Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow На столичном рынке вторичного жилья — стагнация. Почему на киевском рынке вторичного жилья стабилизировались цены.

На столичном рынке вторичного жилья — стагнация. Почему на киевском рынке вторичного жилья стабилизировались цены.

Исключений из этого правила два: на 4% выросла цена квартир в Печерском районе и на 2% — упала в Шевченковском. Но в целом отклонения не меняют общей картины, особенно если учесть небольшое число сделок (около 1 тыс. при среднемесячной «норме» около 3,6 тыс.).

Вместе с тем в этом году обвал вторичному рынку недвижимости, скорее всего, не грозит. Во всяком случае, если под обвалом подразумевать падение цен более чем на 25%. Во-первых, большинство покупателей и в Киеве, и в стране все же приобретают жилье для себя — при среднеевропейском показателе 35 кв. м на человека у нас одному жителю достается всего 20 квадратов. Во-вторых, в Украине слабо развита ипотека — даже в Киеве с использованием заемных денег покупается от силы половина квартир, да и то только последние два-три года. Условия выдачи ипотечных кредитов по-прежнему достаточно жесткие и все еще отсекают потенциальных неплательщиков. Все это делает невозможным повторение английского ипотечного кризиса конца 80-х, когда массовое банкротство заемщиков, взявших ипотечные кредиты, привело к разовому выбросу на рынок значительного (до 50% годового объема сделок) числа квартир и почти двукратному обвалу цен.

Единого мнения о причинах стагнации нет: одни риэлторы говорят о политической нестабильности, другие — об уменьшившемся количестве инвесторов, покупавших квартиры с целью перепродажи. Хотя более логичным выглядит другое объяснение: столичные цены доросли до максимума, который делает невозможным массовое вхождение на этот рынок новых потенциальных покупателей. К апрелю метр столичного жилья в среднем стоил $2800, при такой цене самая дешевая квартира обошлась бы потенциальному покупателю в $80-120 тыс. Если всю сумму брать в кредит, например, на 20 лет под 14% годовых, ежемесячные взносы составят около $1 тыс. — не все могут позволить себе такие выплаты. А если к дороговизне прибавить ожидания грядущего обвала и пусть временную, но все же политическую нестабильность, заставляющую многих не спешить с приобретением нового жилья, можно предположить, что ценовая стагнация на рынке недвижимости продлится как минимум до начала лета.

Плюс 50%

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК КИЕВА Динамика средних цен, $/кв. м
Район
2006 г.
2007 г.
Изменение
за год, %
V
VI
VII
VIII
IX
X
XI
XII
I
II
III
IV
Голосеевский 1387 1435 1573 1595 1589 1680 1666 1792 2108 2317 2370 2416 +74,1
Дарницкий 1059 1075 1100 1114 1131 1218 1261 1386 1466 1500 1575 1659 +56,6
Деснянский 903 938 983 1013 1052 1108 1205 1336 1743 1747 1797 1851 +104,9
Днепровский 1246 1314 1431 1457 1481 1536 1678 1708 1760 1915 1963 1992 +59,8
Оболонский 1584 1492 - - - - 1294 1345 1360 1501 1561 1630 +2,9
Печерский 1899 1834 2088 2279 2360 2384 2466 2828 3187 3170 3213 3188 +67,8
Подольский 2017 2131 2194 2290 2533 2928 3162 3498 4888 4870 4841 4851 +140,5
Святошинский 968 977 1022 1109 1112 1150 1166 1305 1532 1577 1595 1620 +67,3
Соломенский 1194 1219 1264 1313 1351 1483 1591 1684 1822 1956 1995 2011 +68,4
Шевченковский 2317 2308 2518 2461 2597 2682 2422 2319 2094 2648 3059 3116 +34,4
Центр 2563 2777 3023 3136 3412 3552 3759 3105 2791 3298 3744 3822 +49,1
www.realt.kiev.ua

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК КИЕВА Динамика средних цен предложения, $/кв. м
Район
2006 г.
2007 г.
Изме-
нение
за год,%
V
VI
VII
VIII
IX
X
XI
XII
I
II
III
IV
Голосеевский 2020 2304 2200 2215 2395 2558 2719 2988 3055 3186 3300 3259 +61,3
Дарницкий 1497 1536 1579 1604 1679 1877 2016 2168 2261 2337 2390 2423 +61,9
Деснянский 1296 1319 1346 1418 1540 1668 1834 2016 2136 2199 2310 2325 +79,4
Днепровский 1587 1734 1744 1732 1876 2034 2212 2396 2311 2473 2643 2638 +66,2
Оболонский 1753 1818 1899 1971 2099 2268 2396 2590 2713 2798 2901 2942 +67,8
Печерский 3265 3414 3365 3441 3615 3723 3893 4022 4242 4335 4515 4546 +39,2
Подольский 1957 1862 2017 2167 2190 2480 2593 2659 3031 2962 3161 3298 +68,5
Святошинский 1467 1691 1701 1640 1698 1871 2043 2264 2349 2456 2487 2535 +72,8
Соломенский 1680 1677 1698 1814 1880 2118 2334 2449 2600 2602 2692 2700 +60,7
Шевченковский 2563 2500 2552 2713 3022 3155 3193 3363 3491 3712 3864 3785 +47,7
www.realt.kiev.ua

5 причин, по которым в Украине не будет ипотечного кризиса, подобного американскому
США
УКРАИНА
1 Избыточное предложение жилья.

 



Не грозит Украине еще минимум пять лет. Нынешние объемы строительства не удовлетворяют существующий спрос даже на треть.

2 Упрощенные условия получения ипотечных кредитов и, как следствие, рост проблемной задолженности заемщиков.

В Украине, по официальным данным, качество кредитных портфелей банков, наоборот, растет. По данным НБУ, в 2006 году доля просроченных кредитов (по всем займам) составила чуть более 1% (в 2000-м — 10%). Впрочем, в сегменте ипотечного кредитования в последнее время как раз преобладают негативные тенденции, что связано с ростом объемов ипотечного кредитования и упрощением процедуры выдачи жилищных кредитов со стороны украинских банков. По данным НБУ, за два года объемы ипотечных кредитов увеличились втрое. При этом, по информации Украинской национальной ипотечной ассоциации, за первые шесть месяцев 2006 года проблемные кредиты в ипотечном портфеле коммерческих банков выросли на 46% — до 15,6 млн грн. Однако это далеко не критичная сумма для рынка.
3 Финансовая поддержка государством крупнейших ипотечных компаний США — Ginnie Mae, Fannie Мае и Freddie Mac. Созданное в 2004 году в Украине Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) не оказывает существенного влияния на украинский рынок ипотеки. К примеру, к концу 2006 года ГИУ, имея право обеспечить госгарантиями более 1 млрд грн кредитов, рефинансировало всего 4 займа на сумму 800 тыс. грн. при объеме украинского рынка ипотеки в 28 млрд грн. В США госгарантиями так или иначе обеспечено 50% ипотечных займов.
4 Замедление темпов роста экономики и реальных доходов населения. В Украине и экономика, и доходы населения перманентно растут с конца 90-х. Существенного замедления темпов в ближайшие годы экономисты не прогнозируют. Кроме того, украинские банки не практикуют выдачу ипотечных кредитов по формулам, подобным американской «2+28», когда в первые годы заемщик возвращает небольшие суммы, затем ежемесячные выплаты начинают расти.
5 Появление альтернативных недвижимости инструментов инвестирования — ценных бумаг развивающихся рынков. В Украине альтернативные виды инвестирования менее доходны по сравнению с недвижимостью. К тому же Украина и есть развивающийся рынок (с точки зрения американских инвесторов), и самым доходным объектом для вложения денег на нем является как раз недвижимость.

 




Портрет столичного рынка

На вторичном рынке столичной недвижимости, по данным Министерства юстиции, ежемесячно заключается около 3600 сделок, или примерно 43 200 сделок за год. Средняя площадь столичной квартиры — 60 кв. м. Средняя стоимость метра в 2006 году — $2125. Таким образом, прошлогодний объем рынка составил около $5,5 млрд. 80% транзакций в 2006 году составляли обмены, приток прямых денег за год на вторичном рынке оценивался в $1,1 млрд. По приблизительным оценкам около половины потраченных на приобретение жилья денег составляли заемные средства. Еще около $500 млн потратили сами покупатели (в среднем $63,7 тыс. на одну сделку при средней цене $2125 за кв. м).

На первичном рынке столичной недвижимости в 2006 году, по данным Госкомстата, было построено 1,3 млн кв. м, или 14,6 тыс. квартир. Средний метраж составил 88,6 кв. м, средняя стоимость метра — около $1550. Исходя из этих цифр объем первичного рынка Киева можно приблизительно оценить в $2 млрд. Если считать, что половина этих средств — кредиты, в среднем каждый покупатель нового жилья тратил на приобретение около $68 тыс.

Таким образом, в 2006 году жилье в столице приобрели примерно 22 тыс. прямых покупателей, вложив за год около $1,5 млрд. Число киевлян среди таких покупателей составило около 15 тыс. семей, или 1,7% жителей города. По данным агентства недвижимости«Планета Оболонь»


Комментариев: 0    Просмотров: 714

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus