Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Поиски путей к устойчивому рынку недвижимости в Украине (заметки с заседания круглого стола)

Поиски путей к устойчивому рынку недвижимости в Украине (заметки с заседания круглого стола)




С украинской стороны организаторами круглого стола были «Риэлторська палата Украины», «FIABCI – Украина» и Госкомпредпринимательство Украины.

Участвовали в дискуссиях высокопоставленные государственные чиновники, руководители риэлторских и строительных организаций, оценщики,  другие специалисты.

Зарубежных и украинских участников круглого стола объединило общее стремление с минимальными потерями выйти из экономического кризиса.

Экономический кризис – он ведь во всем мире кризис. Среди наиболее уязвимых отраслей оказались строительство и рынки недвижимости. Во многих странах они потянули вниз банковскую систему и всю экономику в целом

Отсюда естественное желание обсудить проблемы, выслушать и воспринять идеи, общими усилиями найти эффективные пути вывода из кризиса этих отраслей.

Подобные задачи по самой своей сути комплексные. Требуют проведения значительных реформ, в том числе, и в законодательной сфере. В период кризиса подобные реформы осуществлять, как правило, намного проще: и политики, и чиновники, и общество, и предприниматели понимают, что нужно многое менять.

Обсуждению того, что именно и как нужно менять, и был посвящен этот круглый стол.

В начале работы круглого стола были презентованы «Принципы и рекомендации для развития сектора недвижимости страны». Они были разработаны Консультативной группой по рынку недвижимости Европейской экономической комиссии ООН при участии и поддержке FIABCI.

Основным докладчиком по данному вопросу был президент FIABCI Энрико Компаньоли.

В основу представленной концепции  легли 10 принципов:

Принцип 1 - Интегрированная законодательная основа

Должна быть создана интегрированная законодательная система на национальном уровне, которая должна быть приведена в соответствие с существующими региональными и международными нормами в секторе недвижимости. Должны быть установлены основы технических ссылок с целью обеспечения применения правил в целях обеспечения надлежащего функционирования рынка недвижимости.  Кроме того, должны иметься в наличии на национальном уровне законодательные основы по земле и землепользованию.

Принцип 2 - Эффективный земельный регистр и кадастр

Уровень безопасности проведения сделок с недвижимостью должен быть повышен за счет идентификации и защиты прав собственности через учреждение эффективной системы регистрации, каталогизации, классификации и регулярного обновления данных по объектам недвижимости, основанных на обновляемых земельных регистрах и кадастровых записях.

Принцип 3 - Эффективность услуг

Эффективный и транспарентный (прозрачный) рынок недвижимости должен соответствовать правовым и добровольным правилам, международным стандартам, этическим нормам и передовой практике.

Принцип 4 - Предпосылки для развития надежных рынков недвижимости

Хорошо развитый сектор недвижимости способствует превращению неиспользуемых или недостаточно используемых ресурсов в производительный капитал и тем самым увеличивает возможности в области занятости и ведет к сокращению бедности.

Принцип 5 - Хорошее управление

Правительствам необходимо разработать интегрированные стратегии по принятию решений. Эти стратегии должны основываться на четких финансовых и инвестиционных правилах с тем, чтобы обеспечить создание солидного коммерческого климата и более стабильного рынка недвижимости.

Принцип 6 - Устойчивое финансирование

Доступ к кредитам и ипотеке, а также микрофинансирование лиц с низкими доходами являются важнейшими элементами здорового рынка недвижимости.

Принцип 7 - Транспарентность и передовые финансовые продукты

Транспарентность и надлежащая оценка активов недвижимости, используемых в качестве обеспечения для передовых финансовых продуктов, может привести к социальным и экономическим выгодам и снизить вероятность будущих финансовых кризисов.

Принцип 8 - Оценка имущества

Должны поощряться критерии оценки недвижимости, основанные на общепризнанных стандартах оценки, так как они являются основополагающими для реализации сделок купли-продажи, для получения доступа к кредитам и для применения справедливого налогообложения.

Принцип 9 - Социальное жилье

Социальное жилье должно рассматриваться как неотъемлемая часть рынка недвижимости, в качестве средства стимулирования экономического роста, развития городов, сокращения давления в области жилья, и в качестве одного из вариантов политики, направленной на решение проблемы несанкционированных поселений.

Принцип 10 - Обучение и наращивание потенциала

Для того чтобы гарантировать эффективный рынок недвижимости с высоким качеством профессиональных услуг и строительной продукции, инвестиции на регулярной основе должны осуществляться в обучающие мероприятия, повышение квалификации и непрерывное профессиональное развитие для всех тех, кто, в тех или иных функциях, вовлечен в цепочку создания ресурсов в области жилья.

 

Каждый из этих принципов обоснован и представлен в виде конкретных положений,  по сути, являющимися рекомендациями для всех веток власти, политиков, предпринимателей и всех участников рынка.

Всего в данной концепции 96 положений/рекомендаций. И практически все они актуальны для отечественного рынка недвижимости. 

Содокладчик, глава консультационной группы по рынку недвижимости Европейской экономической комиссии ООН Вольфганг Амман, сделал упор на общедоступном жилье. Говорил о необходимости выработки соответствующей политической философии, формированию социально-ориентированного мышления у граждан и представителей власти. Привел диаграммы, показывающие, что в европейских странах совершенно разные пропорции между владельцами и арендаторами жилья. Рекомендовал европейским странам сделать упор на общедоступной аренде жилья. В качестве положительного примера, привел программы общедоступной аренды жилья в Черногории, где социально незащищенные слои населения могут арендовать жилье по ставке порядка 2,5-3 евро за квадратный метр. На мой взгляд, уважаемый эксперт вольно или невольно остановился лишь на плюсах резкого удешевления аренды социального жилья, упустив при этом минусы (в том числе, рост иждивенческих настроений в обществе и потоки миграции в европейские страны представителей других народов и культур).

К сожалению, программа круглого стола была очень насыщена, и вопросы уважаемым международным экспертам задать не удалось.

 

Внимательно заслушав (и/или прочитав розданную на русском языке) презентацию, участники круглого стола перешли к реалиям отечественного рынка недвижимости.

Все понимали, что рекомендации европейских экспертов – это лишь рекомендации. Важно их практическое воплощение.  А это всегда намного сложнее. И практически полностью лежит на властях и гражданах Украины.

Обсуждение отечественных реалий было достаточно честным. И заняло без малого три часа. При  этом практически все выступления были по делу. Чувствовалось, что наболело у многих; потому переливания из пустого в порожнее практически не было. А вот критика звучала практически в каждом выступлении.

Критиковали низкий уровень подготовки риэлторов; непрофессионализм и коррумпированность чиновников; противостояние политиков, которые своими действиями существенно ухудшают не только имидж Украины, но и инвестиционный климат в стране. Досталось и Минюсту за игнорирование требований опубликовать статистику сделок купли-продажи недвижимости.

С жесткой критикой и самокритикой выступил исполнительный директор Строительной палаты Украины Василий Кравченко. По его словам, финансово-экономический кризис больнее всего ударил по строительной отрасли.  Именно там наибольший спад. И этот спад нарастает. Сейчас жилья в Украине сдается все меньше и меньше. Не помог и принятый в конце 2009 года упрощенный порядок государственной регистрации самостроев.  Согласно новым правилам, в последнее время официально были введены в эксплуатацию дома, построенные много лет назад без соответствующих разрешений. Но и при этом количество сданного жилья продолжает снижаться.

И особенно плохо то, что резко сократились работы по созданию задела на будущее. Сейчас на такие работы тратится всего 6% средств. Если срочно не принять соответствующие меры, то через год-два строительная отрасль фактически станет.

Земельные участки строители могут приобрести у государства или у  местных органов власти на тендерах, но правил проведения тендеров пока нет. Остается приобретать землю на вторичном рынке, а там цены в крупных городах зашкаливают. Доступное жилье на такой земле не построишь.

В создавшемся положении есть немалая вина и самих строителей. По словам Василия Кравченко, до кризиса киевские застройщики неохотно брались за объекты, которые не могли дать 100% прибыли.  Теперь они рады и 5% прибыли, но потенциальные инвесторы уже не доверяют застройщикам и неохотно вкладывают деньги на начальных стадиях строительства.

Не обошла критика и принятую в Украине сложную многоступенчатую систему согласований и выдачи разрешений.

Яркий пример безответственности и чрезмерной бюрократизации этой систем привел президент Союза специалистов недвижимости Украины Александр Рубанов. Он уже полтора года пытается получить разрешение построить на своем дачном участке трансформаторную будку размером два на два метра. В самом начале чиновники посоветовали ему обратиться в какую-то контору, где за умеренную плату в течение полутора месяцев все документы оформят и будку построят. Но Александр Рубанов решил, что его знания и жизненный опыт позволят обойтись без посредников. В результате переписка и согласования уже составили толстенный том (в котором многие справки стоят немалых денег), а разрешения все еще нет. И теперь он воюет с бюрократами из принципа и спортивной злости. А ведь он человек достаточно известный, наверняка обладает немалыми связями. Каково же воевать с бюрократами самому обычному гражданину!? Куда дешевле и проще заплатить конторе, «дружащей» с конкретными чиновниками, и получить необходимые разрешения…

Этот конкретный случай заинтересовал руководство Государственного комитета Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства, И надо полагать, что в качестве примера войдет в соответствующие документы и обоснования готовящихся нормативных актов.

Были на круглом столе и дискуссии между сторонниками и противниками создания саморегулирующихся общественных организаций (риэлторов, оценщиков, кризис-менеджеров). При этом сторонники создания подобных организаций численно преобладали.

В отдельных выступлениях звучали конкретные предложения по совершенствованию нормативной базы. В частности, прозвучали предложения обязать Минюст регулярно публиковать статистические материалы, относящиеся к рынку недвижимости.  Были предложения по регламентации риэлторской деятельности, созданию государственной системы обучения риэлторов, организации строительства доступного жилья.

Очевидно, некоторые из предложений войдут в итоговые документы круглого стола. Другие будут анализироваться и дорабатываться специальной рабочей группой, которую решено создать с целью подготовки соответствующих нормативных актов (в том числе, учитывающих рекомендации европейских специалистов).

Что из всего этого получится – посмотрим.

Будем надеяться, что стремление преодолеть кризис даст дополнительные импульсы для совершенствования нормативной базы, создания благоприятного климата для развития цивилизованного рынка недвижимости.


Комментариев: 0    Просмотров: 597

Новости по теме:

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus