Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Ярослава Чапко: 2010 год станет стартом новых возможностей на рынке недвижимости Украины

Ярослава Чапко: 2010 год станет стартом новых возможностей на рынке недвижимости Украины


Привлекательна украинская недвижимость своей рентабельностью, но риски реализации проектов остаются высокими. «Счастливыми» для рынка недвижимости станут 2012-2013 года.

Такой основной вывод можно сделать из интервью ИАП «Столичная недвижимость» Ярославы Чапко, Генерального директора Knight Frank LLC Ukraine.

Ярослава, как Вы оцениваете перспективность проектов недвижимости, реализуемых сегодня на рынке?

Во времена строительного бума – в 2007-2008 годах, массовым явлением были продажи участков с концепциями будущих объектов, которые отличались своей масштабностью. Сегодня стало очевидным, что такие проекты уже не конкурентоспособны и требуют детального анализа и реконцепции.

Во-первых, это позволит учесть новые тенденции рынка, изменившиеся предпочтения потребителей, а во-вторых, даст возможность развивать крупные участки путем деления на небольшие фазы, под развитие которых проще привлечь финансирование.

Сегодня девелоперы особое внимание обращают на раздел обоснования спроса, арендных ставок и прогнозных цен продаж. Набирает популярность и консалтинг по оптимизации активов. Собственники хотят получить реальную оценку перспективности своих проектов.

Все уже осознали, что одновременно развивать много площадок не получится, поэтому хотят «попасть в десятку» - выбрать для развития наиболее перспективные свои проекты, а остальные участки либо продать, либо оставить до лучших времен.

Почему многим проектам нужна реконцепция?

Во-первых, раньше на рынке была «чрезмерная тяга» к крупноформатным проектам. Все старались «выжать» из участков максимально возможное количество квадратных метров, поэтому часто в портфеле девелоперов можно было увидеть проекты общей площадью 150, 250 тыс. кв. м, и даже проекты на 500 тыс. кв. м не были редкостью.

Сегодня ситуация кардинально изменилась. Те, кто продолжает строить – стараются реализовать небольшие по площади проекты, которые не требуют значительного финансирования.

Во-вторых, большинство концепций ориентировались исключительно на растущий рынок и соответственный объем спроса. Кризис внес свои коррективы в планы девелоперов.

Сегодня уже можно абсолютно точно сказать, что изменились подходы к планированию пространства в офисных проектах, повысились качественные требования арендаторов к объектам: к инженерии, эффективной планировке, энергосберегающим технологиям, которые могут сократить эксплуатационные расходы. Все это требует как минимум аудита устаревших концепций проектов.

В проектах торговой недвижимости также происходят постоянные изменения. Во-первых, необходимо обновить данные по рынку, конкурентному окружению, потенциальной целевой аудитории проекта. Во-вторых, пересмотреть формат проекта. Например, явной тенденцией рынка стало увеличение доли развлекательной составляющей в торговых центрах. Сегодня без большой зоны развлечений и досуга нельзя представить крупноформатный торговый центр.

Проекты жилой недвижимости, наверное, больше других нуждаются в адекватных изменениях. Изменились востребованные площади квартир, которые заметно сократились, и это касается как нижнего ценового сегмента, так и элитных объектов. Сегодня покупатели дорогого жилья, как никогда, обращают внимание на качество объекта, месторасположение, отделку, окружение. Масштабная инфраструктура в виде офисных помещений, бассейнов, магазинов на первых этажах таких домов также уходят в прошлое. Зато предъявляются повышенные требования к наличию служебных помещений, сервисных служб в доме и т. д.

Возвращаются ли инвесторы на рынок недвижимости?

Если в 2007-2008 году мы наблюдали бум инвестиционной активности, то в 2009 году инвесторов, заинтересованных в развитии проектов недвижимости практически не было. Основной причиной этого являются по-прежнему высокие риски и несовпадение инвестиционных ожиданий заинтересованных сторон.

Наши объекты могли бы заинтересовать инвесторов, если бы они предлагались с доходностью около 18-23%, однако, доходность, по которой собственники готовы расставаться со своими активами довольно агрессивна – 10-13%.

Каков нынешний портрет инвестора?

В основном это украинские компании. По-прежнему сохраняется высокий интерес к нашей недвижимости у россиян. Средний объем инвестиций в расчете на один объект – от 10 до 30 млн. долларов США. В основном интересуют действующие объекты с долгосрочными договорами аренды.

Какие основные риски на украинском рынке отталкивают инвесторов?

Риски остались те же, что и были. К сожалению, кардинальных изменений в этом отношении у нас пока не произошло. Основные факторы - непрозрачность, непредсказуемость, высокий риск невыполнения обязательств со стороны украинских девелоперов, длительный срок согласования и получения разрешительной документации по проектам.

Какие виды финансирования проектов сегодня доступны украинским застройщикам?

Если говорить о заемном финансировании, то на данный момент проектное финансирование предлагают около 10 банков, однако, ставки по кредитам достаточно высокие: от 14 до 18% в иностранной валюте и от 20 до 26% в гривне. Наиболее авторитетные девелоперы с хорошим портфелем проектов могут привлечь кредиты иностранных банков, что выльется в 2-6% экономии по сравнению с отечественным рынком заемного капитала.

Какая на данный момент рентабельность проектов?

Времена сверхприбыли ушли в прошлое, но при этом рентабельность достаточно высока. Так, для проектов офисной и торговой недвижимости она составляет 30-50%, для жилых проектов зависит от формата и масштаба, но в среднем от 40 до 70%.

Ярослава, охарактеризуйте основные тенденции рынка в 2010 году?

Я бы охарактеризовала этот год, как старт новых возможностей для девелоперов, начало функционирования нового рынка. В целом год будет стабильным, никаких потрясений мы не ожидаем.

На рынке офисной недвижимости ставки аренды более ли менее стабилизировались. При отсутствии резких колебаний курса доллара, ставки останутся на уровне января 2010 года. Будет «скакать» вакантность в течение года, однако, это связано с выходом новых объектов, довольно масштабных по площади. Активный рост в офисной недвижимости вряд ли стоит ожидать до 2011 года, когда эффект позитивных изменений в экономике станет очевидным.

Торговый сегмент рынка начинает набирать обороты, хотя эта тенденция касается столицы, а не регионов. Ряд торговых компаний активно ищет площадки под новое строительство.

Ситуация в сегменте складской недвижимости остается сложной. В текущем году ожидается выход около 240 тысяч кв. м складов. Учитывая сократившийся спрос в сегменте, вероятнее всего, объемы поглощения ненамного превысят показатели 2009 года, а значит, вакантность будет расти.

Гостиничный сегмент, уже традиционно отметит 2010 год перенесением сроков реализации ряда проектов. Гостиничные операторы, хотя и декларируют интерес к нашему рынку, на практике реализация таких проектов требует довольно длительных сроков согласования условий вхождения операторов, которые, в свою очередь, часто выдвигают, мягко говоря, завышенные требования к украинскому рынку. Кроме того, финансирование таких проектов возможно получить только после появления оператора.

В сегменте жилой недвижимости сложно делать какие-либо адекватные прогнозы. Рынок первичного жилья эконом-класса или класса «бизнес» вряд ли порадует резким снижением цен. Ожидать квартир в новостройках по цене 30 тысяч долларов, как прогнозировали некоторые аналитики, не стоит. Девелоперы скорее снимут с продажи свои объекты до «лучших времен».

На вторичном рынке, возможно, что «хрущевки» и «панельки» еще просядут в цене, однако массовой распродажи квартир на рынке не произойдет. В элитном сегменте жилья девелоперы крепко держат свои ценовые позиции, так как предложение хороших качественных объектов ограничено десятком домов. Ценовые колебания вряд ли возможны и, скорее всего, если они и случатся, то будут скрыты под различными программами лояльности и прочими маркетинговыми хитростями.

Ярослава, Вы сказали, о том, что 2010 год – это начало формирования совершенно нового рынка недвижимости. А когда мы сможем увидеть новый рынок?

Надеюсь, что это произойдет в 2012-2013 годах. 


Комментариев: 0    Просмотров: 201

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus