Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow В Украине возрождается бизнес доходных домов

В Украине возрождается бизнес доходных домов

В Украине возрождается бизнес доходных домов

В Украине постепенно начал возрождаться традиционный бизнес доходных домов, который до сих пор ассоциировался с царскими временами, широкими лестницами и мещанами. Сейчас он выглядит иначе: от элитных хором в центре столицы до дешевых квартир на окраине.

Он становится все более популярным, хотя не всегда под брендом «доходный дом», а чаще всего — под другими названиями: хозяева предпочитают другие термины — «апарт-отель», «сервисные апартаменты» либо просто «гостевой дом». Но суть от этого не меняется: такой дом строится или выкупается специально для сдачи квартир в аренду. «Вести» выясняли, в чем отличие между арендой жилья в таком доме и традиционным съемом «у хозяина».

КАК ДОМ СТАНОВИТСЯ ДОХОДНЫМ

Дом становится доходным по двум схемам. Первая — новостройка: бизнесмен выкупает у строительной компании квартиры в целом доме, секции или подъезде (это более распространенное явление). После чего делает ремонт, завозит в них мебель и начинает сдавать в аренду. Второй и более популярный механизм сводится к выкупу у хозяев квартир в неновом доме.

Обычно предприниматели выбирают для этого небольшие строения, чаще двух- и трехэтажные, и дают риелтору задание расселить их: предложить хозяевам другое, более комфортное жилье — обмен, либо обмен с доплатой, либо и просто выкуп жилья. «Самые интересные объекты — ближе к центру (ул. Жилянская, Федорова, Урицкого, Тарасовская и др.), ведь в этих районах выше ставки аренды», — поясняет гендиректор АН «Благовест» Ирина Луханина.

Затем риелторы собирают жильцов и обсуждают с ними варианты расселения: предлагают квартиры для переезда и компенсации. Фактически дом скупают поквартирно. Если удается договориться со всеми, то хозяин решает, что дальше делать со зданием.

Иногда его сносят и строят на его месте новое, но гораздо чаще ограничиваются капитальным, а то и частичным ремонтом. Порой надстраивают мансарду либо просто перекрашивают фасад и делают косметический ремонт в парадных. Довольно часто бывшие квартиры переоснащают под офисы, потому что ставки аренды выше, чем по квартирам.

От момента решения потенциального инвестора сделать дом доходным до заселения первых арендаторов проходит около 2,5 лет: около года уходит у риелторов на расселение жильцов, 1,5 года — на ремонт/реконструкцию здания. «Доходный дом приносит доход одному конкретному хозяину. Но во всем остальном зачастую это обыкновенная аренда», — поясняет Луханина.

ЭЛИТУ МОГУТ И ПОСУТОЧНО СДАВАТЬ

Активно в последние годы развивается элитный сегмент доходных домов. Правда, этот бизнес находится на грани с гостиничным, и его называют апарт-отельным. В Киеве инвесторы в первую очередь ориентируются на центральную часть города: под апарт-отели реконструированы дома в переулке Шевченко (практически Майдан Незалежности), ул. Пирогова (рядом с Владимирским собором) и Дмитриевской (вблизи площади Победы). Обычно бизнесмены придерживаются формулы 50 на 50 (50% — съем помесячный, 50% — посуточный). «В условиях острой конкуренции аудиторию суживать нельзя. Плюс цена посуточной аренды выше, а, соответственно, экономически выгоднее. Идеально — это сочетание двух форматов, как у нас — апарт-отель. «Низкие» сезоны сглаживаются за счет долгосрочных клиентов, а в «высокий» сезон более высокий средний отпускной тариф краткосрочной аренды генерирует более высокий доход», — объяснила «Вестям» маркетинг-менеджер DEOL Partners (девелоперская и управляющая компания сети Senator Apartments) Валентина Бердинских.

Как и в классических доходных домах, здесь есть набор обязательно предоставляемых услуг: консьерж, круглосуточная охрана, уборка апартаментов, предоставление питьевой воды, кофе и чая, беспроводной интернет, паркинг и др. Цены в таких апарт-отелях сложно назвать доступными: проживание в Senator Apartments варьируется от 75 евро до 250 евро в сутки, в зависимости от размера апартаментов и длительности проживания — чем дольше срок, тем больше скидки.

В «Бессарабка апартаменты» на Бассейной сдаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Под отель выкуплено три этажа жилого дома. На первом расположены технические службы. «Из долгосрочных клиентов — командировочные и те, кто приезжает в Киев на лечение. У нас что-то среднее между квартирой «от частника» и отелем. Из-за Майдана большинство квартир пустуют. Делаем скидки 50% на квартиры, но это не помогает. Хотя у нас тихо, никаких погромов нет», — пожаловалась «Вестям» менеджер Нелли Игнатьева.

В апарт-отеле «Джаз» администрация подчеркивает, что несет ответственность за сохранность вещей постояльцев. Средняя стоимость проживания — 10 тыс. грн в месяц, но действует система скидок. «Смотря на какую сумму рассчитывает клиент. Точно сказать не могу, о цене за проживание договариваемся в частном порядке», — объяснила нам менеджер Наталья Баранова.

КВАРТИРЫ ПОШТУЧНО ОТ РАЗНЫХ ХОЗЯЕВ

Ниже расценки можно найти в среднем сегменте доходных домов: однокомнатная квартира здесь стоит от 6 до 12 тыс. грн в месяц, двушка — 6–18 тыс. грн (в зависимости от качества, размера квартиры и месторасположения). В этом случае очень распространена схема со сдачей квартир, которые находятся не в одном, а в нескольких домах. Далеко не всегда эти квартиры принадлежат одному собственнику. Владельцы могут быть разные, зато администрирование проходит централизованно. «Мы представляем интересы хозяев квартир, берем за поиск арендаторов и обслуживание квартиры 10% от получаемой арендной платы», — рассказал «Вестям» директор KievAccommodation Андрей Жирнов. 60 квартир, которыми занимается его компания, находятся в центре Киева: на улицах М. Житомирская, Софиевская, Владимирская, Костельная, Пушкинская, Трехсвятительская.

Из плюсов поселения такими вот компаниями-администраторами можно выделить размещение жильцов без уплаты комиссионных (тех, что берут агентства недвижимости, когда подыскивают квартиру в аренду). Если говорить о сервисе — это техническая поддержка (от замены перегоревшей лампочки до ремонта смесителя и стиральной машинки), возможна организация (за дополнительную плату) регулярной уборки помещения. На управляющей компании — и организация всех видов коммуникации: жильцов с хозяевами (все виды оплат), решение форс-мажорных вопросов с жэками и соседями. «На нашей памяти заливало, да и то слегка, только пару раз. Но на время ремонта мы готовы предоставлять квартиру для переселения», — говорит Жирнов. Если арендатор желает поселить с собой кота, в качестве залога берется плата не за один месяц, как обычно, а за два.

С ДОПЛАТОЙ ЗА КОТА

А вот доходные дома эконом-класса представляют собой чуть ли не засекреченные объекты. Объявления об аренде такого жилья не найти в интернете или в базе данных столичного брокера. Телефоны администратора передаются от знакомых к знакомым.

Как выяснили, такие дома образуются, как правило, в четырех- пятиэтажных новостройках, возведенных не более пяти лет назад специально для сдачи жилья внаем. Здесь сдаются как комнаты (по цене 1400–1500 гривен в месяц), так и отдельные квартиры (однушку можно снять за 3 тыс. грн).

Практически все недорогие доходные дома расположены в спальных районах Киева и в пригороде. Их владельцы — непубличные личности, так что их имена не афишируются. Один из самых крупных хозяев (в его собственности находится пять домов), по слухам, владеет бизнесом по производству керамической плитки. Вероятно, поэтому опознавательный знак его домов — лестничные пролеты и коридоры, облицованные плиткой.

Постояльцы хвалят жилье. Во-первых, по документам все легально: с арендатором подписывают договор и выдают чеки на все платежи. Во-вторых, в квартирах чисто и уютно, моментально решаются технические проблемы, устраняются поломки — в доме действует своя служба сервиса. Есть уборщица, которая следит за чистотой в подъездах, и охрана. Все это — за счет арендодателя. Единственная проблема — это наличие «комендантского часа»: возвращаться домой рекомендуется до часа ночи, иначе придется вести мирные переговоры с охраной.

Источник: business.vesti.ua


Комментариев: 0    Просмотров: 489

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus