Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Новости Москвы: Рынок аренды: типовые «однушки» становятся непозволительной роскошью

Новости Москвы: Рынок аренды: типовые «однушки» становятся непозволительной роскошью

Вслед за ценами продажи стали подниматься и арендные ставки. Это вполне закономерно: собственники, как правило, руководствуются общей тенденцией и, осознав, что их жилье подорожало, начинают повышать стоимость аренды. К зиме размер арендной ставки для самой скромной «однушки», вероятно, превысит $600. Так дорого квартиры на московском рынке аренды не стоили никогда.


Но стоимость жилья на вторичном рынке увеличивалась значительно быстрее, чем арендная плата. Рост цен продажи с начала 2006 года составил порядка 60%, а ставки аренды выросли только на 10–15%.

Бесценные чужие квадратные метры
В прошлом году на рынке аренды жилья сохранялась относительная стабильность, некоторые эксперты даже поговаривали о возможной стагнации. Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир составляла примерно $400 в месяц, двухкомнатных — $510, трехкомнатных — $620. Но с начала 2006 года начался активный рост арендных ставок, последовавший за лавинообразным увеличением цен на вторичном рынке. Еще одной из причин послужило увеличение коммунальных платежей.
По данным аналитиков компании «МИАН–агентство недвижимости», к осени стоимость найма квартир выросла на 10–15%. Наибольший рост ставок наблюдался в сегменте типового жилья (25%). Ставки аренды элитной недвижимости увеличились на 5–7%, аналогичные изменения произошли и в бизнес-классе.
Известно, что каждый год цены аренды квартир начинают повышаться уже в июле. Однако, по мнению специалистов компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», этот год стал исключением. «В июле ситуация на рынке аренды жилья оставалась относительно стабильной, — комментирует заместитель директора управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Мария Жукова. — Дело в том, что величина арендной платы вплотную подошла к уровню платежеспособности арендаторов. Уже сегодня некоторые клиенты отказываются от найма квартиры из-за высокой стоимости, соответственно, агентства недвижимости сталкиваются с хоть и незначительным, но снижением спроса.
В данный момент большая часть желающих снять однокомнатную квартиру готова платить $400–450 в месяц, тогда как средние расценки превышают $550. Рынок на это обстоятельство хоть и неохотно, но отреагировал: в июле средний размер арендной ставки немного снизился в одно-, трех- и четырехкомнатных квартирах». Эксперты отмечают, что стоимость найма двухкомнатных квартир осталась на прежнем уровне. «Двушки» остаются лидерами в структуре предложения: в начале лета этого года они составляли почти 40% на рынке аренды.
В августе, в связи с приближением осени, когда рынок заметно активизируется, арендные ставки вновь начали расти. Сейчас средняя цена найма однокомнатной квартиры в спальном районе Москвы составляет $550–600 в месяц. Но отыскать предложения по цене $500 пока еще реально.
«В первую очередь всегда дорожают одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса (стоимостью до $800 в месяц), — поясняет заместитель руководителя управления аренды квартир корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова. — По статистике, спрос на такие жилые помещения в три–пять раз превышает предложение. Немного проще обстоят дела с жильем бизнес-класса и элитным — как правило, это квартиры, расположенные в престижных округах столицы. Спрос на них обычно равен предложению».
В октябре, после всплеска активности, рост цен на рынке аренды обычно приостанавливается. Специалисты рынка с уверенностью говорят, что до конца этого года стоимость аренды квартир эконом-класса вырастет максимум на 1–3%.

Богатые выбирают, бедные — довольствуются
Самым дорогим районом остается центр столицы. Стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры в пределах Садового кольца — от $1100 в месяц и выше. Популярны также Западный, Юго-Западный и Северо-Западный административные округа: Крылатское, район Мичуринского проспекта и проспекта Вернадского. По-прежнему пользуются повышенным спросом районы Полежаевский, Октябрьское поле, Беговой — ближайшие к Серебряному бору. Минимальная стоимость найма «однушки» тут составляет около $850 в месяц.
Аналогичное по метражу и качеству ремонта жилье в других округах — Восточном, Юго-Восточном и Южном — стоит несколько меньше, хотя спрос на квартиры здесь нисколько не ниже, чем в популярных. Наиболее дешевыми являются районы, расположенные на востоке Москвы: в них пока можно найти предложения стоимостью от $500 в месяц.
«В любое время самыми популярными квартирами остаются наиболее экономичные варианты — они всегда в дефиците, — отмечает руководитель направления аренды компании «МИАН–агентство недвижимости» Гульнара Рахмангулова. — Такие квартиры востребованы круглогодично, вне зависимости от сезона. А осенью, в период активизации рынка, повышается спрос на жилье бизнес-класса».
Существенных изменений в структуре спроса и предложения на рынке аренды жилой недвижимости в этом году не произошло. Как и раньше, наиболее интересны для арендаторов недорогие «однушки», расположенные неподалеку от станции метро.
По данным специалистов корпорации «ИНКОМ-Недвижимость», спрос на типовые одно–двухкомнатные (стоимостью до $800–1000 в месяц) квартиры примерно в три–пять раз превышает предложение. Доля квартир, которые сдаются в аренду в пределах этой суммы, в среднем 15%, тогда как спрос на эту категорию жилья составляет приблизительно 60% общего числа заявок.
Некоторое равновесие спроса и предложения наступает на уровне $800–1000 в месяц. «В этом ценовом диапазоне предложение превышает спрос примерно на 10%, — отмечает М. Жукова. — Это наиболее сбалансированный показатель. В сегменте жилья от $1000 предложений в среднем в четыре раза больше, чем арендаторов. Поэтому состоятельный клиент может достаточно быстро выбрать квартиру по душе».

«Медленный» бизнес
Многие эксперты отмечают, что в последние два–три года на рынке аренды существенно увеличилось количество предложений бизнес-класса. В основном это инвестиционные квартиры — приобретенные с целью вложения средств. Те, кто покупает жилье, чтобы потом его сдавать, в основном выбирают дома средних и верхних ценовых категорий. Оставлять такие квартиры пустующими не имеет никакого смысла, и владельцы сдают их, извлекая дополнительный доход.
Но надо отметить, что приобретать квартиры только для сдачи их в аренду все еще невыгодно. Несмотря на то что арендные ставки повышаются, они пока несопоставимы со стоимостью самой квартиры: за счет аренды ее приобретение окупается слишком долго. Быстрее всего начинают приносить прибыль элитные квартиры, но и в этом сегменте владельцу удастся вернуть стоимость жилья только через пять–шесть лет.
Как пояснила М. Жукова, в этом году доходность от аренды существенно снизилась, что опять-таки связано со значительным подорожанием недвижимости. Если до конца 2005 года окупаемость новой квартиры, сдаваемой в аренду, составляла 10–12 лет, то к нынешнему моменту этот срок увеличился до 20–25 лет. Таким образом, доходность от сдачи квартиры без учета рыночных изменений уменьшилась до 4–4,5% годовых.

Культуру в столице будут развивать за счет инвесторов
В Москве с 2008 года предполагается ежегодно возводить 20–30 объектов культуры. Это предусмотрено схемой развития и размещения объектов культуры на территории города до 2020 года, одобренной на заседании столичного правительства.

Глава Москомархитектуры Александр Кузьмин сообщил, что в 2006 году планируется определить места размещения и типовые здания для библиотек, центров досуга, школ искусств, музыкальных школ, в 2007 году — начать проектирование и возведение некоторых объектов, а в 2008–2010 годах — сдавать в эксплуатацию по 20–30 объектов культуры в год.
По словам А. Кузьмина, в настоящий момент определено 60 районов, в которых не хватает библиотек, центров досуга и учреждений дополнительного образования. «В таких районах и будет в первую очередь вестись строительство объектов культуры. Среди них можно назвать Кожухово, Куркино и другие недавно созданные районы», — отметил он.
Схема развития и размещения объектов культуры на территории Москвы до 2020 года предполагает возведение как культурно-развлекательных объектов (кинотеатры, дискотеки), так и культурно-познавательных (библиотеки, клубы по интересам, школы искусств). «Культурно-развлекательные объекты мы намерены возводить за счет инвесторов», — подчеркнул А. Кузьмин.
Библиотеки, музыкальные школы, досуговые центры будут располагаться как в многофункциональных центрах, так и отдельно. «Акцент предполагается делать на отдельно стоящих зданиях. Если в районе нет места, будем использовать первые этажи домов, но с обязательной акустической обработкой, чтобы не мешать жителям», — пояснил главный архитектор Москвы.

Депутаты снова просят деньги. Теперь на метро
Депутаты Мосгордумы обратились к депутатам Госдумы РФ и членам Совета Федерации с просьбой об увеличении средств федерального бюджета, которые будут выделяться на строительство московского метрополитена в 2007 году.

«Мы, депутаты Московской городской думы, выражаем свое беспокойство по поводу сложившейся в настоящее время практики выделения средств федерального бюджета на строительство метрополитена», — подчеркивается в обращении. Депутаты Мосгордумы отмечают, что в соответствии с распоряжением правительства РФ от 12 октября 2000 года № 1433-р с 2001 года предусмотрено предоставлять из бюджета по отрасли «Метростроение» до 20% общего объема требуемых средств на соответствующий год. «Фактически при общей потребности столичного метрополитена на 2006 год в 23 млрд руб. из федерального бюджета было выделено всего 1,766 млрд руб., что составило 8,4% необходимых средств», — отмечается в обращении.
«На сегодняшний день именно московский метрополитен является наиболее надежным и доступным транспортным средством, которое позволяет беспрепятственно добираться в любую часть города. Поэтому около 9 млн москвичей и гостей столицы ежедневно пользуются «подземкой». Динамика развития города за последние 10–15 лет тесно связана с возведением большого числа новых жилых микрорайонов, что значительно увеличило транспортные проблемы. Их решение напрямую связано со строительством новых линий метрополитена», — подчеркивают депутаты.
«Технологически обоснованная необходимость капитальных вложений в строительство Московского метрополитена в 2007 году составляет 25,5 млн руб. Но в проекте федерального бюджета на 2007 год запланировано лишь 1,76 млн руб., что составляет 6,9% его потребности», — говорится в тексте обращения.
В связи с этим Мосгордума просит депутатов Госдумы и членов Совета Федерации при рассмотрении федерального бюджета на 2007 год предусмотреть целевые средства на строительство столичного метрополитена в размере 5,1 млрд руб.
Сеть Московского метрополитена включает в себя 282 км линий, 172 станции, 25 пересадочных узлов. Ежедневно «подземка» перевозит 6,5–9 млн пассажиров, т. е. 2,6 млрд пассажиров в год. По данным начальника столичного метрополитена Дмитрия Гаева, в ближайшие три года намечено проложить почти 24 км новых линий.

Москва свою собственность не доверяет никому
Столичные власти намерены отказаться от эксперимента по привлечению управляющих компаний для сдачи в аренду нежилых помещений, которые находятся в собственности города, сообщил глава Департамента имущества Владимир Силкин.

В. Силкин напомнил, что суть предложения департамента заключалась в том, чтобы передать в доверительное управление частным организациям часть городских площадей, сдающихся в аренду. По мнению чиновников, это должно было повысить эффективность работы с арендаторами, в частности собираемость арендных платежей.
«Сотрудники департамента физически не в силах контролировать все 28 тыс. договоров аренды», — отметил В. Силкин, пояснив, что одному человеку приходится отслеживать порядка 2 тыс. договоров.
Управляющие компании предполагалось выбирать по конкурсу, предметом которого стал бы размер вознаграждения, выплачиваемый управляющей организации Департаментом имущества. Планировалось, что победитель возьмет на себя контроль за соблюдением заключенных договоров аренды, а также будет отвечать за надлежащее содержание, ремонт и эксплуатацию арендованных у города помещений.
«Но на пути реализации этой идеи возникло несколько проблем, решения которых мы пока не нашли, — говорит В. Силкин. — Во-первых, по законодательству договор доверительного управления, который мы должны были заключить с победителем конкурса, предусматривает передачу помещений на баланс управляющего. Это сразу ставит нас под удар. Если управляющая компания обанкротится, наше имущество будет продано с аукциона».
Кроме того, по словам В. Силкина, большое число помещений занимают так называемые социальные категории арендаторов. «Нет никаких гарантий, что управляющая компания не начнет «выдавливать» льготников из их помещений, чтобы в целях увеличения маржи посадить туда коммерсантов», — подчеркнул он.
Чиновник отметил, что компании, которые хотели принять участие в эксперименте, выдвигали неприемлемые для города условия. «В частности, были предложения оформить определенный массив площадей в аренду управляющей компании, превратив организации, которые их занимают, в субарендаторов. Причем как субарендаторы они обязаны были бы платить управляющей компании не только за квадратные метры, но и за коммунальные услуги», — пояснил В. Силкин.
Тем не менее, по его словам, полностью от этой идеи Департамент имущества не отказывается. «Когда мы структурируем свои активы, избавимся от помещений на первых этажах и в подвалах жилых домов, сосредоточив недвижимое имущество в отдельно стоящих нежилых зданиях, часть юридических вопросов будет снята, мы вернемся к вопросу передачи помещений в доверительное управление», — сообщил В. Силкин.
Эксперты рынка в целом согласны с аргументами руководителя Департамента имущества, но полагают, что профессиональные организации справятся с управлением огромным портфелем городской недвижимости лучше чиновников.

Рецепт снижения цен выписан неразборчиво
Глава экспертного совета комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Иван Грачев считает, что столичный стройкомплекс в состоянии в полтора раза увеличить объемы строительства, тем самым снизив стоимость жилья в Москве.

Так И. Грачев прокомментировал высказывания главы стройкомплекса Владимира Ресина, который одной из главных причин дороговизны квартир в столице назвал спрос, значительно превышающий предложение, отметив при этом, что городские власти не способны регулировать цены на недвижимость.
«Известно, что, если появляется избыточный спрос, частично связанный с инвестиционной составляющей, надо повышать предложение. Это в принципе реально. Строительный комплекс Москвы позволяет раза в полтора увеличить объемы строительства.
Но дальше начинаются некоторые ограничения, связанные с площадками, энергетикой, долгосрочными денежными ресурсами для строителей. Все эти ограничения надо снимать — это все в руках власти, федеральной и региональной. Не все в столице можно сделать, но вместе с Москвой федеральные уровни в состоянии решить все эти проблемы», — считает И. Грачев.
В свою очередь В. Ресин заявил, что проблемы высоких цен в городе реально решить при помощи увеличения объемов строительства, но не в Москве, а в других регионах. Чиновник подчеркнул, что ежегодно столичный стройкомплекс вводит около 5 млн кв. м жилья, и город уже физически не способен «переварить» больших объемов. «Чтобы люди со всей России не стремились именно в Москву, надо возводить в регионах дома не хуже московских, тогда 70% россиян не станут покупать квартиры в столице — они купят их там, где живут», — отметил В. Ресин.


Комментариев: 0    Просмотров: 271

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua

Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua

Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua