Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Чтоб якоря не тянули на дно

Чтоб якоря не тянули на дно

Ради успешности бизнес-проекта

Любой объект коммерческой недвижимости – это прежде всего бизнес-проект, успешность и стабильность работы которого напрямую зависят от нескольких основных факторов, в числе которых и правильное позиционирование на рынке, и как можно более высокий уровень популярности среди потребителей, поэтому, при условии правильного подхода к реализации проекта, подобные тонкости прогнозируются задолго до момента приема первых покупателей – на этапе мониторинга рынка и создания концепции будущего ТЦ. Проектирование является отправной точкой, поскольку позволяет максимально эффективно организовать пространство и обеспечить комфорт для будущих посетителей, утверждают специалисты «Украинской торговой гильдии». В основу концептуального проекта ложится множество нюансов, среди которых обеспечение подъездных путей, достаточного количества парковочных мест, оптимальное расположение входных групп, грамотное зонирование внутреннего пространства.
Как информирует генеральный директор компании «Конкорд Девелопмент» Валерий Кирилко, еще предпроектная стадия начинается с инициирования проекта. Эту инициативу оценивают. Оценка ведется в двух основных направлениях – оценка рынка как такового (состояние, перспективы, возможности) и оценка месторасположения объекта (анализ потенциала месторасположения). Помимо финансовых показателей, оцениваются прежде всего маркетинговые характеристики места размещения объекта, социально-демографические показатели района размещения, конкурентная среда, его принадлежность к тому или иному виду (деловой, жилой, промзона и т. д.). Берется во внимание уровень арендных ставок и общий потенциал района. Как правило, исследование осуществляется по двум географическим ореолам – общегородскому и локальному (районному). То есть создается концепция ТЦ.

Выше этаж – ниже уровень продаж

Идеальным для покупателя типом торговых центров можно назвать только молл, который представляет собой одноэтажное прямоугольное строение с прямыми проходами, утверждает генеральный директор компании Build & Live Development Виктор Распутный. При создании архитектурно-планировочного решения ТЦ необходимо исходить из того, что чем меньше в нем уровней, тем лучше. «Вертикальная организация торгового пространства несет в себе определенные риски. Ведь на верхние этажи сложно заманить посетителя. В схеме размещения торговых помещений внутри ТЦ действует правило – чем выше этаж, тем ниже уровень продаж. Отсюда и отличие арендных ставок на разных этажах торговых комплексов. Оптимальным вариантом есть два уровня в ТЦ. Если планируется три-четыре этажа, то на последнем этаже размещаются операторы развлекательного сегмента, например, кинотеатр», – комментирует Виктор Распутный.

12 машино-мест на 100 кв. м

Так же как и торговые площади, парковки планируются на этапе разработки концепции. «В идеале, парковки должны представлять собой 12 машино-мест на каждую квадратную сотню метров площади. Но это в идеале. В реале же, в давно спланированном и застроенном центре, торговый комплекс («Метроград», например) рискует остаться вообще без собственной парковки», – делится опытом эксперт коммерческой, торговой недвижимости и складских помещений компании NAI Pickard Владимир Ястребов.
По его словам, планируя строительство ТЦ, очень важно осознавать, что является приоритетным: обеспечение ТЦ достаточным количеством парковочных мест, как, например, в «Караване», но при этом удаленность от основных транспортных и человеческих потоков или размещение комплекса в перегруженном, но от этого наиболее перспективном в плане прибыльности центре, с возможностью строительства подземной парковки (причем, дорогостоящей как в строительстве, так и в эксплуатации, как в «Мандарин Плаза») или без такой возможности – просто оставлять решение проблемы парковки на самих арендаторов и клиентов (как в «Глобусе»).

О функциональном зонировании

После того как известно сколько этажей будет иметь комплекс и будет ли у него парковка, необходимо определить, какое функциональное зонирование применимо в центре. Валерий Кирилко называет три основных вида:

 • товарно-тематическое;

 • смешанное;

 • взимозаменяемое.

 Разберемся в каждом из них отдельно.

 Товарно-тематическое зонирование: торговый зал разбивается на четко выраженные товарно-тематические блоки: в их перечень входят одежда, обувь, товары для дома, мебель, бытовая техника и электроника, подарочно-аксессуарный блок и так далее. Примером может служить ТЦ «Метроград», который разбит на четкие товарно-тематические кварталы: обуви, мебели, подарков...

 Достоинства этого принципа:

 • упрощенная система навигации посетителей центра;

 • удобство в работе при размещении операторов центра;

 • возможность эффективной и экономной организации складских и офисных помещений;

 • непринудительная циркуляция посетителей центра;

 • принцип магнитности может применяться как при помощи конкретного оператора, так и без него.

 Недостатки:
• наличие в центре «мертвых зон», до которых посетители могут не доходить;
• невозможность в создании «нужного» маршрута движения посетителей;
• пониженное влияние отдельных якорных групп на движение посетителей;
• неудобство посетителей при совершении комплексного шоппинга (верхнюю одежду покупают в одном месте, за обувью приходится возвращаться назад, за рубашкой и аксессуарами – идти в третье место).

 Смешанное зонирование: торговые площади разбиваются только на тематические зоны. Например, товары для женщин – обувь, одежда, аксессуары, золото; товары для мужчин – обувь, одежда, аксессуары, подарки; товары для детей – обувь, игрушки, одежда; товары для дома – бытовая техника, мебель, хозяйственные товары и так далее. По такому принципу ранее разбивали универмаги «Украина», ЦУМ.

 Достоинства этого принципа:

 • упрощенная система навигации посетителей центра;

 • непринудительная циркуляция посетителей центра;

 • удобство при совершении комплексного шоппинга (все, начиная от плаща и заканчивая ботинками с носками можно купить в соседних отделах);

 • принцип магнитности может применяться как при помощи конкретного оператора, так и без него;

 • возможность создания «нужного» маршрута для посетителей (например, разместив товары для детей в дальнем конце центра).

 Недостатки:
• неудобство при работе с конкретными арендаторами;

 • неудобство при организации складских и офисных помещений;

 • наличие в центре «мертвых зон», до которых посетители могут не доходить.

 Взаимозаменяемое зонирование: отсутствует четкой разбивки на какие либо товарные или тематические блоки, в процессе эксплуатации которых допускается смена любого оператора вне зависимости от профиля (например, вместо магазина женской обуви становится магазин мужской одежды). Примеры: ТЦ «Глобус» и «Мандарин-Плаза», где любой оператор может покинуть свой бутик, и замена происходит безболезненно для ТЦ. Магнитность в «Мандарин-Плазе» снижена настолько, что посетители не доходят до верхних этажей.

 Достоинства этого принципа:

 • упрощенная работа с операторами центра;

 • гибкость размещения товаров и услуг;

 • гибкость при организации складских и офисных помещений;

 • увеличено влияние принципа магнитности отдельных якорей;

 • применим любой из принципов организации торговых центров;

 • работает правило рынка (базара) – чтобы найти нужную вещь необходимо пройти весь рынок (центр).

 Недостатки:
• усложненная система навигации;

 • тяжелый механизм контроля ассортимента и направления работы операторов центра;

 • неудобство при организации складских и офисных помещений;

 • увеличенный процент «мертвых зон».

Для оживления «мертвой зоны»

 Следующим этапом, после определения функционального зонирования является разработка принципиальной организации торгового центра, или другими словами – распределение якорей и торговых галерей.

 «Торговая галерея – ряд магазинов (бутиков), которые расположены последовательно и не имеют в своем составе ярко выраженного якоря. Каждый из этих магазинов имеет свое «лицо» в рамках данных им управляющей компанией. Другими словами, наружная витрина у всех магазинов имеет один внешний вид, оператор может вывесить наружную вывеску, указатель, и украсить по своему усмотрению внутреннюю обстановку», – сообщает Валерий Кирилко.

 Возможно о том, что такое якоря и какие арендаторы могут претендовать на это звание, сказано уже много, однако уточнений существует масса, так что не побоимся повториться.
Итак, якорями называют операторов, генерирующих основной поток посетителей. «Раскрывает суть понятия якорь второе его название – магнит – поскольку именно этот оператор или группа товаров как магнит притягивают посетителей в торговый центр, а внутри самого центра проводят через весь торговый зал, – комментирует Виктор Распутный. – В торговых комплексах с профессионально разработанной концепцией такие магниты своим присутствием и генерируемым потоком способны оживить самую «мертвую зону» торгового центра».

 По данным УТГ, довольно часто в роли якорей выступают продовольственные супермаркеты разных форматов, представители сферы услуг и развлечений, к которым относятся наиболее распространенные для торговых комплексов форматы – кинотеатры, ледовые катки, боулинги, развлекательные центры. В качестве якоря можно рассматривать любой формат, вызывающий повышенный интерес покупателей, будь то крупный универмаг, ресторанная зона, товары для дома или строительные материалы.
Валерий Кирилко уточняет: «Ранее якорем называли только конкретного торгового брендового оператора, однако при планировке маленьких по размеру торговых комплексов, куда достаточно сложно привлечь известного оператора, а основной магнитный принцип должен соблюдаться, якорем становится целая группа товаров, которая может быть представлена несколькими операторами, выполняющими ту же генерирующую роль».

Куда «бросить якорь»?

 Разработчику необходимо понять, какой тип якорности ТЦ избрать – сколько якорей будет, предупреждает Валерий Кирилко. Определяющим фактором является размер объекта: чем он меньше – тем меньше якорей, и наоборот. Каждый якорь должен привлекать в центр посетителей, помогая рядом стоящим не якорям. Этот подход можно разбить на два основных типа: якорный арендатор + торговая галерея и торговая галерея. В первом случае якорь или якоря располагаются вдали от центра, а на пути к нему или к ним располагаются торговые галереи.

 По словам Валерия Кирилко, если торговый центр одноплоскостной, при входе находятся торговые галереи, а в глубине торгового зала размещается магнит. Если конфигурация центра вытянутая, и якорем является продовольственный супермаркет, то его размещение должно быть продумано таким образом, что бы супермаркет имел отдельный выход на парковку, а вход может проходить через другие торговые, непродовольственные отделы. Если торговый центр многоэтажный, то размещение должно преследовать ту же цель – размещение якорей в дальних от входа местах и этажах. Если якорь один, то он должен размещаться на верхнем этаже, если их несколько, то на этажах они должны стоять в дальних от входа местах.

 Скажем, в ТРЦ «Глобус» (1 очередь) якорем является фуд-кортовская зона центра, – приводит пример господин Кирилко. Она умышленно размещена на нижнем ярусе (особенность подземных центров), в дальнем от основного входа месте. Идя к нему, посетители протягиваются через весь центр, через два торговых этажа. В ТЦ «Детский Мир» якорем является магазин игрушек на самом верхнем этаже. Правда, не очень удачный «постсоветский» конструктив здания не позволяет в полной мере реализовать принцип магнитности из-за неудачно расположенных лестниц и отсутствия атриума, который должен проходить через все этажи.

 В ТЦ «Квадрат-Лукьяновка» на верхнем этаже размещен детский супермаркет «Антошка». Все эскалаторы центра идут только вверх, таким образом применяется принцип принудительного маршрута посетителей. К тому же на каждом этаже, что бы пройти к лестнице или эскалатору, покупателю приходится проходить сквозь несколько торговых отделов. В больших торговых центрах (от 100 000 кв. м) этот принцип становится еще более актуальным.

 Рассмотрим это на примере разработанной концепции самого крупного в Украине торгово-развлекательно комплекса, который будет находиться в городе Одесса (общая площадь центра 110 000 кв. м, площадь под торговлю 64 000 кв. м). В этом центре будет 6 якорных арендаторов – продовольственный гипермаркет, супермаркет электроники, детский супермаркет, фуд-кортовская зона, роллеродром и фитнес-центр, боулинг-клуб и 4-х зальный кинотеатр.

Итак, как сказано экспертами, начинать планирование ТЦ следует на предпроектной стадии, учитывая месторасположение объекта и рыночные показатели. Идеальный вариант – не гнать комплекс ввысь, а максимально «распластывать» его на территории, то есть делать не выше трех уровней. Хорошо бы организовывать парковку и связывать ее непосредственно с торговым залом. Определив торговые зоны, разработчики должны определить якоря и зарезервировать для них определенные площадки. Только соблюдение правил, разработанных с учетом опыта, поможет в будущем успешно управлять торговым центром.

КОММЕНТАРИИ СПЕЦИАЛИСТОВ

Владимир ЯСТРЕБОВ, эксперт коммерческой, торговой недвижимости и складских помещений компании NAI Pickard

Если смотреть в лицо цифрам, у Киева всего лишь 115 кв. м торговых площадей на каждую 1 000 жителей – самые низкие показатели в Европе. Когда маркетинг-директора ТМ «Маркc и Спенсер» спросили, почему они так долго ждали, прежде чем придти в Украину, ответ был: из-за отсутствия ТЦ необходимого уровня, где бы они могли разместить свои магазины (первый магазин был открыт в мае 2007 г. в ТРЦ «Комод»). Именно такие операторы-сетевики, выбирающие под свои нужды большие площади (±1 000 кв. м), обычно и являются так называемыми якорными (anchor) арендаторами, так же как и развлекательно-оздоровительные точки: кинотеатры, катки, ночные клубы, боулинги, косметические и СПА-салоны. Хотя, можно добавить, что в последнее время внимание покупателей (а, следовательно, обеспечение прибыльности нахождения арендатора на данной торговой площади) привлекают моно-брендовые магазины одежды, обуви и аксессуаров (в основном женских), площадью 300–500 кв. м.

Виктор РАСПУТНЫЙ, генеральный директор компании Build & Live Development

Особенность размещения якорных арендаторов состоит в том, что их желательно размещать в глубине здания ТЦ, чтобы по пути к ним посетитель проходил как можно больше магазинов. Типичным местом для размещения операторов развлекательного бизнеса является верхний этаж, обычно третий.
Кроме того, следует отметить, что многие ТЦ размещают на своих площадках несколько якорей – продовольственный супермаркет, кинотеатр, каток... Так, например, в ТРЦ «Метрополис», ТРЦ «Караван»...

Валерий КИРИЛКО, генеральный директор компании «Конкорд Девелопмент»

Основной принцип размещения якоря и торговой галереи – протянуть посетителей через весь торговый центр.

 Некоторые источники разбивают подходы к размещению якорей и торговых галерей на типы и подтипы. Например, якорь+торговая галерея, якоря связанные торговой галереей, отдельно стоящие якоря и прочее. Однако, этот подход, на наш взгляд, только усложняет принципы размещения якорей и торговых галерей. Например, отдельно стоящие якоря могут иметь отдельные входы, однако теряется сама идея магнитности.

Ради успешности бизнес-проекта

Любой объект коммерческой недвижимости – это прежде всего бизнес-проект, успешность и стабильность работы которого напрямую зависят от нескольких основных факторов, в числе которых и правильное позиционирование на рынке, и как можно более высокий уровень популярности среди потребителей, поэтому, при условии правильного подхода к реализации проекта, подобные тонкости прогнозируются задолго до момента приема первых покупателей – на этапе мониторинга рынка и создания концепции будущего ТЦ. Проектирование является отправной точкой, поскольку позволяет максимально эффективно организовать пространство и обеспечить комфорт для будущих посетителей, утверждают специалисты «Украинской торговой гильдии». В основу концептуального проекта ложится множество нюансов, среди которых обеспечение подъездных путей, достаточного количества парковочных мест, оптимальное расположение входных групп, грамотное зонирование внутреннего пространства.
Как информирует генеральный директор компании «Конкорд Девелопмент» Валерий Кирилко, еще предпроектная стадия начинается с инициирования проекта. Эту инициативу оценивают. Оценка ведется в двух основных направлениях – оценка рынка как такового (состояние, перспективы, возможности) и оценка месторасположения объекта (анализ потенциала месторасположения). Помимо финансовых показателей, оцениваются прежде всего маркетинговые характеристики места размещения объекта, социально-демографические показатели района размещения, конкурентная среда, его принадлежность к тому или иному виду (деловой, жилой, промзона и т. д.). Берется во внимание уровень арендных ставок и общий потенциал района. Как правило, исследование осуществляется по двум географическим ореолам – общегородскому и локальному (районному). То есть создается концепция ТЦ.

Выше этаж – ниже уровень продаж

Идеальным для покупателя типом торговых центров можно назвать только молл, который представляет собой одноэтажное прямоугольное строение с прямыми проходами, утверждает генеральный директор компании Build & Live Development Виктор Распутный. При создании архитектурно-планировочного решения ТЦ необходимо исходить из того, что чем меньше в нем уровней, тем лучше. «Вертикальная организация торгового пространства несет в себе определенные риски. Ведь на верхние этажи сложно заманить посетителя. В схеме размещения торговых помещений внутри ТЦ действует правило – чем выше этаж, тем ниже уровень продаж. Отсюда и отличие арендных ставок на разных этажах торговых комплексов. Оптимальным вариантом есть два уровня в ТЦ. Если планируется три-четыре этажа, то на последнем этаже размещаются операторы развлекательного сегмента, например, кинотеатр», – комментирует Виктор Распутный.

12 машино-мест на 100 кв. м

Так же как и торговые площади, парковки планируются на этапе разработки концепции. «В идеале, парковки должны представлять собой 12 машино-мест на каждую квадратную сотню метров площади. Но это в идеале. В реале же, в давно спланированном и застроенном центре, торговый комплекс («Метроград», например) рискует остаться вообще без собственной парковки», – делится опытом эксперт коммерческой, торговой недвижимости и складских помещений компании NAI Pickard Владимир Ястребов.
По его словам, планируя строительство ТЦ, очень важно осознавать, что является приоритетным: обеспечение ТЦ достаточным количеством парковочных мест, как, например, в «Караване», но при этом удаленность от основных транспортных и человеческих потоков или размещение комплекса в перегруженном, но от этого наиболее перспективном в плане прибыльности центре, с возможностью строительства подземной парковки (причем, дорогостоящей как в строительстве, так и в эксплуатации, как в «Мандарин Плаза») или без такой возможности – просто оставлять решение проблемы парковки на самих арендаторов и клиентов (как в «Глобусе»).

О функциональном зонировании

После того как известно сколько этажей будет иметь комплекс и будет ли у него парковка, необходимо определить, какое функциональное зонирование применимо в центре. Валерий Кирилко называет три основных вида:

 • товарно-тематическое;

 • смешанное;

 • взимозаменяемое.

 Разберемся в каждом из них отдельно.

 Товарно-тематическое зонирование: торговый зал разбивается на четко выраженные товарно-тематические блоки: в их перечень входят одежда, обувь, товары для дома, мебель, бытовая техника и электроника, подарочно-аксессуарный блок и так далее. Примером может служить ТЦ «Метроград», который разбит на четкие товарно-тематические кварталы: обуви, мебели, подарков...

 Достоинства этого принципа:

 • упрощенная система навигации посетителей центра;

 • удобство в работе при размещении операторов центра;

 • возможность эффективной и экономной организации складских и офисных помещений;

 • непринудительная циркуляция посетителей центра;

 • принцип магнитности может применяться как при помощи конкретного оператора, так и без него.

 Недостатки:
• наличие в центре «мертвых зон», до которых посетители могут не доходить;
• невозможность в создании «нужного» маршрута движения посетителей;
• пониженное влияние отдельных якорных групп на движение посетителей;
• неудобство посетителей при совершении комплексного шоппинга (верхнюю одежду покупают в одном месте, за обувью приходится возвращаться назад, за рубашкой и аксессуарами – идти в третье место).

 Смешанное зонирование: торговые площади разбиваются только на тематические зоны. Например, товары для женщин – обувь, одежда, аксессуары, золото; товары для мужчин – обувь, одежда, аксессуары, подарки; товары для детей – обувь, игрушки, одежда; товары для дома – бытовая техника, мебель, хозяйственные товары и так далее. По такому принципу ранее разбивали универмаги «Украина», ЦУМ.

 Достоинства этого принципа:

 • упрощенная система навигации посетителей центра;

 • непринудительная циркуляция посетителей центра;

 • удобство при совершении комплексного шоппинга (все, начиная от плаща и заканчивая ботинками с носками можно купить в соседних отделах);

 • принцип магнитности может применяться как при помощи конкретного оператора, так и без него;

 • возможность создания «нужного» маршрута для посетителей (например, разместив товары для детей в дальнем конце центра).

 Недостатки:
• неудобство при работе с конкретными арендаторами;

 • неудобство при организации складских и офисных помещений;

 • наличие в центре «мертвых зон», до которых посетители могут не доходить.

 Взаимозаменяемое зонирован


Комментариев: 0    Просмотров: 698

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).