Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Пора пересмотреть договор аренды

Пора пересмотреть договор аренды

Рынок аренды офисных по­ме­ще­ний

За по­след­ние не­сколь­ко ме­ся­цев в свя­зи с ухуд­ше­ни­ем эко­но­ми­че­с­кой си­ту­а­ции в Ук­ра­и­не по­шат­ну­лось фи­нан­со­вое по­ло­же­ние боль­шин­ст­ва ком­па­ний. В резуль­та­те мно­гие круп­ные иг­ро­ки, до не­дав­не­го вре­ме­ни пла­ни­ро­вав­шие рас­ши­ре­ние шта­та, арен­до­вав­шие или на­мере­вав­ши­е­ся арен­до­вать офис­ные по­ме­ще­ния «на вы­рост», «ли­бо во­все за­кры­ва­ют свои пред­ста­ви­тель­ст­ва в Укра­и­не до луч­ших вре­мен, ли­бо от­ка­зы­ва­ют­ся от за­клю­че­ния до­го­во­ра арен­ды по­сле под­пи­са­ния пред­ва­ри­тель­но­го до­го­во­ра, ли­бо в ре­зуль­та­те су­ще­ст­вен­но­го со­кра­ще­ния шта­та рас­тор­га­ют те­ку­щий до­го­вор арен­ды и пе­ре­ез­жа­ют в бо­лее де­ше­вое по­ме­ще­ние мень­шей пло­ща­ди, ли­бо же сда­ют в суб­арен­ду из­лиш­ки пло­ща­ди», - рас­ска­зы­ва­ет Вик­то­рия Го­руль­ко, за­ме­с­ти­тель ди­рек­то­ра, ру­ко­во­ди­тель от­де­ла по ра­бо­те с арен­да­то­ра­ми и кор­по­ра­тив­ны­ми кли­ен­та­ми ком­па­нии DTZ.

Сло­жив­ша­я­ся кри­зис­ная си­ту­а­ция за­став­ля­ет арен­до­да­те­лей быть бо­лее гиб­ки­ми по от­но­ше­нию к арен­да­то­рам и идти на ком­про­мис­сы. Мно­гие арен­да­то­ры, ока­зав­ши­е­ся ме­нее кре­ди­то­спо­соб­ны­ми в свя­зи с ухуд­ше­ни­ем дел в биз­не­се, вы­нуж­де­ны ини­ци­и­ро­вать сни­же­ние ста­вок в арен­ду­е­мых ими офис­ных по­ме­ще­ни­ях с це­лью оп­ти­ми­за­ции соб­ст­вен­ных рас­хо­дов. Арен­до­да­те­ли, в свою оче­редь, вы­нуж­де­ны ид­ти на су­ще­ст­вен­ные ус­туп­ки, ведь най­ти арен­да­то­ра на ос­во­бо­див­ше­е­ся офис­ное по­ме­ще­ние, да еще по та­кой вы­со­кой аренд­ной став­ке, ко­то­рая дей­ст­во­ва­ла до кри­зи­са, на дан­ный мо­мент не­воз­мож­но. Од­на­ко сто­ит от­ме­тить, что боль­шин­ст­во те­ку­щих до­го­во­ров арен­ды бы­ли за­клю­че­ны на пи­ке аренд­ных ста­вок. По­это­му, по сло­вам Да­рьи Ру­ки­ной, за­ме­с­ти­те­ля ди­рек­то­ра, ру­ко­во­ди­те­ля от­де­ла офис­ной не­дви­жи­мо­с­ти по пред­став­ле­нию ин­те­ре­сов арен­до­да­те­лей ком­па­нии DTZ, «спра­вед­ли­во пред­по­ло­жить, что умень­ше­ние аренд­ной став­ки или рас­тор­же­ние до­го­во­ра арен­ды бу­дет за­ви­сеть ис­клю­чи­тель­но от до­б­рой во­ли арен­до­да­те­ля».

Срок до­го­во­ра арен­ды

По дан­ным экс­пер­тов, боль­шин­ст­во соб­ст­вен­ни­ков офис­ных зда­ний все­гда стре­ми­лись под­пи­сы­вать дол­го­сроч­ные до­го­во­ра арен­ды. Стан­дарт­ной прак­ти­кой бы­ло под­пи­са­ние до­го­во­ров в сред­нем на 3-5 лет. С це­лью пе­ре­ло­жить ин­фля­ци­он­ный риск на арен­да­то­ров арен­до­да­те­ли, как пра­ви­ло, при­вя­зы­ва­ли аренд­ную став­ку к офи­ци­аль­но­му кур­су ва­лют и к став­ке ин­дек­са­ции. Со­глас­но ми­ро­вой прак­ти­ке, аренд­ная став­ка ин­дек­си­ру­ет­ся с уче­том из­ме­не­ний по­тре­би­тель­ских цен, а ус­ло­вия ее ин­дек­са­ции пре­ду­с­мо­т­ре­ны толь­ко в дол­го­сроч­ных до­го­во­рах. «Же­ла­ние за­клю­чать дол­го­сроч­ные до­го­во­ра, как со сто­ро­ны арен­до­да­те­ля, так и со сто­ро­ны арен­да­то­ра со­хра­нит­ся и в бу­ду­щем, но, воз­мож­но, по­явят­ся но­вые пра­ви­ла из­ме­не­ния/ин­дек­са­ции аренд­ной став­ки (не обя­за­тель­но в сто­ро­ну ис­клю­чи­тель­но уве­ли­че­ния), - про­гно­зи­ру­ет Да­рья Ру­ки­на. - Арен­до­да­те­ли при та­ких ус­ло­ви­ях бу­дут ста­рать­ся пре­до­став­лять зна­чи­тель­ные скид­ки, но, ес­те­ст­вен­но, в ин­ди­ви­ду­аль­ном по­ряд­ке и в за­ви­си­мо­с­ти от не­об­хо­ди­мой арен­да­то­ру пло­ща­ди».

Ири­на Ро­ик, парт­нер ком­па­нии SQM Experts, от­ме­ча­ет при этом, что «до на­ступ­ле­ния кри­зи­са в ос­нов­ном пре­ва­ли­ро­ва­ли до­го­во­ра арен­ды на три го­да, хо­тя в те­че­ние по­след­них 2 лет уве­ли­чил­ся про­цент до­го­во­ров на срок от 5 до 10 лет, в за­ви­си­мо­с­ти от сег­мен­та не­дви­жи­мо­с­ти. В 2009 пред­по­чте­ния арен­до­да­те­лей и арен­да­то­ров, ско­рее все­го, не из­ме­нят­ся, од­на­ко арен­до­да­тель бу­дет чет­ко про­пи­сы­вать пе­ре­смотр аренд­ной став­ки в сто­ро­ну уве­ли­че­ния по ис­те­че­нии го­да, а арен­да­тор - на­ста­и­вать на воз­мож­но­с­ти без­бо­лез­нен­но­го до­сроч­но­го рас­тор­же­ния до­го­во­ра. Так­же уве­ли­чит­ся ко­ли­че­ст­во до­го­во­ров арен­ды сро­ком на год, так как и арен­да­то­ры, и арен­до­да­те­ли в сво­ем боль­шин­ст­ве про­гно­зи­ру­ют, что «труд­ный» пе­ри­од про­длит­ся не бо­лее го­да. В та­ком слу­чае арен­да­тор хо­чет обе­зо­па­сить се­бя на слу­чай, ес­ли этот пе­ри­од про­длит­ся доль­ше или ока­жет­ся труд­нее, чем ожи­да­лось, тем са­мым вы­ну­див его по­ки­нуть объ­ект. А­рен­до­да­тель, в свою оче­редь, хо­чет из­бе­жать си­туации, ког­да ры­нок пой­дет вверх, и уро­вень аренд­ных ста­вок вер­нет­ся на до­кри­зис­ный и нач­нет рас­ти, что, воз­мож­но, про­изой­дет че­рез год».

Од­на­ко при еже­год­ном рос­те аренд­ных ста­вок на офис­ные по­ме­ще­ния неко­то­рые соб­ст­вен­ни­ки все-та­ки пред­почи­та­ли за­клю­чать до­го­во­ра на не­про­дол­жи­тель­ный срок, к при­ме­ру, на год, ос­тав­ляя за со­бой пра­во пе­ре­сма­т­ри­вать аренд­ные став­ки в сто­ро­ну по­вы­ше­ния. По мне­нию Ра­до­ми­ра Цур­ка­на, уп­рав­ля­ю­ще­го парт­не­ра ком­па­нии CB Richard Ellis, «та­ко­го ро­да до­го­вор­ные от­но­ше­ния пред­по­ла­га­ют мак­си­маль­но ди­на­мич­ное ото­б­ра­же­ние рын­ка на про­тя­же­нии все­го сро­ка арен­ды. И имен­но арен­до­да­те­ли, до на­ступ­ле­ния кри­зи­са за­клю­чив­шие до­го­во­ра на не­про­дол­жи­тель­ный срок, се­го­дня ока­за­лись в не­про­стой си­ту­а­ции вслед­ст­вие стре­ми­тель­но­го па­де­ния рын­ка».

Не­раз­рыв­ность до­го­во­ров арен­ды

До­ста­точ­но не­про­стым в от­но­ше­ни­ях меж­ду арен­да­то­ра­ми и арен­до­да­те­ля­ми яв­ля­ет­ся во­прос не­раз­рыв­но­с­ти до­го­во­ров арен­ды. Как пра­ви­ло, гра­мот­но со­став­лен­ный до­го­вор за­щи­ща­ет ин­те­ре­сы арен­до­да­те­ля и пре­ду­с­ма­т­ри­ва­ет пунк­ты о не­раз­рыв­но­с­ти, ко­то­рые обя­зы­ва­ют арен­да­то­ра оп­ла­тить всю арен­ду до окон­ча­ния сро­ка дей­ст­вия до­го­во­ра в слу­чае, ес­ли арен­да­тор по ка­ким-ли­бо при­чи­нам ини­ци­и­ру­ет его рас­тор­же­ние и при­ни­ма­ет ре­ше­ние о сме­не офи­са. Та­ким об­ра­зом, вклю­чая в до­го­вор ус­ло­вия о не­раз­рыв­но­с­ти, арен­до­да­те­ли стра­ху­ют се­бя и пе­ре­кла­ды­ва­ют ри­с­ки не­у­пла­ты на арен­да­то­ра.

Од­на­ко на ки­ев­ском рын­ке офис­ной не­дви­жи­мо­с­ти мно­гие до­го­во­ра со­став­ле­ны та­ким об­ра­зом, что их од­но­сто­рон­нее рас­тор­же­ние со сто­ро­ны арен­да­то­ра вле­чет за со­бой уп­ла­ту по­след­ним штраф­ной санк­ции. «Раз­мер штраф­ной санк­ции ра­вен аренд­но­му де­по­зи­ту, ко­то­рый, как пра­ви­ло, со­став­ля­ет аренд­ную пла­ту за 2-3 ме­ся­ца. Та­ким об­ра­зом, в слу­чае рас­тор­же­ния до­го­во­ра арен­да­тор те­ря­ет всю сум­му аренд­но­го де­по­зи­та, удер­жи­ва­е­мо­го арен­до­да­те­лем. Но в сло­жив­шей­ся ры­ноч­ной си­ту­а­ции по­те­ря суммы де­по­зи­та не ос­та­нав­ли­ва­ет арен­да­то­ров, и в бли­жай­шей пер­спек­ти­ве, как след­ст­вие не­до­го­во­рен­но­с­ти сто­рон по но­вой аренд­ной став­ке, ко­ли­че­ст­во до­го­во­ров, рас­торг­ну­тых по ини­ци­а­ти­ве арен­да­то­ров, мо­жет толь­ко уве­ли­чить­ся», - ком­мен­ти­ру­ет Вик­то­рия Го­руль­ко.

Экс­пер­ты ут­верж­да­ют, что уже при­ду­ма­ны схе­мы об­хо­да ус­ло­вий не­раз­рыв­но­с­ти до­го­во­ра, в чем мож­но бы­ло и не со­мне­вать­ся, при­ни­мая во вни­ма­ние изо­б­ре­та­тель­ность ук­ра­ин­ских ком­па­ний. Один из воз­мож­ных спо­со­бов - при­зна­ние юри­ди­че­с­ко­го ли­ца ком­па­нии-арен­да­то­ра бан­кро­том. 

Суб­арен­да

Арен­да вы­со­ко­ка­че­ст­вен­но­го по­ме­ще­ния со­став­ля­ет ве­со­мую до­лю в еже­ме­сяч­ных рас­хо­дах ком­па­нии. Стре­мясь уре­зать свои за­тра­ты, не­ко­то­рые ком­па­нии-арен­да­то­ры пы­та­ют­ся умень­шить аренд­ные пла­те­жи, сда­вая часть по­ме­ще­ний в суб­арен­ду. Ком­мен­ти­ру­ет Ди­на Лукь­ян­ская, на­чаль­ник от­де­ла офис­ной не­дви­жи­мо­с­ти ком­па­нии Cushman & Wakefield: «Уже от­ме­ча­ет­ся рост рын­ка крат­ко­сроч­ной (1-2 го­да) суб­арен­ды, ко­то­рый в 2009 го­ду со­ста­вит еще боль­шую кон­ку­рен­цию рын­ку пря­мых арен­до­да­те­лей, так как ры­нок суб­арен­ды мо­жет пред­ло­жить бо­лее кон­ку­рен­то­спо­соб­ные ус­ло­вия: уме­рен­ную аренд­ную став­ку, по­ме­ще­ния с пол­ной от­дел­кой и ме­бе­лью».

На­пом­ним, что в слу­чае суб­арен­ды пер­во­на­чаль­ный арен­да­тор со­хра­ня­ет обя­за­тель­ст­ва по вы­пла­те аренд­ной пла­ты пе­ред соб­ст­вен­ни­ком, и, в свою оче­редь, по­лу­ча­ет аренд­ную пла­ту от суб­арен­да­то­ра, ко­то­рый ни­ко­им об­ра­зом не свя­зан с соб­ст­вен­ни­ком и не не­сет пе­ред ним ни­ка­ких обя­за­тельств. При этом, по сло­вам Вик­то­рии Го­руль­ко, «арен­да­то­ры, име­ю­щие из­лиш­ки пло­ща­ди, уже не пы­та­ют­ся по­лу­чить ка­кую-ли­бо вы­го­ду от суб­арен­ды, и го­то­вы ид­ти на зна­чи­тель­ные ус­туп­ки по срав­не­нию с ус­ло­ви­я­ми ос­нов­но­го до­го­во­ра арен­ды».

Рынок аренды торговых помещений

Не­про­стая си­ту­а­ция сло­жи­лась и на рын­ке арен­ды тор­го­вых пло­ща­дей. До­го­во­ра арен­ды тор­го­вых по­ме­ще­ний, ана­ло­гич­но до­го­во­рам арен­ды офи­сов, за­клю­ча­лись, как пра­ви­ло, на дол­го­сроч­ный пе­ри­од, и аренд­ная став­ка так­же под­вер­га­лась кор­рек­ти­ров­ке с при­вяз­кой к офи­ци­аль­но­му кур­су грив­ны и став­ке ин­дек­са­ции.Сни­же­ние по­тре­би­тель­ско­го спро­са и, как ре­зуль­тат, па­де­ние то­ва­ро­обо­ро­та за­став­ля­ют арен­да­то­ров тор­го­вых по­ме­ще­ний пе­ре­сма­т­ри­вать свои рас­хо­ды на арен­ду. По сло­вам На­та­льи Кра­вец, ди­рек­то­ра де­пар­та­мен­та тор­го­вой не­дви­жи­мо­с­ти ком­па­нии Colliers International (Ук­ра­и­на), «на пер­вом эта­пе арен­да­то­ры об­ра­ща­ют­ся с прось­бой о пе­ре­смо­т­ре ус­ло­вий арен­ды к арен­до­да­те­лям, ко­то­рые при­ла­га­ют мак­си­мум уси­лий для мир­но­го ре­ше­ния это­го во­про­са, учи­ты­вая, что боль­шин­ст­во арен­да­то­ров име­ют оп­ла­чен­ные стра­хо­вые де­по­зи­ты в раз­ме­ре аренд­ной пла­ты за 2-3 ме­ся­ца. Од­на­ко не ис­клю­че­но, что в слу­чае ра­бо­ты ма­га­зи­на с боль­шим убыт­ком во вре­мя эко­но­ми­че­с­ко­го кри­зи­са мож­но ожи­дать рас­тор­же­ния до­го­во­ров, не­смо­т­ря на риск по­те­ри де­по­зи­тов и ин­ве­с­ти­ций в ре­монт­но-от­де­лоч­ные ра­бо­ты». По сло­вам Ири­ны Ро­ик, «в функ­ци­о­ни­ру­ю­щих тор­го­вых цен­т­рах на­ча­лась вол­на об­ра­ще­ний арен­да­то­ров с прось­бой пре­до­ста­вить скид­ки на аренд­ную пла­ту за по­сле­ду­ю­щие 3-6 ме­ся­цев или до кон­ца 2009 го­да. Основ­ным ар­гу­мен­том яв­ля­ет­ся про­гно­зи­ру­е­мый спад по­ку­па­тель­ной спо­соб­но­с­ти на­се­ле­ния в резуль­та­те воз­мож­ных мас­со­вых уволь­не­ний или со­кра­ще­ний за­ра­бот­ной пла­ты. Кро­ме то­го, име­ют ме­с­то прось­бы арен­да­то­ров об умень­ше­нии арен­ду­е­мой пло­ща­ди, раз­ре­ше­нии на сда­чу в суб­арен­ду. Не­ко­то­рые се­те­вые ри­тей­ле­ры ре­ша­ют­ся ос­та­вить в се­ти толь­ко на­и­бо­лее ус­пеш­ные ма­га­зи­ны. Уже из­ве­ст­ны слу­чаи об­ра­ще­ний о до­сроч­ном рас­тор­же­нии до­го­во­ров, да­же при ус­ло­вии по­те­ри стра­хо­во­го де­по­зи­та. Не­об­хо­ди­мо от­ме­тить, что на рын­ке, к со­жа­ле­нию, не­ред­ки слу­чаи ис­поль­зо­ва­ния арен­да­то­ра­ми кри­зи­са как ар­гу­мен­та с це­лью по­лу­че­ния су­ще­ст­вен­ных ус­ту­пок в ус­ло­ви­ях арен­ды пло­ща­дей, хо­тя на­сто­ящих труд­но­с­тей они по­ка не ис­пы­ты­вают». Кон­суль­тан­ты ре­ко­мен­ду­ют арен­до­да­те­лям пе­ред при­ня­ти­ем каких-ли­бо ре­ше­ний о пе­ре­смо­т­ре ус­ло­вий до­го­во­ров тща­тель­но ана­ли­зи­ро­вать па­ра­ме­т­ры де­я­тель­но­с­ти арен­да­то­ров и функ­ци­о­ни­ро­ва­ния ТРЦ в це­лом, та­кие как ста­ти­с­ти­ка по­се­ща­е­мо­с­ти объ­ек­та и ма­га­зи­на кон­крет­но­го арен­да­то­ра, сред­ний чек за ана­ли­зи­ру­е­мый вре­мен­ной пе­ри­од и т.д.

Экс­пер­ты рын­ка про­гно­зи­ру­ют, что в крат­ко­сроч­ной пер­спек­ти­ве арен­до­да­те­ли бу­дут при­ни­мать ре­ше­ния о но­вых сро­ках до­го­во­ров арен­ды в за­ви­си­мо­с­ти от уров­ня из­ме­не­ния аренд­ных ста­вок на рын­ке. И, ско­рее все­го, в слу­чае зна­чи­тель­но­го сни­же­ния аренд­ных ста­вок до­го­во­ра бу­дут под­пи­сы­вать­ся на ко­рот­кий пе­ри­од с даль­ней­шим пе­ре­смо­т­ром уров­ня ста­вок по ис­те­че­нии сро­ка до­го­во­ра. «Воз­мож­ным вы­хо­дом для арен­до­да­те­ля и арен­да­то­ра мо­жет быть под­пи­са­ние при­ло­же­ния к ос­нов­но­му до­го­во­ру арен­ды с опи­са­ни­ем ус­ту­пок на не­кий «те­с­то­вый пе­ри­од», на­при­мер, 2-3 ме­ся­ца, с ого­вор­кой о про­ве­де­нии даль­ней­ших пе­ре­го­во­ров ка­са­тель­но воз­вра­ще­ния к пер­во­на­чаль­ным ус­ло­ви­ям арен­ды или же про­лон­га­ции дей­ст­вия ус­ту­пок по ис­те­че­нии «те­с­то­во­го пе­ри­о­да», - ут­верж­да­ет Ири­на Ро­ик.

Рынок аренды складских помещений

Кри­зис не мог не ока­зать вли­я­ние на сег­мент склад­ской не­дви­жи­мо­с­ти, по­сколь­ку имен­но он на­пря­мую ото­б­ра­жа­ет по­ло­же­ние на рын­ке ри­тей­ла, ко­то­рый в по­след­нее вре­мя пе­ре­жи­ва­ет зна­чи­тель­ные труд­но­с­ти, свя­зан­ные с ухуд­ше­ни­ем эко­но­ми­че­с­кой си­ту­а­ции в Ук­ра­и­не. «Как след­ст­вие, ком­па­нии, арен­до­вав­шие боль­шое ко­ли­че­ст­во но­вых склад­ских по­ме­ще­ний с при­це­лом на аг­рес­сив­ный рост, сей­час мо­гут ока­зать­ся в си­ту­а­ции, ког­да им при­дет­ся от­ка­зы­вать­ся от ча­с­ти пло­ща­дей, - ут­верж­да­ет Ар­ка­дий Вер­ше­бе­нюк, ди­рек­тор де­парта­мен­та ин­ве­с­ти­ци­он­ных ус­луг и де­пар­та­мен­та про­мы­ш­ленной не­дви­жи­мо­с­ти ком­па­нии Colliers International (Ук­ра­и­на). - Вви­ду то­го, что во всех про­фес­си­о­наль­ных объ­ек­тах под­пи­сы­ва­лись ин­сти­ту­ци­о­наль­ные до­го­во­ра, не под­ра­зу­ме­ва­ю­щие до­сроч­но­го рас­тор­же­ния лю­бой из сто­рон, ве­ро­ят­нее все­го бу­дут ис­кать­ся ком­про­мис­сы в ви­де суб­арен­ды ли­бо же пе­ре­ус­туп­ки прав на весь объ­ект или часть по­ме­ще­ний».

Соб­ст­вен­ни­ки склад­ских ком­плек­сов, как это при­ня­то при арен­де офис­ных и тор­го­вых по­ме­ще­ний, так­же при­дер­жи­ва­ют­ся прак­ти­ки вклю­че­ния пунк­тов о не­раз­рыв­но­с­ти в свои до­го­во­ра и пе­ре­кла­ды­ва­ют ри­с­ки не­у­пла­ты на арен­да­то­ров. На­при­мер, ком­па­ния IIG в сво­ем до­го­во­ре арен­ды с ком­па­ни­ей Adidas Ukraine пре­ду­с­мо­т­ре­ла пункт, со­глас­но ко­то­ро­му го­ло­вной офис ком­пании, Adidas Germany, в слу­чае форс-мажор­ных об­сто­я­тельств и ри­с­ка не­вы­пла­ты ста­вок ук­ра­ин­ской ком­па­ни­ей обя­зу­ет­ся вно­сить аренд­ную пла­ту до кон­ца сро­ка арен­ды склад­ско­го ком­плек­са. Та­ким об­ра­зом IIG га­ран­ти­ру­ет се­бе ста­биль­ный де­неж­ный по­ток, за­ст­ра­хо­вав ри­с­ки раз­ры­ва до­го­во­ра, ко­то­рые и так не­вы­со­ки, учи­ты­вая, что Adidas Ukraine - ува­жа­е­мая и ста­биль­ная ком­па­ния.

Из­ве­ст­но, что про­фес­си­о­наль­ный де­ве­лоп­мент под­ра­зу­ме­ва­ет дли­тель­ные до­го­во­ра арен­ды. Ком­мен­ти­ру­ет Ар­ка­дий Вер­ше­бе­нюк: «Це­лью лю­бо­го про­фес­си­о­наль­но­го де­ве­ло­пе­ра яв­ля­ет­ся за­клю­че­ние дол­го­сроч­но­го до­го­во­ра с на­деж­ным арен­да­то­ром, так как ко­неч­ный ре­зуль­тат де­ве­лоп­мен­та - это ин­ве­с­ти­ци­он­ная про­да­жа объ­ек­та. На дан­ный мо­мент це­ли у де­ве­ло­пе­ров не из­ме­ни­лись, но про­изо­ш­ли оп­ре­де­лен­ные кор­рек­ти­ров­ки ожи­да­ний арен­да­то­ров вви­ду об­ще­эко­но­ми­че­с­кой си­ту­а­ции. Это вы­нуж­да­ет не­ко­то­рые ком­па­нии ог­ра­ни­чи­вать го­ри­зонт пла­ни­ро­ва­ния сво­е­го биз­не­са до трех лет и, со­от­вет­ст­вен­но, пе­ре­но­сить эти ог­ра­ни­че­ния на де­ве­ло­пе­ров. Вме­с­те с тем, мы по-преж­не­му на­блю­да­ем до­ста­точ­но боль­шое ко­ли­че­ст­во ком­па­ний, го­то­вых со­гла­шать­ся на дол­го­сроч­ную арен­ду».

Ре­зю­ме

На се­го­дняш­ний день рын­ки арен­ды офис­ных, тор­го­вых и склад­ских по­ме­ще­ний де­мон­ст­ри­ру­ют схо­жие тен­ден­ции. Во-пер­вых, в ре­зуль­та­те из­ме­не­ния ус­ло­вий ра­бо­ты, со­кра­ще­ния до­хо­дов и сни­же­ния кре­ди­то­спо­соб­но­с­ти арен­да­то­ров ряд ком­па­ний ини­ци­и­ру­ет умень­ше­ние аренд­ных ста­вок. В слу­чае от­ка­за соб­ст­вен­ни­ка пе­ре­смо­т­реть став­ку не­ко­то­рые арен­да­то­ры, осо­бен­но в офис­ных по­ме­ще­ни­ях, ини­ци­и­ру­ют раз­рыв до­го­во­ра и съез­жа­ют в по­ме­ще­ния с бо­лее при­ем­ле­мы­ми аренд­ны­ми став­ка­ми.

Во-вто­рых, ры­нок арен­до­да­те­ля пе­ре­стал быть та­ко­вым. «Не­сколь­ко лет под­ряд ры­нок не­дви­жи­мо­с­ти был бо­лее вы­год­ным для арен­до­да­те­ля, арен­да­то­ру при­хо­ди­лось со­гла­шать­ся на не­удоб­ные ус­ло­вия, пла­тить вы­со­кую арен­ду и ми­рить­ся с ее уве­ли­че­ни­ем на про­тя­же­нии сро­ка арен­ды, - ком­мен­ти­ру­ет Ра­до­мир Цур­кан. - Се­го­дня си­ту­а­ция ра­ди­каль­но из­ме­ни­лась, по­это­му арен­до­да­те­лю важ­но не толь­ко «да­вить ус­ло­ви­я­ми до­го­во­ра», а по воз­мож­но­с­ти де­лать ша­ги на­вст­ре­чу арен­да­то­рам, не обя­за­тель­но в от­но­ше­нии аренд­ной став­ки - есть мас­са дру­гих ус­ло­вий и фак­то­ров, вли­я­ю­щих на пре­бы­ва­ние арен­да­то­ра. Это мо­жет быть раз­мер на­чис­ля­е­мых экс­плу­а­та­ци­он­ных за­трат, объ­ем пре­до­став­ля­е­мо­го пар­кин­га, со­пут­ст­ву­ю­щие ус­лу­ги и т.п.».

Кро­ме то­го, на­чал раз­ви­вать­ся ры­нок суб­арен­ды, ко­то­рая по­мо­га­ет арен­да­то­рам круп­ных офис­ных по­ме­ще­ний, ис­пы­ты­ва­ю­щим труд­но­с­ти с оп­ла­той, ча­с­тич­но пе­ре­крыть рас­хо­ды. Од­ной из ос­нов­ных тен­ден­ций яв­ля­ет­ся так­же со­кра­ще­ние сро­ков до­го­во­ров арен­ды.

Од­на­ко не сле­ду­ет за­бы­вать, что кри­зис - яв­ле­ние вре­мен­ное. По­сколь­ку боль­шин­ст­во про­ек­тов ком­мер­че­с­кой не­дви­жи­мо­с­ти в те­ку­щей си­ту­а­ции за­мо­ро­же­но, к мо­мен­ту окон­ча­ния не­про­сто­го для всех иг­ро­ков рын­ка пе­ри­о­да все сег­мен­ты ком­мер­че­с­кой не­дви­жи­мо­с­ти еще бо­лее ос­т­ро ощу­тят не­хват­ку ка­че­ст­вен­ных по­ме­ще­ний, и, ве­ро­ят­нее все­го, си­ту­а­ция вер­нет­ся на кру­ги своя. «Спрос на ка­че­ст­вен­ные офис­ные, тор­го­вые и склад­ские пло­ща­ди на са­мом де­ле не про­пал, он от­ло­жен до луч­ших вре­мен, - под­тверж­да­ет Ири­на Ро­ик. - Со­от­вет­ст­вен­но, как толь­ко кри­зис сме­нит­ся подъ­е­мом, рез­ко вер­нет­ся спрос на ка­че­ст­вен­ную ком­мер­че­с­кую не­дви­жи­мость. При­чем спрос ока­жет­ся тем боль­ше и бу­дет воз­ра­с­тать тем стре­ми­тель­нее, чем дли­тель­нее бу­дет кри­зис. Со­от­вет­ст­вен­но, уве­ли­чит­ся и раз­ли­чие меж­ду спро­сом и пред­ло­же­ни­ем».

Рынок аренды офисных по­ме­ще­ний

За по­след­ние не­сколь­ко ме­ся­цев в свя­зи с ухуд­ше­ни­ем эко­но­ми­че­с­кой си­ту­а­ции в Ук­ра­и­не по­шат­ну­лось фи­нан­со­вое по­ло­же­ние боль­шин­ст­ва ком­па­ний. В резуль­та­те мно­гие круп­ные иг­ро­ки, до не­дав­не­го вре­ме­ни пла­ни­ро­вав­шие рас­ши­ре­ние шта­та, арен­до­вав­шие или на­мере­вав­ши­е­ся арен­до­вать офис­ные по­ме­ще­ния «на вы­рост», «ли­бо во­все за­кры­ва­ют свои пред­ста­ви­тель­ст­ва в Укра­и­не до луч­ших вре­мен, ли­бо от­ка­зы­ва­ют­ся от за­клю­че­ния до­го­во­ра арен­ды по­сле под­пи­са­ния пред­ва­ри­тель­но­го до­го­во­ра, ли­бо в ре­зуль­та­те су­ще­ст­вен­но­го со­кра­ще­ния шта­та рас­тор­га­ют те­ку­щий до­го­вор арен­ды и пе­ре­ез­жа­ют в бо­лее де­ше­вое по­ме­ще­ние мень­шей пло­ща­ди, ли­бо же сда­ют в суб­арен­ду из­лиш­ки пло­ща­ди», - рас­ска­зы­ва­ет Вик­то­рия Го­руль­ко, за­ме­с­ти­тель ди­рек­то­ра, ру­ко­во­ди­тель от­де­ла по ра­бо­те с арен­да­то­ра­ми и кор­по­ра­тив­ны­ми кли­ен­та­ми ком­па­нии DTZ.

Сло­жив­ша­я­ся кри­зис­ная си­ту­а­ция за­став­ля­ет арен­до­да­те­лей быть бо­лее гиб­ки­ми по от­но­ше­нию к арен­да­то­рам и идти на ком­про­мис­сы. Мно­гие арен­да­то­ры, ока­зав­ши­е­ся ме­нее кре­ди­то­спо­соб­ны­ми в свя­зи с ухуд­ше­ни­ем дел в биз­не­се, вы­нуж­де­ны ини­ци­и­ро­вать сни­же­ние ста­вок в арен­ду­е­мых ими офис­ных по­ме­ще­ни­ях с це­лью оп­ти­ми­за­ции соб­ст­вен­ных рас­хо­дов. Арен­до­да­те­ли, в свою оче­редь, вы­нуж­де­ны ид­ти на су­ще­ст­вен­ные ус­туп­ки, ведь най­ти арен­да­то­ра на ос­во­бо­див­ше­е­ся офис­ное по­ме­ще­ние, да еще по та­кой вы­со­кой аренд­ной став­ке, ко­то­рая дей­ст­во­ва­ла до кри­зи­са, на дан­ный мо­мент не­воз­мож­но. Од­на­ко сто­ит от­ме­тить, что боль­шин­ст­во те­ку­щих до­го­во­ров арен­ды бы­ли за­клю­че­ны на пи­ке аренд­ных ста­вок. По­это­му, по сло­вам Да­рьи Ру­ки­ной, за­ме­с­ти­те­ля ди­рек­то­ра, ру­ко­во­ди­те­ля от­де­ла офис­ной не­дви­жи­мо­с­ти по пред­став­ле­нию ин­те­ре­сов арен­до­да­те­лей ком­па­нии DTZ, «спра­вед­ли­во пред­по­ло­жить, что умень­ше­ние аренд­ной став­ки или рас­тор­же­ние до­го­во­ра арен­ды бу­дет за­ви­сеть ис­клю­чи­тель­но от до­б­рой во­ли арен­до­да­те­ля».

Срок до­го­во­ра арен­ды

По дан­ным экс­пер­тов, боль­шин­ст­во соб­ст­вен­ни­ков офис­ных зда­ний все­гда стре­ми­лись под­пи­сы­вать дол­го­сроч­ные до­го­во­ра арен­ды. Стан­дарт­ной прак­ти­кой бы­ло под­пи­са­ние до­го­во­ров в сред­нем на 3-5 лет. С це­лью пе­ре­ло­жить ин­фля­ци­он­ный риск на арен­да­то­ров арен­до­да­те­ли, как пра­ви­ло, при­вя­зы­ва­ли аренд­ную став­ку к офи­ци­аль­но­му кур­су ва­лют и к став­ке ин­дек­са­ции. Со­глас­но ми­ро­вой прак­ти­ке, аренд­ная став­ка ин­дек­си­ру­ет­ся с уче­том из­ме­не­ний по­тре­би­тель­ских цен, а ус­ло­вия ее ин­дек­са­ции пре­ду­с­мо­т­ре­ны толь­ко в дол­го­сроч­ных до­го­во­рах. «Же­ла­ние за­клю­чать дол­го­сроч­ные до­го­во­ра, как со сто­ро­ны арен­до­да­те­ля, так и со сто­ро­ны арен­да­то­ра со­хра­нит­ся и в бу­ду­щем, но, воз­мож­но, по­явят­ся но­вые пра­ви­ла из­ме­не­ния/ин­дек­са­ции аренд­ной став­ки (не обя­за­тель­но в сто­ро­ну ис­клю­чи­тель­но уве­ли­че­ния), - про­гно­зи­ру­ет Да­рья Ру­ки­на. - Арен­до­да­те­ли при та­ких ус­ло­ви­ях бу­дут ста­рать­ся пре­до­став­лять зна­чи­тель­ные скид­ки, но, ес­те­ст­вен­но, в ин­ди­ви­ду­аль­ном по­ряд­ке и в за­ви­си­мо­с­ти от не­об­хо­ди­мой арен­да­то­ру пло­ща­ди».

Ири­на Ро­ик, парт­нер ком­па­нии SQM Experts, от­ме­ча­ет при этом, что «до на­ступ­ле­ния кри­зи­са в ос­нов­ном пре­ва­ли­ро­ва­ли до­го­во­ра арен­ды на три го­да, хо­тя в те­че­ние по­след­них 2 лет уве­ли­чил­ся про­цент до­го­во­ров на срок от 5 до 10 лет, в за­ви­си­мо­с­ти от сег­мен­та не­дви­жи­мо­с­ти. В 2009 пред­по­чте­ния арен­до­да­те­лей и арен­да­то­ров, ско­рее все­го, не из­ме­нят­ся, од­на­ко арен­до­да­тель бу­дет чет­ко про­пи­сы­вать пе­ре­смотр аренд­ной став­ки в сто­ро­ну уве­ли­че­ния по ис­те­че­нии го­да, а арен­да­тор - на­ста­и­вать на воз­мож­но­с­ти без­бо­лез­нен­но­го до­сроч­но­го рас­тор­же­ния до­го­во­ра. Так­же уве­ли­чит­ся ко­ли­че­ст­во до­го­во­ров арен­ды сро­ком на год, так как и арен­да­то­ры, и арен­до­да­те­ли в сво­ем боль­шин­ст­ве про­гно­зи­ру­ют, что «труд­ный» пе­ри­од про­длит­ся не бо­лее го­да. В та­ком слу­чае арен­да­тор хо­чет обе­зо­па­сить се­бя на слу­чай, ес­ли этот пе­ри­од про­длит­ся доль­ше или ока­жет­ся труд­нее, чем ожи­да­лось, тем са­мым вы­ну­див его по­ки­нуть объ­ект. А­рен­до­да­тель, в свою оче­редь, хо­чет из­бе­жать си­туации, ког­да ры­нок пой­дет вверх, и уро­вень аренд­ных ста­вок вер­нет­ся на до­кри­зис­ный и нач­нет рас­ти, что, воз­мож­но, про­изой­дет че­рез год».

Од­на­ко при еже­год­ном рос­те аренд­ных ста­вок на офис­ные по­ме­ще­ния неко­то­рые соб­ст­вен­ни­ки все-та­ки пред­почи­та­ли за­клю­чать до­го­во­ра на не­про­дол­жи­тель­ный срок, к при­ме­ру, на год, ос­тав­ляя за со­бой пра­во пе­ре­сма­т­ри­вать аренд­ные став­ки в сто­ро­ну по­вы­ше­ния. По мне­нию Ра­до­ми­ра Цур­ка­на, уп­рав­ля­ю­ще­го парт­не­ра ком­па­нии CB Richard Ellis, «та­ко­го ро­да до­го­вор­ные от­но­ше­ния пред­по­ла­га­ют мак­си­маль­но ди­на­мич­ное ото­б­ра­же­ние рын­ка на про­тя­же­нии все­го сро­ка арен­ды. И имен­но арен­до­да­те­ли, до на­ступ­ле­ния кри­зи­са за­клю­чив­шие до­го­во­ра на не­про­дол­жи­тель­ный срок, се­го­дня ока­за­лись в не­про­стой си­ту­а­ции вслед­ст­вие стре­ми­тель­но­го па­де­ния рын­ка».

Не­раз­рыв­ность до­го­во­ров арен­ды

До­ста­точ­но не­про­стым в от­но­ше­ни­ях меж­ду арен­да­то­ра­ми и арен­до­да­те­ля­ми яв­ля­ет­ся во­прос не­раз­рыв­но­с­ти до­го­во­ров арен­ды. Как пра­ви­ло, гра­мот­но со­став­лен­ный до­го­вор за­щи­ща­ет ин­те­ре­сы арен­до­да­те­ля и пре­ду­с­ма­т­ри­ва­ет пунк­ты о не­раз­рыв­но­с­ти, ко­то­рые обя­зы­ва­ют арен­да­то­ра оп­ла­тить всю арен­ду до окон­ча­ния сро­ка дей­ст­вия до­го­во­ра в слу­чае, ес­ли арен­да­тор по ка­ким-ли­бо при­чи­нам ини­ци­и­ру­ет его рас­тор­же­ние и при­ни­ма­ет ре­ше­ние о сме­не офи­са. Та­ким об­ра­зом, вклю­чая в до­го­вор ус­ло­вия о не­раз­рыв­но­с­ти, арен­до­да­те­ли стра­ху­ют се­бя и пе­ре­кла­ды­ва­ют ри­с­ки не­у­пла­ты на арен­да­то­ра.

Од­на­ко на ки­ев­ском рын­ке офис­ной не­дви­жи­мо­с­ти мно­гие до­го­во­ра со­став­ле­ны та­ким об­ра­зом, что их од­но­сто­рон­нее рас­тор­же­ние со сто­ро­ны арен­да­то­ра вле­чет за со­бой уп­ла­ту по­след­ним штраф­ной санк­ции. «Раз­мер штраф­ной санк­ции ра­вен аренд­но­му де­по­зи­ту, ко­то­рый, как пра­ви­ло, со­став­ля­ет аренд­ную пла­ту за 2-3 ме­ся­ца. Та­ким об­ра­зом, в слу­чае рас­тор­же­ния до­го­во­ра арен­да­тор те­ря­ет всю сум­му аренд­но­го де­по­зи­та, удер­жи­ва­е­мо­го арен­до­да­те­лем. Но в сло­жив­шей­ся ры­ноч­ной си­ту­а­ции по­те­ря суммы де­по­зи­та не ос­та­нав­ли­ва­ет арен­да­то­ров, и в бли­жай­шей пер­спек­ти­ве, как след­ст­вие не­до­го­во­рен­но­с­ти сто­рон по но­вой аренд­ной став­ке, ко­ли­че­ст­во до­го­во­ров, рас­торг­ну­тых по ини­ци­а­ти­ве арен­да­то­ров, мо­жет толь­ко уве­ли­чить­ся», - ком­мен­ти­ру­ет Вик­то­рия Го­руль­ко.

Экс­пер­ты ут­верж­да­ют, что уже при­ду­ма­ны схе­мы об­хо­да ус­ло­вий не­раз­рыв­но­с­ти до­го­во­ра, в чем мож­но бы­ло и не со­мне­вать­ся, при­ни­мая во вни­ма­ние изо­б­ре­та­тель­ность ук­ра­ин­ских ком­па­ний. Один из воз­мож­ных спо­со­бов - при­зна­ние юри­ди­че­с­ко­го ли­ца ком­па­нии-арен­да­то­ра бан­кро­том. 

Суб­арен­да

Арен­да вы­со­ко­ка­че­ст­вен­но­го по­ме­ще­ния со­став­ля­ет ве­со­мую до­лю в еже­ме­сяч­ных рас­хо­дах ком­па­нии. Стре­мясь уре­зать свои за­тра­ты, не­ко­то­рые ком­па­нии-арен­да­то­ры пы­та­ют­ся умень­шить аренд­ные пла­те­жи, сда­вая часть по­ме­ще­ний в суб­арен­ду. Ком­мен­ти­ру­ет Ди­на Лукь­ян­ская, на­чаль­ник от­де­ла офис­ной не­дви­жи­мо­с­ти ком­па­нии Cushman & Wakefield: «Уже от­ме­ча­ет­ся рост рын­ка крат­ко­сроч­ной (1-2 го­да) суб­арен­ды, ко­то­рый в 2009 го­ду со­ста­вит еще боль­шую кон­ку­рен­цию рын­ку пря­мых арен­до­да­те­лей, так как ры­нок суб­арен­ды мо­жет пред­ло­жить бо­лее кон­ку­рен­то­спо­соб­ные ус­ло­вия: уме­рен­ную аренд­ную став­ку, по­ме­ще­ния с пол­ной от­дел­кой и ме­бе­лью».

На­пом­ним, что в слу­чае суб­арен­ды пер­во­на­чаль­ный арен­да­тор со­хра­ня­ет обя­за­тель­ст­ва по вы­пла­те аренд­ной пла­ты пе­ред соб­ст­вен­ни­ком, и, в свою оче­редь, по­лу­ча­ет аренд­ную пла­ту от суб­арен­да­то­ра, ко­то­рый ни­ко­им об­ра­зом не свя­зан с соб­ст­вен­ни­ком и не не­сет пе­ред ним ни­ка­ких обя­за­тельств. При этом, по сло­вам Вик­то­рии Го­руль­ко, «арен­да­то­ры, име­ю­щие из­лиш­ки пло­ща­ди, уже не пы­та­ют­ся по­лу­чить ка­кую-ли­бо вы­го­ду от суб­арен­ды, и го­то­вы ид­ти на зна­чи­тель­ные ус­туп­ки по срав­не­нию с ус­ло­ви­я­ми ос­нов­но&s


Комментариев: 0    Просмотров: 552

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus