Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Рынок недвижимости на распутье

Рынок недвижимости на распутье

В последнее время московский рынок недвижимости был своеобразным ориентиром для украинского и в первую очередь киевского рынка. Причин этому несколько: во-первых, в дороговизне недвижимости как Москвы, так и Киева решающую роль играет столичный статус обоих городов; во-вторых, и в России, и в Украине сегодня наблюдается рост экономик; в-третьих, в обоих странах недвижимость остается одним из наиболее привлекательных видов вложения средств для сохранения капиталов.

В последние несколько лет цены на недвижимость в Москве и Киеве росли синхронно, хотя киевские постепенно подтягивались к московским. Так, до декабря прошлого года стоимость квадратного метра жилья в Киеве была примерно в два раза ниже, чем в Москве, однако с конца 2006 года на рынке недвижимости обеих столиц заметна существенная разница. Достигнув пиковых значений — в среднем $4200 за кв. м жилья, — московские квартиры перестали дорожать, а в марте появились первые признаки снижения цен. И это притом, что, в отличие от Украины, никакой политической нестабильности в России пока не наблюдается.

В то же время первый квартал 2007 года показал, что киевские цены на недвижимость не намерены прекращать свой победоносный рост: к началу апреля они достигли уровня примерно $2450 за кв. м, даже несмотря на то, что в марте разразился кризис на ипотечном рынке США и международные эксперты начали прогнозировать снижение цен на недвижимость в странах Европы. Таким образом, разрыв в ценах между московской и киевской недвижимостью начал стремительно сокращаться.

Более того, отечественные аналитики продолжают прогнозировать резкий рост рынка. Некоторые, в частности, утверждают, что за год он вырастет на 60—70%, как это было в минувшем году. Получается, что к началу 2008 года Киев по цене жилья обгонит Москву и станет в один ряд с Лондоном и Парижем, а то и опередит их. При условии, если американская тенденция удешевления жилья докатится до Европы.

Что же происходит? Неужели Киев стал центром земли и сосредоточением всех финансовых потоков мира? Неужели однокомнатная хрущевка в промзоне старой Дарницы может стоить дороже, чем вилла на Лазурном берегу Франции с видом на море? К сожалению, реальность сегодняшнего рынка недвижимости такова, что, являясь основным высокоприбыльным вложением капиталов в Украине, она как магнит притягивает к себе спекулянтов. А с появлением рынка земли ажиотаж вокруг недвижимости усиливается аналогичным спросом на земельные участки.

Многие задаются вопросом: будет ли киевский рынок подчиняться московским тенденциям? И если да, то какими они будут в ближайшее время? Поэтому на ситуации на рынке недвижимости в России остановимся подробнее.

Российской власти кризис на рынке недвижимости сегодня абсолютно невыгоден, так как, напомним, в следующем году в РФ должны состояться президентские выборы. Поэтому власти будут всячески стремиться сохранить его стабильность. Но при этом уровень цен на недвижимость в российской столице в конце минувшего года стабилизировался во многом благодаря тому, что все, кто хотел приобрести сверхдорогие квартиры в Москве, уже это сделали.

Нужно учесть и то, что в последнее время дороговизна московской жизни вынуждает многие российские компании выносить часть своих офисов в регионы, где дешевле содержать сотрудников. Благо на сегодняшний день есть возможность иметь небольшой представительский офис в Москве, контактирующий с различными органами власти и принимающий иностранные делегации, а основной офис может находиться, к примеру, в Нижнем Новгороде или Воронеже с образованным и профессиональным персоналом, с необходимыми средствами коммуникаций, но затраты на содержание штата и аренда помещений здесь будут в несколько раз ниже, чем в Москве.

Сказывается и изменение в политике банков на рынке ипотечного кредитования. Несмотря на то что государство в России поддерживает ипотеку, реальные проценты по ней столь высоки, что банки начинают более тщательно изучать потенциальных заемщиков.

Именно процесс рассасывания Москвы по ближнему и дальнему Подмосковью, а также по регионам затормозил рост цен в столице, в результате чего стоимость московских квартир перестала расти. По данным операторов рынка, это пока не зафиксировано в ценах на квартиры, выставленные на продажу, но проявляется в конечных суммах сделок, которые впервые за последние годы на 5—10% меньше первоначально заявленных. Это и есть скрытый ползучий и слабо заметный спад цен на жилье, считают московские аналитики.

В свою очередь этот процесс подействовал на инвесторов: они постепенно перестают рассматривать московскую недвижимость в качестве выгодного объекта инвестиций. Кроме того, развитие ипотечного кредитования и инвестиционных схем в прежние годы привели к накапливанию в этих сферах целого ряда проблем.

Во-первых, резко увеличилось количество неплатежей по ипотечным кредитам, и сегодня у многих банков остро стоит вопрос, что делать с неплатежеспособными должниками? Появились первые прецеденты выселения неплательщиков из квартир с последующей продажей жилья.

Во-вторых, с приостановкой роста цен на недвижимость резко уменьшилось число желающих проинвестировать свои будущие квартиры еще на этапе строительства, а это вызывает у застройщиков (фирм — операторов первичного рынка) определенные проблемы со своевременной достройкой проплаченного инвесторами жилья.

В-третьих, появились более выгодные инструменты для инвестирования. В частности, бурный рост российского фондового рынка обусловливает устойчивый интерес населения к акциям паевых инвестиционных фондов, а это в свою очередь позволяет аккумулировать средства населения для вложения в ценные бумаги и подстегивает фондовый рынок.

На минувшей неделе индекс РТС установил новый абсолютный рекорд, поднявшись выше отметки 2000. Таким образом, если ситуация с ростом фондового рынка и стагнации цен на недвижимость продержится и дальше, то вложения в паевые инвестиционные фонды будут обеспечивать большую доходностью, чем в недвижимость, и она еще больше потеряет спрос.

Между тем отобранные у должников по ипотечным кредитам квартиры рано или поздно в массовом порядке начнут выставляться на продажу, что неизбежно приведет к разбалансированию рынка и может послужить началом масштабного снижения цен. По мнению экспертов, цены на московскую недвижимость до конца 2007 года могут опуститься на 10—20%, а некоторые особо пессимистично настроенные аналитики говорят даже о 40%.

Таким образом, по стоимости жилья Киев теоретически может догнать и перегнать Москву. Вот только интересно, откуда появится платежеспособный спрос в столице Украины? Ведь наиболее важным моментом в данном вопросе является уровень доходов. В Киеве доходы населения намного ниже, чем в Москве. Так, в российской столице средняя зарплата уже в прошлом году превысила $1 тыс., в Киеве же она сегодня не дотягивает до $400. Поэтому количество людей, способных реально оплачивать сверхдорогие ипотечные кредиты, в украинской столице намного меньше, чем в российской.

Серьезным вопросом остается и политическая стабильность. Недвижимость в нестабильных регионах пользуется меньшим спросом по целому ряду причин. Перманентная смена власти приводит к быстрой смене чиновников, отвечающих за выдачу всякого рода разрешений, землеотводов и прочего. Что, в свою очередь, приводит к неразберихе и повышает риск потери средств, вложенных в строительство дома, который так никогда и не возведут.

Особенно, если учесть, что ипотечная пирамида в Киеве построена более проблематично, чем в России. Скажем, проценты по ипотечным кредитам у нас выше, чем в Москве, где без труда можно взять кредит под 10% годовых в валюте, у нас же реальный процент начинается с 12—13%.

С другой стороны, любая политическая нестабильность не дает большинству работающих надежды на повышение их доходов. Скорее, наоборот — многие иностранные компании могут притормозить развитие своего бизнеса в Украине до тех времен, пока ситуация здесь не стабилизируется. Да и среди инвесторов, вкладывающих деньги в украинскую недвижимость, хотя и небольшую часть, но все же занимают иностранцы, и они первые попытаются уйти с рынка.

Интересно, что первые признаки возможного в перспективе, но пока совершенно не очевидного снижения цен на украинском рынке недвижимости уже проявились на минувшей неделе. По данным портала Недвижимость Украины, за неделю цены на однокомнатные квартиры, которые являются самым показательным индикатором состояния рынка недвижимости, уменьшились на 1,29%. При этом риэлторы отмечают резко возросшее предложение квартир при стабильном, а в некоторых случаях снизившемся спросе. Это тоже можно понять и объяснить. Люди, проинвестировавшие в киевское жилье, в ожидании возможных политических потрясений стремятся побыстрее зафиксировать прибыль, поскольку, как правило, покупали свои квартиры на растущем рынке.

Таким образом, рынок недвижимости Киева очутился на распутье, и дальнейшее его поведение будет зависеть от многих факторов. В частности, Киев, подобно Москве, в ближайшее время начнет расползаться по пригородам, и возможное снижение цен на киевскую недвижимость не сразу затронет города-спутники и рынок земли в окрестностях столицы.


Комментариев: 0    Просмотров: 228

Новости по теме:

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua

Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua

Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua