Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Земля в коттеджных городках

Земля в коттеджных городках



Первыми путь к загородному жилого дома преодолели представители крупного бизнеса. Причем они начали использовать такие дома не только как летние резиденции, но и как постоянное место жительства. Именно через внушительные размеры загородных жилых домов, строящихся крупными предпринимателями первого бизнес призыва , за этими зданиями прочно закрепилось название коттедж , т.е. индивидуальный жилой дом больших размеров, расположен на отдельном земельном участке.

Вместе с тем, практика последних лет показывает, что интерес к строительству собственного жилого дома в пригородной зоне начали проявлять и некоторые другие категории граждан, как правило, представители так называемого среднего класса - малые и средние предприниматели, управленцы крупных бизнес-структур и государственные служащие . Как свидетельствуют социологические опросы, 53% граждан Украины предпочли бы своем доме за городом, а не квартире в многоквартирном жилом доме.

И несмотря на то, что не все желающие имеют материальные возможности реализовать свои планы по переселению в загородный жилой дом, количество граждан, ведущих поиски земельных участков в пригородных зонах для строительства собственных коттеджей выросло настолько, что в Украине начали появляться строительные ( девелоперские) компании, специализирующиеся на строительстве компактно расположенных коттеджных домов - коттеджных городков.

Правовая характеристика коттеджного городка

К сожалению, действующее законодательство Украины не содержит определения понятия коттеджный городок и, соответственно не регулирует вопросы их строительства. Именно поэтому каждая строительная компания, которая работает в данном сегменте строительного бизнеса, вкладывает в данное понятие свое содержание. Однако, практика строительства коттеджных городков дает информацию для определенных обобщений.

Считается, что для создания коттеджного городка отведена для его строительства земельный участок должен иметь коммунальную инфраструктуру (транспортное сообщение, энергоснабжение, связь, канализация и т.д.), социальную инфраструктуру (учреждения торговли, общественного питания, бытового обслуживания, дошкольного воспитания и т.д.), а также единый проект строительства и единого застройщика. Более того, опыт первых коттеджных городков свидетельствует о необходимости установления в них единых норм общежития и даже социальной однородности контингента жителей, своеобразной клубности.

Чаще коттеджные городки располагаются за пределами крупных городов, а то и вообще за пределами любых населенных пунктов. Коттеджные городки возводятся, как правило, по единому плану (проекту) застройки, предусматривающий строительство определенного количества коттеджей одного или нескольких типов.

Целевое назначение земельных участков под коттеджное строительство

Земельный кодекс Украины базируется на основополагающем правиле, согласно которому коттеджный городок, как и другие объекты строительства, могут возводиться только на земельных участках, целевое назначение которых позволяет такое строительство.

Вместе с тем, анализ Земельного кодекса Украины гласит, что единственной категорией земель, на которых разрешается жилищное строительство и, соответственно, постоянное жительство, есть земли жилой и общественной застройки.

Согласно ст. 38 Кодекса, в земли жилой и общественной застройки относятся земельные участки в пределах населенных пунктов, которые используются для размещения жилой застройки, общественных зданий и сооружений, других объектов общего пользования.

При этом, как указано в ст. 39 того же Кодекса, использование земель жилой и общественной застройки должна осуществляться в соответствии с генеральным планом населенного пункта, другой градостроительной документацией, планом земельно-хозяйственного устройства с соблюдением государственных стандартов и норм, региональных и местных правил застройки.

В статьях 40-42 Земельного кодекса Украины определено, что на земельных участках жилой и общественной застройки могут возводиться такие жилые дома как: 1) индивидуальные жилые дома, предназначенные для проживания гражданина и членов его семьи; 2) многоквартирные жилые дома, состоящие из двух или более отдельных жилых помещений (квартир) и, соответственно, предназначены для проживания двух или более граждан и их семей.

Таким образом, Земельным кодексом Украины установлено, что, во-первых, жилищное строительство разрешается на землях жилой и общественной застройки, которые, во-вторых, находятся в пределах населенных пунктов. Иными словами, Земельный кодекс Украины не позволяет отвода земельных участков для жилищного строительства за пределами населенных пунктов. Тогда возникает вопрос, правомерно отводятся органами власти земельные участки, расположенные за пределами населенных пунктов, для строительства коттеджных городков?

Прежде чем дать ответ на поставленный вопрос, имеем отметить, что действующий Земельный кодекс Украины позволяет отвода земельных участков для строительства домов не только для постоянного, но и для временного (сезонного) проживания. К ним относятся земельные участки, предоставляемые гражданам для

1) коллективного или индивидуального садоводства и

2) для дачного строительства.

Именно такие земельные участки могут предоставляться за пределами населенных пунктов.

Строительство коттеджных городков на земельных участках, предоставленных гражданам для садоводства и дачного строительства

Основному целевому назначению земельных участков, предоставленных для индивидуального или коллективного садоводства, является закладки и выращивания сада (древесных и кустарниковых плодовых насаждений). Однако, часть предоставленной гражданину земельного участка для садоводства может использоваться для строительства и эксплуатации жилого дома и хозяйственных построек, необходимых для сезонного проживания гражданина и членов его семьи, а также для хранения хозяйственного инвентаря, выращенной продукции и т.п. Однако садовый дом не может использоваться для регистрации постоянного места жительства его владельца, поскольку, как правило, земельные участки для садоводства предоставляются за пределами населенных пунктов и не имеют почтового адреса.

Следует также отметить, что использование гражданином предоставленной гражданину для садоводства земельного участка только для возведения жилого дома и хозяйственных сооружений является нарушением целевого назначения такого земельного участка. Ведь закладки и выращивания многолетних плодовых насаждений является основной квалифицирующим признаком целевого назначения и целевого использования земельных участков, предоставленных для садоводства.

Довольно часто граждане называют предоставленные им садовые участки дачами не соответствующим действующему законодательству. Дело в том, что согласно Земельному кодексу Украины (ст. 121), граждане имеют право на получение участков именно для дачного строительства, и их правовой режим существенно отличается от правового режима садовых земельных участков.

Дачный участок, в отличие от садовой, относится не к землям сельскохозяйственного назначения, а к землям рекреационного назначения, и может использоваться для строительства дачи (дачный дом) как объекта частной (индивидуальной) рекреации. Поэтому основным целевым назначением дачного земельного участка является строительство и обслуживание дачного дома, предназначенного для временного (сезонного) проживания и отдыха владельца дачи и членов его семьи. А закладка сада или цветника на части этого участка является добровольным делом владельца дачи.

Таким образом, на земельных участках, предоставляемых гражданам для садоводства и дачного строительства за пределами населенных пунктов, можно возводить садовые и дачные дома. Причем размеры таких домов законодательством не ограничиваются.

Однако, ДБН 360-92 Планировка и застройка городских и сельских поселений определены определенные критерии садового и дачного домов. Так, в п. 3.41 настоящих ДБН дается определение садового дома как здания летнего (сезонного использования), согласно которому это здание в вопросах нормирования, площади застройки, внешних конструкций и инженерного оборудования не соответствует нормативам, установленным для жилых домов, а значит нормы ДБН В.2.2-15-2005 Жилые дома. Основные положения не распространяются на проектирование таких домов, предназначенных для временного проживания.

Что касается дачного дома, то в п. 3.41 ДБН 360-92 он определен как жилой дом для использования на протяжении года с целью загородного отдыха. Кроме того, п. 3.48 указанных норм определен регламент согласования предельных размеров площади застройки и этажности садового дома и дачного дома, согласно которому общая площадь и этажность дачного дома и хозяйственных зданий на участке устанавливаются архитектурно-планировочным заданием с учетом действующих строительных и других нормативов относительно расстояний и инсоляции домов и территорий сопредельных участков, а также местных правил застройки , а садового дома - уставом садоводческого товарищества или кооператива по согласованию с местными органами архитектуры и градостроительства.

В этой связи Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины в своем Разъяснении Относительно требований к застройке новых и реконструкции существующих территорий дачных и садоводческих товариществ и объединений граждан от 1 июля 2006 подчеркнуло, что размещения и проектирования указанных коттеджей на территории дачных поселений устанавливается не уставом дачных товариществ, а должно осуществляться по нормативам, установленным для жилых домов усадебной застройки (с учетом требований ДБН Б.2.4-1-94, ДБН 360-92, Государственных санитарных ПИН 173 , а также ДБН В.2.2-15-2005).

Таким образом, исходя из того, что действующее земельное законодательство запрещает строительство жилых домов за пределами населенных пунктов, а строительный и санитарное законодательство не создает правовых преград для строительства садовых и дачных домов любых размеров, для создания коттеджных городков могут использоваться земельные участки, предназначенные для садоводства и дачного строительства.

Создание коттеджных городков на землях, предназначенных для садоводства и дачного строительства, возможно при соблюдении определенных условий, установленных законом. Главным условием является то, что указанные земельные участки, как, кстати, и земельные участки, предназначенные для индивидуальной жилой застройки, могут предоставляться исключительно гражданам. Юридические лица не являются субъектами прав на вышеуказанные виды земельных участков.

Такой вывод следует из содержания ст. 40 Земельного кодекса Украины, которой установлено, что гражданам Украины по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления могут передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в аренду земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и гаражного строительства в пределах норм, определенных этим Кодексом .

Свыше нормы бесплатной передачи граждане могут приобретать в собственность земельные участки для указанных нужд по гражданско-правовым сделкам. О том, что только граждане могут быть субъектами прав на земельные участки, предназначенные для садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, говорится и в ст. 121 Земельного кодекса Украины.

В ней, в частности, указано, что граждане Украины имеют право на бесплатную передачу им земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности в таких размерах: 1) г) для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах - не более 0,25 гектара, в поселках - не более 0,15 гектара, в городах - не более 0,10 гектара; 2) для ведения садоводства - не более 0,12 гектара; 3) для индивидуального дачного строительства - не больше 0 , 10 гектара. А это значит, что действующее земельное законодательство не позволяет получения строительными компаниями как юридическими лицами в собственность или аренду любых земельных участков, которые могут использоваться для строительства ими коттеджных городков.

Вместе с тем, как отмечалось выше, земельные участки за пределами населенных пунктов могут предоставляться гражданам для коллективного садоводства. Согласно ст. 35 Земельного кодекса Украины, коллективное садоводство может вестись гражданами в составе садоводческого товарищества, являющегося юридическим лицом.

Земельные участки, предоставляемые садоводческим обществам для ведения гражданами коллективного садоводства, состоят из двух частей: земель общего пользования и земель, которые собственно используются для садоводства и закрепляются за гражданами-членами садоводческого общества. Земли общего пользования садоводческого товарищества и земельные участки, закреплении за его членами, имеют разный правовой режим. Земли общего пользования садоводческого товарищества являются объектом его частной собственности как юридического лица.

К таким земель принадлежат участки, занятые защитными полосами, дорогами, проездами, строениями, сооружениями и другими объектами общего пользования. Земельные участки садоводческого товарищества, которые закрепляются за его членами, предназначенные для закладки и выращивания многолетних плодовых насаждений, а также для возведения и эксплуатации садового дома и хозяйственных сооружений. Такие земельные участки передаются гражданам - членам общества в собственность.

Следовательно, при создании коттеджного городка может использоваться правовая модель садоводческое общество. При таком подходе должна быть сформирована группа граждан Украины, которые изъявили желание стать владельцами коттеджей в коттеджном городке.

Эти граждане должны объединиться в садоводческих обществ, т.е. создать юридическое лицо в организационно-правовой форме кооператива, и получить земельный участок с целевым назначением для ведения садоводства, которая в свою очередь должна быть поделена на земли общего пользования и земельные участки членов этого общества. Следующим шагом должно быть заключение со строительной компанией договора на комплексную застройку земельного участка садоводческого товарищества садовыми домами коттеджного типа и объектами социальной инфраструктуры.

Аналогичным образом может быть создано и дачное общество, которое также должен заключить со строительной компанией договор на комплексную застройку территории такого общества индивидуальными дачными домами коттеджного типа и объектами социальной инфраструктуры.

Однако, вышеупомянутые схемы создания коттеджных городков не совсем удобны для компаний застройщиков с организационной и правовой точек зрения.

Во-первых, далеко не во всех случаях можно найти группу граждан, которые, имея желание стать владельцем загородного коттеджа, готовы заниматься вопросами создания садоводческого товарищества, поисками земли для него и отводом земельного участка для строительства такого городка. Все это требует много времени и средств. Во-вторых, при создании садоводческого товарищества и отводе ему земельного массива права на эту землю принадлежать гражданам-членам общества и обществу как юридическому лицу.

А это в свою очередь означает, что все, что будет построено на принадлежащих им земельных участках (здания, сооружения и т.п.) будет принадлежать не застройщики, а этим гражданам и обществу. В такой ситуации застройщику будет нелегко получить за результаты своей строительной деятельности максимальный рыночный доход. Поэтому далеко не во всех случаях загородные коттеджные городки целесообразно строить на землях, предназначенных для коллективного садоводства и дачного строительства.

Именно поэтому в нашей стране на практике получает распространение так называемая английская система строительства коттеджных городков.

Она заключается в том, что застройщик получает в собственность земельный участок, размер которой достаточно для строительства 150-200 коттеджей, делит ее на соответствующее количество земельных участков, заказывает проект застройки, застраивает эти участки индивидуальными коттеджными зданиями, объектами инфраструктуры общего пользования и продает эти объекты в соответствии гражданам, которые изъявили стать обладателями загородных коттеджей, и субъектам предпринимательской деятельности, которые намерены использовать объекты социальной инфраструктуры коттеджного городка для занятия соответствующей предпринимательской деятельностью (магазины, бытового и другого обслуживания и т.п.).

Покупатели коттеджей и других объектов в коттеджном городке на основании договоров купли-продажи единого объекта - земельного участка и расположенного на ней коттеджа и, возможно, других хозяйственных построек - оформляют права собственности на этот объект и используют его для удовлетворения собственных потребностей.

К сожалению, имеем отметить, что для применения английской системы строительства коттеджных городков в Украине отсутствует надлежащая правовая база. Поэтому можем с уверенностью утверждать, что те коттеджные поселки, построенные вокруг Киева и других городов по английской системе, построенные с нарушением многих норм действующего законодательства Украины.

Несмотря на отсутствие достаточной правовой базы для строительства коттеджных городков, такие городки продолжают строиться. На наш взгляд, строительство коттеджных городков необходимо признать общественно полезным видом использования земель.

В первую очередь такое признание должно быть сделано в форме внесения в действующее земельное законодательство таких изменений, которые бы, во-первых, легализовали отвода земельных участков для строительства загородных коттеджных городков и, во-вторых, сбалансировали интересы застройщиков, территориальных общин и общества в целом в области поиска и отвода земельных участков, пригодных для создания коттеджных городков.

На наш взгляд, одной из первоочередных мер по совершенствованию законодательства о коттеджных городках должно стать законодательное признание юридического лица, осуществляет строительную деятельность, субъектом права собственности и права аренды на земельные участки, предназначенные для коттеджной и, возможно, и другой жилой застройки. Считаем, что не только граждане, но и юридические лица должны быть наделены таким правом. Причем юридическому лицу-застройщику целесообразно предоставить и право утверждения размеров земельных участков под коттеджные дома в пределах максимально допустимых размеров, должны быть четко определены законом.

Не секрет, что желающие стать обладателем загородного коттеджа хотели бы реализовать это право в экологически чистой местности, вблизи реки или другого водного объекта или в лесистой местности. Соответственно застройщики, используя неурегулированность отношений по отводу земли под коттеджное строительство и злоупотребляя своими «связями» с должностными лицами соответствующих органов власти, самостоятельно выбирают места для сооружения коттеджных городков. Поэтому довольно часто такие городки возводятся на землях, на которых такого рода строительство не допускается вообще.

При этом документы об отводе земельных участков оформляются так, что нарушения земельного законодательства достаточно эффективно скрываются. В связи с этим в законодательство целесообразно, по нашему мнению, ввести норму о резервировании земель для коттеджной застройки с тем, чтобы защитить особо ценные в сельскохозяйственном и природоохранном отношениях земли от отведения под коттеджную застройку.

Стоит подумать и над дифференциацией земельного налога как средства упорядочения отвода земель под коттеджную застройку. Так, если коттеджный городок строится на землях лесохозяйственного назначения или на землях водного фонда, то, очевидно, земельный налог должен быть на порядок выше, чем налог с приусадебных земельных участков, предоставляемых для индивидуального жилищного строительства в населенных пунктах. Кроме того, земельный налог должен быть существенно больше и в тех случаях, когда владелец коттеджа хотел бы иметь «прикотеджну» земельный участок большой площади.

Для этого следует провести нормирование размеров таких земельных участков. Наконец, считаем целесообразным решить вопрос о признании за владельцами загородных коттеджей права на регистрацию места постоянного жительства, в свою очередь требует решения вопрос о присвоении коттеджным домам почтовых адресов, а коттеджным городкам - статуса поселений.

Как видим, проблема совершенствования законодательства о коттеджных городках является многоплановой. Поэтому для ее решения представляется недостаточным лишь внесении изменений в действующие нормативно-правовые акты.

Очевидно, вполне назревшим является вопрос о принятии Закона Украины «О коттеджные городки», который бы комплексно регулировал земельные и другие отношения в этой сфере, начиная от отвода земельных участков под коттеджное строительство и заканчивая их продажей гражданам и другим лицам.

Считаем, что реализация в законодательстве Украины вышеупомянутых предложений будет способствовать не только легализации отвода земельных участков для коттеджного строительства за пределами населенных пунктов, но и защиты общественных интересов в использовании земли как общенационального достояния.


Комментариев: 1    Просмотров: 499

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).

Коментарии к статье:

01-10-2012 11:35

Вадим компания "Имперадор":

Здравствуйте! Компания « Имперадор» приветствует Вас, и предлагает рассмотреть предложение о дальнейшем сотрудничестве.Наша компания предлагает свои услуги по установке, монтажу и отделке изделий из природного камня (гранита, мрамора, оникса, песчаника и т.д.). Использование новейших технологий, новых и интересных дизайнерских направлений, позволит воплотить в жизнь оригинальность архитектурных замыслов.Будем рады дальнейшему сотрудничеству.С уважением, Вадим Дзюба.ООО "Имперадор" руководитель проектов.тел. (044) 417 03 30моб. 066 445 15 54 067 835 77 95www.emperador.com.ua



Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus