Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow В Украине вырос беспрецедентный даже по мировым меркам пузырь на рынке жилой недвижимости.

В Украине вырос беспрецедентный даже по мировым меркам пузырь на рынке жилой недвижимости.

В Украине вырос беспрецедентный даже по мировым меркам пузырь на рынке жилой недвижимости. Сложная экономическая ситуация создает настоящую угрозу снижения цен на рынке недвижимости



Цены на недвижимость в конце 2005 года, по данным риэлтеров, прекратили свой безудержный рост. Более того, в Киеве они снизились на несколько десятков долларов за квадратный метр. Однако это вновь оказалось не более чем коррекцией - в новом году рост цен продолжается. Насколько длительным и сильным может быть удорожание недвижимости?

Как надувался пузырь

Цены на жилье явно не соответствуют росту доходов населения. Если реальный ВВП за последние шесть лет вырос примерно наполовину, а номинальные доходы населения более чем удвоились, то недвижимость в Киеве и еще ряде регионов выросла в цене в четыре-пять раз. При нынешнем уровне цен общая стоимость жилья в Украине составляет как минимум 300 млрд долларов (из них 100 млрд приходится на Киев). А это 400% украинского ВВП - рекорд даже по мировым меркам. Так, общая стоимость жилья в США, где рынок считается довольно перегретым, сейчас составляет 160% ВВП. Даже самая "пузырчатая" австралийская недвижимость стоит 337% ВВП. Иными словами, бум на отечественном рынке жилой недвижимости нельзя объяснить исключительно фундаментальными макроэкономическими факторами, а потому рынок является не чем иным, как пузырем.

Стабильный рост цен на жилье в Украине уже однажды происходил. В 1993-1997 годах городское жилье подорожало в полтора раза. Пик пришелся на середину 1997-го, когда метр в Киеве стоил около 450 долларов. Не успев набрать нынешних масштабов, рост вначале остановился сам, а потом цены обвалил финансовый кризис 1998 года. Падение цен тогда составило примерно 30%, то есть они вернулись на уровень 1993-го. Но девальвация гривни, расчистив внутренний рынок от импорта и сделав конкурентоспособным украинский экспорт, дала толчок экономическому росту. Это, наряду с неразвитостью фондового рынка, было предпосылкой возникновения пузыря. Триггером второго витка подорожания жилья послужил теракт 11 сентября 2001 года, после которого украинцы перестали доверять доллару. Началась гонка.

Типичный признак пузыря - резкий рост соотношения между стоимостью квартиры и рентной платой (иными словами, удлинение периода окупаемости). Если за шесть лет стоимость жилья в Киеве выросла впятеро, то арендная плата - в 2-2,5 раза. Приобретение квартиры шесть лет назад окупалось через 7-10 лет даже при фиксированной ренте, а с учетом ее роста - и вовсе за 5-7 лет. При нынешних ценах и арендных ставках приобретение квартиры окупится уже через 14-18 лет. Дальнейший рост арендной платы, если и предвидится, то небольшой, обусловленный лишь фундаментальными факторами. Все-таки это уже сугубо потребительская услуга, а не инвестиционный товар.

На то, что мы имеем дело с пузырем, указывает и локальный характер этого явления. Ведь так сильно цены выросли далеко не во всех городах и регионах Украины. Лидером является Киев. И это понятно: в столице, а также центрах промышленно развитых областей, самые высокие доходы. Несколько иная ситуация в Западной Украине: там значительная доля работоспособного населения трудится за рубежом. Даже выполняя самую неквалифицированную и низкооплачиваемую работу, они по украинским меркам получают фантастическую зарплату (в масштабах страны только официальные трансферты - 2 млрд долларов в год). В результате в городке, где 500 гривен в месяц считается неплохой зарплатой, однокомнатная квартира может стоить 15-20 тыс. долларов.

Пик вздутия пузыря пришелся на минувшее лето. В Киеве доходило до того, что скорость роста цен продажи - например, за двухкомнатную квартиру это 5400 долларов в месяц - вообще заморозила транзакции. Ситуация, когда потенциальный покупатель, звонивший по объявлению, слышал по телефону уже совсем другую цену, становилась типичной. Количество заявок на просмотр квартир зашкаливало, и владельцы очень часто отменяли визиты, предпочитая еще подождать. При наличии подписанных договоров о задатке собственники даже выплачивали неустойки за отказ от продажи, поскольку за отведенный на транзакцию период рыночная цена объекта успевала вырасти еще больше (6,5% роста в месяц против 2-4% задатка). Известны случаи, когда после серии таких покупок "неудачливые" покупатели зарабатывали неплохие суммы. Однако техническая невозможность купить квартиру лишь увеличивала разрыв между спросом и предложением. По некоторым оценкам, тогда он был двукратным.

Спрос порождает спрос

Превышение спроса над предложением - типичный довод людей, прогнозирующих дальнейшее повышение цен. Эта простая закономерность имеет один фундаментальный недостаток: она зиждется на предположении, что спрос имеет потребительский характер и потому никуда не денется. На самом деле многие покупатели квартир (особенно еще на этапе строительства) являются инвесторами. По различным оценкам, их от 20 до 40% от общего количества покупателей. Они покупают не потому, что им негде жить или собираются сдавать квартиру в аренду, а всего лишь потому, что ожидают дальнейший рост цен. Как писал в 1990 году известный экономист Джозеф Стиглиц, "пузырь - это когда сегодня цена высока лишь потому, что инвесторы верят, что завтра она будет еще выше, а не из-за фундаментальных факторов (например, роста доходов - "Эксперт")". Многие инвесторы перестанут покупать, как только по каким-то причинам массовая истерия прекратится. Они даже начнут избавляться от дешевеющего актива, чем только подстегнут падение цен.

Бесспорно, "настоящий" спрос на жилье в Украине есть. Несколько миллионов наших соотечественников не имеют собственного жилья. А многие из тех, кто имеет, им недовольны. На одного украинца в среднем приходится всего 22 кв. м жилья (в несколько раз меньше, чем в Западной Европе), лишь половина жилищ в Украине оборудована водопроводом, канализацией и центральным отоплением. "Недвижимость во все времена олицетворяла много положительного. Она прошла через историческую гносеологию формирования самого человека, который всегда беспокоился о крыше над головой. Здесь постоянно будет присутствовать эмоциональная составляющая, это не просто товар. Человек готов отдать за жилье последние деньги", - напомнил "Эксперту" глава Совета НБУ, директор Института экономики и прогнозирования НАН Украины Валерий Геец. Вопрос лишь в том, что многим украинцам даже "последних денег" зачастую не хватает для приобретения квартиры.

С точки зрения инвесторов одна из причин повышенного спроса - отсутствие альтернатив для вложения денег. Банковские депозиты - фактически единственная возможность пристроить небольшую сумму денег. Причем более-менее надежно. Однако в последние пару лет это не более чем способ уберечься от обесценивания сбережений: уровня ставки по депозитам едва хватает, чтобы компенсировать инфляцию. Фондового рынка, в западном понимании, в Украине попросту нет. Во всяком случае, такого, на котором могли бы стабильно зарабатывать граждане (на Западе от 10 до 50% взрослого населения владеют акциями). Поэтому, если есть сравнительно большая сумма и желание заработать, альтернативы недвижимости нет. Причем инвесторы - это не только физлица. Например, страховые компании активно размещают свои резервы в недвижимости, "балуется" жильем половина инвестиционных фондов.

Кроме того, спрос подогревают все более доступные кредиты. В отличие от акций и подобных эфемерных активов, недвижимость в понимании людей достойна того, чтобы ради ее приобретения влезать в долги. По данным Европейской ипотечной федерации, в Евросоюзе общая сумма ипотечного долга населения на начало 2005 года составляла 5,74 трлн долларов (45% ВВП), в США - 7,31 трлн долларов (65% ВВП). В Украине объем выданных ипотечных кредитов пока невелик - порядка 8 млрд гривен (около 2% ВВП), но он быстро растет (на 80% ежегодно). Потребители осознали, что выгоднее взять квартиру в кредит и вместо оплаты аренды погашать ссуду. Средний срок жизни ипотечного кредита пока составляет 2,5 года, что означает, что рост цен перекрывает расходы на обслуживание займа.

Дополнительно подливала масла в огонь законодательная нестабильность. Например, отмена льготы по НДС на первичном рынке или введение налога на доходы от продажи недвижимости. И это, не считая традиционно напряженных выборов, ревальвации гривни и тому подобного. Зачастую оказывалось, что опасность миновала, но снижать цены никто не собирался.

Неадекватная реакция

Будь рынок жилищного строительства по-настоящему конкурентным, бешеный рост спроса и цен спровоцировал бы не меньшую активность и среди застройщиков. Увы, этого не случилось. Темпы роста жилищного строительства в последние годы росли нестабильно, составляя в среднем за последние шесть лет 5%. Даже с учетом лага - полный цикл строительства дома занимает не меньше года - это неадекватная реакция строителей на высокие цены. Ссылки на растущую себестоимость и высокую зарегулированность процедуры получения необходимых разрешений, которые часто в качестве аргументов предъявляют строительные компании, звучат неубедительно. Рост себестоимости измеряется процентами, а рост цен - разами. Еще в конце 2003 года Национальный банк изучил ценообразование на рынке жилищного строительства и пришел к выводу, что основным фактором роста цен является "увеличивающаяся маржа строительных компаний". Оправданиям строительных компаний не добавляет доверия и многократная разница в цене жилья в Киеве и регионах.

Доводы некоторых застройщиков, что, дескать, в Киеве уже почти не осталось места для возведения новых жилых массивов, критики не выдерживают. Плотность населения в столице составляет примерно 3,2 тыс. чел./кв. км. Даже если не брать во внимание азиатские мегаполисы (где плотность может достигать и 40 тыс. чел./кв. км), то и по европейским меркам Киев отнюдь не выглядит перенаселенным. В Париже этот показатель составляет 24,5, в Москве - 10,3, в Лондоне - 4,7 тыс. чел./кв. км. Так что строить есть где. Иное дело - строить грамотно, не разрушая парков и социальной инфраструктуры, учитывая зонинг.

Еще одна причина недостаточного предложения - в данном случае речь идет уже о вторичном рынке - это опасения граждан при продаже квартиры остаться без жилья. Несколько миллионов украинских семей имеют задолженность за жилищно-коммунальные услуги (свыше 7 млрд гривен), причем многие из них допускают долги сознательно, зная, что на практике (в отличие от стран Балтии) их никто не выселит. Кроме того, еще немало людей с низкими доходами занимают квартиры с избыточным количеством комнат, причем в не самых дешевых районах (поскольку в момент получения квартиры нынешней периферии попросту не было). Они вполне могли бы поправить свое материальное положение, продав нынешнее жилище и купив что-то попроще.

Ржавые грабли

Для украинцев все происходящее в диковинку, ибо ничего подобного ни они, ни их родители, деды и прадеды не видели. Однако новое для нас - совсем не забытое и совсем не старое для других. Мировая история насчитывает множество случаев "мыльных пузырей" на каких угодно рынках, начиная от акций и недвижимости и заканчивая зерном, серебром и тюльпанами. Собственно, "тюльпаномания", захлестнувшая Голландию в XVII веке, - первый зафиксированный историками случай массового психоза, который привел к бешеной переоценке товара. Даже спустя почти 400 лет это один из самых интересных и захватывающих примеров. Общая характеристика таких процессов - массовая вера в то, что рост надолго, а то и навсегда. В таких случаях понимаешь, что экономика лишь частный случай психологии.

Что касается собственно недвижимости, то самый жесткий урок история преподала Японии. В 1949 году, после привязки иены к доллару, в стране начался период беспрецедентного экономического роста, длившегося примерно 40 лет. Ближе к концу столетия он дал толчок бурному росту цен на активы. С 1971 по 1985 годы японский фондовый рынок вырос на 500%. Потом рост резко ускорился, и в 1985-1990 годах индекс Nikkei вырос еще на 300%. То же и с недвижимостью: с марта 1986 по март 1990 года цены на землю утроились. Чтобы купить небольшой домик под Токио, японцы брали ипотечный кредит на 100(!) лет. На пике общая стоимость японской недвижимости превышала стоимость американской в четыре раза. Утверждалось, что Императорский дворец вместе с парком стоят больше всей Канады. Потом наступила коррекция: за последующие полтора года рынок акций упал на 30%. Счет безнадежных кредитов шел на триллионы иен, правда, обошлось без массовых харакири. Недвижимость в Японии дешевеет уже 14-й год подряд, за это время она упала в цене на 40%. Лишь в конце прошлого года начали расти цены в центре Токио, однако это страны в целом пока не касается.

Впрочем, бумы случаются и в странах, которые уже пережили не один пузырь. "Если бы ученые и инженеры не учили историю, каждое поколение было бы обречено вновь изобретать колесо. Однако они знают историю, потому сейчас люди умеют пересаживать сердце и летать на Луну. Однако когда дело доходит до финансов, каждое поколение начинает с нуля", - пишет по этому поводу известный австралийский колумнист Пьерпонт (Тревор Сайкс). По данным МВФ, с 1959 по 2002 годы в 19 развитых странах было зафиксировано 52 фондовых краха, с 1970 по 2002 годы в 14 странах 20 раз обваливались рынки жилой недвижимости. В среднем фондовый обвал в каждой развитой стране происходит раз в 13 лет, на рынке недвижимости - раз в 20 лет.

Вот и сейчас в мире растет очередной пузырь. Никогда раньше цены на недвижимость не росли так сильно, так долго и в стольких странах одновременно. США, Великобритания, Австралия, Франция, Испания и Китай - многие ведущие экономики мира сейчас переживают, в той или иной фазе, бум на рынках недвижимости. Согласно подсчетам экспертов журнала The Economist, за последние пять лет стоимость жилой недвижимости в развитых странах выросла на 30 трлн до 70 трлн долларов, то есть на эквивалент 100% от ВВП этих стран. Это рекорд не только для пузырей недвижимости, но и для бумов вообще. Для сравнения: во время глобального фондового пузыря в конце 90-х рынок ценных бумаг за пять лет вырос на 80% ВВП, в конце пузыря конца 20-х - на 55% ВВП. Больше всего жилье подорожало в Ирландии, Великобритании и Испании. Впрочем, в этих странах, а также в Австралии и Нидерландах рост уже почти остановился. Кстати, отсутствие у многих своего жилья - как в Украине - необязательная предпосылка для возникновения пузыря. Недвижимость значительно растет в цене и в странах, где почти у всех есть собственное жилье.

Старший экономист инвестиционного банка Morgan Stanley Стивен Роуч называет две причины, по которым нынешняя экономика все более склонна к вздутию пузырей. Во-первых, информационные технологии резко увеличили оптимальный размер розничных сетей, что способствовало замедлению инфляции. Во-вторых, "впрыск" трех миллиардов человек из бывших плановых экономик (включая Китай) в мировую экономику резко создал демпинг по зарплатам. Оба этих фактора привели к тому, что мягкая политика центральных банков не приводила к росту потребительских цен. "Эти фундаментальные изменения в 90-х годах нарушили традиционную (монетаристскую) взаимосвязь между предложением денег и инфляцией", - считает Роуч. Однако излишней ликвидности необходимо было куда-то деваться, поэтому вместо потребительских товаров и услуг дорожали активы.

Похоже, то же самое применимо и к Украине. Стоит обратить внимание: за четыре последних года денежная масса выросла примерно в четыре раза - приблизительно так же выросли и цены на жилье, тогда как потребительские цены - всего на треть. Как видим, излишек ликвидности течет на рынок недвижимости за неимением развитых рынков других ликвидных активов (например, акций).

Кирпич с парашютом

Все пузыри рано или поздно лопаются. Другого история не знает, так как законы сбережения никто не отменял: богатство из ничего не создается. Вопрос лишь в том, когда и насколько упадут цены. Пузыри имеют обыкновение надуваться дольше, чем того ожидают люди, мыслящие рационально. Они лопаются, когда этого меньше всего ждут, и спрогнозировать точную дату невозможно. В Украине прогнозировать стабилизацию (или даже падение) цен на жилье начали еще в 2003 году. Но до сих пор ничего подобного не произошло. Рост цен замедлялся, останавливался и пять раз даже немного сдавал назад, но долгосрочный тренд был однозначно "бычий".

Впрочем, есть предпосылки ожидать обвала. В некотором роде пузырь является финансовой пирамидой. Для его роста необходим постоянный приток свежих покупателей, желательно из числа конечных потребителей. Но рано или поздно оказывается, что таковые просто не могут себе позволить приобрести даже самый дешевый образчик переоцененного актива. Скажем, зарплаты значительной части киевлян не хватит, чтобы купить самую дешевую квартиру даже в кредит на максимальный срок. Да и многие из тех, кто с трудом, но все же может себе позволить приобретение квартиры в кредит, уже устали от гонки и начали выжидать, когда рынок обвалится или хотя бы успокоится. Или обратили внимание на альтернативы - дешевле приобрести дом/квартиру в пригороде плюс один-два недорогих автомобиля. Наконец, скоро прекратится приток трудовых ресурсов из регионов: при нынешнем уровне арендной платы почти все доходы уходят на квартиру, а потому вся эта трудовая миграция - коту под хвост.

Еще пузырь могут проколоть действия Национального банка, правительства и парламента. На Западе, где много жилья приобретается в кредит, это обычно сводится к повышению стоимости денег путем повышения центральными банками базовых ставок. У нас, как уже упоминалось, люди еще не "подсели" на кредиты, а потому ужесточением денежно-кредитной политики здесь не помочь. А вот фискальные методы могут возыметь эффект. Речь о налоге на недвижимость, низком для первого жилья, и высоком для второго и последующего. Не с продажи, что уже пытались однажды ввести - здесь налог автоматически включается в цену, а с владения. Как показывают исследования, налогообложение активов сильно влияет на их стоимость. Кроме того, надо что-то делать с монополизацией строительства. Например, радикально упростить получение разрешений. После аналогичного шага в Польше цены на жилье упали вдвое.

По методологии МВФ, падение цен на недвижимость квалифицируется как обвал рынка, если оно превышает 14% (для фондового рынка аналогичный порог равен 37%). В среднем падение составляет 30%. Впрочем, в трех случаях из пяти происходит замораживание номинальной цены; реальная цена постепенно падает по мере роста доходов и потребительских цен. Кроме того, обвал - слишком динамичный термин. Пузырь скорее не лопается, а выпускает воздух. Как показывает международный опыт, в среднем коррекция длится четыре года. Во-первых, недвижимость - все же не акции, она имеет реальную полезность. Во-вторых, чисто технически жилье не так быстро продать. Но это не значит, что лопанье пузыря проходит бесследно. "Конечно, цены на недвижимость не упадут, как кирпич. Скорее, они будут планировать, как кирпич с парашютом. Но когда они приземлятся, все равно будет больно", - пишет по этому поводу The Economist.

Впрочем, Украине удастся избежать многих последствий обвала, характерных для Запада. Там обвалы рынка акций и тем более недвижимости зачастую сопровождались периодами глубокой экономической рецессии. Согласно исследованиям МВФ, обвал рынка жилья приводит к тому, что рост ВВП почти останавливается. Дело в том, что недвижимость используется в качестве залога для потребительских кредитов. По мере роста цен на жилье люди позволяют себе тратить все больше, но это изобилие - в долг. Реагируя на спрос, компании наращивают производственные мощности. Но приходит время погашать долги, и потребление падает даже ниже исходного уровня. Производство сокращается, долги плохо возвращаются, финансовую систему лихорадит. Украине удастся избежать всего этого, потому что люди еще не привыкли жить в долг. По состоянию на начало нынешнего года объем кредитов, выданных банками физлицам, составил 33,5 млрд гривен (8,3% ВВП).

Стоит обратить внимание еще на одну деталь. Все, кто прогнозирует дальнейшее повышение цен, в этом в той или иной степени заинтересованы. Строители и впредь хотят получать сверхприбыли, поэтому их устраивает рост цен на первичном рынке (за которым подтягивается и "вторичка"). Городские власти защищают интересы своих застройщиков. Например, основным акционером "Киевгорстроя", который строит почти половину жилья в столице, является Киевский горсовет (80% акций). Риэлтеры получают определенный процент от суммы сделки (2-5%), потому тоже не против высоких цен. Инвесторы также заинтересованы в дальнейшем росте.

Падение цен опасно для банков, ведь приобретенная взаймы квартира сама же и является залогом. Тем более что из-за ужесточения банковской конкуренции постепенно снижается сумма первого взноса. (В целях залога используется 70% рыночной цены квартиры, но где гарантия, что если начнется психоз, падение не превысит средний для крахов показатель в 30%?) Получается, что против ценового ралли - лишь конечные потребители. Людям кажется, что, вот, упадут цены, и они сразу станут обладателями доступного жилья. Это тоже еще одно заблуждение: цены упадут еще и по причине снижения покупательной способности, ведь лопнувший пузырь будет сопровождаться рецессией в экономике. Сложная экономическая ситуация 2005-2006 годов, связанная с ростом цен на энергоносители и вытеснением Украины с некоторых внешних рынков, создает благодатную почву для пересмотра структуры экономики и эффективности функционирования экономической системы. А значит, доходы населения будут расти не так быстро, как ранее, а безработица увеличится. Это создает настоящую угрозу мыльному пузырю на рынке недвижимости.

Куй железо, пока горячо

Угадать свое место в пирамиде возможно не всегда. Поэтому самый надежный заработок во время всевозможных бумов - быть посредником или снабженцем. Сейчас мало кто помнит имена хоть кого-то из сотен тысяч соискателей, поддавшихся "золотой лихорадке", случившейся в Калифорнии в середине XIX века. Иное дело - снабженцы соискателей, воспользовавшиеся ситуацией и сколотившие на этом миллионы. Одежду поставлял Леви Страус, лопаты, кирки и прочее снаряжение золотоискателей - Коллис Хантингтон. Аналогичным образом спустя столетие разбогател и Майкл Блумберг, во время фондового бума сделавший бизнес на поставках рыночной информации.

То же и с недвижимостью. В Национальной ассоциации риэлтеров США насчитывается 950 тысяч специалистов по недвижимости - это наиболее многочисленная профессиональная организация в Соединенных Штатах. Прекрасно видят возможность заработка и в Украине. Количество риэлтерских агентств у нас сейчас превышает 500, а брокеров-одиночек - 40 тысяч. Если учесть, что только в Киеве сделок заключается на 1,5-2 млн кв. м в год, совокупно столичные риэлтеры зарабатывают 45-60 млн долларов в год. Не отстают в "окучивании" украинского рынка недвижимости иностранцы. Операции с недвижимостью - на третьем месте по привлечению прямых иностранных инвестиций в Украину (после торговли и пищепрома).

Кроме того, рост прибылей застройщиков не оставил равнодушными подрядчиков и производителей стройматериалов. Например, в 2003 году цены на строительно-монтажные работы в жилищном строительстве выросли на 8,6%, в 2004-м - уже на 24,7, в минувшем году (за январь-ноябрь) - на 25,5%. Стройматериалы тоже дорожают: в 2003 году цены поднялись на 7,1%, в 2004-м - на 14,8, в прошлом году - на 17,2%. Впрочем, не исключено, что это не более чем трансфертное ценообразование.

Не сотвори себе кумира

Голландия образца XVII века представляла собой благодатную почву для возникновения пузыря. Главная предпосылка - страна была богатой. Ее жители в основном занимались торговлей, то есть "деланием денег" в чистом виде. Недаром бельгийцы шутят, что медный провод изобрели два голландца, которые ссорились из-за пенни. Кроме того, в стране был ликвидный и нерегулируемый рынок товаров. Из ставших потом уже классическими предпосылками появления пузыря недоставало лишь нового и редкого товара, который имел бы "звездную" разновидность. Таким товаром стали тюльпаны, самым редким сортом которого был Semper Augustus. Товар, заметим, совершенно бесполезный, более того - недолговечный.

Тюльпаны, завезенные в Европу в середине XVI века, были редкой и дорогой экзотикой. В Голландию эти цветы попали в 1630 году. Через три года они стали довольно ходовым товаром по всей стране, но наиболее эксклюзивные его разновидности были на вес золота. В 1633-м, после первого случая использования луковиц тюльпанов в качестве валюты, начался бум. Его пик пришелся на конец 1636-го - начало 1637 года. Буквально за два-три месяца сорт Admirael de Maan подорожал с 16 до 175 гильдеров, Generalissimo - с 95 до 900. (Для сравнения: доходы ремесленника составляли в среднем 300 гильдеров в год.) С 1633-го до января 1637 года Semper Augustus вырос в цене с 5500 до 10000 гильдеров - столько зарабатывал крупный купец за полгода. На эти деньги можно было купить фешенебельный дом в центре Амстердама или полжизни содержать семью.

Несмотря на бешеные цены, пузыря не было бы, не включись в гонку большая часть населения. При всей дороговизне купить самые простые сорта тюльпанов мог себе позволить почти каждый. Простой люд бросал работу, продавал скотину и закладывал недвижимость, лишь бы приобщиться к тюльпанному бизнесу. Обычно сделки происходили в тавернах, причем не было никакой гарантии, что у продавца действительно есть тюльпаны, а у покупателя - деньги.

Обвал произошел внезапно. В февральский вторник 1637 года группа цветочников собралась в одной таверне для продажи тюльпанов. Однако в ответ на предложение купить за 1250 гильдеров фунт луковиц сорта Switser вдруг вообще не оказалось заявок. Началась паника, никто больше не хотел покупать тюльпаны. Через пару недель луковица, стоившая ранее 5000, с трудом находила покупателя за 50. Все произошло так быстро, как будто существовали современные системы электронной торговли. Люди, не желающие выполнять заключенные в тавернах контракты, фактически заблокировали работу судов. Причина обвала была банальной: рынок "убили" снизу. Цены выросли настолько, что новые игроки уже не шли на рынок. Без вливания свежих денег он упал, и цены вернулись в разумные рамки.

В Украине вырос беспрецедентный даже по мировым меркам пузырь на рынке жилой недвижимости. Сложная экономическая ситуация создает настоящую угрозу снижения цен на рынке недвижимости



Цены на недвижимость в конце 2005 года, по данным риэлтеров, прекратили свой безудержный рост. Более того, в Киеве они снизились на несколько десятков долларов за квадратный метр. Однако это вновь оказалось не более чем коррекцией - в новом году рост цен продолжается. Насколько длительным и сильным может быть удорожание недвижимости?

Как надувался пузырь

Цены на жилье явно не соответствуют росту доходов населения. Если реальный ВВП за последние шесть лет вырос примерно наполовину, а номинальные доходы населения более чем удвоились, то недвижимость в Киеве и еще ряде регионов выросла в цене в четыре-пять раз. При нынешнем уровне цен общая стоимость жилья в Украине составляет как минимум 300 млрд долларов (из них 100 млрд приходится на Киев). А это 400% украинского ВВП - рекорд даже по мировым меркам. Так, общая стоимость жилья в США, где рынок считается довольно перегретым, сейчас составляет 160% ВВП. Даже самая "пузырчатая" австралийская недвижимость стоит 337% ВВП. Иными словами, бум на отечественном рынке жилой недвижимости нельзя объяснить исключительно фундаментальными макроэкономическими факторами, а потому рынок является не чем иным, как пузырем.

Стабильный рост цен на жилье в Украине уже однажды происходил. В 1993-1997 годах городское жилье подорожало в полтора раза. Пик пришелся на середину 1997-го, когда метр в Киеве стоил около 450 долларов. Не успев набрать нынешних масштабов, рост вначале остановился сам, а потом цены обвалил финансовый кризис 1998 года. Падение цен тогда составило примерно 30%, то есть они вернулись на уровень 1993-го. Но девальвация гривни, расчистив внутренний рынок от импорта и сделав конкурентоспособным украинский экспорт, дала толчок экономическому росту. Это, наряду с неразвитостью фондового рынка, было предпосылкой возникновения пузыря. Триггером второго витка подорожания жилья послужил теракт 11 сентября 2001 года, после которого украинцы перестали доверять доллару. Началась гонка.

Типичный признак пузыря - резкий рост соотношения между стоимостью квартиры и рентной платой (иными словами, удлинение периода окупаемости). Если за шесть лет стоимость жилья в Киеве выросла впятеро, то арендная плата - в 2-2,5 раза. Приобретение квартиры шесть лет назад окупалось через 7-10 лет даже при фиксированной ренте, а с учетом ее роста - и вовсе за 5-7 лет. При нынешних ценах и арендных ставках приобретение квартиры окупится уже через 14-18 лет. Дальнейший рост арендной платы, если и предвидится, то небольшой, обусловленный лишь фундаментальными факторами. Все-таки это уже сугубо потребительская услуга, а не инвестиционный товар.

На то, что мы имеем дело с пузырем, указывает и локальный характер этого явления. Ведь так сильно цены выросли далеко не во всех городах и регионах Украины. Лидером является Киев. И это понятно: в столице, а также центрах промышленно развитых областей, самые высокие доходы. Несколько иная ситуация в Западной Украине: там значительная доля работоспособного населения трудится за рубежом. Даже выполняя самую неквалифицированную и низкооплачиваемую работу, они по украинским меркам получают фантастическую зарплату (в масштабах страны только официальные трансферты - 2 млрд долларов в год). В результате в городке, где 500 гривен в месяц считается неплохой зарплатой, однокомнатная квартира может стоить 15-20 тыс. долларов.

Пик вздутия пузыря пришелся на минувшее лето. В Киеве доходило до того, что скорость роста цен продажи - например, за двухкомнатную квартиру это 5400 долларов в месяц - вообще заморозила транзакции. Ситуация, когда потенциальный покупатель, звонивший по объявлению, слышал по телефону уже совсем другую цену, становилась типичной. Количество заявок на просмотр квартир зашкаливало, и владельцы очень часто отменяли визиты, предпочитая еще подождать. При наличии подписанных договоров о задатке собственники даже выплачивали неустойки за отказ от продажи, поскольку за отведенный на транзакцию период рыночная цена объекта успевала вырасти еще больше (6,5% роста в месяц против 2-4% задатка). Известны случаи, когда после серии таких покупок "неудачливые" покупатели зарабатывали неплохие суммы. Однако техническая невозможность купить квартиру лишь увеличивала разрыв между спросом и предложением. По некоторым оценкам, тогда он был двукратным.

Спрос порождает спрос

Превышение спроса над предложением - типичный довод людей, прогнозирующих дальнейшее повышение цен. Эта простая закономерность имеет один фундаментальный недостаток: она зиждется на предположении, что спрос имеет потребительский характер и потому никуда не денется. На самом деле многие покупатели квартир (особенно еще на этапе строительства) являются инвесторами. По различным оценкам, их от 20 до 40% от общего количества покупателей. Они покупают не потому, что им негде жить или собираются сдавать квартиру в аренду, а всего лишь потому, что ожидают дальнейший рост цен. Как писал в 1990 году известный экономист Джозеф Стиглиц, "пузырь - это когда сегодня цена высока лишь потому, что инвесторы верят, что завтра она будет еще выше, а не из-за фундаментальных факторов (например, роста доходов - "Эксперт")". Многие инвесторы перестанут покупать, как только по каким-то причинам массовая истерия прекратится. Они даже начнут избавляться от дешевеющего актива, чем только подстегнут падение цен.

Бесспорно, "настоящий" спрос на жилье в Украине есть. Несколько миллионов наших соотечественников не имеют собственного жилья. А многие из тех, кто имеет, им недовольны. На одного украинца в среднем приходится всего 22 кв. м жилья (в несколько раз меньше, чем в Западной Европе), лишь половина жилищ в Украине оборудована водопроводом, канализацией и центральным отоплением. "Недвижимость во все времена олицетворяла много положительного. Она прошла через историческую гносеологию формирования самого человека, который всегда беспокоился о крыше над головой. Здесь постоянно будет присутствовать эмоциональная составляющая, это не просто товар. Человек готов отдать за жилье последние деньги", - напомнил "Эксперту" глава Совета НБУ, директор Института экономики и прогнозирования НАН Украины Валерий Геец. Вопрос лишь в том, что многим украинцам даже "последних денег" зачастую не хватает для приобретения квартиры.

С точки зрения инвесторов одна из причин повышенного спроса - отсутствие альтернатив для вложения денег. Банковские депозиты - фактически единственная возможность пристроить небольшую сумму денег. Причем более-менее надежно. Однако в последние пару лет это не более чем способ уберечься от обесценивания сбережений: уровня ставки по депозитам едва хватает, чтобы компенсировать инфляцию. Фондового рынка, в западном понимании, в Украине попросту нет. Во всяком случае, такого, на котором могли бы стабильно зарабатывать граждане (на Западе от 10 до 50% взрослого населения владеют акциями). Поэтому, если есть сравнительно большая сумма и желание заработать, альтернативы недвижимости нет. Причем инвесторы - это не только физлица. Например, страховые компании активно размещают свои резервы в недвижимости, "балуется" жильем половина инвестиционных фондов.

Кроме того, спрос подогревают все более доступные кредиты. В отличие от акций и подобных эфемерных активов, недвижимость в понимании людей достойна того, чтобы ради ее приобретения влезать в долги. По данным Европейской ипотечной федерации, в Евросоюзе общая сумма ипотечного долга населения на начало 2005 года составляла 5,74 трлн долларов (45% ВВП), в США - 7,31 трлн долларов (65% ВВП). В Украине объем выданных ипотечных кредитов пока невелик - порядка 8 млрд гривен (около 2% ВВП), но он быстро растет (на 80% ежегодно). Потребители осознали, что выгоднее взять квартиру в кредит и вместо оплаты аренды погашать ссуду. Средний срок жизни ипотечного кредита пока составляет 2,5 года, что означает, что рост цен перекрывает расходы на обслуживание займа.

Дополнительно подливала масла в огонь законодательная нестабильность. Например, отмена льготы по НДС на первичном рынке или введение налога на доходы от продажи недвижимости. И это, не считая традиционно напряженных выборов, ревальвации гривни и тому подобного. Зачастую оказывалось, что опасность миновала, но снижать цены никто не собирался.

Неадекватная реакция

Будь рынок жилищного строительства по-настоящему конкурентным, бешеный рост спроса и цен спровоцировал бы не меньшую активность и среди застройщиков. Увы, этого не случилось. Темпы роста жилищного строительства в последние годы росли нестабильно, составляя в среднем за последние шесть лет 5%. Даже с учетом лага - полный цикл строительства дома занимает не меньше года - это неадекватная реакция строителей на высокие цены. Ссылки на растущую себестоимость и высокую зарегулированность процедуры получения необходимых разрешений, которые часто в качестве аргументов предъявляют строительные компании, звучат неубедительно. Рост себестоимости измеряется процентами, а рост цен - разами. Еще в конце 2003 года Национальный банк изучил ценообразование на рынке жилищного строительства и пришел к выводу, что основным фактором роста цен является "увеличивающаяся маржа строительных компаний". Оправданиям строительных компаний не добавляет доверия и многократная разница в цене жилья в Киеве и регионах.

Доводы некоторых застройщиков, что, дескать, в Киеве уже почти не осталось места для возведения новых ж


Комментариев: 0    Просмотров: 536

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus