Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow ПОЧЕМУ РАСТУТ ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ?

ПОЧЕМУ РАСТУТ ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ?

О ценах на квартиры, буквально взбесившихся в последние 2-3 года, не пишет сейчас разве, что только ленивый. Однако, читая умозаключения о грядущем повышении цен на 30% в первые полгода, или понижении на те же 30% в те же полгода 2007 года, становится просто смешно!!! Смешно не от того, что это белиберда. Смешно (и грустно) становится от того, что лично мне пока еще не удалось встретить ОБОСНОВАННОЕ заключение о тенденциях цен на рынке жилой недвижимости. Удивляет то, что при попытках обосновать эти тенденции не встречается ответа на основной вопрос, без ответа на который любые попытки прогноза цен на ближайшее будущее будут гаданием на кофейной гуще. Речь идет о том, ПОЧЕМУ произошло столь резкое и существенное по величине повышение цен. Цель данной статьи заключается именно в том, чтобы высказать свое мнение о причинах скачка цен на квартиры за последние 2-3 года. А зная причины, можно уже пытаться спрогнозировать и их дальнейшее поведение.

На мой взгляд, существенных причин резкого повышения цен две:
1. Начало активного кредитования банковскими учреждениями сделок по приобретению недвижимости;
2. Общее повышение цен на недвижимость во всем мире.
Отмечу, что причины я расположил в порядке их значимости для рынка Украины. Собственно, вторую причину, можно вообще не рассматривать, т. к. ее влияние на украинский рынок недвижимости незначительное. Это означает, что основной причиной повышения цен я считаю именно кредитование. Для пояснения своей мысли приведу пример из реальной практики, каких в 2005 году у каждого практикующего риэлтора было, наверняка, не один десяток. На одну и ту же квартиру, стоимостью (предположим) 30 тыс. долларов есть сразу два покупателя: один оперирует собственными средствами, другой берет банковский кредит. В процессе переговоров продавец квартиры объявляет обоим, что на квартиру, которую он планирует приобрести взамен продаваемой, подняли цену на 3 тыс. долларов. Поэтому, ему не остается ничего другого, как поднять на эту же сумму цену за свою квартиру. То, что обычно происходит дальше, как раз и объясняет, на мой взгляд, причины роста цен!!! Покупатель, который планировал купить за те деньги, которыми он обладает, отказался от покупки, потому, что ему это дорого, а взять столь существенную сумму неоткуда. Второй претендент на покупку этой квартиры, кредитующийся покупатель, достал калькулятор и, после недолгих расчетов, произнес: Придется мне платить на 40 долларов в месяц больше. Но это не смертельно, квартиру я беру за эту цену.... Причем, нужно отметить, что покупает такую квартиру как раз тот покупатель, у которого и денег-то нет!!! При других условиях, этот человек, в лучшем случае, через 10 лет только смог бы вести речь о покупке квартиры. А при условии кредита, он не только вышел на рынок в качестве покупателя, он еще умудрился поднять цену на квартиру (в данном примере) на 3 тысячи долларов!!! Я думаю, что анализировать этот пример, при условии отсутствия кредитующегося покупателя, особого смысла нет. Ведь в этом случае, продавец этой квартиры просто уменьшил бы свои аппетиты или пошел бы торговаться с теми, кто ему поднял цену, и приобретал бы себе квартиру за ту сумму, которую ему заплатил бы тот покупатель, который кредитом не пользуется.

Приведенный пример наглядно показывает, как начинались продажи квартир по завышенным ценам!!! Кроме того, возможность использования для покупки квартиры заемных средств увеличила спрос. А увеличение спроса ни к каким другим результатам, кроме роста цен, в соответствии с экономическими законами привести и не могло. Ведь квартиры начали покупать люди, которые при других условиях, смогли бы стать покупателями только через 10-20 лет. А они все стали покупателями сегодня!!!

По моим наблюдениям, объем финансовых средств на вторичном рынке жилой недвижимости на сегодня почти на 80% состоит из средств, предоставленных банковскими учреждениями в качестве кредитов. В печати я встречал другие цифры, в основном на уровне 30-35%. Но приводя эти цифры, авторы учитывали количество сделок, проходящих через кредитование, но не рассматривали дальнейший путь этих денежных сумм. Таким образом, не учитывалась такая, вполне типичная ситуация, когда в кредит приобретается, например, 3-х комнатная квартира, а продавцы этой квартиры на полученные средства покупают еще 2 квартиры. Я предлагаю считать ВСЕ три приведенные в этом примере квартиры, приобретенными на деньги, предоставленные кредитным учреждением. Ведь если бы не было кредита, не было бы всей цепочки продаж!!! Причем, цепочка не ограничивается этими тремя квартирами: ведь и продавцы следующих квартир где-то захотят жить... Если считать так, как я предлагаю, то получается, что порядка 15% стоимости квартиры, тот, кто покупает первую квартиру в этой цепочке платит самостоятельно, а оставшиеся 85% ему на покупку добавляет банк. По ходу продвижения этих средств из рук в руки, покупатели на разных этапах этой цепочки добавляют порядка 5% собственных средств к той сумме, которую изначально предоставил банк, и, соответственно, сумма, выданная банком разбавляется, но все равно остается на уровне порядка 80%. Обратите внимание, что во избежание слишком уж больших цифр банковской доли, я отбросил из расчетов 100%-е кредиты.... Хотя они есть, и встречаются не редко...

Исходя из приведенных рассуждений, лично я склоняюсь к мысли, что основными виновниками роста цен на квартиры являются банки. А учитывая то, что сегодня они контролируют до 80% вращающихся на вторичном рынке жилья средств, именно от планов и действий ведущих банков будет зависеть, каких именно сюрпризов нам ждать от цен на квартиры в 2007 году.
Новожилов Станислав
Начальник отдела продаж
Агентство Харьковская Недвижимость


Комментариев: 0    Просмотров: 248

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua

Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua

Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua