Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Просто строить уже не получается

Просто строить уже не получается

Время легких денег в строительстве уходит. Компании занялись повышением качества менеджмента и сервиса.

21 июля в Евпатории строительная компания «Консоль» торжественно сдала два очередных дома — 9- и 5-этажный — в строящемся здесь «консолевском» квартале. Всего в квартале спроектировано шесть жилых домов, офисно-торговый центр, гаражный комплекс. Два 9-этажных дома и первая очередь центра были сданы ранее, а микрорайон как единое целое будет закончен в I квартале 2007 г. В самой «Консоли» говорят: «Такого проекта в Евпатории еще не было, хотя в других городах Крыма мы уже строим кварталами».

Отличием подобных проектов от застройки одиночными домами является выдержанность всего комплекса в едином архитектурном стиле, обеспечение необходимой для комфортной жизни инфраструктуры и, что актуально для Евпатории и других крымских городов, наличие автономного водо- и теплоснабжения. Хотя в целом эти дома сдаются без отделки, что стало традиционным на строительном рынке, но в них предусмотрены квартиры и под отделку — вплоть до установки кухонной мебели и техники по желанию заказчика.

Прежде чем идти на чужие рынки, сначала нужно максимально освоить свой. И накопить силы для атаки.

Говоря об одном из аспектов строительного бизнеса — учету пожеланий будущих владельцев квартир, — президент строительной компании «Консоль» Владимир Константинов заметил: «Старые времена, когда продавалось все, что сдавалось, постепенно уходят. Вместе с ними отмирает и такая «услуга», как квартира без отделки. Ведь что такое продажа квартир без отделки? Это самая удобная форма бизнеса для тех, кто занимается бизнесом, и самая неудобная — для клиента. Зародилась эта форма в Киеве, а затем была быстро растиражирована по всей Украине. Наша ошибка заключалась в том, что мы поддались соблазну. А ведь начинали с полной отделки. Теперь же поворачиваемся к клиенту лицом. Зачем продавать ему проблемы? Зачем сдавать ему голые стены, чтобы он должен был их отделывать самостоятельно? Почему не подобрать и не организовать свой персонал, который в точности выполнит пожелания заказчика по отделке?»

Связывая его слова и сдачу этого объекта, невольно начинаешь думать: а какой же этап в развитии этого весьма динамично развивающегося рынка будет следующим? Ведь темпы возведения нового жилья стали замедляться даже в столице. Рост стоимости квадратного метра почти прекратился, и от «точечного» строительства (то есть возведения отдельных зданий) компании перешли к проектному, то есть строительству целых микрорайонов. Все это — свидетельства перехода этого рынка на новую ступень развития. О том, как меняют подходы к бизнесу сами строительные компании, в какую сторону они смещают акценты в маркетинге и на чем планируют зарабатывать в будущем, мы говорили с директором по маркетингу компании «Консоль ЛТД» Сергеем Кононовым.

«&»: Что происходит на строительных рынках крупнейших городов? В чем основная причина тех изменений, которые видны и которые не видны?
С. К.: Происходит организационное и производственное укрупнение бизнесов. Мелкие организации объединяются в общества, союзы, ассоциации — чтобы иметь больший вес при отстаивании своих позиций перед государством, смежниками и друг перед другом. Особенно показательна эта тенденция для Киева. Подобные ассоциации есть у агентств недвижимости, и именно на примере их работы можно спрогнозировать, как будут работать строительные ассоциации.

Что касается производственного укрупнения, то оно проявляется в переходе строительства от точечной застройки (когда строится отдельный дом) к строительству микрорайонов. Связано это с тем, что чем дальше, тем сложнее проблемы с получением земельных участков под застройку. Поэтому сейчас полученную землю стараются использовать с максимально возможной отдачей.

Земельные проблемы — ограничение, характерное не только для крупных городов. Не менее сложен данный вопрос в прибрежной зоне. Например в Евпатории, далеко не самом крупном населенном пункте, земля стоит дороже, чем в столице. Это связано с тем, что Киев все-таки может разрастаться, а куда расти Евпатории, если с одной стороны озеро, а с другой — море?

«&»: Однако строить микрорайонами могут лишь крупные компании. На чем будут специализироваться небольшие строительные фирмы, которые смогут сохранить свой бизнес после завершения уже начавшегося процесса укрупнения?
С. К.: Небольшие компании имеют несколько вариантов развития. Первый — объединение, слияние друг с другом и с крупными компаниями. Ведь объединенная компания, сформированная из нескольких специализированных, за счет синергии будет более сильным и капитализированным игроком на рынке.

Второй путь — сохранить себя как бизнес-единицу, заняв собственную узкую рыночную нишу. То есть специализироваться, четко сформулировав свою позицию, отличающую тебя от конкурентов.

Сегодня — тот самый момент, когда пора всерьез задуматься о вещах, которые еще некоторое время назад казались теоретическими изысками и книжными премудростями, далекими от практики. Просто строить уже не получается. И даже достаточно развитые компании, наконец, озадачились разработкой рыночных стратегий. Сложность этого момента очень точно описал когда-то Майкл Портер: «Суть стратегии заключается в том, чтобы выбрать то, от чего отказаться». И цена как инструмент борьбы за клиента быстро теряет свою решающую силу. Все более весомым фактором выбора становится качество. Поэтому мы, например, свою позицию определили так: «Цена не главное, главное — качество».

«Региональная специфика проявляется даже в работе госучреждений»

«&»: Надо ли понимать так, что сегодня уже можно четко сформулировать, какой стратегии придерживается та или иная крупная строительная компания. И эти различия в стратегиях приводят к различному поведению на рынке?
С. К.: Нет, это не так. Во-первых, даже если вы говорите об одной компании, например, нашей, нужно говорить о ней в конкретной ситуации в конкретном регионе. Да, основная стратегия для нас (примерно в 80% случаев) — стратегия лидера. В некоторых регионах мы даже являемся монополистами. Например, в Керчи. В этом достаточно крупном и промышленно развитом городе никто, кроме «Консоли», жилье не строит. Но есть и регионы, в которых наши позиции отнюдь не настолько сильны. Так, нам очень нелегко приходится в Полтаве, где мы начали работать примерно год назад. Там очень сильные позиции имеют местные строительные организации, и ни о каком лидерстве мы говорить просто не можем. То же самое справедливо и для Киева, где сильным лидером является «Киевгорстрой», а «Консоль» вдобавок еще и является территориально удаленным игроком. Так что в Киеве бороться за позицию лидера у нас не получится. Во всех таких случаях для нас актуальны другие стратегии. Другими словами, если вы работаете во многих городах Украины, в каждом из которых — своя региональная специфика, нельзя жестко держать одну линию, не ориентируясь на конкретную ситуацию в регионе.
Во-вторых, я бы не сказал, что поведение компаний на рынке очень уж отличается. Рынок недвижимости достаточно инертный, в значительной степени консервативный. Это не рынок мобильных телефонов, где модели, акции и новые идеи мелькают, как в калейдоскопе. Наши решения реализуются не так быстро. И очень велика масса того, что является общим в бизнесе для любой строительной компании.

«&»: Насколько сильное влияние на бизнес компании может оказывать региональная специфика? Что может привлекать компанию на бедном рынке или на рынке, где уже есть сильные игроки?

С. К.: Региональная специфика проявляется даже в работе госучреждений, где, казалось бы, все должно быть подчинено единым стандартам. Так, если вы в киевской государственной организации попробуете решать вопросы, как привыкли это делать, например, в аналогичной организации в Одессе, вас может ожидать жестокое разочарование. И наоборот.
Еще большие различия обеспечивают демографический фактор, политические и экономические особенности региона, покупательная способность населения. Ведь есть регионы, где строительство беспроигрышно. Например, в Киеве. Столичный рынок обещает высокие доходы даже тем игрокам, которые занимают далеко не лидерские позиции. Следовательно, на него есть смысл выходить в любом случае.

Но есть регионы, на рынки которых выходить вообще нет смысла: там настолько низкий уровень жизни, что люди просто не могут покупать жилье в разумных с точки зрения компании объемах и достаточно быстро.

У меня нет сомнений, что в любом городе, где бы мы ни построили жилье, оно будет реализовано. Одна проблема — в какие сроки? И интересны ли нам эти сроки? Ведь мы хотим зарабатывать, не замораживая средства в долго окупающихся проектах.


Сергей Кононов:
«В любом городе, где бы мы ни построили жилье, оно будет реализовано. Но мы хотим зарабатывать, не замораживая средства в долго окупающихся проектах».

Поэтому сегодня мы пришли к выводу, что основной акцент нужно сделать на развитии бизнеса в Крыму, где наши позиции действительно сильны. А если выходить в другие регионы, то это должны быть города, рынки которых имеют большую емкость. Такие, как Киев, Одесса, Днепропетровск, Харьков и Львов. А вот опыт работы в Полтаве показал нам, что на менее богатые рынки выходить не стоит. Зачем работать на далекую перспективу, «столбить» позиции на бедном рынке в ожидании его будущего расцвета? Зачем идти за тридевять земель на конкурентный и малодоходный рынок, преодолевать его сложившуюся специфику, если у нас есть Крым. Туда мы выйдем чуть позже и с гораздо большими силами. Но только после того, когда здесь освоим все.

«&»: Как вы считаете, насколько долгосрочными окажутся те тенденции, о которых мы говорили?
С. К.: Знаете, почему сложно работать с иностранными инвесторами? Потому что первый вопрос, который они задают, таков: можете ли вы обрисовать перспективы рынка через пять лет? Лично для меня очень сложно сказать, что произойдет у нас даже через три года. Кто может с уверенностью сказать, что предпримет правительство, какими станут государственные приоритеты, каковы будут правила игры на рынке недвижимости? Как изменится экономический рост, наконец?

Хочется только надеяться, что рынок будет развиваться не по проторенной дорожке быстрого роста цен, а по пути роста профессионализма его участников. Цены на жилье в Украине сегодня вполне европейские. Европейский ли у нас уровень сервиса и качество? Вот в чем вопрос.

Жилые комплексы заполняют пустующую нишу гостиниц
Особенно интересные выводы дает анализ причин и тенденций возведения жилых комплексов там, куда многие привыкли приезжать отдыхать. Так, строительство многоэтажек и дачных поселков в прибрежных районах Крыма не станет проблемным бизнесом еще минимум лет пять, поскольку ближайший конкурент — отельный бизнес — все еще весьма слаб в Украине. Стало быть, те, кто привык и хочет отдыхать в хороших условиях в Крыму у моря, будут приобретать недвижимость вместо того, чтобы снимать номера в гостинице.

Президент строительной компании «Консоль» Владимир Константинов: «Действительно, за границей сегодня работает очень много отелей, рассчитанных на тех, кто приехал провести выходные или отпуск. Вокруг этих отелей развита соответствующая инфраструктура. И мы, размышляя о развитии компании, исходили из того, что рано или поздно отели и квартиры будут работать одинаково эффективно. Однако на сегодняшний день рынок квартир в своем развитии опережает рынок отелей. Ведь отель — это очень большие инвестиции и сравнительно низкая рентабельность. Да и общая ситуация на рынке пока неблагоприятна. Другими словами, возврат средств происходит за 10-15 лет. Поэтому пока еще очень немного брендов начали вести здесь свою деятельность: нет ни «Хилтона», ни «Мариотта», разве что «Рэдиссон» в Киеве. (Кстати, это был первый сигнал, что рынок в Украине уже возможен).

А вот с квартирами все наоборот. Рынок динамичен, строительные проекты окупаются быстро и приносят очень неплохой доход строительной компании. Не меньшим спросом пользуется качественный сервис в построенных домах. А огромный дефицит качественных отелей приводит к росту специфических запросов наших клиентов. Например, в квартирах у моря нас просят делать комнаты для гостей, просторные гостиные и пр. Мы уже даже начинаем развивать это направление, хотя это нам не свойственно. Но на отдыхе люди хотят большего количества удобств и услуг, чем в обычной жизни. А если вокруг ничего нет, то это нужно организовывать нам самим. Минимальный набор требований таков: качественное питание — магазины, кафе и рестораны; пляж, сауна, бассейн, массаж. А где они есть — там спрашивают процедуры, SPA, развлечения (боулинг, бильярд и т. п.). Таким образом, дома, построенные у моря, постепенно обрастают инфраструктурой, необходимой для полноценного отдыха владельцев квартир. Это только повышает эффективность вложений в квартиры. Ведь тот, кто владеет квартирой у моря, в районе, где хорошо работает вся сопутствующая отдыху инфраструктура, задействует квартиру «на все 100». Он и сам там проводит время, и отправляет отдохнуть родственников. Так что квартира не простаивает: наоборот, она используется намного активнее, чем кажется на первый взгляд.

Получается взаимовыгодный бизнес. Вкладывая деньги в эксплуатацию и инфраструктуру, мы зарабатываем сами и одновременно повышаем стоимость построенных нами квартир на вторичном рынке».

http://www.companion.ua


Комментариев: 0    Просмотров: 225

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua

Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua

Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua