Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Индикаторы рынка вторичной жилой недвижимости Киева в январе 2014 года

Индикаторы рынка вторичной жилой недвижимости Киева в январе 2014 года

Индикаторы рынка вторичной жилой недвижимости Киева в январе 2014 года

Всеукраинский портал по недвижимости Kanzas.ua предоставляет своим пользователям удобную систему индексов рынка недвижимости, которая наглядно демонстрирует тенденции на рынке вторичного жилья.

 

 

 

 

 


Индекс стоимости вторичного рынка жилья Киева

Индекс стоимости жилья является общерыночным показателем, который описывает общие тенденции рынка к росту или снижению цен. Поэтому индекс стоимости не является отражением роста или снижения цен на отдельные квартиры.

 

За период с 1 по 31 января 2014 года, индекс стоимости вторичного жилья в Киеве снизился на 1 п.п. до отметки 1 542 $/кв.м.

Индекс ожидания для вторичного рынка жилья Киева

Индекс ожидания является отражением текущего темпа изменения цен на рынке (в процентах). Изменения индекса ожидания являются дополнительной поправкой к прогнозируемому тренду, позволяющему предвидеть замедление или ускорение темпов изменения цен в ближайшей перспективе.

По итогам января 2014 г, индекс ценового ожидания вырос в сравнении с декабрем 2013 г на 0,03 п.п  до отметки -0,01%. При этом, индекс ценового ожидания продолжает находиться в отрицательной области, что дает основания прогнозировать локальное изменение цен на жилье в узком ценовом диапазоне.

          Индексы «дорогого» и «дешевого» жилья. Индекс расслоения

Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья являются средними показателями по верхнему и нижнему сегменту рынка. Они не являются отражением цен на отдельные квартиры и не показывают крайние пределы максимальной и минимальной стоимости жилья.

Т.е на рынке имеются отдельные предложения квартир, которые имеют большую стоимость, чем индекс «дорогого» жилья, а также квартиры со стоимостью меньше, чем индекс «дешевого» жилья. Для расчета этих индексов используются 20% самых дорогих и 20% самых дешевых квартир по цене за квадратный метр.

 

По итогам января 2014 года значения индексов таковы:

-индекс «дорогого» жилья составил  3 619 $/кв. м (в сравнении с декабрём снизился на 19$/кв.м);

-индекс «дешевого» жилья составил 1 133 $/кв. м (в сравнении с декабрём вырос на 17$/кв.м).

Кроме индексов «дорогого» и «дешевого» жилья, портал Kanzas.ua рассчитывает также индекс расслоения. Значение индекса расслоения позволяет отчетливо проследить дифференциацию рынка жилья, который вычисляется путем деления индекса стоимости «дорогого» жилья на индекс «дешевого» жилья.

По итогам января 2014 года значение индекса расслоения составило 3,19. Практически это означает, что дешевое жилье в три раза ниже стоимости дорогого жилья. 

Ставки капитализации рынка жилья Киева в январе 2014 года по районам

Ставка капитализации – это фактически та ставка дохода, которую инвестор готов был бы рассматривать в качестве адекватной для конкретного вложения, с учетом всех присущих этому вложению рисков.

 

Таблица 1. Ставки капитализации рынка жилья Киева в январе 2014 года, по административным районам:

 

Район 1-ком 2-ком 3-ком Средняя
Голосеевский  9,70  8,21  7,59  8,50
Дарницкий  9,92  8,51  8,00  8,81
Деснянский  10,85  9,75  8,73  9,78
Днепровский  10,04  8,65  8,30  9,00
Оболонский  8,57  8,96  8,01  8,51
Печерский  8,85  7,05  5,91 7,27 
Подольський  8,89  9,55  7,17  8,54
Святошинский  9,80  9,16  8,29  9,08
Соломенский  9,54  9,14  8,12  8,93
Шевченковский  8,55  7,11  6,93  7,53
Среднее по городу  9,47  8,61  7,71  8,60

Как видно из таблицы, разброс значений ставок капитализации по городу в зависимости от района и количества комнат в квартире довольно значительный. Можно отметить, что средние ставки капитализации по разным районам Киева подтверждают давно известный факт: сдавать в аренду выгоднее квартиры с меньшим количеством комнат, поскольку соотношение арендных ставок к стоимости этих квартир наиболее привлекательно.

На текущий момент, киевские инвесторы используют нормы капитализации в диапазоне от 5,91% до 10,85%.  Т.е квартира, купленная для сдачи в аренду, окупится исходя из сегодняшних реалий через 7-9 лет.

Среднее значение нормы капитализации для киевского вторичного жилья за январь 2014 года составило 8,60% годовых в долларах США –  снизилось по итогам месяца на 0,06 п.п.

 

Соотношение уровня доходности банковских депозитов и инвестиций в жилую недвижимость,  январь 2013 – январь 2014 года

На диаграмме представлена динамика ставки капитализации вторичного жилья (% годовых) в сравнении с динамикой индекса ставок по банковским депозитам (% годовых).

 

Украинский индекс ставок по депозитам физических лиц (Ukrainian Index of Retail Deposit Rates, или UIRD) – индикативная ставка, которая рассчитывается компанией Thomson Reuters по методике разработанной совместно с НБУ, на основе номинальных ставок от 20-ти ведущих участников рынка по размеру депозитному портфелю.

Поскольку индекс UIRD рассчитывается на каждый рабочий день, для своей диаграммы портал Kanzas.ua использует среднее значение индексов каждого учетного месяца.

Ставка капитализации выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в эксплуатации объекта недвижимости, и его рыночной стоимостью.

Как видно из диаграммы, долларовый депозит в банке приносит меньший доход, нежели инвестиции в жилую недвижимость, однако он характеризуется большей стабильностью и предсказуемостью.

По итогам января 2014 года, индекс ставок по депозитам вырос на 0,03 пункта до отметки 7,71% годовых в долларах США.   

Вложения в жилую недвижимость характеризуются повышенными рисками, поскольку зависят от множества факторов: экономических, политических, сезонных и многих других, влияющих на темпы изменения её стоимости.

По итогам января 2014 года, показатель средней ставки капитализации снизился  на  0,06  пунктов  до отметки 8,60% годовых. Таким образом, доходность киевского жилья в январе 2014 года была в 1,1 раза выше доходности банковских депозитов.

Общая ситуация на вторичном рынке жилья Киева в январе 2014 года

Первый месяц нового года в большей мере прошел для рынка недвижимости под влиянием политических событий. Цепочка дестабилизирующих факторов в экономической и политической сферах привела и к ослаблению курса национальной валюты по отношению к доллару. Однако, панического настроения среди участников рынка это не вызвало, и существенной коррекции долларовых цен вниз не произошло.

Покупатели заняли преимущественно выжидательную позицию.А вот большинство продавцов, учитывая ориентацию на долларовые цены,  охотнее шли на торг, таким образом, компенсируя разность конвертации с желанием довести сделку до логического конца. По мнению экспертов, решающими также стали стремления участников рынка завершить сделки до вступления в силу новых законодательных изменений, т.е до 1 февраля 2014 года.  

Учитывая сезонность и традиционно низкую активность рынка продаж в этот период, было отмечено снижение объема сделок купли-продажи. Так, по данным агентств недвижимости Киева, количество проданных квартир на «вторичке» снизилось в сравнении с декабрем 2013 года более чем на 35%.  

По данным портала Kanzas.ua, в январе 2014 года, средние цены на вторичное жильё в Киеве продолжали находиться в равновесном положении, а индекс стоимости жилья продемонстрировал минимальное снижение на 1$ до отметки 1 542 $/кв.м.

Анализ структуры продаж вторичного жилья показал, что наиболее покупаемыми по-прежнему остаются одно- и двухкомнатные квартиры. Доля продаж в данных сегментах по итогам января 2014 года составила 40% и 47%, соответственно. Продажи в сегменте трехкомнатных и многокомнатных квартир составили 13% от общего числа сделок по городу.

Основной покупательский спрос был сконцентрирован на эконом предложениях, где общая стоимость квартир не превышает 100 тыс. долл. США. Доля продаж в данном классе жилья составила 58%. Доля продаж вторичного жилья, стоимостью от 100 тыс. долл. до 200 тыс. дол., по итогам января 2014 года составила 23%. Продажи квартир стоимостью от 200 тыс. долл. не превысили 19% от общего количества заключенных сделок.

Анализ цен на вторичном рынке жилья Киева в январе 2014 года  

В ценовом диапазоне средняя стоимость квадратного метра жилья до 2 000 $/кв.м. находится в Дарницком, Деснянском, Днепровском, Святошинском и Соломенском районах Киева.

Наименьшая средняя стоимость 1 кв.м. жилья в январе 2014 гбыла зафиксирована в Деснянском районе и составила 1 509 $/кв.м.

Наиболее дорогое жилье сосредоточено в центральных районах – Печерском и Шевченковском, где стоимость квадратного метра в среднем по району составляет 3 561$/кв.м и 3 141$/кв.м, соответственно. В этих районах цена квадратного метра увеличивается пропорционально количеству комнат в квартире. Эта же тенденция в некоторой степени характерна для Оболонского и центральной части Подольского районов, поскольку наличие развитой инфраструктуры и удобного месторасположения поддерживает стоимость квартир в этих районах на уровне выше среднего.

Для спальных районов соотношение цен на жильё в зависимости от сегмента носит обратный характер – здесь стоимость квадратного метра снижается с увеличением комнатности в квартире.

Таблица 2. Соотношение min, max и средней стоимости квадратного метра вторичной недвижимости по районам Киева в январе 2014 ($/кв.м.)

 

Район Минимальное ($/кв.м) Максимальное ($/кв.м) Среднее ($/кв.м)
Голосеевский 993  3 742  2 069
Дарницкий 750  4 677  1 539
Деснянский  752  4 035  1 509
Днепровский  809  4 670  1 559
Оболонский  1 110  4 071  2 555
Печерский  1 242  25 000  3 561
Подольский  1 011  20 995  2 781
Святошинский  901  4 117  1 745
Соломенский  842  4 238  1 889
Шевченковкий  1 136  21 727  3 141

Сравнивая соотношение стоимости квадратного метра квартир по городу, наиболее широкий диапазон цен наблюдается в центре города, а также в прицентральных районах.

Самая высокая цена за квадратный метр в январе 2014 г была зафиксирована в Печерском районе и составила 25 000$/кв.м.

Средняя стоимость квартир в январе 2014 года по административным районам Киева:

Голосеевский – рост на 0,48% (на 10 долл.) до 2 069 $/кв.м.

Дарницкий – рост на 0,65% (на 10 долл.) до 1 557 $/кв.м.

Деснянский – рост на 0,20% (на 3 долл.) до 1 509 $/кв.м.

Днепровский – снижение на 0,51% (на 8 долл.) до 1 559 $/кв.м.

Оболонский – снижение на 0,27% (на 6 долл.) до 2 255 $/кв.м.

Печерский – снижение на 2,27% (на 97 долл.) до 3 561 $/кв.м.

Подольский – снижение на 0,76% (на 21 долл.) до 2 781 $/кв.м.

Святошинский – снижение на 1,32% (на 23 долл.) до 1 578 $/кв.м.

Соломенский – рост на 0,05% (на 1 долл.) до 1 889 $/кв.м.

Шевченковский – снижение на 0,45% (на 14 долл.) до 3 141 $/кв.м.

Анализируя поведение цен по административным районам Киева в январе 2014 г, можно сделать вывод, что средняя стоимость вторичного жилья демонстрировала преимущественно  снижение. Максимальное снижение средних цен предложений наблюдалось в центральных районах столицы.

 Средняя стоимость вторичного жилья Киева в январе 2014 года по сегментам:

Рассматривая динамику средней стоимости квадратного метра жилья вторичного рынка, можно отметить, что цены предложений в январе 2014 г:

- в сегменте однокомнатных квартир выросла на 1 у.е/кв.м или на 0,05%;

- в сегменте двухкомнатных квартир снизились на 12 у.е/кв.м или на 0,62%;

- в сегменте трёхкомнатных квартир снизились на 4 у.е/кв.м или 0,20%;

- в сегменте четырёхкомнатных квартир снизились на 4 у.е/кв.м или на 0,20%.

По мнению экспертов, резкий скачек цен на многокомнатные квартиры обусловлен изменением в структуре предложения за счет увеличения количества нетипично дорогих квартир.

Структура представленных к продаже квартир на вторичном рынке жилья Киева

По данным портала Kanzas.ua, в январе 2014 года в структуре предложения вторичного жилья Киева наибольшую долю занимали трёхкомнатные квартиры – их доля составила 32,5%. Чуть меньшую долю занимали двухкомнатные квартиры – 30,3%. 24,8% - доля предложения в сегменте однокомнатных квартир.

Доля квартир с четырьмя и более комнатами составляет 8,0% и 3,3% от всего рынка. Доля малогабаритного жилья (или «гостинок») занимает узкую нишу на рынке и составляет 1,0%.

В структуре предложения по административным районам преобладает жилье, расположенное на Правом берегу – 67,5%. Квартиры, расположенные на Левом берегу составляют – 32,5%.

По итогам января 2014 г лидером по количеству предложений на вторичном рынке в Киеве, стал Дарницкий район с общей долей равной 16,5% от всех предложений города.

Наименьшая доля представленных к продаже квартир по итогам января была отмечена в Подольском  районе и составила 4,9%.

Прогноз на февраль 2014 года:

По мнению аналитиков, в феврале 2014 года деловая активность и объемы продаж на вторичном рынке жилья Киева будет во многом зависеть от политической обстановки и настроя среди населения.  

Сейчас, политический кризис в определенном смысле «заморозил» цены на рынке столичной недвижимости. С одной стороны, это создает привлекательные условия для инвесторов, желающих сохранить свои финансовые сбережения. С другой стороны, нестабильность и обесценивание гривны, заставляет многих участников рынка занять выжидательную позицию в ожидании дальнейших событий в стране.

 

Материал компании «Канзас»

Источник: kanzas.ua


Комментариев: 0    Просмотров: 2082

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus