Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Обзор цен на вторичную недвижимость Киева за февраль 2014 г.

Обзор цен на вторичную недвижимость Киева за февраль 2014 г.

Обзор цен на вторичную недвижимость Киева за февраль 2014 г.

Всеукраинский портал по недвижимости Kanzas.ua предоставляет своим пользователям удобную систему индексов рынка недвижимости, которая наглядно демонстрирует тенденции на рынке вторичного жилья.

 Индекс стоимости вторичного рынка жилья Киева

Индекс стоимости жилья является общерыночным показателем, который описывает общие тенденции рынка к росту или снижению цен. Поэтому индекс стоимости не является отражением роста или снижения цен на отдельные квартиры.

За период с 1 по 28 февраля 2014 года, индекс стоимости вторичного жилья в Киеве снизился на 5 п.п. до отметки 1 537 $/кв.м.

Индекс ожидания для вторичного рынка жилья Киева

Индекс ожидания является отражением текущего темпа изменения цен на рынке (в процентах). Изменения индекса ожидания являются дополнительной поправкой к прогнозируемому тренду, позволяющему предвидеть замедление или ускорение темпов изменения цен в ближайшей перспективе.

По итогам февраля 2014 г, индекс ценового ожидания снизился в сравнении с январём 2014 г на 0,04 п.п  до отметки -0,05%. При этом, индекс ценового ожидания продолжает находиться в отрицательной области, что дает основания прогнозировать локальное изменение цен на жилье в узком ценовом диапазоне.

Индексы «дорогого» и «дешевого» жилья. Индекс расслоения

Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья являются средними показателями по верхнему и нижнему сегменту рынка. Они не являются отражением цен на отдельные квартиры и не показывают крайние пределы максимальной и минимальной стоимости жилья.

Т.е на рынке имеются отдельные предложения квартир, которые имеют большую стоимость, чем индекс «дорогого» жилья, а также квартиры со стоимостью меньше, чем индекс «дешевого» жилья. Для расчета этих индексов используются 20% самых дорогих и 20% самых дешевых квартир по цене за квадратный метр. 

По итогам февраля 2014 года значения индексов таковы:

индекс «дорогого» жилья составил  3 606 $/кв. м (в сравнении с январём снизился на 13$/кв.м);

индекс «дешевого» жилья составил 1 111 $/кв. м (в сравнении с январем снизился на 22$/кв.м).

Кроме индексов «дорогого» и «дешевого» жилья, портал Kanzas.ua рассчитывает также индекс расслоения. Значение индекса расслоения позволяет отчетливо проследить дифференциацию рынка жилья, который вычисляется путем деления индекса стоимости «дорогого» жилья на индекс «дешевого» жилья.

По итогам февраля 2014 года значение индекса расслоения составило 3,24. Практически это означает, что дешевое жилье в три раза ниже стоимости дорогого жилья.  

Ставки капитализации рынка жилья Киева в феврале 2014 года по районам 

Ставка капитализации – это фактически та ставка дохода, которую инвестор готов был бы рассматривать в качестве адекватной для конкретного вложения, с учетом всех присущих этому вложению рисков. 

Таблица 1. Ставки капитализации рынка жилья Киева в феврале 2014 года, по административным районам:  

Район 1-ком, % 2-ком, % 3-ком, % Средняя
Голосеевский   10,30  8,41  7,82  8,84
Дарницкий  10,25  8,33  7,78  8,79 
Деснянский 11,66  8,22  8,22 9,37 
Днепровский 9,73  8,85  8,28 8,95 
Оболонский 8,77  8,71   7,90 8,46 
Печерский 8,66  6,72   5,71 7,03 
Подольский 8,53  8,63   8,70 8,62 
Святошинский 9,80  9,30   7,98 9,03 
Соломенский 9,76  8,87  8,47  9,03 
Шевченковский 8,58  7,61  7,51  7,90 
Среднее по городу 9,60  8,37  7,84  8,60 

Как видно из таблицы, разброс значений ставок капитализации по городу в зависимости от района и количества комнат в квартире довольно значительный. Можно отметить, что средние ставки капитализации по разным районам Киева подтверждают давно известный факт: сдавать в аренду выгоднее квартиры с меньшим количеством комнат, поскольку соотношение арендных ставок к стоимости этих квартир наиболее привлекательно.

На текущий момент, киевские инвесторы используют нормы капитализации в диапазоне от 5,71% до 11,66%.  Т.е квартира, купленная для сдачи в аренду, окупится исходя из сегодняшних реалий через 7-9 лет.

Среднее значение нормы капитализации для киевского вторичного жилья за февраль 2014 года составило 8,60% годовых в долларах США.

Соотношение уровня доходности банковских депозитов и инвестиций в жилую недвижимость,  февраль 2013 – февраль 2014 года

На диаграмме представлена динамика ставки капитализации вторичного жилья (% годовых) в сравнении с динамикой индекса ставок по банковским депозитам (% годовых). 

Украинский индекс ставок по депозитам физических лиц (Ukrainian Index of Retail Deposit Rates, или UIRD) – индикативная ставка, которая рассчитывается компанией Thomson Reuters по методике разработанной совместно с НБУ, на основе номинальных ставок от 20-ти ведущих участников рынка по размеру депозитному портфелю.

Поскольку индекс UIRD рассчитывается на каждый рабочий день, для своей диаграммы портал Kanzas.ua использует среднее значение индексов каждого учетного месяца.

Ставка капитализации выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в эксплуатации объекта недвижимости, и его рыночной стоимостью.

Как видно из диаграммы, долларовый депозит в банке приносит меньший доход, нежели инвестиции в жилую недвижимость, однако он характеризуется большей стабильностью и предсказуемостью.

По итогам февраля 2014 года, индекс ставок по депозитам вырос на 0,3 пункта до отметки 8,01% годовых в долларах США.   

Вложения в жилую недвижимость характеризуются повышенными рисками, поскольку зависят от множества факторов: экономических, политических, сезонных и многих других, влияющих на темпы изменения её стоимости. 

По итогам февраля 2014 года, показатель средней ставки капитализации находился на отметке 8,60% годовых. Таким образом, доходность киевского жилья в феврале 2014 года была на 0,59% выше доходности банковских депозитов. 

Общая ситуация на вторичном рынке жилья Киева в феврале 2014 года

На фоне острых политических и экономических проблем, захвативших страну, можно сделать вывод, что рынок жилья характеризовался ценовой инерционностью и существенного изменения средней стоимости квартир пока не произошло. По данным портала Kanzas.ua, в феврале 2014 года индекс стоимости вторичного жилья снизился на 5$ до отметки 1 537 $/кв.м. Накал политического противостояния, а также колебания и последующий рост курса доллара напрямую сказались на снижении активности покупателей и количестве сделок, объем которых в сравнении с январём 2014 года снизился на 20%.

Начиная с 7 февраля 2014 года, Нацбанк перешел к гибкому курсу на валютном рынке, перестав поддерживать гривну с помощью интервенций. В связи с этим, официальный курс устанавливался  на основании среднерыночного на межбанке, вследствие чего национальная валюта  стала девальвировать.

Обострение политического противостояния 18-20 февраля ухудшило прогнозы и усугубило девальвацию. Котировки на межбанке падали буквально ежечасно. Стоимость доллара преодолела психологическую отметку в 10 грн и на этом не остановилась. Пиковое значение официального курса НБУ было зафиксировано 28 февраля, когда 1 доллар стоил 9,986 гривен. По итогам февраля наличный курс гривны обвалился на 25%.

Последовавшая революционная смена правительства страны, продолжившийся рост курса доллара, трудности с возвратом валютных депозитов и общее критическое состояние экономики фактически полностью застопорили покупательскую активность на рынке жилья в последнюю неделю февраля. Эмоциональное давление и паника среди населения, перераставшая порой в истерию, не способствовала даже интересу к инвестированию в жилые метры. Стали значимыми лишь главные ценности, и далеко не материальные. Всем стало банально не до жилья. Этим и объясняется тот факт, что стремительный рост курса доллара по итогам месяца не привел к корректировкам цен традиционно валютного рынка «вторички», как это случилось осенью 2008 года.

Кроме непредсказуемых социально-политических событий, на деловую активность покупателей повлияли фактически вступившие в силу с 1 февраля новые правила оценки недвижимости с целью налогообложения, которые особенно сказались на объеме сделок вторичного рынка. Монополизация данных услуг, сосредоточенная в руках ограниченного количества фирм, не только лишила действовавших ранее  специалистов права на проведение оценки, но и на практике остро поставила под сомнение правильность механизма выполнения уже «новых» отчетов. Порой субъективные итоги оценки «по-новому» и общая усложненность схемы купли-продажи жилья, способствовали частичному оттоку спроса на первичный рынок.

В связи с этим, украинское  общество оценщиков инициировало проведение в Киеве Всеукраинского Чрезвычайного съезда специалистов, на котором планируется рассмотреть правомерность нововведений и ликвидировать коррупционную составляющую схем в сфере оценки. Съезд предварительно назначен на 4 марта 2014 года, но в силу ежедневно меняющейся обстановке, был отменен. 

Анализ цен на вторичном рынке жилья Киева в феврале 2014 года

 

В ценовом диапазоне средняя стоимость квадратного метра жилья до 2000 $/кв.м. находится в Дарницком, Деснянском, Днепровском, Святошинском и Соломенском районах Киева.

Наименьшая средняя стоимость 1 кв.м. жилья в феврале 2014 г была зафиксирована в Деснянском районе и составила 1 504 $/кв.м.

Наиболее дорогое жилье сосредоточено в центральных районах – Печерском и Шевченковском, где стоимость квадратного метра в среднем по району составляет 3 558$/кв.м и 3 149$/кв.м, соответственно. В этих районах цена квадратного метра увеличивается пропорционально количеству комнат в квартире. Эта же тенденция в некоторой степени характерна для Оболонского и центральной части Подольского районов, поскольку наличие развитой инфраструктуры и удобного месторасположения поддерживает стоимость квартир в этих районах на уровне выше среднего.

Для спальных районов соотношение цен на жильё в зависимости от сегмента носит обратный характер – здесь стоимость квадратного метра снижается с увеличением комнатности в квартире. 

Таблица 2. Соотношение min, max и средней стоимости квадратного метра вторичной недвижимости по районам Киева в феврале 2014 ($/кв.м.)

Район Минимальное ($/кв.м) Максимальное ($/кв.м) Среднее ($/кв.м)
Голосеевский  944 3 914 2 066
Дарницкий  739 4 511 1 535
Деснянский 714 4 043 1 504
Днепровский 863 4 277 1 561
Оболонский 1 234 5 128 2 226
Печерский

1 227

20 326 3 558
Подольский 1 181 20 995 2 784
Святошинский 919 3 905 1 733
Соломенский 872 3 750 1 820
Шевченковский 1 316 20 401 3 149

Сравнивая соотношение стоимости квадратного метра квартир по городу, наиболее широкий диапазон цен наблюдается в центре города, а также в прицентральных районах.

Самая высокая цена за квадратный метр в феврале 2014 г была зафиксирована в Подольском районе и составила 20 995$/кв.м. 

Средняя стоимость квартир в феврале 2014 года по административным районам Киева:

Голосеевский – снижение на 0,15% (на 3 долл.) до 2 066 $/кв.м.

Дарницкий – снижение на 0,65% (на 4 долл.) до 1 535 $/кв.м.

Деснянский – снижение на 0,33% (на 5 долл.) до 1 504 $/кв.м.

Днепровский – рост на 0,13% (на 2 долл.) до 1 561 $/кв.м.

Оболонский – снижение на 1,30% (на 29 долл.) до 2 226 $/кв.м.

Печерский – снижение на 0,08% (на 3 долл.) до 3 558 $/кв.м.

Подольский – рост на 0,11% (на 3 долл.) до 2 784 $/кв.м.

Святошинский – снижение на 0,69% (на 12 долл.) до 1 733 $/кв.м.

Соломенский – снижение на 3,79% (на 69 долл.) до 1 820 $/кв.м.

Шевченковский – рост на 0,25% (на 8 долл.) до 3 149 $/кв.м.

Анализируя поведение цен по административным районам Киева в феврале 2014 г, можно сделать вывод, что средняя стоимость вторичного жилья демонстрировала преимущественно  снижение. Эксперты рынка связывают это с изменением доли предложений продаж в зависимости от района. 

Средняя стоимость вторичного жилья Киева в феврале 2014 года по сегментам:

Рассматривая динамику средней стоимости квадратного метра жилья вторичного рынка, можно отметить, что цены предложений в феврале 2014 г:

  • в сегменте однокомнатных квартир снизилась на 5 у.е/кв.м или на 0,26%;
  • в сегменте двухкомнатных квартир снизились на 7 у.е/кв.м или на 0,36%;
  • в сегменте трёхкомнатных квартир снизились на 4 у.е/кв.м или 0,20%;
  • в сегменте четырёхкомнатных квартир снизились на 23 у.е/кв.м или на 1,17%.

Наиболее покупаемыми по-прежнему оставались одно- и двухкомнатные квартиры. Продажи в данных сегментах в феврале 2014 года составили 42% и 49%, соответственно, от общего числа сделок по городу. Продажи в сегментах трех- и многокомнатных квартир составили 9% от всех продаж. Темпы удешевления трехкомнатных квартир приостановились, а стоимость многокомнатных квартир продолжает снижаться.  

Основная доля покупательского спроса, а это около 65%, была сосредоточена на наиболее дешевых предложениях с общей стоимостью, не превышающей 100 тыс. долл. США.

Структура представленных к продаже квартир на вторичном рынке жилья Киева

По данным портала Kanzas.ua, в феврале 2014 года в структуре предложения вторичного жилья Киева наибольшую долю занимали двухкомнатные квартиры – их доля составила 34,3%. Чуть меньшую долю занимали трехкомнатные квартиры – 31,1%. 23,3% - доля предложения в сегменте однокомнатных квартир.

Доля квартир с четырьмя и более комнатами составляет 7,4% и 3,1% от всего рынка. Доля малогабаритного жилья (или «гостинок») занимает узкую нишу на рынке и составляет 0,9%. 

В структуре предложения по административным районам преобладает жилье, расположенное на Правом берегу – 67,4%. Квартиры, расположенные на Левом берегу составляют – 32,6%.

По итогам февраля 2014 г, лидером по количеству предложений на вторичном рынке в Киеве, стал Дарницкий район с общей долей равной 18,3% от всех предложений города.

Наименьшая доля представленных к продаже квартир по итогам февраля была отмечена в Подольском  районе и составила 4,6%. 

Прогноз на март 2014 года:

Затянувшееся противостояние политических сил в Украине не способствует работе экономики, тем самым вызывая состояние нестабильности и неопределенности среди рядовых граждан. Эти факторы в свою очередь, провоцируют давление на банковский сектор и курс валют.

На сегодняшний день прогнозы экспертов относительно степени обесценивания гривны пока неутешительны. Курс гривны будет оставаться плавающим, а вмешательство НБУ будет иметь место  при слишком сильных колебаниях. Также, многое будет зависеть от  шагов нового правительства в вопросах преодоления острой финансовой ситуации, а также помощи ЕС и США, в предоставлении кредитной помощи Украине.

Дефицит государственного бюджета, сокращение золотовалютных резервов, девальвация гривны на фоне политической неопределенности в стране абсолютно не будут способствовать весенней активизации на рынке жилья. Поэтому делать прогноз о росте рынке жилья в настоящих условиях довольно опрометчиво.

Сейчас мы наблюдаем ситуацию, когда потребительские цены понемногу ползут вверх, а уровень доходов населения не растет. Это не способствует инвестированию в жилье. Большинство продавцов заявляют стоимость своих объектов в иностранной валюте, а пересчет в гривневом эквиваленте автоматически повышает стоимость сделки. Если стороны готовы будут пойти на взаимные уступки, например при пересчете курса валют, то есть шанс, что даже в такой непростой период, сделки по продаже-покупке вторичного жилья будут совершаться.

В одном нет сомнений - страна находится в состоянии революционных перемен. Вопрос каких? Станет лучше или хуже? Будет ли дальше падать рынок жилья? Покажет время.

Материал компании «Канзас»

Автор: Фото - Ирина Денисенко

Источник: kanzas.ua


Комментариев: 0    Просмотров: 1747

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus