Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Сезон прорвало?

Сезон прорвало?

Нередко вслед за ней даже вырастают грандиозные планы о кредитах или других способах профинансировать покупку курортной недвижимости, которую затем можно будет сдать в аренду. Но попробуйте завести задушевную беседу с теми, кто уже воплощает эту идею в реальность, и они быстро рассеют иллюзии насчет подобных проектов. «ВД» разбиралась в перспективах арендного бизнеса на украинских морях.

Аппетит приходит вместо еды

Нынешний сезон по количеству отдыхающих на курортах Крыма оценивают как более чем успешный. По официальным данным, за восемь месяцев этого года в Крыму побывало на 12% курортников больше, чем за аналогичный период прошлого. А по наблюдениям местных игроков рынка, эти показатели еще выше. Так, по подсчетам Анатолия Чечерина, директора АН «Центральное» (Судак), поток туристов, желающих отдохнуть у частников, вырос на 40-50%. «Этот сезон оказался удачным, востребовано было все — от ветхих трущоб до элитных апартаментов. Маклеры в нашем регионе сбивались с ног. Цены на арендуемое жилье выросли более чем на 20%, на некоторую жилплощадь — на все 30-40%», — рассказывает Анна Мельникова, директор АН «Планета-Крым» (Севастополь). Однако владельцы жилья, зарабатывающие на сдаче его курортникам, с меньшим энтузиазмом воспринимают показатели роста арендных ставок. Мол, 20%, на которые в среднем подорожала посуточная аренда жилья, выливаются в $5/сутки, которые многим кажутся совершено мизерными показателями по сравнению с ростом стоимости коммунальных услуг и затрат на облагораживание жилища перед курортным сезоном.

«Арендные ставки выросли исключительно в связи с подорожанием обслуживания жилья (вода, вывоз мусора и т. д.), — утверждает Наталья Рогачева, хозяйка мини-комплекса в п. Рыбачье (Судак). — У нас, например, стоимость номеров поднялась всего на $5/сутки — с прошлогодних $10 до $15». «В этом году спрос на жилье у «частников» был выше, чем в прошлом. Больше приехало украинцев, россиян — меньше. Нынешний июнь, традиционно менее популярный месяц у отдыхающих, оказался более насыщенным, чем прошлогодний. Но цены на жилье изменились незначительно (выросли на $5-10 максимум)», — добавляет Жанна Ганжа, менеджер частного управляющего агентства (Севастополь). «По моим наблюдениям, стоимость жилья поднялась у тех, кто как-либо улучшил условия проживания. К примеру, поставил кондиционеры. Но это — скорее, для привлечения клиентов, а не для реального заработка, ведь допрасходы на электроэнергию ложатся на хозяев», — уверена Наталья Кремень, хозяйка нескольких небольших коттеджей в Ялте.

На крымских курортах ощутимее всего повысилась стоимость аренды ялтинской недвижимости — в среднем на $10-20/сутки. В начале сезона, когда теплые майские праздники привлекли на «элитный» курорт полуострова неожиданный приток клиентуры, предвкушения местных арендодателей были более чем будоражащими. В общем ажиотаже цены на аренду ялтинского жилья подскочили на 30-50% по сравнению с прошлым маем. В это время даже за самую скромную ялтинскую каморку без удобств просили $30-40/сутки, а стоимость одно-комнатных квартир в районе набережной составила $100/сут-ки. Но наступившее в конце мая затишье заставило арендодателей умерить аппетиты и немного снизить цены. В пик сезона — с 15 июля до конца августа — арендные ставки снова поднялись, однако уже не так значительно — однокомнатные квартиры недалеко от моря сдавали за $50-60/сутки.

А острее всего ощутили несоответствие между желаемым уровнем доходности от аренды и реальным спросом в Одессе и Одесской области. Так, в Одессе арендные ставки не только достигли уровня ялтинских, но в некоторых случаях даже превысили их на $5-10/сутки. Зато не повезло с отдыхающими. В некоторых агентствах недвижимости сетуют на недобор клиентов в размере 30-40% по сравнению с прошлым сезоном. «Этим летом спрос был намного слабее, чем прошлым. Число клиентов сократилось где-то на треть, а то и наполовину. Трудно сказать, с чем это связано. Возможно, с тем, что люди активнее начали выезжать на отдых за границу. Но при этом арендные ставки на одесское жилье не упали, а даже выросли», — отмечают в АН «Атланта» (Одесса).

Если коэффициент заполняемости арендуемых жилых площадей в Крыму этим летом риелторы оценивают в среднем на уровне 80-90%, то в Одессе и области — 50-60%. Но и в одном, и в другом регионе с опасением смотрят в будущий сезон. Возможно, на аренде жилья в 2008 году одесситам уже не удастся заработать больше, чем в этом, а ежегодный прирост доходов крымчан существенно сократится.

«Нас багато!»

Главной причиной падения доходности курортного жилья даже бабушки на вокзалах называют конкуренцию. Дескать, с каждым годом борьба за клиента становится жестче. В этом году предприимчивые хозяева однокомнатных квартир, к примеру, в Ялте заработали на их аренде в среднем $3,5-5 тыс., в зависимости от «навороченности». Могло бы быть и больше, сетуют они, но конкуренция помешала: не появись так много новых предложений, цены поднялись бы и выше. А количество частных предложений, по оценкам посредников, на отечественных курортах в этом году выросло на 10-15%. Крымские риелторы отмечают, что в по- следнее время квартиры в новостройках и домики в коттеджных поселках активно скупались именно под такой, арендный, бизнес.

«В летние месяцы наше жилье было заполнено в среднем на 80%. Можно было бы обеспечить и большую заполняемость, но некоторые клиенты до нас не доезжали. Сейчас в Крыму активно работают «перехватчики». К примеру, забирает таксист людей с поезда, а по дороге уговаривает их ехать к «своим» людям — у них, мол, дешевле. За это получает суточные», — рассказывает Наталья Иванова, хозяйка коттеджа на Арабатской cтрелке, Херсонская область.

Особенно трудно приходится новичкам. «Те, кто работает с арендой жилья первый год, неизбежно сталкиваются с про- блемой поиска клиентов, — отмечает Жанна Ганжа. — Большое значение при этом играет соотношение «цена — качество». Отмечено, что стоит опустить цены чуть-чуть ниже среднерыночных — и предложения расхватывают моментально (главное, конечно, — обеспечить рекламу объектов). А многие, наоборот, стараются завысить стоимость аренды, чтобы побыстрее «отбить» вложения. На мой взгляд, это применимо лишь в секторе элитного жилья. Скажем, есть у нас частный мини-отель, все номера которого выполнены в индивидуальном стиле. Цены достаточно высокие ($120-300/сутки за двух- местный номер), но от клиентов нет отбоя».

Покупка квартиры или коттеджа для последующей сдачи в аренду — предприятие, окупаемое не быстро. При ежегодном росте арендных ставок на 10% квартира на крымском курорте окупается в среднем за девять лет (еще дольше, если сдавать жилье в управление, теряя часть возможного заработка). Разница лишь в размере необходимой для осуществления покупки суммы. К примеру, в Ялте, где стоимость жилого «квадрата» переваливает за $1,5 тыс., для приобретения однокомнатной квартиры в пешеходной доступности от моря (главное, что нужно клиенту) на вторичном рынке потребуется около $70 тыс., в Евпатории достаточно и $40 тыс. Если же говорить о более капиталоемких инвестициях, к примеру, в мини-гостиницу среднего уровня на 10 номеров (для самостоятельного строительства, по словам экспертов, требуется от $250 тыс.), то cрок окупаемости составит порядка шести-семи лет.

Покупка указанных объектов в кредит на 10-летний срок увеличивает срок возврата инвестиций в среднем еще на пять лет. «В этом году мы только начали принимать отдыхающих в недавно построенном частном отеле. Клиентов пока мало, занято в среднем три-четыре номера из 13, — делится Галина Онищенко, хозяйка двухэтажной мини-гостиницы в Алупке. — Строительство осуществляли с использованием кредитных средств ($50 тыс.) под залог имеющейся квартиры, поэтому сейчас нужно возвращать банку в среднем по $800 в месяц, а зарабатываем мы пока лишь $500 в месяц. В несезонное время доход будет еще меньше. Приходится доставать деньги из другого бизнеса, чтобы вернуть кредит». Хозяйку успокаивает лишь то, что стоимость ее гостиницы на продажу уже выросла в два раза, и при необходимости вложенные средства удастся вернуть с лихвой.

С этой точки зрения крымские квартиры также пока сохраняют инвестиционную привлекательность. В крупных городах автономной республики стоимость жилья еще сохранила потенциал к 20-30%-му подорожанию, по крайней мере в течение следующего года. Чего не скажешь об одесском многоэтажном жилье, где цена «квадрата», подобравшись к отметке $2 тыс. Город остается вторым по уровню дороговизны жилья в Украине (после Киева). Здесь уже не ждут значительных темпов роста цен, а потенциальные инвесторы, по словам риелторов, отказались от идеи зарабатывать на аренде местных квартир.

Что касается прогнозов роста арендных ставок на следующий сезон, то в Крыму он ожидается в среднем на уровне 10% по объектам, где никакого ремонта, даже косметического, не предвидится. Хозяева, планирующие облагородить жилище к новому курортному сезону, рассчитывают поднять цену на 15-20%. Сложнее ситуация в Одессе и области: здесь арендодатели под впечатлением от нынешнего неудачного лета опасаются планировать какой-либо рост ставок в принципе. Говорят, будут смотреть на спрос: если отдыхающие не проигнорируют «жемчужину у моря» так, как в этом году, цены могут подняться до 10%.


МНЕНИЕ.

НАТАЛЬЯ МАССАЛЬСКАЯ. Директор АН «Мультидом» (Севастополь)

— Желающих отдохнуть недорого на арендованной жилплощади (комнаты, квартиры, коттеджи, домики) было больше, чем в прошлом году, причем преимущественно из Украины. Хотя интерес со стороны приезжих из соседней России (Петербург, Москва) также присутствует. В августе предложения жилья всех уровней были нарасхват. В этом году цены выросли примерно на 5-10% по сравнению с прошлым. Вероятно, на столько же они поднимутся в следующем туристическом сезоне. Не секрет, что многие местные жители приобретают недвижимость в курортных городах специально для сдачи в аренду. Окупятся такие вложения, безусловно, не быстро — лет эдак через 20. Но если учесть, что стоимость самого жилья растет примерно на 30% в год, — это очень выгодные инвестиции. Гораздо более выгодные, чем хранение средств на депозите.

МНЕНИЕ.

ЕЛЕНА АВРАМОВА. Менеджер отдела аренды АН «Капитал» (Одесса)

— Спрос на посуточную аренду жилья в Одессе в этом году был очень низкий. Если сезон обычно начинается в мае и заканчивается в середине-конце сентября, то в этом году он существенно сократился. Май и июнь были «пустыми». В июле и августе спрос вырос, но все равно результатами курортного сезона арендодатели не удовлетворены. Естественно, сбросив цены на аренду в первые месяцы, хозяева затем начали повышать их в июне и августе. Причем даже явно завысили в надежде «отбить» недополученный доход. Трудно сказать, в связи с чем произошел такой спад клиентуры. Многие жалуются на то, что стоимость посуточной аренды жилой недвижимости в Одессе и области в последние годы сильно завышена. В такой ситуации даже сложно сделать какие-либо прогнозы на следующий год.

Нередко вслед за ней даже вырастают грандиозные планы о кредитах или других способах профинансировать покупку курортной недвижимости, которую затем можно будет сдать в аренду. Но попробуйте завести задушевную беседу с теми, кто уже воплощает эту идею в реальность, и они быстро рассеют иллюзии насчет подобных проектов. «ВД» разбиралась в перспективах арендного бизнеса на украинских морях.

Аппетит приходит вместо еды

Нынешний сезон по количеству отдыхающих на курортах Крыма оценивают как более чем успешный. По официальным данным, за восемь месяцев этого года в Крыму побывало на 12% курортников больше, чем за аналогичный период прошлого. А по наблюдениям местных игроков рынка, эти показатели еще выше. Так, по подсчетам Анатолия Чечерина, директора АН «Центральное» (Судак), поток туристов, желающих отдохнуть у частников, вырос на 40-50%. «Этот сезон оказался удачным, востребовано было все — от ветхих трущоб до элитных апартаментов. Маклеры в нашем регионе сбивались с ног. Цены на арендуемое жилье выросли более чем на 20%, на некоторую жилплощадь — на все 30-40%», — рассказывает Анна Мельникова, директор АН «Планета-Крым» (Севастополь). Однако владельцы жилья, зарабатывающие на сдаче его курортникам, с меньшим энтузиазмом воспринимают показатели роста арендных ставок. Мол, 20%, на которые в среднем подорожала посуточная аренда жилья, выливаются в $5/сутки, которые многим кажутся совершено мизерными показателями по сравнению с ростом стоимости коммунальных услуг и затрат на облагораживание жилища перед курортным сезоном.

«Арендные ставки выросли исключительно в связи с подорожанием обслуживания жилья (вода, вывоз мусора и т. д.), — утверждает Наталья Рогачева, хозяйка мини-комплекса в п. Рыбачье (Судак). — У нас, например, стоимость номеров поднялась всего на $5/сутки — с прошлогодних $10 до $15». «В этом году спрос на жилье у «частников» был выше, чем в прошлом. Больше приехало украинцев, россиян — меньше. Нынешний июнь, традиционно менее популярный месяц у отдыхающих, оказался более насыщенным, чем прошлогодний. Но цены на жилье изменились незначительно (выросли на $5-10 максимум)», — добавляет Жанна Ганжа, менеджер частного управляющего агентства (Севастополь). «По моим наблюдениям, стоимость жилья поднялась у тех, кто как-либо улучшил условия проживания. К примеру, поставил кондиционеры. Но это — скорее, для привлечения клиентов, а не для реального заработка, ведь допрасходы на электроэнергию ложатся на хозяев», — уверена Наталья Кремень, хозяйка нескольких небольших коттеджей в Ялте.

На крымских курортах ощутимее всего повысилась стоимость аренды ялтинской недвижимости — в среднем на $10-20/сутки. В начале сезона, когда теплые майские праздники привлекли на «элитный» курорт полуострова неожиданный приток клиентуры, предвкушения местных арендодателей были более чем будоражащими. В общем ажиотаже цены на аренду ялтинского жилья подскочили на 30-50% по сравнению с прошлым маем. В это время даже за самую скромную ялтинскую каморку без удобств просили $30-40/сутки, а стоимость одно-комнатных квартир в районе набережной составила $100/сут-ки. Но наступившее в конце мая затишье заставило арендодателей умерить аппетиты и немного снизить цены. В пик сезона — с 15 июля до конца августа — арендные ставки снова поднялись, однако уже не так значительно — однокомнатные квартиры недалеко от моря сдавали за $50-60/сутки.

А острее всего ощутили несоответствие между желаемым уровнем доходности от аренды и реальным спросом в Одессе и Одесской области. Так, в Одессе арендные ставки не только достигли уровня ялтинских, но в некоторых случаях даже превысили их на $5-10/сутки. Зато не повезло с отдыхающими. В некоторых агентствах недвижимости сетуют на недобор клиентов в размере 30-40% по сравнению с прошлым сезоном. «Этим летом спрос был намного слабее, чем прошлым. Число клиентов сократилось где-то на треть, а то и наполовину. Трудно сказать, с чем это связано. Возможно, с тем, что люди активнее начали выезжать на отдых за границу. Но при этом арендные ставки на одесское жилье не упали, а даже выросли», — отмечают в АН «Атланта» (Одесса).

Если коэффициент заполняемости арендуемых жилых площадей в Крыму этим летом риелторы оценивают в среднем на уровне 80-90%, то в Одессе и области — 50-60%. Но и в одном, и в другом регионе с опасением смотрят в будущий сезон. Возможно, на аренде жилья в 2008 году одесситам уже не удастся заработать больше, чем в этом, а ежегодный прирост доходов крымчан существенно сократится.

«Нас багато!»

Главной причиной падения доходности курортного жилья даже бабушки на вокзалах называют конкуренцию. Дескать, с каждым годом борьба за клиента становится жестче. В этом году предприимчивые хозяева однокомнатных квартир, к примеру, в Ялте заработали на их аренде в среднем $3,5-5 тыс., в зависимости от «навороченности». Могло бы быть и больше, сетуют они, но конкуренция помешала: не появись так много новых предложений, цены поднялись бы и выше. А количество частных предложений, по оценкам посредников, на отечественных курортах в этом году выросло на 10-15%. Крымские риелторы отмечают, что в по- следнее время квартиры в новостройках и домики в коттеджных поселках активно скупались именно под такой, арендный, бизнес.

«В летние месяцы наше жилье было заполнено в среднем на 80%. Можно было бы обеспечить и большую заполняемость, но некоторые клиенты до нас не доезжали. Сейчас в Крыму активно работают «перехватчики». К примеру, забирает таксист людей с поезда, а по дороге уговаривает их ехать к «своим» людям — у них, мол, дешевле. За это получает суточные», — рассказывает Наталья Иванова, хозяйка коттеджа на Арабатской cтрелке, Херсонская область.

Особенно трудно приходится новичкам. «Те, кто работает с арендой жилья первый год, неизбежно сталкиваются с про- блемой поиска клиентов, — отмечает Жанна Ганжа. — Большое значение при этом играет соотношение «цена — качество». Отмечено, что стоит опустить цены чуть-чуть ниже среднерыночных — и предложения расхватывают моментально (главное, конечно, — обеспечить рекламу объектов). А многие, наоборот, стараются завысить стоимость аренды, чтобы побыстрее «отбить» вложения. На мой взгляд, это применимо лишь в секторе элитного жилья. Скажем, есть у нас частный мини-отель, все номера которого выполнены в индивидуальном стиле. Цены достаточно высокие ($120-300/сутки за двух- местный номер), но от клиентов нет отбоя».

Покупка квартиры или коттеджа для последующей сдачи в аренду — предприятие, окупаемое не быстро. При ежегодном росте арендных ставок на 10% квартира на крымском курорте окупается в среднем за девять лет (еще дольше, если сдавать жилье в управление, теряя часть возможного заработка). Разница лишь в размере необходимой для осуществления покупки суммы. К примеру, в Ялте, где стоимость жилого «квадрата» переваливает за $1,5 тыс., для приобретения однокомнатной квартиры в пешеходной доступности от моря (главное, что нужно клиенту) на вторичном рынке потребуется около $70 тыс., в Евпатории достаточно и $40 тыс. Если же говорить о более капиталоемких инвестициях, к примеру, в мини-гостиницу среднего уровня на 10 номеров (для самостоятельного строительства, по словам экспертов, требуется от $250 тыс.), то cрок окупаемости составит порядка шести-семи лет.

Покупка указанных объектов в кредит на 10-летний срок увеличивает срок возврата инвестиций в среднем еще на пять лет. «В этом году мы только начали принимать отдыхающих в недавно построенном частном отеле. Клиентов пока мало, занято в среднем три-четыре номера из 13, — делится Галина Онищенко, хозяйка двухэтажной мини-гостиницы в Алупке. — Строительство осуществляли с использованием кредитных средств ($50 тыс.) под залог имеющейся квартиры, поэтому сейчас нужно возвращать банку в среднем по $800 в месяц, а зарабатываем мы пока лишь $500 в месяц. В несезонное время доход будет еще меньше. Приходится доставать деньги из другого бизнеса, чтобы вернуть кредит». Хозяйку успокаивает лишь то, что стоимость ее гостиницы на продажу уже выросла в два раза, и при необходимости вложенные средства удастся вернуть с лихвой.

С этой точки зрения крымские квартиры также пока сохраняют инвестиционную привлекательность. В крупных городах автономной республики стоимость жилья еще сохранила потенциал к 20-30%-му подорожанию, по крайней мере в течение следующего года. Чего не скажешь об одесском многоэтажном жилье, где цена «квадрата», подобравшись к отметке $2 тыс. Город остается вторым по уровню дороговизны жилья в Украине (после Киева). Здесь уже не ждут значительных темпов роста цен, а потенциальные инвесторы, по словам риелторов, отказались от идеи зарабатывать на аренде местных квартир.

Что касается прогнозов роста арендных ставок на следующий сезон, то в Крыму он ожидается в среднем на уровне 10% по объектам, где никакого ремонта, даже косметического, не предвидится. Хозяева, планирующие облагородить жилище к новому курортному сезону, рассчитывают поднять цену на 15-20%. Сложнее ситуация в Одессе и области: здесь арендодатели под впечатлением от нынешнего неудачного лета опасаются планировать какой-либо рост ставок в принципе. Говорят, будут смотреть на спрос: если отдыхающие не проигнорируют «жемчужину у моря» так, как в этом году, цены могут подняться до 10%.


МНЕНИЕ.

НАТАЛЬЯ МАССАЛЬСКАЯ. Директор АН «Мультидом» (Севастополь)

— Желающих отдохнуть недорого на арендованной жилплощади (комнаты, квартиры, коттеджи, домики) было больше, чем в прошлом году, причем преимущественно из Украины. Хотя интерес со стороны приезжих из соседней России (Петербург, Москва) также присутствует. В августе предложения жилья всех уровней были нарасхват. В этом году цены выросли примерно на 5-10% по сравнению с прошлым. Вероятно, на столько же они поднимутся в следующем туристическом сезоне. Не секрет, что многие местные жители приобретают недвижимость в курортных городах специально для сдачи в аренду. Окупятся такие вложения, безусловно, не быстро — лет эдак через 20. Но если учесть, что стоимость самого жилья растет примерно на 30% в год, — это очень выгодные инвестиции. Гораздо более выгодные, чем хранение средств на депозите.

МНЕНИЕ.

ЕЛЕНА АВРАМОВА. Менеджер отдела аренды АН «Капитал» (Одесса)

— Спрос на посуточную аренду жилья в Одессе в этом году был очень низкий. Если сезон обычно начинается в мае и заканчивается в середине-конце сентября, то в этом году он существенно сократился. Май и июнь были «пустыми». В июле и августе спрос вырос, но все равно результатами курортного сезона арендодатели не удовлетворены. Естественно, сбросив цены на аренду в первые месяцы, хозяева затем начали повышать их в июне и августе. Причем даже явно завысили в надежде «отбить» недополученный доход. Трудно сказать, в связи с чем произошел такой спад клиентуры. Многие жалуются на то, что стоимость посуточной аренды жилой недвижимости в Одессе и области в последние годы сильно завышена. В такой ситуации даже сложно сделать какие-либо прогнозы на следующий год.

Нередко вслед за ней даже вырастают грандиозные планы о кредитах или других способах профинансировать покупку курортной недвижимости, которую затем можно будет сдать в аренду. Но попробуйте завести задушевную беседу с теми, кто уже воплощает эту идею в реальность, и они быстро рассеют иллюзии насчет подобных проектов. «ВД» разбиралась в перспективах арендного бизнеса на украинских морях.

Аппетит приходит вместо еды

Нынешний сезон по количеству отдыхающих на курортах Крыма оценивают как более чем успешный. По официальным данным, за восемь месяцев этого года в Крыму побывало на 12% курортников больше, чем за аналогичный период прошлого. А по наблюдениям местных игроков рынка, эти показатели еще выше. Так, по подсчетам Анатолия Чечерина, директора АН «Центральное» (Судак), поток туристов, желающих отдохнуть у частников, вырос на 40-50%. «Этот сезон оказался удачным, востребовано было все — от ветхих трущоб до элитных апартаментов. Маклеры в нашем регионе сбивались с ног. Цены на арендуемое жилье выросли более чем на 20%, на некоторую жилплощадь — на все 30-40%», — рассказывает Анна Мельникова, директор АН «Планета-Крым» (Севастополь). Однако владельцы жилья, зарабатывающие на сдаче его курортникам, с меньшим энтузиазмом воспринимают показатели роста арендных ставок. Мол, 20%, на которые в среднем подорожала посуточная аренда жилья, выливаются в $5/сутки, которые многим кажутся совершено мизерными показателями по сравнению с ростом стоимости коммунальных услуг и затрат на облагораживание жилища перед курортным сезоном.

«Арендные ставки выросли исключительно в связи с подорожанием обслуживания жилья (вода, вывоз мусора и т. д.), — утверждает Наталья Рогачева, хозяйка мини-комплекса в п. Рыбачье (Судак). — У нас, например, стоимость номеров поднялась всего на $5/сутки — с прошлогодних $10 до $15». «В этом году спрос на жилье у «частников» был выше, чем в прошлом. Больше приехало украинцев, россиян — меньше. Нынешний июнь, традиционно менее популярный месяц у отдыхающих, оказался более насыщенным, чем прошлогодний. Но цены на жилье изменились незначительно (выросли на $5-10 максимум)», — добавляет Жанна Ганжа, менеджер частного управляющего агентства (Севастополь). «По моим наблюдениям, стоимость жилья поднялась у тех, кто как-либо улучшил условия проживания. К примеру, поставил кондиционеры. Но это — скорее, для привлечения клиентов, а не для реального заработка, ведь допрасходы на электроэнергию ложатся на хозяев», — уверена Наталья Кремень, хозяйка нескольких небольших коттеджей в Ялте.

На крымских курортах ощутимее всего повысилась стоимость аренды ялтинской недвижимости — в среднем на $10-20/сутки. В начале сезона, когда теплые майские праздники привлекли на «элитный» курорт полуострова неожиданный приток клиентуры, предвкушения местных арендодателей были более чем будоражащими. В общем ажиотаже цены на аренду ялтинского жилья подскочили на 30-50% по сравнению с прошлым маем. В это время даже за самую скромную ялтинскую каморку без удобств просили $30-40/сутки, а стоимость одно-комнатных квартир в районе набережной составила $100/сут-ки. Но наступившее в конце мая затишье заставило арендодателей умерить аппетиты и немного снизить цены. В пик сезона — с 15 июля до конца августа — арендные ставки снова поднялись, однако уже не так значительно — однокомнатные квартиры недалеко от моря сдавали за $50-60/сутки.

А острее всего ощутили несоответствие между желаемым уровнем доходности от аренды и реальным спросом в Одессе и Одесской области. Так, в Одессе арендные ставки не только достигли уровня ялтинских, но в некоторых случаях даже превысили их на $5-10/сутки. Зато не повезло с отдыхающими. В некоторых агентствах недвижимости сетуют на недобор клиентов в размере 30-40% по сравнению с прошлым сезоном. «Этим летом спрос был намного слабее, чем прошлым. Число клиентов сократилось где-то на треть, а то и наполовину. Трудно сказать, с чем это связано. Возможно, с тем, что люди активнее начали выезжать на отдых за границу. Но при этом арендные ставки на одесское жилье не упали, а даже выросли», — отмечают в АН «Атланта» (Одесса).

Если коэффициент заполняемости арендуемых жилых площадей в Крыму этим летом риелторы оценивают в среднем на уровне 80-90%, то в Одессе и области — 50-60%. Но и в одном, и в другом регионе с опасением смотрят в будущий сезон. Возможно, на аренде жилья в 2008 году одесситам уже не удастся заработать больше, чем в этом, а ежегодный прирост доходов крымчан существенно сократится.

«Нас багато!»

Главной причиной падения доходности курортного жилья даже бабушки на вокзалах называют конкуренцию. Дескать, с каждым годом борьба за клиента становится жестче. В этом году предприимчивые хозяева однокомнатных квартир, к примеру, в Ялте заработали на их аренде в среднем $3,5-5 тыс., в зависимости от «навороченности». Могло бы быть и больше, сетуют они, но конкуренция помешала: не появись так много новых предложений, цены поднялись бы и выше. А количество частных предложений, по оценкам посредников, на отечественных курортах в этом году выросло на 10-15%. Крымские риелторы отмечают, что в по- следнее время квартиры в новостройках и домики в коттеджных поселках активно скупались именно под такой, арендный, бизнес.

«В летние месяцы наше жилье было заполнено в среднем на 80%. Можно было бы обеспечить и большую заполняемость, но некоторые клиенты до нас не доезжали. Сейчас в Крыму активно работают «перехватчики». К примеру, забирает таксист людей с поезда, а по дороге уговаривает их ехать к «своим» людям — у них, мол, дешевле. За это получает суточные», — рассказывает Наталья Иванова, хозяйка коттеджа на Арабатской cтрелке, Херсонская область.

Особенно трудно приходится новичкам. «Те, кто работает с арендой жилья первый год, неизбежно сталкиваются с про- блемой поиска клиентов, — отмечает Жанна Ганжа. — Большое значение при этом играет соотношение «цена — качество». Отмечено, что стоит опустить цены чуть-чуть ниже среднерыночных — и предложения расхватывают моментально (главное, конечно, — обеспечить рекламу объектов). А многие, наоборот, стараются завысить стоимость аренды, чтобы побыстрее «отбить» вложения. На мой взгляд, это применимо лишь в секторе элитного жилья. Скажем, есть у нас частный мини-отель, все номера которого выполнены в индивидуальном стиле. Цены достаточно высокие ($120-300/сутки за двух- местный номер), но от клиентов нет отбоя».

Покупка квартиры или коттеджа для последующей сдачи в аренду — предприятие, окупаемое не быстро. При ежегодном росте арендных ставок на 10% квартира на крымском курорте окупается в среднем за девять лет (еще дольше, если сдавать жилье в управление, теряя часть возможного заработка). Разница лишь в размере необходимой для осуществления покупки суммы. К примеру, в Ялте, где стоимость жилого «квадрата» переваливает за $1,5 тыс., для приобретения однокомнатной квартиры в пешеходной доступности от моря (главное, что нужно клиенту) на вторичном рынке потребуется около $70 тыс., в Евпатории достаточно и $40 тыс. Если же говорить о более капиталоемких инвестициях, к примеру, в мини-гостиницу среднего уровня на 10 номеров (для самостоятельного строительства, по словам экспертов, требуется от $250 тыс.), то cрок окупаемости составит порядка шести-семи лет.

Покупка указанных объектов в кредит на 10-летний срок увеличивает срок возврата инвестиций в среднем еще на пять лет. «В этом году мы только начали принимать отдыхающих в недавно построенном частном отеле. Клиентов пока мало, занято в среднем три-четыре номера из 13, — делится Галина Онищенко, хозяйка двухэтажной мини-гостиницы в Алупке. — Строительство осуществляли с использованием кредитных средств ($50 тыс.) под залог имеющейся квартиры, поэтому сейчас нужно возвращать банку в среднем по $800 в месяц, а зарабатываем мы пока лишь $500 в месяц. В несезонное время доход будет еще меньше. Приходится доставать деньги из другого бизнеса, чтобы вернуть кредит». Хозяйку успокаивает лишь то, что стоимость ее гостиницы на продажу уже выросла в два раза, и при необходимости вложенные средства удастся вернуть с лихвой.

С этой точки зрения крымские квартиры также пока сохраняют инвестиционную привлекательность. В крупных городах автономной республики стоимость жилья еще сохранила потенциал к 20-30%-му подорожанию, по крайней мере в течение следующего года. Чего не скажешь об одесском многоэтажном жилье, где цена «квадрата», подобравшись к отметке $2 тыс. Город остается вторым по уровню дороговизны жилья в Украине (после Киева). Здесь уже не ждут значительных темпов роста цен, а потенциальные инвесторы, по словам риелторов, отказались от идеи зарабатывать на аренде местных квартир.

Что касается прогнозов роста арендных ставок на следующий сезон, то в Крыму он ожидается в среднем на уровне 10% по объектам, где никакого ремонта, даже косметического, не предвидится. Хозяева, планирующие облагородить жилище к новому курортному сезону, рассчитывают поднять цену на 15-20%. Сложнее ситуация в Одессе и области: здесь арендодатели под впечатлением от нынешнего неудачного лета опасаются планировать какой-либо рост ставок в принципе. Говорят, будут смотреть на спрос: если отдыхающие не проигнорируют «жемчужину у моря» так, как в этом году, цены могут подняться до 10%.


МНЕНИЕ.

НАТАЛЬЯ МАССАЛЬСКАЯ. Директор АН «Мультидом» (Севастополь)

— Желающих отдохнуть недорого на арендованной жилплощади (комнаты, квартиры, коттеджи, домики) было больше, чем в прошлом году, причем преимущественно из Украины. Хотя интерес со стороны приезжих из соседней России (Петербург, Москва) также присутствует. В августе предложения жилья всех уровней были нарасхват. В этом году цены выросли примерно на 5-10% по сравнению с прошлым. Вероятно, на столько же они поднимутся в следующем туристическом сезоне. Не секрет, что многие местные жители приобретают недвижимость в курортных городах специально для сдачи в аренду. Окупятся такие вложения, безусловно, не быстро — лет эдак через 20. Но если учесть, что стоимость самого жилья растет примерно на 30% в год, — это очень выгодные инвестиции. Гораздо более выгодные, чем хранение средств на депозите.

МНЕНИЕ.

ЕЛЕНА АВРАМОВА. Менеджер отдела аренды АН «Капитал» (Одесса)

— Спрос на посуточную аренду жилья в Одессе в этом году был очень низкий. Если сезон обычно начинается в мае и заканчивается в середине-конце сентября, то в этом году он существенно сократился. Май и июнь были «пустыми». В июле и августе спрос вырос, но все равно результатами курортного сезона арендодатели не удовлетворены. Естественно, сбросив цены на аренду в первые месяцы, хозяева затем начали повышать их в июне и августе. Причем даже явно завысили в надежде «отбить» недополученный доход. Трудно сказать, в связи с чем произошел такой спад клиентуры. Многие жалуются на то, что стоимость посуточной аренды жилой недвижимости в Одессе и области в последние годы сильно завышена. В такой ситуации даже сложно сделать какие-либо прогнозы на следующий год.


Комментариев: 0    Просмотров: 467

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus