Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Целевые облигации и ФФС - любимые инструменты застройщиков

Целевые облигации и ФФС - любимые инструменты застройщиков

По словам П. Ружицкого, по схеме целевых облигаций работают порядка 40% столичных компаний. Вместе с тем, 32% застройщиков работают с помощью фондов финансирования строительства (ФФС). При этом 5% объектов ввиду того, что уже были сданы в эксплуатацию, продавались по договорам купли-продажи. Еще 5% организаций продавали жилье с помощью договоров купли-продажи имущественных прав, а 3% компаний заключали предварительные договора купли продажи. Такие объекты находились на финальной стадии строительства. По другим схемам финансирования строительства работали 15% компаний. Следует отметить, что до сих пор некоторые компании применяют инвестиционные договора, которые запрещены к применению при продаже строящегося жилья, - добавил П. Ружицкий.

Эксперт отмечает, что наиболее популярные сегодня облигационные модели являются для покупателей достаточно запутанными. Кроме договора купли-продажи облигаций необходимо подписать договор бронирования/резервирования квартиры, если целевая облигация выпущена в привязке к единице площади квартиры (например, метр, дециметр, сантиметр), договор мены облигаций на квартиру или встречный договор продажи облигаций застройщику с договором покупки квартиры (если облигации дисконтные).

Кроме того, отмечает П. Ружицкий, применение облигационных моделей имеет ряд неудобств для застройщика - достаточно дорого обходится организация эмиссии, которая к тому же обязательно подлежит рейтингованию. При этом Кредит-рейтинг предъявляет достаточно жесткие условия к компаниям для получения хорошего рейтинга.

В то же время, основным преимуществом облигационной схемы является оптимизация налогообложения: минимизируется налог на прибыль и НДС. Кроме того, эта схема является полностью законной, поэтому банки охотно кредитуют покупателей строящегося жилья под залог облигаций. Именно по этим причинам облигации получили наибольшее распространение на рынке. Хотя, справедливости ради, следует отметить, что имеют место постоянные попытки различных контролирующих органов, особенно налоговой администрации, свести на нет преимущества применения облигационных моделей в части минимизации налогообложения. Например, ГНАУ трактует продажу целевой облигации как предоплату за квартиру, из чего следует, что уплатить налог на прибыль и НДС необходимо по первому событию - при продаже облигаций застройщиком, - говорит директор Финком Эссет Менеджмент.

По его словам, хорошо прописанной и разъясненной с точки зрения законодательства является также схема ФФС, в связи с чем она получила не менее широкое распространение среди застройщиков. Да и покупатели ее воспринимают хорошо, поскольку в данном случае присутствует относительно простой и понятный договор, в котором четко указана квартира, которая приобретается, права, обязанности и ответственность сторон, - резюмирует П. Ружицкий.

По словам директора компании Власний Дiм (управитель ФФС, входящего в состав группы компаний Финком), директора финансового департамента Ассоциации финансовых компании-управителей ФФС Дмитрия Кравченко, в последний год особенно четко прослеживается положительная тенденция роста популярности ФФС среди компаний-застройщиков. По его словам, это связано с возможностью использовать комбинированные модели, в которых кроме ФФС застройщик может использовать различные инструменты финансового рынка для минимизации своего налогообложения (инвестиционные фонды и закладные).

Однако, как отмечает эксперт, при выборе управителя застройщику следует проанализировать и те риски, которые могут возникнуть у него в процессе строительства и продажи жилья. Компании-управители имеют очень широкие полномочия по контролю за деятельностью застройщика, поэтому ему четко необходимо как минимум понимать это, а целесообразнее - очень щепетильно подойти к составлению договора о финансировании строительства жилья и совместной с управителем разработке правил ФФС, - подчеркивает Д. Кравченко.

Напомним, согласно Закону об инвестиционной деятельности, инвестирование в строительство жилищных объектов, финансирование которого осуществляется с использованием негосударственных средств физических и юридических лиц, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты общего инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, а также путем выпуска беспроцентных (целевых) облигаций, базовым товаром по которым выступает единица такой недвижимости.

По словам П. Ружицкого, по схеме целевых облигаций работают порядка 40% столичных компаний. Вместе с тем, 32% застройщиков работают с помощью фондов финансирования строительства (ФФС). При этом 5% объектов ввиду того, что уже были сданы в эксплуатацию, продавались по договорам купли-продажи. Еще 5% организаций продавали жилье с помощью договоров купли-продажи имущественных прав, а 3% компаний заключали предварительные договора купли продажи. Такие объекты находились на финальной стадии строительства. По другим схемам финансирования строительства работали 15% компаний. Следует отметить, что до сих пор некоторые компании применяют инвестиционные договора, которые запрещены к применению при продаже строящегося жилья, - добавил П. Ружицкий.

Эксперт отмечает, что наиболее популярные сегодня облигационные модели являются для покупателей достаточно запутанными. Кроме договора купли-продажи облигаций необходимо подписать договор бронирования/резервирования квартиры, если целевая облигация выпущена в привязке к единице площади квартиры (например, метр, дециметр, сантиметр), договор мены облигаций на квартиру или встречный договор продажи облигаций застройщику с договором покупки квартиры (если облигации дисконтные).

Кроме того, отмечает П. Ружицкий, применение облигационных моделей имеет ряд неудобств для застройщика - достаточно дорого обходится организация эмиссии, которая к тому же обязательно подлежит рейтингованию. При этом Кредит-рейтинг предъявляет достаточно жесткие условия к компаниям для получения хорошего рейтинга.

В то же время, основным преимуществом облигационной схемы является оптимизация налогообложения: минимизируется налог на прибыль и НДС. Кроме того, эта схема является полностью законной, поэтому банки охотно кредитуют покупателей строящегося жилья под залог облигаций. Именно по этим причинам облигации получили наибольшее распространение на рынке. Хотя, справедливости ради, следует отметить, что имеют место постоянные попытки различных контролирующих органов, особенно налоговой администрации, свести на нет преимущества применения облигационных моделей в части минимизации налогообложения. Например, ГНАУ трактует продажу целевой облигации как предоплату за квартиру, из чего следует, что уплатить налог на прибыль и НДС необходимо по первому событию - при продаже облигаций застройщиком, - говорит директор Финком Эссет Менеджмент.

По его словам, хорошо прописанной и разъясненной с точки зрения законодательства является также схема ФФС, в связи с чем она получила не менее широкое распространение среди застройщиков. Да и покупатели ее воспринимают хорошо, поскольку в данном случае присутствует относительно простой и понятный договор, в котором четко указана квартира, которая приобретается, права, обязанности и ответственность сторон, - резюмирует П. Ружицкий.

По словам директора компании Власний Дiм (управитель ФФС, входящего в состав группы компаний Финком), директора финансового департамента Ассоциации финансовых компании-управителей ФФС Дмитрия Кравченко, в последний год особенно четко прослеживается положительная тенденция роста популярности ФФС среди компаний-застройщиков. По его словам, это связано с возможностью использовать комбинированные модели, в которых кроме ФФС застройщик может использовать различные инструменты финансового рынка для минимизации своего налогообложения (инвестиционные фонды и закладные).

Однако, как отмечает эксперт, при выборе управителя застройщику следует проанализировать и те риски, которые могут возникнуть у него в процессе строительства и продажи жилья. Компании-управители имеют очень широкие полномочия по контролю за деятельностью застройщика, поэтому ему четко необходимо как минимум понимать это, а целесообразнее - очень щепетильно подойти к составлению договора о финансировании строительства жилья и совместной с управителем разработке правил ФФС, - подчеркивает Д. Кравченко.

Напомним, согласно Закону об инвестиционной деятельности, инвестирование в строительство жилищных объектов, финансирование которого осуществляется с использованием негосударственных средств физических и юридических лиц, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты общего инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, а также путем выпуска беспроцентных (целевых) облигаций, базовым товаром по которым выступает единица такой недвижимости.

По словам П. Ружицкого, по схеме целевых облигаций работают порядка 40% столичных компаний. Вместе с тем, 32% застройщиков работают с помощью фондов финансирования строительства (ФФС). При этом 5% объектов ввиду того, что уже были сданы в эксплуатацию, продавались по договорам купли-продажи. Еще 5% организаций продавали жилье с помощью договоров купли-продажи имущественных прав, а 3% компаний заключали предварительные договора купли продажи. Такие объекты находились на финальной стадии строительства. По другим схемам финансирования строительства работали 15% компаний. Следует отметить, что до сих пор некоторые компании применяют инвестиционные договора, которые запрещены к применению при продаже строящегося жилья, - добавил П. Ружицкий.

Эксперт отмечает, что наиболее популярные сегодня облигационные модели являются для покупателей достаточно запутанными. Кроме договора купли-продажи облигаций необходимо подписать договор бронирования/резервирования квартиры, если целевая облигация выпущена в привязке к единице площади квартиры (например, метр, дециметр, сантиметр), договор мены облигаций на квартиру или встречный договор продажи облигаций застройщику с договором покупки квартиры (если облигации дисконтные).

Кроме того, отмечает П. Ружицкий, применение облигационных моделей имеет ряд неудобств для застройщика - достаточно дорого обходится организация эмиссии, которая к тому же обязательно подлежит рейтингованию. При этом Кредит-рейтинг предъявляет достаточно жесткие условия к компаниям для получения хорошего рейтинга.

В то же время, основным преимуществом облигационной схемы является оптимизация налогообложения: минимизируется налог на прибыль и НДС. Кроме того, эта схема является полностью законной, поэтому банки охотно кредитуют покупателей строящегося жилья под залог облигаций. Именно по этим причинам облигации получили наибольшее распространение на рынке. Хотя, справедливости ради, следует отметить, что имеют место постоянные попытки различных контролирующих органов, особенно налоговой администрации, свести на нет преимущества применения облигационных моделей в части минимизации налогообложения. Например, ГНАУ трактует продажу целевой облигации как предоплату за квартиру, из чего следует, что уплатить налог на прибыль и НДС необходимо по первому событию - при продаже облигаций застройщиком, - говорит директор Финком Эссет Менеджмент.

По его словам, хорошо прописанной и разъясненной с точки зрения законодательства является также схема ФФС, в связи с чем она получила не менее широкое распространение среди застройщиков. Да и покупатели ее воспринимают хорошо, поскольку в данном случае присутствует относительно простой и понятный договор, в котором четко указана квартира, которая приобретается, права, обязанности и ответственность сторон, - резюмирует П. Ружицкий.

По словам директора компании Власний Дiм (управитель ФФС, входящего в состав группы компаний Финком), директора финансового департамента Ассоциации финансовых компании-управителей ФФС Дмитрия Кравченко, в последний год особенно четко прослеживается положительная тенденция роста популярности ФФС среди компаний-застройщиков. По его словам, это связано с возможностью использовать комбинированные модели, в которых кроме ФФС застройщик может использовать различные инструменты финансового рынка для минимизации своего налогообложения (инвестиционные фонды и закладные).

Однако, как отмечает эксперт, при выборе управителя застройщику следует проанализировать и те риски, которые могут возникнуть у него в процессе строительства и продажи жилья. Компании-управители имеют очень широкие полномочия по контролю за деятельностью застройщика, поэтому ему четко необходимо как минимум понимать это, а целесообразнее - очень щепетильно подойти к составлению договора о финансировании строительства жилья и совместной с управителем разработке правил ФФС, - подчеркивает Д. Кравченко.

Напомним, согласно Закону об инвестиционной деятельности, инвестирование в строительство жилищных объектов, финансирование которого осуществляется с использованием негосударственных средств физических и юридических лиц, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты общего инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, а также путем выпуска беспроцентных (целевых) облигаций, базовым товаром по которым выступает единица такой недвижимости.


Комментариев: 0    Просмотров: 289

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus