Алексей, изменилась ли ситуация на рынке ипотеки за последний год?
2009 год был очень трудным периодом не только для ипотеки, но и для всей банковской системы. Нынешняя ситуация на рынке стабильно негативная. Если говорить о банках, то отмечается дальнейшее уменьшение ипотечных портфелей украинских банков, так за 2009 г. он уменьшился на 4% и по состоянию на 1 января 2010 г. составил 104,7 млрд. гривен. К тому же растет объем проблемных ипотечных кредитов, основные причины - несовершенство законодательной базы и высокий уровень валютизации ипотечного рынка.
Так, по данным УНИА, на 1 января 2010 г. свыше 78% ипотечных кредитов в Украине выдано в иностранной валюте, 21% - в национальной.
Если говорить о заемщиках, в результате нестабильной экономической ситуации и существенной девальвации национальной валюты, многие стали испытывать серьезные проблемы с погашением ипотечного кредита в иностранной валюте. Если в предшествующие годы доля кредитных платежей в бюджете семьи составляла в среднем 40-50%, то в прошлом году выросла до 70-80%, а ряде случаев достигала 120%. И это все на фоне сокращения реальных доходов населения, ростом безработицы и падения цен на недвижимость.
На сегодняшний день условия предоставления ипотечных кредитов не изменились, они по-прежнему остаются малодоступными. Так по данным УНИА на начало апреля этого года ипотечные кредиты предлагают порядка 16 банков. Процентные ставки остаются неподъемными для большинства заемщиков, средняя ставка в гривне составляет порядка 26% годовых, сроки кредитования варьируются от 1 до 30 лет, первоначальный взнос 30-50%, плюс очень высокие требования к заемщику.
Расскажите, какой на данный момент объем проблемной ипотечной задолженности?
По официальным данным, в 2009 году по сравнению с 2008, объем проблемной ипотеки вырос в 5,5 раз - до 5,5% в общем объеме выданных кредитов. По неофициальным данным, этот показатель значительно выше и составляет 25-30%. Западные эксперты вообще в один голос утверждают, что в Украине все ипотечные кредиты, выданные в иностранной валюте, – проблемные.
Какой объем ипотеки был выдан на приобретение жилья?
По состоянию на 1 января 2010 года 52% ипотеки выдано на покупку жилья под его залог, это 54 млрд. 272 млн. грн.
На сколько увеличился объем ипотеки на покупку жилья в 1 кв. 2010 года?
По нашим оценкам, он практически не изменился и составляет около 51% от общего ипотечного портфеля.
Готовы ли сегодня банки выдавать застройщикам кредиты, а застройщики, в свою очередь, соглашаться на их условия?
В большинстве случаев, кредитование застройщиков осуществляется только в рамках «старых» проектов. У банков очень ограниченный финансовый ресурс, многие из них не могут дофинансировать существующие объекты незавершенного строительства. О массовом кредитовании рынка недвижимости сейчас говорить не приходится.
Если говорить о застройщиках, то большинство готово идти на любые условия банков, но при этом денежный ресурс для них очень дорогой: годовая ставка 23-25% в национальной валюте в зависимости от сроков кредитования и, проекта.
Готовы ли международные финансовые фонды инвестировать в проекты застройщиков?
Международные организации могли бы заинтересоваться в инвестировании в украинский рынок недвижимости, особенно в рамках проектов коммерческой недвижимости, если бы в Украине был создан благоприятный инвестиционный климат. Для улучшения инвестиционного имиджа нашей страны, прежде всего, нужно обеспечить как политическую, так и экономическую стабильность, решить целый ряд задач, связанных с усовершенствованием нормативно-законодательной базы, обеспечить защиту интересов инвесторов, определить приоритетные отрасли для их дальнейшего развития, обеспечить активную информационную поддержку и т.д.
Министр регионального развития и строительства Украины Владимир Яцуба, обратился к банкам с просьбой кредитовать застройщиков под 16% годовых. Как Вы оцениваете возможность изменения процентной ставки?
Такие условия возможны в рамках отдельных государственных программ субсидирования процентных ставок для отдельных категорий заемщиков, то есть - социальной ипотеки. Из-за неблагоприятной экономической ситуации в нашей стране банки не могут сейчас предложить низкую процентную ставку по ипотечным кредитам, стоимость ресурса очень высока и высоки риски кредитования. У банков сейчас нет возможности массово выдавать ипотечные кредиты по такой ставке на длительный срок, иначе они будут работать в ущерб себе и заниматься субсидированием застройщиков. Чтобы сделать ипотеку доступной и массовой, необходимо решить много проблем и осуществить целый ряд реформ.
Алексей, что необходимо чтобы решить проблемы ипотечного рынка и сделать кредиты дешевле?
В 2004 году, был заложен фундамент рынка ипотечного кредитования, - принят Закон Украины «Об ипотеке», концепция развития ипотечного кредитования. Этим законом был предусмотрен комплекс действий и мероприятий, направленных на создание цивилизованного рынка ипотеки. Но, как и многие проекты в нашей стране, он не получил должного развития. И сегодня, если сравнить рынок ипотеки со зданием, то оно выглядит недостроенным и перекошенным.
Основная проблема сегодня – это отсутствие длинного ресурса в национальной валюте. Его источником такого ресурса могут быть негосударственные пенсионные фонды, фонды социального страхования. Но решение данного вопроса «упирается» в пенсионную реформу, которая так и не проводится. Вторая важная проблема – отсутствие вторичного рынка ипотеки, или другими словами, рынка ипотечных ценных бумаг. В-третьих, требуют решения вопросы технического характера: несовершенство нормативно-законодательной базы, отсутствие открытой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, единого бюро кредитных историй, технологической базы риск-менеджмента и др.
Требует решения и ряд проблем на рынке недвижимости. Как известно, чуть больше половины себестоимости строительства составляют прямые затраты на строительство, а остальная часть – это отчисления на развитие инфраструктуры, паевое участие застройщиков, отчисления в местные бюджеты, неофициальное «решение» вопросов получения разрешений на строительство. Существует значительная проблема с землеотводом для строительства. Участок может получить только «монополист» рынка. Необходимо обеспечить конкуренцию в строительной отрасли, обеспечить развитие отечественного рынка строительных материалов с устойчивым спросом со стороны строительных компаний. Нет государственного посыла для строительства дешевого жилья.
Поэтому, без комплексного решения всех указанных вопросов, мы будем ходить по кругу и сможем лишь временно решить проблемы, которые снова «всплывут» через несколько лет.
«Научился» ли рынок недвижимости за последний год функционировать без ипотеки?
В целом - да, но остается вопрос: как? Если взять статистику, то объем строительства в прошлом году сократился на 50%, строительство 14,5 тыс. объектов «заморожено». Платежеспособного спроса практически нет, с нынешним уровнем доходов основная часть населения не может приобрести жилье без привлечения заемных средств.
Изменятся ли цены на недвижимость в Украине в этом году?
По моему мнению, цены будут снижаться в пределах 1-3% в месяц, в зависимости от вида недвижимости. Основная причина - отсутствие платежеспособного спроса. Еще один фактор, который может повлиять на снижение цен, – это появление в продаже большого числа квартир, которые находились в залоге у банков.
Что стоит ожидать на рынке ипотечного кредитования?
Все понимают, что ипотечное кредитование, рано или поздно, восстановится, но как скоро это произойдет, никто не знает. В ближайший год вряд ли придется ожидать серьезных изменений, условия предоставления ипотечных кредитов, по-прежнему, будут оставаться малопривлекательными для большинства заемщиков из-за высоких процентных ставок, высокого первоначального взноса, из-за нестабильной ситуации на рынке недвижимости. Ситуация на рынках ипотеки и недвижимости будет зависеть, в первую очередь, от развития экономической ситуации в нашей стране, а также от уровня поддержки со стороны государства.
ЖК «Министерский»
