Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Земельные аукционы в Украине: Проблемы и перспективы

Земельные аукционы в Украине: Проблемы и перспективы

Кроме того, в Киевском регионе осталось достаточно много земли, оформленной с нарушением законодательства, — на нее зачастую претендует не один владелец.


Активное загородное строительство в Ки евском регионе началось более десяти лет на зад. Одной из характерных ошибок того вре мени было строительство гигантских жилых домов на относительно небольших земельных участках, что привело к появлению рынка не достроенных коттеджей. В 2001 году начался рост цен на землю, стимулированный увели чением спроса на нее, что повлекло за собой активную скупку недостроенных домов.

Генеральный план развития Киева до 2020 года предусматривает вынос за пределы столицы около 140 промышленных предпри ятий. Город обладает участками площадью 200-250 га, где можно разместить промыш ленные предприятия, создав таким образом новые технопарки и технополисы. Эти участ ки уже имеют необходимую инфраструктуру, энергетические возможности, а рядом с ними находятся крупные жилые районы, которые обеспечат необходимую рабочую силу.

В 2006 году наибольшим спросом поль зовались земельные участки площадью 20 со ток; на них, как правило, возводятся дома эко ном-класса стоимостью 70-100 тыс. долларов США. Более обеспеченные потребители, имея значительные капиталы, довольно часто ведут строительство в самом Киеве — несмотря на то, что средняя стоимость сотки земли здесь колеблется в пределах 20-70 тыс. долларов США. Наиболее востребованные девелопе рами участки находятся на Печерске. Цена на них достигает 30000-50000 долларов США за сотку. Здесь же отмечено наименьшее число предложений. Процент домов, строящихся для продажи или сдачи в аренду, постепенно увеличивается. Как правило, окупаемость в этом бизнесе колеблется от 30 до 100% при были на вложенные средства.

Цены на загородные земельные участки с удачным месторасположением в 2006 году продолжали расти. При этом наиболее пре стижными и дорогими пригородами Киева, как и в прошлые годы, являлись Конча-Заспа (благодаря развитой инфраструктуре, бли зости к центру Киева, хорошему состоянию автодорог, а также живописной местности), Житомирская и Одесская трассы, а также Вышгородское направление. Наиболее ак тивно на аукционах осуществляется продажа земельных участков, предназначенных под жилищное строительство (или смешанного использования — под строительство жилья и объектов социально-бытового назначения) или под размещение коммерческих объектов. Доля таких участков составляет, соответс твенно, 53 и 39% от общего их количества. Лишь 5% проданных участков предназначены для строительства производственных объ ектов лишь 3% отведены под объекты авто техобслуживания. Следует отметить, что эти цифры объективно отображают современные тенденции на рынке нежилой недвижимости: наибольшим спросом сегодня пользуются объекты коммерческого назначения. Из об щего количества проданных участков боль ше половины (53%) составляли земельные участки площадью от 5 до 15 соток, которые являются оптимальными для размещения жилья или объектов коммерческого назначе ния средних размеров. Соответственно, на земельные участки площадью свыше 15 соток приходится лишь 13% от общего количества проданной земли.

Основными факторами формирования цены продажи участка на аукционе являются привлекательность объекта торгов и выгод ность месторасположения участка. Следует также подчеркнуть, что проведение земель ных аукционов не должно быть самоцелью для местного совета. Максимальный эффект может быть достигнут при условии использо вания земельных торгов в качестве основного способа распоряжения свободными земель ными участками. Несомненно, сегодня в Ук раине существуют прекрасные перспективы для успешного внедрения и развития про даж земли на конкурентных основах, что, в свою очередь, приведет к более активному формированию рынка земли. Проведение земельных торгов на основании договора с соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления осу ществляет юридическое лицо, которое имеет необходимое для этого разрешение (лицен зию). Впрочем, пока данная деятельность не лицензируется, то есть торги проводятся на основании соответствующих соглашений и договоров. Организатор аукциона имеет пра во отказаться от его проведения не позже, чем за 10 дней до объявления даты торгов; при этом он обязан опубликовать официаль ное извещение об их отмене в с указанием причины отмены.

Порядок проведения земельных торгов определяется Законом Украины, который дол жен быть принят Верховной Радой Украины. На сегодняшний день такого закона не существу ет. Тем не менее, 17 июня 2004 года Верховной Радой Украины в первом чтении был принят Закон «О рынке земель», которым определя ется порядок проведения земельных торгов. Как показывает практика, от первого чтения до окончательного принятия закона может прой ти довольно много времени, потому в настоя щий момент органы государственной власти и местного самоуправления вправе принимать свои положения и другие нормативно-право вые акты, которые определяют порядок про ведения земельных торгов и условия участия в них. Правомерность подобных решений ос новывается на положениях Закона «О местных государственных администрациях» и «О мест ном самоуправлении в Украине».

Отдельные областные советы и област ные государственные администрации избра ли именно такой путь, в частности:

l Черниговский областной совет еще 29 октября 2002 года принял решение «Об ут верждении Временного положения о земель ном аукционе».

l Во Львовской области продажа земель ных участков на конкурентных основах регу лируется решением Львовского областного совета от 31 марта 2005 года «Об утвержде нии временных положений относительно ре гулирования земельных отношений». Данным решением утверждено Временное положение «О порядке продажи в собственность земель ных участков и права аренды для осуществле ния предпринимательской деятельности на территории Львовской области». Этим поло жением регулируется порядок продажи зе мельных участков несельскохозяйственного назначения на территории Львовской облас ти путем проведения земельных аукционов и конкурсов на право аренды.

l В Киевской области 23 сентября 2005 года было принято распоряжение «Об ут верждении Временного порядка продажи зе мельных участков в Киевской области на зе мельных аукционах»; позднее в этот порядок были внесены изменения. В Порядке четко прописаны все процедуры, начиная от под готовки земельного аукциона и заканчивая распределением и использованием средств, полученных от его проведения; приведены формы типовых договоров с землеустрои тельными организациями о поиске земель ных участков для продажи и изготовлении технической документации, а также с юриди ческими лицами, проводящими земельные аукционы (лицитаторами); рекомендована форма договора о купле-продаже земельно го участка. Существенным же недостатком Порядка, противоречащим антимонополь ному законодательству и ограничивающим возможности предоставления услуг по про ведению земельных аукционов специализи рованными организациями, является п. 2.21, в котором непонятно зачем записано, что до утверждения лицензионных условий аук ционной деятельности лицитаторами могут быть только товарные биржи.

l Среди городских советов областных центров передовые позиции в этом воп росе занимают Черновцы. Черновицким городским советом еще в 2002 году было утверждено Временное положение «О по рядке проведения земельных аукционов в г. Черновцы», а в апреле 2003 года — Вре менное положение «О порядке проведения земельных конкурсов в г. Черновцы». Позже, в 2004 году, было разработано Временное положение «О порядке проведения конкур сов на приобретение права аренды земель ных участков для осуществления хозяйс твенной деятельности в г. Черновцы». Таким образом, на сегодняшний день в Черновцах урегулирован весь комплекс правовых воп росов, связанных с продажей и предостав лением в аренду земельных участков на конкурентных основах.

Рассмотрим теперь детально процедуру проведения земельных торгов на примере Временного порядка приобретения права на землю на конкурентных основах в городе Киеве. Этот порядок определяет процедуру организации и проведения земельных торгов по продаже земельных участков и приобрете нию права аренды земельных участков в г. Ки еве. Порядком установлено, что «право собс твенности и право аренды всех земельных участков в г. Киеве, свободных от капиталь ной застройки, а также земельных участков, занятых жилыми домами или другими объек тами коммунальной собственности, которые подлежат реновации (капитальному ремонту, реконструкции или замещению), приобрета ется на конкурентных началах путем продажи земельных участков или права их аренды. Ор ганизационно-правовыми формами продажи права на земельные участки на конкурентных основах являются аукцион и конкурс. Пре имущественной формой земельных торгов является аукцион. Единственным критерием определения победителя торгов в этом слу чае выступает цена объекта аукциона. Орга низаторами проведения земельных торгов являются Киевский городской совет и его исполнительный орган (Киевская городская государственная администрация). Инициато рами проведения земельных торгов являют ся Главное управление земельных ресурсов, Главное управление жилищного хозяйства, Главное управление экономики и инвестиций Киевской городской государственной адми нистрации». Исполнителем земельных тор гов может быть юридическое лицо, которое имеет лицензию на проведение земельных торгов и определяется на основании тендера согласно процедурам заказа работ и услуг из государственных средств. Проведение зе мельных торгов осуществляется исполните лем на основании договора, который заклю чается между ним и инициатором аукциона. Следует еще раз отметить: согласно сущес твующему законодательству деятельность по проведению земельных торгов не лицен зируется, поэтому проведением аукционов должна заниматься специализированная компания, у которой есть достаточный опыт организации торгов и квалифицированный персонал.

Юрий Тараторин, генеральный директор государственной акционерной компании «Нацiональна мережа аукцiонних центрiв»


Комментариев: 0    Просмотров: 322

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus