Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Хто сказав, що житло подешевшало?

Хто сказав, що житло подешевшало?

Становище на ринку київської нерухомостi до кiнця 2005 року майже стабiлiзувалося: трохи, немов за iнерцiєю, продовжували дорожчати лише непроданi квартири в новобудовах - на 0,6-0,8%. А на вторинному ринку навiть впали на тi ж 0,6-0,8%, що заощадило покупцям у середньому по 7 доларiв на кожному квадратному метрi.

У вереснi-листопадi 2005 року Товариш постарався проаналiзувати ситуацiю, що склалася на ринку житла. У статтi Дорогий мiй квадратний метр ( 76) ми говорили про чинники, що впливають на цiноутворення; у публiкацiї Омрiяне житло ( 78) розповiли про рiзнi види нерухомостi, що виставляється на продаж; у матерiалах Ось купив собi житло... ( 80 i 82) дали поради покупцям, а в Продати - не значить втратити ( 86) - поради продавцям квартир; у статтях Житло у борг ( 88 i 90) говорили про принципи iпотечного кредитування українських громадян. Публiкацiї викликали пiдвищений iнтерес читачiв, адже для багатьох приватизована нерухомiсть - єдина реальна власнiсть, i втратити її рiвнозначно краху всiх життєвих устоїв. Тому ми вирiшили продовжити рубрику Квартирне питання i в новому роцi, але в ширшому форматi - з коментарями фахiвцiв, залученням статистичних даних i розширенням тематики, адже процесом купiвлi-продажу житла квартирне питання для багатьох не обмежується, а навпаки, додає новi проблеми. Сьогоднi ми спробуємо вiдповiсти на питання, якi хвилюють потенцiйних учасникiв ринку нерухомостi: чи закiнчилося подорожчання житла, що тривало останнi п`ять рокiв стрiмкими темпами, чи буде воно дешевшати або ж нинiшня вiдносна стабiлiзацiя цiн - усього лише затишшя перед бурею?

Новорiчний статус-кво

Становище на ринку київської нерухомостi до кiнця 2005 року майже стабiлiзувалося: трохи, немов за iнерцiєю, продовжували дорожчати лише непроданi квартири в новобудовах - на 0,6-0,8%. А на вторинному ринку навiть впали на тi ж 0,6-0,8%, що заощадило покупцям у середньому по 7 доларiв на кожному квадратному метрi. Враховуючи, що велику частину ринку тут становлять квартири в будинках часiв хрущовської i брежнiвської забудови, то, скажiмо, придбання двокiмнатної квартири площею 46-54 м2 обходилося середньостатистичному покупцю на 300-400 у. о. дешевше, нiж тим, хто вклав кошти в нерухомiсть на мiсяць ранiше. Порiвняно з повною вартiстю квартири (50-70 тис. у. о.) це, звiсно, дрiбниця, та вельми приємна.

Втiм, фахiвцi з нерухомостi, i передусiм рiелтори, якi до цього п`ять рокiв поспiль не приховували бурхливої радостi з приводу стрiмких темпiв подорожчання житла (адже свої 5% комiсiйних вони мають вiд реальної цiни квартири), i нинi не схильнi драматизувати ситуацiю: зимовi мiсяцi, i особливо грудень-сiчень, завжди були найпасивнiшими на ринку нерухомостi.

- Ось лише пригрiє весняне сонечко, так одразу збiльшиться кiлькiсть бажаючих переїхати в нове гнiздечко. А зростатиме попит - почнуть зростати i цiни: це закон ринку, - подiлився своїми спостереженнями В`ячеслав КОЛОМIЄЦЬ, заступник директора агентства нерухомостi Дiм. - Адже кiлькiсть пропозицiй завжди обмежена тiєю кiлькiстю квадратних метрiв, яку можна виставити на продаж.

- Тобто ви вважаєте, що цiни на житло, принаймнi на вторинному ринку, падати не будуть?

- Вони можуть впасти лише в тому випадку, якщо раптом за одну нiч на ринок нерухомостi буде викинуто 1,5-2 млн. м2 житла. Та ви розумiєте, що це нереально - житло з Китаю не завезеш, це все ж таки не ширвжиток. Два мiльйони квадратiв - це дворiчна програма житлового будiвництва в Києвi. У всiй Українi будується максимум 8 млн. м2 за рiк. Уявiть: навiть якщо влаштувати цi темпи i за рiк збудувати 24 млн. м2 житла, то в 2007 роцi кожний українець отримає додатково аж... 0,5 квадрати.

Пiсля таких арифметично-образних прикладiв я зрозумiв, що не слiд чекати обвалу цiн, як передбачають деякi ЗМI. Якщо товар у дефiцитi, то дешевшати вiн не буде. Та це загалом. Однак є нюанси, якi говорять про те, що за деякими видами житла вже цього року можливе падiння цiн. Невелике - на 3-4%, та все ж... Але про це трохи пiзнiше.

Європу ми вже обiгнали

Постараємося сформулювати тi чинники, якi сприяли подорожчанню житла у всiй Українi (передусiм у мiстах-мегаполiсах) на 30-50% в минулому роцi й в 3-5 разiв, якщо брати за точку вiдлiку 2000 рiк. Знання цих чинникiв допоможе зрозумiти, чого чекати вiд ринку нерухомостi найближчим часом.

Причина перша

Її ми вже назвали - дефiцит житла. Незважаючи на зовнiшньо уявну велику кiлькiсть новобудов i пропозицiй на вторинному ринку, бажаючих його придбати завжди було бiльше, нiж бажаючих його продати (восени 2004 року, наприклад, за пiдрахунками рiелторiв, на одного продавця припадало три покупцi). Нинi ситуацiя наблизилася до масштабу один до одного, але лише тому, вважає В`ячеслав Коломiєць, що й цiни досягли свого пiку. Крiм того, багато покупцiв пiддалися на прогнози про швидкий обвал цiн.

Причина друга

Нерухомiсть стала незвично вигiдним способом не стiльки зберiгання, скiльки примноження заощаджень. Який банк дасть сьогоднi 30-40% рiчних? А яке виробництво буде рентабельним на 50% (адже з виробництвом ще й возитися треба)? Не випадково близько 20% житла, на думку В`ячеслава Коломiйця, в останнi 2-3 роки купували не для потреби, а для кубушки, i пускали пiд оренду (цей сегмент ринку в мiстах-мегаполiсах також ще не насичений).

Причина третя

Рiзке збiльшення кiлькостi iпотечних кредитiв, їх лiбералiзацiя i зниження кредитних ставок. Це також створило серйозне навантаження на ринок нерухомостi: наприклад, у Києвi в 2004-2005 рр. бiльше 40% квартир (у тому числi й на вторинному ринку) купували в кредит.

Причина четверта

Нестабiльнiсть та iнфляцiя долара. У 2000 роцi долар коштував 5,60 грн., нинi - 5,05 грн. Та при цьому i сама гривня знецiнилася майже вдвiчi: пригадайте, скiльки коштували продукти, товари i послуги в 2000 роцi i скiльки коштують нинi. Отже, реально долар подешевшав в Українi бiльш нiж удвiчi. Враховуючи, що всi операцiї на вторинному ринку житла здiйснюються в умовних одиницях, а на первинному - з конвертацiєю долара в гривню, було б дивно чекати, що продавцi не врахують цю рiзницю в реальнiй цiнi валюти i квадратiв на свою користь.

Причина п`ята

У 2001-2004 рр. спостерiгалося деяке зростання виробництва i, вiдповiдно, зростання прибуткiв навiть у простих громадян, не говорячи вже про представникiв середнього i крупного бiзнесу. Якщо є прибутки, то можна робити заощадження i вкладати кошти в прибутковi сфери. Нерухомiсть же, як усi зрозумiли, справа поки безпрограшна... Зiграв роль i психологiчний чинник, так званий ефект натовпу: якщо знайомi та сусiди продають i купляють квартири, маючи при цьому чималий навар, то чим я гiрше? (Щоправда, багато людей, не ознайомленi, з одного боку, з тонкощами ринку нерухомостi, а з iншого - з його жорсткiстю i навiть жорстокiстю, вже поплатилися за свою наївнiсть - цей аспект буде окремою публiкацiєю Товариша.)

Причина шоста

Нерухомiсть завжди зростає в цiнi. Щоправда, в економiчно розвинених i стабiльних захiдних економiках це зростання становить 4-5% на рiк. На Україну ж тиснули ще й темпи подорожчання житла в колишнiх країнах соцтабору - Росiї, Польщi, Схiднiй Нiмеччинi, Болгарiї i навiть Казахстанi - вони скрiзь становили не менше 20% на рiк. Та Україна, звичайно, своїх сусiдiв за темпами зростання цiн на житло просто заткнула за пояс.

Пiдiб`ємо невтiшнi пiдсумки нашого мiнi-дослiдження: якщо вищеперелiченi чинники подорожчання житла збережуться i в цьому роцi (а поки що всi вони тiєю чи iншою мiрою наявнi), то й падiння цiн на житло чекати не доводиться. А ось про те, що темпи зростання цiн помiтно знизяться, вже можна говорити. I причини тут також цiлком об`єктивнi.

По-перше, в 2006 роцi не очiкується значного пiдйому добробуту народу: про це можна судити хоча б з того, як у держбюджетi заплановано пiдвищити мiнiмальнi зарплати i пенсiї - усього на 6%. Значить, i у сферi економiки надбавка очiкується на тому самому рiвнi. По-друге, бiльшiсть банкiв уже в другiй половинi 2005 року помiтно посилили умови iпотечного кредитування. По-третє, долар, за прогнозами, хоча й виросте вiдносно гривнi, але небагато - до 5,15-5,20 грн. за $1. А може, ще й не виросте.

Та це, знову ж таки, загалом. Проте на ринку нерухомостi виникне сегмент, у якому цiни, на думку президента Асоцiацiї рiелторiв України Олександра БОНДАРЕНКА, почнуть неухильно, хоча й поволi, знижуватися. Йдеться про хрущовки i типовi панельнi багатоповерхiвки, особливо перших серiй. У поєднаннi цiна-якiсть друге поняття набуває в покупцiв усе вагомiшого значення: охочих платити за стару квартиру вагончиком з кухнею в п`ять квадратiв тi самi грошi, що й за нове i бiльш комфортне житло, стає все менше.- Безумовно, обвалу цiн на цьому сегментi ринку чекати навряд чи варто, та подiбнi квартири до кiнця року можуть подешевшати (порiвняно iз сьогоднiшнiми цiнами) до 10% - вважає головний український фахiвець з нерухомостi.

А ось що стосується перспектив первинного ринку нерухомостi, то мiфи i реальнiсть переплелися тут так замислувато, що потрiбний окремий пiдхiд. Про це - у наступнiй публiкацiї.

ВРЕКОРДИ МИНУЛОГО РОКУ



В Українi разючий розкид цiн на житло. Наприклад, у Донецьку вартiсть одного квадрата упевнено, як i в Києвi, наближається до 1000 у. о. А в 70 км вiд столицi Донбасу, в селищi, де кiлька рокiв тому закрили єдину шахту-годувальницю, за тисячу доларiв можна купити однокiмнатну квартиру в п`ятиповерхiвцi - щоправда, взимку неопалювану i з холодною водою за графiком.
Найстрiмкiше в минулому роцi житло дорожчало зовсiм не в Києвi, а в Одесi та Ялтi. В одеських новобудовах (район Аркадiї) будiвельнi компанiї пiдняли восени цiни в середньому до 1800 у. о. за квадрат, а в Ялтi навiть на вторинному ринку не соромляться просити 2000 зелених за 1 м2 звичайної (але в центрi) типової квартири.


Дежавю

Усе це ми вже проходили


Нинiшня пiсляноворiчна ситуацiя на ринку нерухомостi до болю нагадує торiшню. Власники квартир знову бояться введення ст. 11 Закону Про податок на прибутки фiзичних осiб. Нагадаємо: ця стаття передбачає податок на операцiї з нерухомiстю в розмiрi вiд 5 до 13%, що сутєво збiльшить витрати продавцiв. Швидше за все, вони намагатимуться закласти їх у цiну продажу, i квартири знову подорожчають.
Скандальну статтю спробували ввести в дiю з 2004 року, та потiм вiдклали на рiк як соцiально несправедливу. У минулому роцi невизначена ситуацiя - буде стаття вводитися в дiю чи не буде - тягнулася до кiнця березня. Застрайкували навiть нотарiуси, що не знали, як оформляти операцiї купiвлi-продажу. Потiм парламент вiдклав питання до 2006 року. Та знову не знайшли можливостi завчасно вирiшити проблему, що вже набила оскому.

http://www.tovarish.com.ua  

 

 


Комментариев: 0    Просмотров: 590

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus