Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Жить в историческом доме не только романтично, но и престижно.

Жить в историческом доме не только романтично, но и престижно.

Бум на покупку квартир в таких домах пришелся на начало 90 х. Покупателей не останавливали ни проблемы расселения, ни значительные затраты на ремонт. Эта тенденция объяснялась тем, что на первичный рынок данного периода в основном попадали квартиры в спальных районах, а обладателям значительного капитала хотелось иметь жилье в центре, тем более что метраж таких квартир позволял разгуляться дизайнерской фантазии и финансам владельца. Людям, обретшим в этот период капитал, перспектива поселиться в просторных апартаментах «дома с историей» казалась заманчивой. Историческая ценность и интересная архитектура сообщали таким домам и, соответственно, их владельцам пафос, которому оставалось придать какое то материальное выражение. Поэтому, как правило, новые жильцы ремонтировали не только свою квартиру, но и весь подъезд.

Киевские раритеты – для ценителей
В середине 90 х спрос на квартиры старого жилого фонда начал падать. Появились как отдельные новостройки на любой вкус, так и элитные жилые комплексы. И хотя бум прошел, для некоторых ценителей старые дома не утратили притягательности. А мотивы все те же – ностальгические. По данным Ассоциации риэлтеров Украины, в прошлом году из всех сделок на вторичном рынке столицы около 20% составила купля продажа квартир в старом жилом фонде. Впрочем, мотивы покупки «квартиры с историей» могут быть и более практическими. Конечно, ремонт в новостройке – занятие гораздо менее хлопотное, чем в старом доме. Однако, покупая квартиру в элитном жилом комплексе, многие не принимают во внимание важный фактор: плату за всевозможные блага, которые являются визитной карточкой такого жилья, включая охрану, гараж, уборку, спортзалы и прочее. Такое обслуживание стоит не менее $1 за кв. м в месяц. Поэтому проживание в элитном доме требует постоянных расходов, и старый дом в этом отношении более выгоден, так как эксплуатация его часто ограничивается лишь коммунальными платежами, то есть не превышает $0,25–0,5 за кв. м.
Для большинства покупателей важным фактором при выборе жилья является его расположение в центре города. В Киеве это Подол, Печерск, Хрещатик. По словам Ярослава Цуканова, директора агентства недвижимости «РЕД», дома-памятники архитектуры выигрывают в первую очередь за счет того, что находятся в самом центре Киева, а строительство новых объектов в этих местах очень ограничено. «Спрос подогревается еще и ограниченным предложением, ведь таких домов не так много – их буквально можно пересчитать по пальцам», – говорит специалист. За последние годы элитной новостройкой в центре города, по словам Я. Цуканова, можно назвать лишь клубный дом «Капитолий» на улице Хрещатик, 27Б, построенный компанией «XXI Век».

Самыми известными домами-памятниками архитектуры специалист назвал жилые здания по улице Терещенковская, 13 (Дом Терещенко) и дом на углу улиц Владимирская и Льва Толстого (Дом Морозова). «Стоимость «квадратов» в этих домах достигает заоблачных высот – они попадают в продажу очень редко», – уточняет специалист.

«Немаловажно также наличие успешных соседей, которые в большинстве своем – высокопоставленные чиновники и политики», – говорит Вадим Мозулевский, директор агентства недвижимости «Украинская биржа недвижимости». – Кроме всего перечисленного, это просто престижно. Намного престижнее, чем самая хорошая элитная квартира в новостройке».
И все же, по словам Я. Цуканова, при выборе квартиры в старом доме его статус памятника архитектуры никогда не был решающим, ведь предложение на этом рынке весьма ограничено. «Конечно, внешне они более привлекательны, однако для покупателя нет особой разницы, будет ли у дома статус памятника», – уверяет специалист.

С другой стороны, такие квартиры покупают люди, для которых квартира – не только место для ночевки, – утверждает генеральный директор агентства недвижимости «Альянс Брок» Андрей Сокур. «Это люди, желающие осознавать свою причастность к истории. Кроме того, для действительно состоятельных людей кичиться своим достатком, пускать пыль в глаза – mauve ton. Истинная респектабельность, по их мнению, должна быть с налетом старины. И тогда настоящие ценители «жилого антиквариата» готовы мириться с различного рода ограничениями и неудобствами, которые сопровождают приобретение такого вида недвижимости», – говорит эксперт. Согласно опыту А. Сокура, подобные квартиры приобретают люди с довольно высоким доходом, у которых уже есть жилая недвижимость. «Приобретение еще одних апартаментов может быть связано с профессиональными или личными интересами покупателей. Одни могут сдавать квартиру в аренду и получать соответствующий доход, другие – хранить там коллекцию редких произведений искусства. Соответствующая обстановка, интерьер квартиры или имидж бывших хозяев – необходимые условия покупки такой недвижимости», – замечает специалист.

Ремонт: дорого и аккуратно
Но если вы все же решились на покупку квартиры в доме-памятнике архитектуры, то будьте готовы к значительным трудностям, которые возникнут при ремонте и перепланировке. Во первых, стоимость ремонтных работ в таких зданиях составляет не менее $180–250 за кв. м. Для сравнения, идентичный ремонт в новостройке обойдется примерно в $100 за кв. м.

На цену серьезно влияют кон­структивные особенности «исторических» домов. Например, при ремонте в старом доме выполняют большой объем подготовительных штукатурных работ: часто улучшение состояния поверхности внутренних стен требует серьезных усилий. Но зато дома-памятники архитектуры имеют большое преимущество перед многими новостройками: стены у них толстые – в 2,5–3 кирпича, а значит, зимой теплее.
Еще один недостаток старых домов –«древние» лифты с открывающейся дверцей (а в дореволюционных домах их нет вовсе). Такие лифты меняют по инициативе жильцов или ЖЭКа. Правда, независимо от инициатора, платить за более удобный лифт или ремонт парадного придется жильцам. Кроме того, в большинстве случаев в старых домах необходима тотальная замена всех коммуникаций: отопления, водоснабжения, канализации, электропроводки. Если вы присмотрели квартиру в 200 «квадратов» (средний метраж квартиры в доме-памятнике архитектуры, – Building), то к стоимости капитального ремонта придется добавить еще около $25 000 на замену коммуникаций. Иначе гарантию на качество работ и комфортное проживание строители ремонтники не дадут. И хотя ремонтировать квартиры в таких домах нелегко, возможности дизайнерских решений очень широки. Старый дом – потенциальный дворец. Несущих стен мало, перегородки можно ломать по соб­ственному усмотрению, огромные пространства, высокие потолки (3–3,5 м). Результат зависит от того, как архитектор и дизайнер распорядятся пространством. Например, по заверению ремонтников, покупать квартиру в старом доме и городить в ней маленькие комнатушки бессмысленно. Обычно стараются создать объемное пространство: например, из пятикомнатной квартиры делают трехкомнатную. Самые широкие возможности у тех, кто хотел бы видеть в своей квартире колонны, арки и прочие масштабные элементы интерьера. Высота потолков позволяет сделать их многоуровневыми, установить точечные светильники, карнизное освещение, которое смотрится здесь особенно красиво. Интересное решение возможно в санузлах. Во всех старых домах они, как правило, похожи на пеналы, поэтому перегородку между ванной и туалетом разумнее всего убрать. В объединенном санузле можно устроить несколько уровней, поднять на них ванну, джакузи или душевую кабину.

В исторических домах эффектно смотрится переход интерьера в экстерьер: например, когда открыто окно и видна наружная колонна. В этом – особый шарм.

Качество, проверенное временем
В целом, несмотря на возможные проблемы с коммуникациями и ремонтом, техническое состояние старинных домов более чем удовлетворительное. По мнению экспертов, по многим техническим характеристикам столичные здания (в основном, довоенные или даже дореволюционные) качественны и надежны. «Такие дома строились для элиты. Это предопределяет их качество, пусть даже стройка была более 100 лет назад. С полной уверенностью можно сказать, что они переживут многие новострои», – отмечают эксперты архитектурно строительной компании «Анфилада».
Квартиры в исторических зданиях имеют хорошую планировку, большие холлы. В старых домах хороши внутренние дворики – уютные, нестандартные, они не похожи на ящик, с которого сняли крышку. Вокруг таких домов, как правило, благоустроенная территория.

Старый жилой фонд интересен еще одной деталью: дома часто имеют скатную кровлю. А это значит, что владельцы квартир на последних этажах могут освоить пространство чердака, превратив его в роскошную мансарду.

Сколько стоит ностальгия
Цена старых квартир часто превышает $3000–5000 за кв. м, то есть вплотную приближается к стоимости современных элитных квартир. К примеру, поступившую недавно в продажу квартиру на улице Десятинная в доме-памятнике архитектуры оценивают в $8500 за кв. м. А «квадрат» в том же современном «Капитолии» попрежнему достигает отметки $10 000. С другой стороны, цена квартиры в новом элитном доме включает в себя стоимость сантехники. Подразумевается, что последняя – высшего качества. Но в большинстве случаев сантехника не оправдывает ожиданий новосела, и ее приходится менять. То же с электропроводкой: алюминиевую заменяют медной. Все эти работы производят за счет инвестора. А если в исторической квартире хороший ремонт, и находится она в самом центре, то такое жилье вполне может конкурировать в цене с элитной квартирой аналогичной площади и в том же районе, – в центре Киева квадратный метр стоит от $4500.

Поскольку популярность старых домов уже не так высока, эксперты прогнозируют некоторое снижение стоимости таких квартир. «Цены на недвижимость в центре города никогда не будут падать, однако снижающийся со временем спрос на квартиры в старых домах может спровоцировать незначительную стагнацию. Это в меньшей степени касается тех домов, которым присвоен статус памятника, так как их предложение на рынке весьма ограничено», – считает президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко.

«Жилой антиквариат» оценят нескоро
Несмотря на существующее предложение (домов, имеющих статус памятника архитектуры, по данным Киевглавархитектуры, в сто­лице около 100), «квартиры с историей» как сегмент рынка представляют собой нечто трудноопределимое и малоизученное. По словам В. Мазулевского, его реальный объем сосчитать практически невозможно, так же как и с высокой точностью определить долю этого сегмента по отношению ко всему вторичному рынку жилья. Причина – отсут­ствие четких и понятных критериев деления жилого фонда на «квартиры с историей» и обычные. По мнению В. Мазулевского, примерно 3–5% апартаментов от общего предложения на рынке представляют историческую ценность.

Также риэлтеры отмечают, что квартиры в исторических домах, расположенных в хорошем месте, хозяева продавать не торопятся и часто колеблются между продажей и сдачей внаем. Но все эксперты сходятся во мнении, что настоящая мода на «квартиры с историей» на киевский рынок недвижимости придет не раньше, чем через 50–100 лет, когда будет создана новая история. А сейчас продавцы дорогого жилья почти единодушны: в большинстве своем нынешнее поколение покупателей выбирает новостройки.


СОБСТВЕННОЕ МНЕНИЕ
Игорь Однопозов, первый вице президент Союза специалистов по недвижимости г. Киева
В Киеве, по сравнению с той же Москвой, домов-памятников архитектуры не очень много, поэтому и спрос на «квартиры с историей» не удовлетворен. Дома-памятники архитектуры – это так называемые доходные дома, построенные в основном в конце XIX – начале XX веков. Такие здания строили состоятельные купцы за свои средства для сдачи их в аренду. Ценны они и тем, что подобные дома знают не по адресам, а по фамилии домовладельца, который их строил. Основные архитектурные стили, используемые в то время, – модерн, неоготика, неороманский. Отсюда и богатый внешний вид зданий, что и очаровывает покупателей. Для строительства этих объектов привлекали самых именитых архитекторов.

Сделки по купле продаже квартир в домах-памятниках архитектуры не принято держать в рамках жилой недвижимости, ведь большинство таких строений – особняки и замки. Поэтому «продвинутому» покупателю в агентстве в первую очередь предложат именно такую жилплощадь, ведь у платежеспособного населения требования к квартире намного выше. Имеет значение и архитектурный стиль дома, и год основания, и имя архитектора. Большинство таких зданий в 80 е пережили реконструкцию и находятся в отличном техническом состоянии.

Бум на покупку квартир в таких домах пришелся на начало 90 х. Покупателей не останавливали ни проблемы расселения, ни значительные затраты на ремонт. Эта тенденция объяснялась тем, что на первичный рынок данного периода в основном попадали квартиры в спальных районах, а обладателям значительного капитала хотелось иметь жилье в центре, тем более что метраж таких квартир позволял разгуляться дизайнерской фантазии и финансам владельца. Людям, обретшим в этот период капитал, перспектива поселиться в просторных апартаментах «дома с историей» казалась заманчивой. Историческая ценность и интересная архитектура сообщали таким домам и, соответственно, их владельцам пафос, которому оставалось придать какое то материальное выражение. Поэтому, как правило, новые жильцы ремонтировали не только свою квартиру, но и весь подъезд.

Киевские раритеты – для ценителей
В середине 90 х спрос на квартиры старого жилого фонда начал падать. Появились как отдельные новостройки на любой вкус, так и элитные жилые комплексы. И хотя бум прошел, для некоторых ценителей старые дома не утратили притягательности. А мотивы все те же – ностальгические. По данным Ассоциации риэлтеров Украины, в прошлом году из всех сделок на вторичном рынке столицы около 20% составила купля продажа квартир в старом жилом фонде. Впрочем, мотивы покупки «квартиры с историей» могут быть и более практическими. Конечно, ремонт в новостройке – занятие гораздо менее хлопотное, чем в старом доме. Однако, покупая квартиру в элитном жилом комплексе, многие не принимают во внимание важный фактор: плату за всевозможные блага, которые являются визитной карточкой такого жилья, включая охрану, гараж, уборку, спортзалы и прочее. Такое обслуживание стоит не менее $1 за кв. м в месяц. Поэтому проживание в элитном доме требует постоянных расходов, и старый дом в этом отношении более выгоден, так как эксплуатация его часто ограничивается лишь коммунальными платежами, то есть не превышает $0,25–0,5 за кв. м.
Для большинства покупателей важным фактором при выборе жилья является его расположение в центре города. В Киеве это Подол, Печерск, Хрещатик. По словам Ярослава Цуканова, директора агентства недвижимости «РЕД», дома-памятники архитектуры выигрывают в первую очередь за счет того, что находятся в самом центре Киева, а строительство новых объектов в этих местах очень ограничено. «Спрос подогревается еще и ограниченным предложением, ведь таких домов не так много – их буквально можно пересчитать по пальцам», – говорит специалист. За последние годы элитной новостройкой в центре города, по словам Я. Цуканова, можно назвать лишь клубный дом «Капитолий» на улице Хрещатик, 27Б, построенный компанией «XXI Век».

Самыми известными домами-памятниками архитектуры специалист назвал жилые здания по улице Терещенковская, 13 (Дом Терещенко) и дом на углу улиц Владимирская и Льва Толстого (Дом Морозова). «Стоимость «квадратов» в этих домах достигает заоблачных высот – они попадают в продажу очень редко», – уточняет специалист.

«Немаловажно также наличие успешных соседей, которые в большинстве своем – высокопоставленные чиновники и политики», – говорит Вадим Мозулевский, директор агентства недвижимости «Украинская биржа недвижимости». – Кроме всего перечисленного, это просто престижно. Намного престижнее, чем самая хорошая элитная квартира в новостройке».
И все же, по словам Я. Цуканова, при выборе квартиры в старом доме его статус памятника архитектуры никогда не был решающим, ведь предложение на этом рынке весьма ограничено. «Конечно, внешне они более привлекательны, однако для покупателя нет особой разницы, будет ли у дома статус памятника», – уверяет специалист.

С другой стороны, такие квартиры покупают люди, для которых квартира – не только место для ночевки, – утверждает генеральный директор агентства недвижимости «Альянс Брок» Андрей Сокур. «Это люди, желающие осознавать свою причастность к истории. Кроме того, для действительно состоятельных людей кичиться своим достатком, пускать пыль в глаза – mauve ton. Истинная респектабельность, по их мнению, должна быть с налетом старины. И тогда настоящие ценители «жилого антиквариата» готовы мириться с различного рода ограничениями и неудобствами, которые сопровождают приобретение такого вида недвижимости», – говорит эксперт. Согласно опыту А. Сокура, подобные квартиры приобретают люди с довольно высоким доходом, у которых уже есть жилая недвижимость. «Приобретение еще одних апартаментов может быть связано с профессиональными или личными интересами покупателей. Одни могут сдавать квартиру в аренду и получать соответствующий доход, другие – хранить там коллекцию редких произведений искусства. Соответствующая обстановка, интерьер квартиры или имидж бывших хозяев – необходимые условия покупки такой недвижимости», – замечает специалист.

Ремонт: дорого и аккуратно
Но если вы все же решились на покупку квартиры в доме-памятнике архитектуры, то будьте готовы к значительным трудностям, которые возникнут при ремонте и перепланировке. Во первых, стоимость ремонтных работ в таких зданиях составляет не менее $180–250 за кв. м. Для сравнения, идентичный ремонт в новостройке обойдется примерно в $100 за кв. м.

На цену серьезно влияют кон­структивные особенности «исторических» домов. Например, при ремонте в старом доме выполняют большой объем подготовительных штукатурных работ: часто улучшение состояния поверхности внутренних стен требует серьезных усилий. Но зато дома-памятники архитектуры имеют большое преимущество перед многими новостройками: стены у них толстые – в 2,5–3 кирпича, а значит, зимой теплее.
Еще один недостаток старых домов –«древние» лифты с открывающейся дверцей (а в дореволюционных домах их нет вовсе). Такие лифты меняют по инициативе жильцов или ЖЭКа. Правда, независимо от инициатора, платить за более удобный лифт или ремонт парадного придется жильцам. Кроме того, в большинстве случаев в старых домах необходима тотальная замена всех коммуникаций: отопления, водоснабжения, канализации, электропроводки. Если вы присмотрели квартиру в 200 «квадратов» (средний метраж квартиры в доме-памятнике архитектуры, – Building), то к стоимости капитального ремонта придется добавить еще около $25 000 на замену коммуникаций. Иначе гарантию на качество работ и комфортное проживание строители ремонтники не дадут. И хотя ремонтировать квартиры в таких домах нелегко, возможности дизайнерских решений очень широки. Старый дом – потенциальный дворец. Несущих стен мало, перегородки можно ломать по соб­ственному усмотрению, огромные пространства, высокие потолки (3–3,5 м). Результат зависит от того, как архитектор и дизайнер распорядятся пространством. Например, по заверению ремонтников, покупать квартиру в старом доме и городить в ней маленькие комнатушки бессмысленно. Обычно стараются создать объемное пространство: например, из пятикомнатной квартиры делают трехкомнатную. Самые широкие возможности у тех, кто хотел бы видеть в своей квартире колонны, арки и прочие масштабные элементы интерьера. Высота потолков позволяет сделать их многоуровневыми, установить точечные светильники, карнизное освещение, которое смотрится здесь особенно красиво. Интересное решение возможно в санузлах. Во всех старых домах они, как правило, похожи на пеналы, поэтому перегородку между ванной и туалетом разумнее всего убрать. В объединенном санузле можно устроить несколько уровней, поднять на них ванну, джакузи или душевую кабину.

В исторических домах эффектно смотрится переход интерьера в экстерьер: например, когда открыто окно и видна наружная колонна. В этом – особый шарм.

Качество, проверенное временем
В целом, несмотря на возможные проблемы с коммуникациями и ремонтом, техническое состояние старинных домов более чем удовлетворительное. По мнению экспертов, по многим техническим характеристикам столичные здания (в основном, довоенные или даже дореволюционные) качественны и надежны. «Такие дома строились для элиты. Это предопределяет их качество, пусть даже стройка была более 100 лет назад. С полной уверенностью можно сказать, что они переживут многие новострои», – отмечают эксперты архитектурно строительной компании «Анфилада».
Квартиры в исторических зданиях имеют хорошую планировку, большие холлы. В старых домах хороши внутренние дворики – уютные, нестандартные, они не похожи на ящик, с которого сняли крышку. Вокруг таких домов, как правило, благоустроенная территория.

Старый жилой фонд интересен еще одной деталью: дома часто имеют скатную кровлю. А это значит, что владельцы квартир на последних этажах могут освоить пространство чердака, превратив его в роскошную мансарду.

Сколько стоит ностальгия
Цена старых квартир часто превышает $3000–5000 за кв. м, то есть вплотную приближается к стоимости современных элитных квартир. К примеру, поступившую недавно в продажу квартиру на улице Десятинная в доме-памятнике архитектуры оценивают в $8500 за кв. м. А «квадрат» в том же современном «Капитолии» попрежнему достигает отметки $10 000. С другой стороны, цена квартиры в новом элитном доме включает в себя стоимость сантехники. Подразумевается, что последняя – высшего качества. Но в большинстве случаев сантехника не оправдывает ожиданий новосела, и ее приходится менять. То же с электропроводкой: алюминиевую заменяют медной. Все эти работы производят за счет инвестора. А если в исторической квартире хороший ремонт, и находится она в самом центре, то такое жилье вполне может конкурировать в цене с элитной квартирой аналогичной площади и в том же районе, – в центре Киева квадратный метр стоит от $4500.

Поскольку популярность старых домов уже не так высока, эксперты прогнозируют некоторое снижение стоимости таких квартир. «Цены на недвижимость в центре города никогда не будут падать, однако снижающийся со временем спрос на квартиры в старых домах может спровоцировать незначительную стагнацию. Это в меньшей степени касается тех домов, которым присвоен статус памятника, так как их предложение на рынке весьма ограничено», – считает президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко.

«Жилой антиквариат» оценят нескоро
Несмотря на существующее предложение (домов, имеющих статус памятника архитектуры, по данным Киевглавархитектуры, в сто­лице около 100), «квартиры с историей» как сегмент рынка представляют собой нечто трудноопределимое и малоизученное. По словам В. Мазулевского, его реальный объем сосчитать практически невозможно, так же как и с высокой точностью определить долю этого сегмента по отношению ко всему вторичному рынку жилья. Причина – отсут­ствие четких и понятных критериев деления жилого фонда на «квартиры с историей» и обычные. По мнению В. Мазулевского, примерно 3–5% апартаментов от общего предложения на рынке представляют историческую ценность.

Также риэлтеры отмечают, что квартиры в исторических домах, расположенных в хорошем месте, хозяева продавать не торопятся и часто колеблются между продажей и сдачей внаем. Но все эксперты сходятся во мнении, что настоящая мода на «квартиры с историей» на киевский рынок недвижимости придет не раньше, чем через 50–100 лет, когда будет создана новая история. А сейчас продавцы дорогого жилья почти единодушны: в большинстве своем нынешнее поколение покупателей выбирает новостройки.


СОБСТВЕННОЕ МНЕНИЕ
Игорь Однопозов, первый вице президент Союза специалистов по недвижимости г. Киева
В Киеве, по сравнению с той же Москвой, домов-памятников архитектуры не очень много, поэтому и спрос на «квартиры с историей» не удовлетворен. Дома-памятники архитектуры – это так называемые доходные дома, построенные в основном в конце XIX – начале XX веков. Такие здания строили состоятельные купцы за свои средства для сдачи их в аренду. Ценны они и тем, что подобные дома знают не по адресам, а по фамилии домовладельца, который их строил. Основные архитектурные стили, используемые в то время, – модерн, неоготика, неороманский. Отсюда и богатый внешний вид зданий, что и очаровывает покупателей. Для строительства этих объектов привлекали самых именитых архитекторов.

Сделки по купле продаже квартир в домах-памятниках архитектуры не принято держать в рамках жилой недвижимости, ведь большинство таких строений – особняки и замки. Поэтому «продвинутому» покупателю в агентстве в первую очередь предложат именно такую жилплощадь, ведь у платежеспособного населения требования к квартире намного выше. Имеет значение и архитектурный стиль дома, и год основания, и имя архитектора. Большинство таких зданий в 80 е пережили реконструкцию и находятся в отличном техническом состоянии.

Бум на покупку квартир в таких домах пришелся на начало 90 х. Покупателей не останавливали ни проблемы расселения, ни значительные затраты на ремонт. Эта тенденция объяснялась тем, что на первичный рынок данного периода в основном попадали квартиры в спальных районах, а обладателям значительного капитала хотелось иметь жилье в центре, тем более что метраж таких квартир позволял разгуляться дизайнерской фантазии и финансам владельца. Людям, обретшим в этот период капитал, перспектива поселиться в просторных апартаментах «дома с историей» казалась заманчивой. Историческая ценность и интересная архитектура сообщали таким домам и, соответственно, их владельцам пафос, которому оставалось придать какое то материальное выражение. Поэтому, как правило, новые жильцы ремонтировали не только свою квартиру, но и весь подъезд.

Киевские раритеты – для ценителей
В середине 90 х спрос на квартиры старого жилого фонда начал падать. Появились как отдельные новостройки на любой вкус, так и элитные жилые комплексы. И хотя бум прошел, для некоторых ценителей старые дома не утратили притягательности. А мотивы все те же – ностальгические. По данным Ассоциации риэлтеров Украины, в прошлом году из всех сделок на вторичном рынке столицы около 20% составила купля продажа квартир в старом жилом фонде. Впрочем, мотивы покупки «квартиры с историей» могут быть и более практическими. Конечно, ремонт в новостройке – занятие гораздо менее хлопотное, чем в старом доме. Однако, покупая квартиру в элитном жилом комплексе, многие не принимают во внимание важный фактор: плату за всевозможные блага, которые являются визитной карточкой такого жилья, включая охрану, гараж, уборку, спортзалы и прочее. Такое обслуживание стоит не менее $1 за кв. м в месяц. Поэтому проживание в элитном доме требует постоянных расходов, и старый дом в этом отношении более выгоден, так как эксплуатация его часто ограничивается лишь коммунальными платежами, то есть не превышает $0,25–0,5 за кв. м.
Для большинства покупателей важным фактором при выборе жилья является его расположение в центре города. В Киеве это Подол, Печерск, Хрещатик. По словам Ярослава Цуканова, директора агентства недвижимости «РЕД», дома-памятники архитектуры выигрывают в первую очередь за счет того, что находятся в самом центре Киева, а строительство новых объектов в этих местах очень ограничено. «Спрос подогревается еще и ограниченным предложением, ведь таких домов не так много – их буквально можно пересчитать по пальцам», – говорит специалист. За последние годы элитной новостройкой в центре города, по словам Я. Цуканова, можно назвать лишь клубный дом «Капитолий» на улице Хрещатик, 27Б, построенный компанией «XXI Век».

Самыми известными домами-памятниками архитектуры специалист назвал жилые здания по улице Терещенковская, 13 (Дом Терещенко) и дом на углу улиц Владимирская и Льва Толстого (Дом Морозова). «Стоимость «квадратов» в этих домах достигает заоблачных высот – они попадают в продажу очень редко», – уточняет специалист.

«Немаловажно также наличие успешных соседей, которые в большинстве своем – высокопоставленные чиновники и политики», – говорит Вадим Мозулевский, директор агентства недвижимости «Украинская биржа недвижимости». – Кроме всего перечисленного, это просто престижно. Намного престижнее, чем самая хорошая элитная квартира в новостройке».
И все же, по словам Я. Цуканова, при выборе квартиры в старом доме его статус памятника архитектуры никогда не был решающим, ведь предложение на этом рынке весьма ограничено. «Конечно, внешне они более привлекательны, однако для покупателя нет особой разницы, будет ли у дома статус памятника», – уверяет специалист.

С другой стороны, такие квартиры покупают люди, для которых квартира – не только место для ночевки, – утверждает генеральный директор агентства недвижимости «Альянс Брок» Андрей Сокур. «Это люди, желающие осознавать свою причастность к истории. Кроме того, для действительно состоятельных людей кичиться своим достатком, пускать пыль в глаза – mauve ton. Истинная респектабельность, по их мнению, должна быть с налетом старины. И тогда настоящие ценители «жилого антиквариата» готовы мириться с различного рода ограничениями и неудобствами, которые сопровождают приобретение такого вида недвижимости», – говорит эксперт. Согласно опыту А. Сокура, подобные квартиры приобретают люди с довольно высоким доходом, у которых уже есть жилая недвижимость. «Приобретение еще одних апартаментов может быть связано с профессиональными или личными интересами покупателей. Одни могут сдавать квартиру в аренду и получать соответствующий доход, другие – хранить там коллекцию редких произведений искусства. Соответствующая обстановка, интерьер квартиры или имидж бывших хозяев – необходимые условия покупки такой недвижимости», – замечает специалист.

Ремонт: дорого и аккуратно
Но если вы все же решились на покупку квартиры в доме-памятнике архитектуры, то будьте готовы к значительным трудностям, которые возникнут при ремонте и перепланировке. Во первых, стоимость ремонтных работ в таких зданиях составляет не менее $180–250 за кв. м. Для сравнения, идентичный ремонт в новостройке обойдется примерно в $100 за кв. м.

На цену серьезно влияют кон­структивные особенности «исторических» домов. Например, при ремонте в старом доме выполняют большой объем подготовительных штукатурных работ: часто улучшение состояния поверхности внутренних стен требует серьезных усилий. Но зато дома-памятники архитектуры имеют большое преимущество перед многими новостройками: стены у них толстые – в 2,5–3 кирпича, а значит, зимой теплее.
Еще один недостаток старых домов –«древние» лифты с открывающейся дверцей (а в дореволюционных домах их нет вовсе). Такие лифты меняют по инициативе жильцов или ЖЭКа. Правда, независимо от инициатора, платить за более удобный лифт или ремонт парадного придется жильцам. Кроме того, в большинстве случаев в старых домах необходима тотальная замена всех коммуникаций: отопления, водоснабжения, канализации, электропроводки. Если вы присмотрели квартиру в 200 «квадратов» (средний метраж квартиры в доме-памятнике архитектуры, – Building), то к стоимости капитального ремонта придется добавить еще около $25 000 на замену коммуникаций. Иначе гарантию на качество работ и комфортное проживание строители ремонтники не дадут. И хотя ремонтировать квартиры в таких домах нелегко, возможности дизайнерских решений очень широки. Старый дом – потенциальный дворец. Несущих стен мало, перегородки можно ломать по соб­ственному усмотрению, огромные пространства, высокие потолки (3–3,5 м). Результат зависит от того, как архитектор и дизайнер распорядятся пространством. Например, по заверению ремонтников, покупать квартиру в старом доме и городить в ней маленькие комнатушки бессмысленно. Обычно стараются создать объемное пространство: например, из пятикомнатной квартиры делают трехкомнатную. Самые широкие возможности у тех, кто хотел бы видеть в своей квартире колонны, арки и прочие масштабные элементы интерьера. Высота потолков позволяет сделать их многоуровневыми, установить точечные светильники, карнизное освещение, которое смотрится здесь особенно красиво. Интересное решение возможно в санузлах. Во всех старых домах они, как правило, похожи на пеналы, поэтому перегородку между ванной и туалетом разумнее всего убрать. В объединенном санузле можно устроить несколько уровней, поднять на них ванну, джакузи или душевую кабину.

В исторических домах эффектно смотрится переход интерьера в экстерьер: например, когда открыто окно и видна наружная колонна. В этом – особый шарм.

Качество, проверенное временем
В целом, несмотря на возможные проблемы с коммуникациями и ремонтом, техническое состояние старинных домов более чем удовлетворительное. По мнению экспертов, по многим техническим характеристикам столичные здания (в основном, довоенные или даже дореволюционные) качественны и надежны. «Такие дома строились для элиты. Это предопределяет их качество, пусть даже стройка была более 100 лет назад. С полной уверенностью можно сказать, что они переживут многие новострои», – отмечают эксперты архитектурно строительной компании «Анфилада».
Квартиры в исторических зданиях имеют хорошую планировку, большие холлы. В старых домах хороши внутренние дворики – уютные, нестандартные, они не похожи на ящик, с которого сняли крышку. Вокруг таких домов, как правило, благоустроенная территория.

Старый жилой фонд интересен еще одной деталью: дома часто имеют скатную кровлю. А это значит, что владельцы квартир на последних этажах могут освоить пространство чердака, превратив его в роскошную мансарду.

Сколько стоит ностальгия
Цена старых квартир часто превышает $3000–5000 за кв. м, то есть вплотную приближается к стоимости современных элитных квартир. К примеру, поступившую недавно в продажу квартиру на улице Десятинная в доме-памятнике архитектуры оценивают в $8500 за кв. м. А «квадрат» в том же современном «Капитолии» попрежнему достигает отметки $10 000. С другой стороны, цена квартиры в новом элитном доме включает в себя стоимость сантехники. Подразумевается, что последняя – высшего качества. Но в большинстве случаев сантехника не оправдывает ожиданий новосела, и ее приходится менять. То же с электропроводкой: алюминиевую заменяют медной. Все эти работы производят за счет инвестора. А если в исторической квартире хороший ремонт, и находится она в самом центре, то такое жилье вполне может конкурировать в цене с элитной квартирой аналогичной площади и в том же районе, – в центре Киева квадратный метр стоит от $4500.

Поскольку популярность старых домов уже не так высока, эксперты прогнозируют некоторое снижение стоимости таких квартир. «Цены на недвижимость в центре города никогда не будут падать, однако снижающийся со временем спрос на квартиры в старых домах может спровоцир


Комментариев: 0    Просмотров: 231

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua

Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua

Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua