнительные ежемесячные платежи. Объясните, что споры о том, кто платит за электричество или за горячую воду по счетчику, неуместны, ведь эти показатели зависят исключительно от потребностей арендатора.

Четко оговорите, когда вы сможете бывать в своей квартире, кроме платежных дней.

Разрешить или запретить держать квартирантам собаку или кошку - ваше полное право. Помните, что поцарапанные обои и мебель станут затем вашей, а не квартиранта, головной болью.


Комментариев: 0    Просмотров: 885

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus