Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Покупка недвижимости во Франции

Покупка недвижимости во Франции

По факту совершения сделки новый домовладелец автоматически присоединяется к малочисленной касте граждан, для которых обладание средиземноморской виллой является не столько демонстрацией собственных финансовых возможностей, сколько неким отличительным знаком, вроде ношения дорогих швейцарских часов.

Лазурным берегом принято называть часть северного побережья Средиземного моря от французского Марселя до итальянской Специи. Триста золотых километров Ривьеры по праву считаются главным европейским курортом. Любой поселившийся здесь житель вне зависимости от собственного желания будет причислен обывателями к селебритиз, праздное времяпровождение которых призваны скрасить кинофестиваль и сменяющие друг друга концерты поп-звезд в Каннах, карнавалы, оперные и балетные постановки лучших мировых театров в Ницце, джазовый фестиваль в Жуан-ле-Пене, парусные регаты в Сен-Тропе и, разумеется, лучшие художественные галереи.
Стоимость недвижимости на побережье соответствует статусу жителей. Минимальная цена особняка на юге Франции в последние годы поднялась до 500 тыс. евро, а эксклюзивные предложения стартуют от 10 миллионов евро. Основным ценообразующим фактором является месторасположение, кроме того принимаются во внимание площадь виллы с прилегающим к ней земельным участком, архитектурные особенности дома, наличие дополнительной инфраструктуры в виде бассейнов, теннисных кортов, отдельных строений для гостей и прислуги, а также оливковых рощиц и частных пирсов. Так, на прибрежных холмах Ниццы при определенных усилиях особняк на шесть спален с гостевым домом, гаражом, бассейном и японским садом можно найти за 1,9 млн евро. При этом жилье аналогичного класса в одном из престижных районов, которыми считаются Cimiez, Rimiez и Mont Boron, обойдется приблизительно в 5 млн евро.
От 2 до 6 млн евро будет стоить фешенебельная вилла в Каннах с панорамным видом на побережье. Но самая дорогая каннская недвижимость сосредоточена в квартале Le Suquet, на одной из семи улочек которого стоит Дворец фестивалей и конгрессов, где проходит всемирно известный международный кинофестиваль.
Впрочем, наиболее престижными в последнее время считаются участки на мысах Ферра и Антиб. За право поселиться неподалеку от Шерон Стоун и Майкла Дугласа придется выложить порядка 10 миллионов евро. Тем, кого не устраивает роль простого соседа звездных личностей, по цене около 60 миллионов евро предлагаются расположенные на первой линии роскошные виллы площадью более 1 500 кв. м, являющиеся архитектурными шедеврами. В полтора раза дешевле будет стоить аналогичный дом в Сен-Тропе. Следует отметить, что за прошедшие пять лет относительно стабильная в 90-х годах стоимость недвижимости в данных регионах значительно повысилась и продолжает расти. Этому в немалой степени способствовал наплыв инвесторов из Восточной Европы. По словам специалистов рынка недвижимости, русских покупателей, нацелившихся на приобретение элитных участков на Лазурном берегу, не смущают даже явно завышенные цены. Например, при покупке дома площадью 300-400 кв. м с четырьмя или пятью спальнями приемлемым считается бюджет в несколько десятков миллионов евро. Помимо упомянутого мыса Ферра особой популярностью у русских (к которым местные риэлтеры причисляют всех покупателей славянской внешности) пользуются Сен-Тропе и мыс Мартин. Как следствие, цены в этих регионах приближаются к максимально высокому уровню, а темпы роста достигают 50% в год. Но здесь стоит отметить, что общая инвестиционная привлекательность участков на французской Ривьере является скорее способом сбережения, нежели преумножения вложенных средств. После случившегося в 90-х годах во Франции обвала цен на элитную недвижимость стоимость престижных объектов, в том числе на Лазурном берегу, повышается довольно умеренно, в среднем на 10% в год. Доход от аренды стабилен, но едва ли превысит 5-7% годовых от стоимости недвижимости. При этом следует учесть, что владение собственностью во Франции предполагает дополнительные расходы в виде налогов и оплаты коммунальных услуг. Так, если для владельцев квартир коммунальные платежи не превышают 2 евро за квадратный метр в месяц, то содержание виллы обходится значительно дороже. За услуги персонала (охранников, садовника, уборщицы, чистильщика бассейнов и т. д.) ежемесячно приходится отдавать от 1 до 1,5 тыс. евро.
Как правило, собственники жилой недвижимости выплачивают два основных налога: нефиксированную ставку годового налога на недвижимость, сумма которого зависит от типа недвижимости и ее расположения, и налог на проживание, выплачиваемый занимавшим на 1 января текущего года площадь владельцем либо арендатором дома. Эти налоги рассчитываются местными фискальными органами, и их общая сумма для объектов ценой от 1 млн евро составляет порядка 1% от стоимости недвижимости. Кроме того, физические лица, чье личное состояние во Франции (учитываются банковские вложения и имеющаяся в собственности недвижимость) превышает 732 тыс. евро, выплачивают специальный налог на имущество, так называемый налог на роскошь, в размере 1,2% от капитала. Следует также учесть, что за осуществление операций с недвижимой собственностью в первый год после покупки налог на прибыль с перепродажи составляет 33,3%, а налог с арендодателя равен 25% от суммы доходов и увеличивается, если годовые поступления от сдачи недвижимости в аренду превышают 23 тыс. евро. Впрочем, законодательно предусмотрены ряд налоговых льгот. Перестроенные помещения и пристройки на два года освобождаются от налога на недвижимость. С каждым годом налог на перепродажу уменьшается и после 15 лет владения собственностью вообще отменяется. А налог на проживание не взимается, если объект недвижимости используется в коммерческих целях, является памятником архитектуры или имеет историческую ценность.
Существует несколько способов приобретения жилья на Лазурном берегу: через риэлтерскую фирму, при помощи нотариуса и на аукционе. Оплата услуг посредников колеблется от 4% до 10% от стоимости объекта недвижимости, вознаграждение нотариуса составит от 3% (новостройка) до 8% (вторичная недвижимость) от суммы сделки. Что касается покупки недвижимости, то она совершается в несколько этапов. Первый шаг – заключение предварительного соглашения между продавцом и покупателем, которое называется Sous-Seing Prive (если заключается при посредничестве французского агента по недвижимости) или Compromis de Vente (при составлении договора нотариусом). В нем оговаривается цена объекта и условия его продажи. На этом этапе покупатель вносит на специальный банковский счет нотариуса 10% от стоимости недвижимости, где задаток хранится до завершения сделки. В течение первой недели действует правило семидневного охлаждающего периода, позволяющее отказаться от сделки без какого-либо объяснения мотивов. В последующий срок соглашение можно аннулировать только по причине нарушения условий договора. В противном случае покупатель теряет задаток. Следующему этапу покупки предшествует длящийся от одного до трех месяцев период, в течение которого нотариус изучает юридические аспекты сделки, а сама недвижимость проверяется на предмет выявления требующих устранения конструктивных дефектов и недоделок. В это же время решается вопрос окончательной оплаты: покупателю следует перечислить оставшуюся часть стоимости объекта недвижимости нотариусу, который впоследствии передаст эти деньги продавцу. Второй шаг – подписание заключительного договора (Acte de Vente). В этот момент нотариус заверяет акт продажи, бывший владелец передает ключи покупателю, а последний оплачивает государственные взносы и регистрационные налоги, которые составляют примерно 7-8% от стоимости недвижимости (переоформление вторички потребует дополнительных расходов). Третий шаг – регистрация нового собственника недвижимости в специальном регистрационном бюро – производится нотариусом и занимает еще несколько дней.
Нерезидентам, желающим приобрести собственность во Франции, специалисты советуют обратить особое внимание на некоторые дополнительные нюансы. Приобретение недвижимости не является достаточным основанием для получения вида на жительство или просто визы. Тем не менее, для осуществления своего права на владение собственностью иностранцу необходимо легальное пребывание во Франции. После заключения сделки нерезиденты имеют право ходатайствовать в местной префектуре о получении временного вида на жительство. Для этого требуется выданная посольством Франции мультивиза и документ, подтверждающий наличие собственности. Причем подавшим заявление о получении вида на жительство иностранцам не рекомендуется покидать страну в период рассмотрения документов. Получить постоянное французское гражданство можно, открыв бизнес с привлечением наемных работников-французов, составив брачный договор с гражданином (гражданкой) Франции или же инвестировав в экономику Франции 5 млн евро.
При покупке недвижимости следует обязательно указать, в каком качестве (основного или дополнительного места жительства) она будет использоваться. Это влияет на размер налогов. Оплата может производиться только через банк – операции с крупными суммами наличных во Франции запрещены (контролируются все перечисления средств свыше 10 тыс. евро).
На сегодня французские банки предлагают ипотечные кредиты под 5-7% годовых. При этом сумма первого взноса, обычно составляющая до 20% от стоимости объекта (возможен и нулевой взнос), для жителей стран СНГ может быть повышена до 50% от стоимости недвижимости. При выборе дома необходимо внимательно изучить его месторасположение – и в Ницце, и в Каннах есть арабские кварталы, населенные асоциальными элементами. Не стоит также рассчитывать на получение дополнительных консультаций, например, относительно выплаты налогов или преимуществ того или иного региона у сопровождающего сделку риэлтера: французские специалисты не склонны оказывать подобные услуги иностранцам. Кроме того, следует помнить, что русские покупатели могут столкнуться с неоправданным завышением цен.
Впрочем, наряду со сложностями и дополнительными расходами, связанными с приобретением недвижимости на французской Ривьере, покупателей могут ожидать и приятные сюрпризы. Нередко роскошные виллы, еще с прошлого века украшающие Лазурное побережье, продаются вместе с прислугой, переходящей под руководство нового хозяина (разумеется, с сохранением размеров жалования). Ведь только опытная обслуга способна поддерживать особняк в надлежащем состоянии и создавать для нового домовладельца атмосферу беззаботного средиземноморского шика.
Директор консалтинговой компании Митропа Юкрейн Мария Коноваленко:
– Покупка недвижимости во Франции – процесс сложный и затратный. Нередко клиенты, нацелившиеся на приобретение виллы на Лазурном берегу, в ходе подготовки сделки меняют свое решение и покупают дом в соседней Испании. Создается впечатление, что французы крайне неохотно передают свои владения в собственность нерезидентов. Характерный пример – выдача ипотечных кредитов. Даже если банк согласится сотрудничать с иностранным клиентом, пакет документов, которые необходимо будет представить, для многих может оказаться неподъемным
Перечень документов для получения ипотечного кредита во французских банках:
1. Паспорт
2. Справка о месте жительства в последние три месяца
3. Выписка из платежной ведомости о размере заработной платы за последние три месяца
4. Налоговые декларации за последние три года
5. Декларация о доходах от продажи и сдачи в аренду земли
6. Источники других доходов
7. Выписки по банковским счетам с указанием предназначения платежей за последние три месяца (в банках Украины и Франции)
8. Свидетельство о собственности на жилые помещения
9. Свидетельства о сбережениях, ценных бумагах, участии в инвестиционных проектах
10. Дополнительная информация о заемщике.


Комментариев: 0    Просмотров: 333

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus