Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Обзор рынка вторичного жилья Киева за 2013 год

Обзор рынка вторичного жилья Киева за 2013 год

Обзор рынка вторичного жилья Киева за 2013 год

Индикаторы рынка недвижимости вторичной жилой недвижимости Киева за 2013 год

 

По данным портала Kanzas.ua, за период с 01 января 2013 года по 01 января 2014 года, индекс стоимости вторичного жилья в Киеве снизился c от метки 1 554/кв.м. до отметки 1 543$/кв.м. В денежном эквиваленте снижение за год составило 11 $/кв.м. (или 0.70%)

 

 

Индекс стоимости вторичного рынка жилья Киева за период январь – декабрь 2013 года: 



Таблица 1. Индекс стоимости вторичного жилья Киева помесячно, 2013 год


Месяц 01-13 02-13 03-13 04-13 05-13 06-13 07-13 08-13 09-13 10-13 11-13 12-13
Индекс ожидание, долл  1554  1560  1568  1568  1569  1563  1560  1552  1550  1547  1547  1543


Индекс стоимости жилья является общерыночным показателем, который описывает общие тенденции рынка к росту или снижению цен. Поэтому индекс стоимости не является отражением роста или снижения цен на отдельные квартиры.

Следует отметить, что динамика индекса в течение 2013 года не была монотонной. Весенний прирост, сменился коррекцией в начале лета, после чего кривая индекса стоимости демонстрировала установившийся спадающий тренд.

 

 

Динамика индекса ценового ожидания в течение  2013 года:   

 

Таблица 2. Индекс ожидания вторичного жилья Киева помесячно, 2013 год

Месяц 01-13 02-13 03-13 04-13 05-13 06-13 07-13 08-13 09-13 10-13 11-13 12-13
Индекс ожидания, % 0,0 0,06 0,08 0,0 0,01 -0,06 -0,03 -0,08 -0,02 -0,03 0,0 -0,04


Кривая индекса ожидания является отражением темпов изменения цен (в процентах), помогая отслеживать скрытые внутренние процессы на рынке жилой недвижимости. Изменения индекса ожидания являются дополнительной поправкой к прогнозируемому тренду, позволяющему предвидеть замедление или ускорение темпов изменения цен в краткосрочной перспективе. Так, значение индекса ожидания выше нулевой отметки дает основания предполагать повышение цен на жилье, а нахождение индекса в отрицательной области означает возможное снижение цен на жилье.

В течение первого полугодия 2013 года кривая индекса ожидания находилась преимущественно в положительной области, а средняя стоимость вторичного жилья локально колебалась в пределах +/- 15 у.е. от месяца к месяцу. 

Во втором полугодии 2013 года кривая демонстрировала волнообразную динамику, находясь уже в отрицательной области. Стоимость жилья в этот период начала плавно снижаться, в пределах 5-8 у.е в месяц.

 

Индексы расслоения на вторичном рынке жилья Киева:

Для понимания поведения цен в разных сегментах жилья, рассмотрим динамику индексов расслоения, которые отображают поведение индексов стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья. Они позволяют не только определить степень разброса стоимости жилья, но и дают информацию о ценовой разнице между  дорогими и дешевыми квартирами.

Индексы «дорогого» и «дешевого» жилья - это средние показатели по верхнему и нижнему сегменту рынка, что позволяет судить о степени расслоения рынка вторичного жилья.

Для расчета индексов расслоения используются 20% самых дорогих и 20% самых дешевых квартир по цене за квадратный метр.

 

Динамика индексов расслоения на вторичном рынке жилья Киева за период январь-декабрь 2013 года:


График показывает четыре кривые индекса стоимости – индекс стоимости «дорогого» жилья (верхний сегмент рынка), индекс среднего уровня цен, индекс стоимости и индекс стоимости «дешевого» жилья (нижний сегмент рынка).

Поскольку в течение года наблюдались локальные всплески деловой активности, стоимость отдельных сегментов жилья, как правило, менялась в соответствии со спросом. 

Таблица 3. Индексы расслоения вторичного жилья Киева помесячно, 2013 год

Месяц 01-13 02-13 03-13 04-13 05-13 06-13 07-13 08-13 09-13 10-13 11-13 12-13
Индекс "дорого жилья" 3604 3663 3663 3665 3660 3662 3609 3611 3606 3608 3625 3637
Индекс среднего уровня 1772  1778  1746  1739  1735  1734  1736  1732  1808  1799  1802  1722
Индекс "дешевого" жилья  1131  1087  1070  1106  1118  1145  1168  1099  1106  1079  1078  1116


Кроме индексов «дорогого» и «дешевого» жилья, портал Kanzas.ua рассчитывает также индекс расслоения. Значение индекса расслоения позволяет отчетливо проследить дифференциацию рынка жилья, который вычисляется путем деления индекса стоимости «дорогого» жилья на индекс «дешевого» жилья.

Линия на графике наглядно показывает динамику индекса расслоения в течение 2013 года.

Колебания индекса расслоения в пределах от 3,09 до 3,42 практически означают, что дешевое жильё было в три раза ниже стоимости дорогого жилья в течение года. 

Соотношение уровня доходности банковских депозитов и инвестиций в жилую недвижимость, январь-декабрь 2013 года

На диаграмме представлена динамика ставки капитализации вторичного жилья (% годовых) в сравнении с динамикой индекса ставок по банковским депозитам (% годовых).

Ставка капитализации выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого от эксплуатации объекта недвижимости, и его рыночной стоимостью.

Украинский индекс ставок по депозитам физических лиц (Ukrainian Index of Retail Deposit Rates, или UIRD) – индикативная ставка, которая рассчитывается компанией Thomson Reuters по методике разработанной совместно с НБУ, на основе номинальных ставок от 20-ти ведущих участников рынка по размеру депозитного портфеля. Поскольку индекс UIRD рассчитывается на каждый рабочий день, для своей диаграммы портал Kanzas.ua использует среднее значение индексов каждого учетного месяца. 

 

Анализируя тенденции депозитного рынка Украины в 2013 году, можно сделать вывод о росте доверия со стороны населения к банковской системе, что и способствовало наращиванию депозитных портфелей.

Однако, рекордный приток вкладов (составивший 67,8 млрд. грн) за 11 месяцев 2013 года, украинская банковская система получила за счет национальной валюты. Популярность гривневых депозитов объяснялась их высокой доходностью. Средние ставки вкладов в национальной валюте были почти в два с половиной раза выше, чем ставки по депозитам в долларах.

Кроме того, на снижение ставок в иностранной валюте повлияло введение НБУ новых норм их резервирования, что сделало валютные депозиты в минувшем году непривлекательными ни для клиентов, ни для банков. Поэтому основное снижение ставок долларовых вкладов произошло еще в начале года.

Как видно из диаграммы, банковские депозиты в американской валюте традиционно приносят меньший доход, нежели инвестиции в жилую недвижимость. Однако, инвестиции в жилье характеризуются повышенными рисками, поскольку зависят от множества факторов: экономических, политических, сезонных и многих других, влияющих на темпы изменения её стоимости. Стабильность ставок капитализации жилья в течение 2013 года, была обеспечена благодаря равновесному положению цен на рынке вторичного жилья, а также из-за общей инерционности рынка к действию внешних факторов.

Динамика количества сделок и общие тенденции на вторичном рынке жилой недвижимости Киева в 2013 году

 По данным ведущих агентств недвижимости, за 12 месяцев 2013 года, на вторичном рынке Киева было зарегистрировано 16 154 договоров купли-продажи квартир. В сравнении с 2012 годом, общее количество сделок за год снизилось более чем на 16%.

Наименее продуктивным месяцем по объему сделок стал январь. К традиционно малоактивному периоду, связанному с  новогодними каникулами, на деловую активность повлияли  нововведения, связанные с новым порядком оформления имущественных прав, вступившие в силу 1 января 2013 года. Согласно им, процедуру оформления сделок, вместо БТИ доверили Укргосреестру и нотариальным конторам. Однако, на практике, участники рынка оказались не готовы к новым правилам, а большая часть частных нотариусов отказывалась брать на себя новую ответственность. Зарегистрировать сделку было очень проблематично и дорого, в результате чего более 60% предполагаемых покупок были перенесены, либо отменены вообще.

Переходной период «привыкания» к новым правилам рынка затянулся еще на два месяца, однако нормализация работы Госреестра постепенно увеличила активность покупателей, а количество сделок заметно выросло.

Уверенный рост продаж квартир на вторичном рынке продолжался до середины лета, а июль 2013 года стал пиковым месяцем по количеству заключенных договоров. Небывалый ажиотаж, аналитики объясняли постановления НБУ №210 от 6 июня2013 г. «об установлении граничных сумм расчетов наличными», согласно которому проведение расчетов наличными ограничивалось 150 тыс. грн. Закон вступил в силу 1 сентября 2013 года, что сразу же стало причиной ступора. При этом продавцам и покупателям пришлось нести дополнительные затраты связанные с конвертацией валют. Это и снизило количество договоров купли-продажи, более чем на 35% в сравнении с летними месяцами.

Еще одним ожидаемым новшеством для рынка жилья стало внедрение новых правил оценки с целью налогообложения, вступивших в силу с 1 ноября 2013 года. По официальным данным Фонда госимущества, на 30 октября 2013 года, обучение по новому профилю прошло всего 1578 человек (из более 5 тыс. ранее зарегистрированных оценщиков), а осуществлять оценку с целью налогообложения имели право всего 347 компаний Украины. Однако, по данным нотариусов, с момента вступления постановления, не было заключено ни одного договора купли-продажи по новым правилам. Риэлторы и оценщики использовали оценочные отчеты, составленные до 31 октября 2013 года, которые юридически действительны три месяца.

На фоне нестабильного состояния экономики, опасения среди населения вызвала ситуация с предполагаемым дефолтом США, слухи об обвале доллара, а также обострение политической ситуации в стране, эпицентром событий которых стал Киев. Массовые волнения, митинги в центре города, общий уровень неопределенности среди участников рынка, заставили отложить принятие окончательных решений о покупке до стабилизации обстановки. Поэтому вопреки ожиданиям, объем сделок в декабре 2013 года  в сравнении с декабрем 2012 года снизился почти вдвое. 

Анализ и динамика изменения цен квартир на вторичном рынке Киева в зависимости от административного района

Исходя из диаграммы средней стоимости квадратного метра вторичного жилья Киева, можно сделать вывод об её изменении в течение 2013 года. Так, по состоянию на декабрь 2013 года, в сравнении с январём, мы наблюдаем как снижение, так и рост цен на жильё. Снижение средних цен на квадратные метры было зафиксировано в наиболее дорогих районах столицы: Печерском, Подольском, Шевченковском, Оболонском и Голоссевском районах. Жилье на левом берегу и в спальных районах города, по итогам года немного прибавило в цене. 

Голосеевский – снижение на 2,6% (на 55 долл.) до 2059 $/кв.м.

Дарницкий – рост на 3,31% (на 49 долл.) до 1529 $/кв.м.

Деснянский – рост на 6,81% (на 96 долл.) до 1506 $/кв.м.

Днепровский – рост на 1,03% (на 16 долл.) до 1567 $/кв.м.

Оболонский – снижение на 5,20% (на 124 долл.) до 2261 $/кв.м.

Печерский – снижение на 5,04% (на 194 долл.) до 3658 $/кв.м.

Подольский – снижение на 6,57% (на 197 долл.) до 2802 $/кв.м.

Святошинский – рост на 2,26% (на 39 долл.) до 1768 $/кв.м.

Соломенский – рост на 2,55% (на 47 долл.) до 1888 $/кв.м.

Шевченковский – снижение на 3,49% (на 114 долл.) до 3155 $/кв.м.

 

Таблица 4. Изменение цен на вторичном рынке жилья Киева по районам за 2013 год

Район Средняя цена кв. м. в январе 2013 г. Средняя цена кв. м. в декабре 2013 г ∆, %
Голосеевский 2114  2059  -2,6
Дарницкий 1480  1529  +3,31
Деснянский 1410  1506  +6,81
Днепровский  1551  1567  +1,03
Оболонский  2385  2261  -5,20
Печерский  3852  3658  -5,04
Подольский  2999  2802  -6,57
Святошинский  1729  1768  +2,26
Соломенский  1841  1888  +2,55
Шевченковский  3269  3155  -3,49


Согласно данным, максимальное снижение стоимости квадратного метра по итогам года, было зафиксировано в Подольском районе и составило 197 у.е. (или 6,57%).  Максимальный прирост стоимости наблюдался в Деснянском районе, который составил 96 у.е. (или 6,81%).

Наглядное представление о том, как менялась средняя стоимость квартир в Киеве по районам помесячно в течение 2013 года, даёт диаграмма динамики цен квадратного метра: 

 

 

Таблица 5. Изменение цен на вторичном рынке жилья Киева по районам помесячно, за период январь-декабрь 2013 года   

Район 01/13 02/13 03/13 04/13 05/13 06/13 07/13 08/13 09/13 10/13 11/13 12/13  
Голосеевский 2114  2190 2185 2180 2179 2183 2182 2104 2086 2080 2081 2059  
Дарницкий 1480 1472  1478  1488  1480  1475  1476  1501  1526  1525 1525  1529   
Деснянский 1410 1403  1405  1403  1410  1424  1489  1494  1495  1504  1510  1506   
Днепровский 1551 1559  1561  1555  1564  1566  1565  1559  1562  1570  1567  1567   
Оболонский 2385 2353  2357  2363  2365  2368  2371  2299  2290  2287  2276  2261   
Печерский 3852 3824  3812  3832  3813  3819  3799  3756  3660  3657  3651  3658   
Подольский 2999 2934  2917  2890  2897  2887  2807  2806  2804  2799  2804  2802   
Святошинский 1729 1737  1745  1745  1753  1746  1779  1761  1757  1764  1766  1768   
Соломенский 1841  1900  1894  1910  1906  1908  1915  1899  1878  1897  1894  1888   
Шевченковский 3269  3205  3219  3211  3203  3211  3217  3205  3192  3164  3169  3155   


В целом, стоимость жилья во всех районах в течение 2013 года демонстрировала как рост, так и снижение.

Согласно диаграмме, средние цены на жильё в спальных районах находятся в диапазоне от 1400 до 2000 $/кв.м. В среднем ценовом диапазоне от 2000 $/кв.м. до 2500 $/кв.м. находятся цены на жилье в Оболонском и Голосеевском районах.

Максимальная средняя стоимость жилья в Киеве традиционно была отмечена в Печерском районе. За 2013 год средняя цена снизилась с 3 852$/кв.м. до 3 658$/кв.м.  

Минимальная средняя стоимость жилья была зафиксирована в Деснянском районе. За 2013 год средняя стоимость здесь выросла с 1 410 $/кв.м. до 1506 $/кв.м.

 

Анализ и динамика изменения цен квартир на вторичном рынке Киева по сегментам

Анализируя поведение цен на жилье по сегментам, можно сделать вывод, что стоимость всех типов квартир демонстрировала плавную динамику в течение года. Средняя стоимость квартир во всех сегментах практически оставалась в равновесном положении.

Исключением стали  малогабаритные квартиры, т.н. «гостинки», характеризующиеся волнообразным ростом и снижением средних цен. По мнению экспертов, данная динамика отражает скачки объемов предложения от месяца к месяцу.

Таблица 6. Изменение стоимости кв.м. жилья на вторичном рынке Киева по сегментам за период январь-декабрь 2013 года


2013 "гостинки" 1-ком 2-ком 3-ком 4-ком
Январь  1815 1895  1978  1990  1911
Февраль  1795 1869  1982  2010  1929
Март  1796 1872  1972  2016  1925
Апрель 1724  1880  1975  1998  1922
Май 1723  1882   1979  1993  1908
Июнь 1707  1885   1975  1982  1905
Июль 1732  1886   1973  1969  1899
Август 1748  1892   1962  1960  1893
Сентябрь 1752  1904   1941  1959  1880
Октябрь 1756  1901  1947  1961  1866
Ноябрь 1762  1899   1948  1946  1864
Декабрь 1769  1886   1950  1945  1869



Рассматривая динамику средней стоимости квадратного метра жилья вторичного рынка Киева в течение 2013 года, можно отметить, что цены предложений:

- в сегменте однокомнатных квартир снизились на 9 у.е/кв.м или на 5,5%;

- в сегменте двухкомнатных квартир снизились на 28 у.е/кв.м или на 0,40%;

- в сегменте трёхкомнатных квартир снизились на 45 у.е/кв.м или 5,10%;

- в сегменте четырёхкомнатных квартир выросли на 58 у.е/кв.м или на 15,6%.

 

 

Выводы и прогноз на І полугодие 2014 года

 

Анализируя общие тенденции, эксперты считают, что рынок вторичной жилой недвижимости в 2013 году находился в состоянии кризисной стабильности. Прошедший год прошел под знаком законодательных реформ, особенно отрицательно затронув рынок жилья. Цены фактически стояли на месте, поскольку экономически обоснованных предпосылок для их роста – увеличение доходов населения и доступности ипотеки, не было.

Основной спрос на вторичном рынке в 2013 году был сосредоточен на жилье стоимостью до 100 тыс.дол. На данный сегмент пришлось более 60% всех сделок. Наиболее покупаемыми оставались двухкомнатные и однокомнатные квартиры. Средняя доля продаж таких квартир по итогам года составила 48% и 41%, соответственно.

Одной из важных тенденций 2013 года, следует считать смещение покупательского спроса на первичный рынок. Это объясняется отсутствием основного двигателя продаж вторичных квартир – доступного ипотечного кредитования. Четвертый год подряд объемы ипотеки физлиц снижаются. Не смотря на тот факт, что в сравнении с2012 г, в2013 гсредние реальные ставки на покупку вторичного жилья снизились на 2,0-2,5 п.п до отметки 20,0-20,6% годовых в гривне, а максимальные ставки по займу не превысили 24% реальных годовых, общие условия кредитования остаются неподъемными для заемщиков и не способны оживить рынок.

В данном контексте, предложения на первичном рынке имеют рад преимуществ. Застройщики предлагают гибкие системы рассрочек, а нередко и собственную линию кредитования, что позволяет покупателю приобретать квартиру, имея стартовый первоначальный платеж и при этом, не выплачивать дорогие кредиты банку в течении последующих десятков лет. Также, квартира в новостройке привлекает покупателей не только конкурентной ценой и вариативностью форм оплаты, но  и качеством планировочных решений.

По мнению аналитиков портала Kanzas.ua, ситуация на рынке жилья в первом полугодии 2014 года существенно не изменится. Экономических предпосылок для усугубления кризисных явлений пока нет, но общий пессимизм и низкая платежеспособность населения не даст рынку жилья расти.

В зимние месяцы стоит ожидать некоторого застоя, связанного с адаптацией после новогодних каникул и полноправным вступлением в силу правил оценки с целью налогообложения. Основные опасения участников рынка связаны с возможным удорожанием оценочных услуг, ввиду ограниченного количества компаний, имеющих право на выполнение данного вида оценки.

Некоторое увеличение активности продаж, эксперты ожидают в марте-апреле. Цены на вторичные квартиры, вероятнее всего останутся стабильными. А демпинговать будут лишь продавцы переоцененных и неликвидных объектов.

Однозначно можно сказать, что деловая активность на рынке продаж Киева напрямую будет связана с экономическими и политическими событиями. В настоящее время напряжение политических противостояний в городе абсолютно не поспособствует принятию ответственных решений. А когда мирно договорятся между собой политические оппоненты и митингующие – не известно.

 

Материал компании «Канзас»

http://www.kanzas.ua


Автор: по материалам

Источник: kanzas.ua


Комментариев: 0    Просмотров: 1711

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus