Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Обзор рынка торговой недвижимости

Обзор рынка торговой недвижимости




Так, еще летом данный индекс находился на уровне 98,5%, демонстрируя преобладание нейтральных настроений. Резкое ослабление национальной валюты увеличило стоимость импортной продукции, вызвав снижение выручки от продаж в долларовом эквиваленте на 30-40% и более. Поскольку арендные ставки в Украине привязаны преимущественно к доллару США, стало очевидным, что часть операторов не в состоянии оплачивать аренду на прежнем уровне. Так, в структуре затрат торговых операторов расходы на аренду превысили критичный порог в 20%, против существующего ранее уровня 10-15%.
 
Наиболее значительное сокращение потребления пришлось на промышленные регионы, где рентабельность многих видов бизнеса стала отрицательной. Значительная часть операторов, продукция которых рассчитана на «средний» и «средний +» ценовой сегмент, всерьез задумываются о временном закрытии некоторых региональных магазинов. Скорее всего, в период экономического спада деятельность подобных компаний сосредоточится в рамках столицы, а также городов миллиоников.

/
Рейтинговое агентство AT Kearney пересмотрело международный индекс развития торговли в Украине на 2008 год, переместив страну с 5-й на 17-ю позицию. Это означает, что Украина рискует перейти из категории стран, которые A.T. Kearney рекомендует международным ритейлерам принять к рассмотрению, к категории стран, которых необходимо избегать.
 
Несмотря на большие возможности украинского рынка, вызванные удачным расположением, численностью населения и низкой конкуренцией, среди главных проблем страны A.T. Kearney отмечает рост темпов инфляции, слаборазвитую инфраструктуру и политическую нестабильность.
 
Тенденции
·          Преобладание предложения над спросом, смещение вектора рынка от рынка арендодателя к рынку арендатора.
·         Преобладание краткосрочных договоров аренды либо долгосрочных договоров с возможностью пересмотра арендной ставки каждые 3-6 месяцев. При этом участившейся практикой стала готовность владельцев на период кризиса фиксировать арендные ставки в национальной валюте или привязывать арендную плату к % от товарооборота.
·          Увеличение сроков принятия решений арендаторами по заключению договоров аренды площадей.
·          Повышение уровня вакантности торговых площадей, в первую очередь в регионах.
·         Существенное замедление активности игроков, использующих преимущественно заемный капитал, а также уход с данного сегмента компаний, неспециализированных на развитии торговой недвижимости. Уменьшение числа иностранных девелоперов и ритейлеров, планирующих развитие проектов ТЦ/ТРЦ в Украине.
·          Замораживание на неопределенные сроки большинства проектов со стадией готовности менее 50%.
·          Удешевление стоимости земельных участков и строительных работ.
·          Рост числа предложений по продаже активов по стрессовым ценам.
·          Увеличение заявленных объемов нового предложения в 2009-2010 гг. будет происходить вследствие укрупнения размеров строящихся торговых объектов, а не за счет увеличения их количества.
·          Увеличение доли товаров локального производства и частных марок в розничной торговле, уменьшение доли импортных товаров.

/
Новое предложение
Новое предложение профессиональных торговых площадей в 2008 году составило 78 300 кв. м, увеличив тем самым общий объем до 434 800 кв.м (на 22%). Прогнозируемый ранее объем нового предложения за 2008 год в размере 171 500 кв.м не был реализован из-за переноса сроков ввода в эксплуатацию первой очереди специализированного ТЦ «Домосфера», второй очереди ТРЦ «Sky Mall» и ТРЦ «Эспланада», совокупная арендная площадь которых составляет 99 800 кв.м.

/

Источник: Colliers International, Январь 2009

Среди открывшихся в 2008 году торговых центров стоит особо отметить первый развлекательно-торговый Центр (РТЦ) «Блокбастер» (GLA – 26 820 кв.м.), расположенный на Московском проспекте, недалеко от района «Петровка». Так, украинскому рынку впервые представлены международный оператор 3D кинотеатров «IMAX» и ресторан виртуальной реальности «Trance-Force». В том числе, инфраструктура РТЦ включает кинотеатр формата «мультиплекс» на 12 залов, боулинг-клуб, бильярдный клуб, роллердром, картодром, альпинистскую горку, детский развлекательный центр, фуд-корт и диско-клуб. Это первый в стране центр, объединивший весь спектр общественно доступных развлечений.
 
В первом полугодии на левом берегу Киева открылся ТРЦ «Квадрат Аврора» (GLA – 19 100 кв. м), включающий гипермаркет и торговую галерею. Месторасположение в центре жилого массива и профессиональная концепция являются преимуществами данного торгового центра.
 
В апреле состоялось открытие ТРЦ «Материк» на Днепровской Набережной (GLA – 18 400 кв. м), также расположенного в левобережной части города. Главными преимуществами данного проекта являются хорошая транспортная доступность и близость к густонаселенному массиву, тогда как к недостаткам можно отнести сложные поэтажные планировки и небольшой размер галереи.

/

Значительная часть нового предложения в 2009-2010 гг. приходится на район Оболонь и район в радиусе 1-2 км от станции метро «Петровка», первичная и вторичная торговая зона (15-20-минутная автомобильная доступность) которого вмещает 1 млн. жителей.

/
Следует отметить, что наиболее перспективными районами развития торговой недвижимости также являются левобережная часть города в районе станций метро «Осокорки» и «Левобережная», а также индустриальные зоны Подольского района и Окружная дорога.

/

Перспективное предложение
В прогнозах нового предложения на 2009-2010 гг. нами учтены только те торговые центры, степень готовности которых составляет более 50%. Так, из заявленных девелоперами к открытию в среднесрочной перспективе, имеют высокие шансы выйти на рынок следующие объекты: (см. Таблица 3).
 
В случае введения в эксплуатацию всех перечисленных торговых центров, объемы нового ежегодного предложения в 2009 и  2010 г. практически в два раза превысят объем 2008 г за счет укрупнения размеров. Так, средняя торговая площадь запланированных к вводу в эксплуатацию ТРЦ в 2009 г составляет 32 360 кв. м, а в 2010 г. - 33 000 кв.м против 13 053 кв.м в 2008 году.

/

Из будущих объектов достаточно интересным является 2-я очередь ТРЦ Sky Mall (GLA ~45 000 кв.м), среди преимуществ которого можно выделить профессиональную архитектурную концепцию, сильный якорь в виде гипермаркета O’KEY, качественно подобранный пул арендаторов и парковку на 4000 мест. К минусам данного объекта можно отнести трудную пешеходную доступность и частые транспортные заторы на пути въезда/ выезда.

 

Как сообщили порталу Прометр эксперты компании Colliers International, по их ожиданиям, ТРЦ «Эспланада» (GLA ~32 000 кв.м) станет весомым игроком в центральной части города благодаря центральному расположению, близости к метро, взвешенной концепции, а также 5-минутной пешеходной доступности от главной торговой улицы города. Как и для других ТРЦ в центре города, минусом является недостаточное количество паркомест и сложные планировочные решения».

 

Самым масштабным из реализуемых проектов является ТРЦ Dream Town (GLA ~160 000 кв.м), расположенный в густонаселенном жилом районе Оболонь. Преимуществом данного ТРЦ можно назвать непосредственную близость к станциям метро и сбалансированную концепцию. К недостаткам данного объекта можно отнести затрудненную пешеходную доступность, узкую форму участка и значительную длину ТЦ, а также небольшую парковку относительно размеров данного объекта.

 

Спрос

Рост доходов населения и расширение краткосрочного потребительского кредитования наряду с высокими инфляционными ожиданиями способствовали в январе-апреле 2008 года дальнейшему росту потребления. Это, в свою очередь, привело к росту розничного товарооборота на 30% в реальном измерении против января-апреля 2007 г. Однако, начавшееся со второго полугодия замедление и последующий экономический спад существенно снизили объемы продаж многих розничных операторов.

 

Так, ввиду ограниченного доступа населения к кредитным средствам, самый значительный спад продаж произошел у операторов бытовой техники и электроники, вызвав снижение товарооборота на 30-70%.  Некоторые крупные операторы бытовой техники, столкнувшись с падением объемов региональных продаж более чем на 55-70%, стали настаивать на переходе с фиксированной оплаты аренды на процент от товарооборота.

 

В четвертом квартале 2008 года потребление таких товаров, как дорогие сувениры, имиджевая канцелярия, косметика, бижутерия, ювелирные изделия, одежда и обувь сократилось на 25-40%.

 

Для стимуляции спроса операторы одежды постоянно устанавливают скидки в пределах 30-50%, однако даже такой значительный дисконт из-за изменений обменного курса не более чем приближает цены в гривнах к докризисному уровню.

 

Операторы формата DIY отмечают незначительное уменьшение товарооборота, сохраняя положительную рентабельность, что может продолжаться при условии сохранения спроса на прежнем уровне.

 

Менее чувствительной к кризису оказались индустрия развлечений, продовольственные супер- и гипермаркеты, а также рестораны быстрого питания. Так, в последнем квартале 2008 года выручка проката фильмов в кинотеатрах увеличилась, находясь в прямой зависимости от качества предлагаемого репертуара. Выручка от продаж продовольственных товаров снизилась на 2-4 %, в ресторанах быстрого питания – на 5-10 %.

 

Наиболее уязвимыми к уменьшению покупательной способности оказались рестораны ценовой категории «средний +» и «элит», особенно ориентированные на иностранного потребителя, фиксирующие снижение оборотов на 40-60%. Рестораны средней ценовой категории не отмечают значительных снижений, сохранив рентабельность практически на прежнем уровне.

 

Таким образом, прослеживается тенденция к уменьшению спроса на новые торговые площади практически во всех сегментах бизнеса. Соответственно, новое предложение, с учетом заявленного в 2009-2010 гг., скорее всего временно превысит спрос.

 

Выход на рынок

Активно стал проявлять себя на рынке крупный израильский девелопер Azorim Group, вышедший на рынок в 2007 г. Так, компания заявила о реализации «с нуля» пяти проектов в сегменте жилой и коммерческой недвижимости в Киеве и Львове. Планируемый объем инвестиций составляет более $300 млн., при этом все проекты будут развиваться параллельно. Первый проект Azorim Group в торговом сегменте ТРЦ «Бульвар на Позняках», общей площадью порядка 60 000 кв. м, планируется к открытию на левом берегу Киева в 2011 году.

 

Заинтересована в развитии крупномасштабных проектов ТРЦ на рынке Украины известная израильская компания Plaza Centers Group, которая является ведущим девелопером в сегменте торговых и развлекательных центров на развивающихся рынках центральной и восточной Европы. Рыночная стоимость реализуемых проектов компании составляет приблизительно €2,8 млрд. В настоящий момент Plaza Centers Group рассматривает возможность приобретения земельного участка в Киеве и городах миллионниках.

 

Компания MITISKA изучает возможность выхода на украинский рынок с проектами ритейл-парков – новым форматом для украинского рынка. Месторасположение этих проектов – окраины города с отличной визуальной и транспортной доступностью. В фокусе интереса девелопера – Киев, Донецк, Харьков и Одесса.

 

Новые бренды

В 2008 году в Киеве состоялось открытие первого магазина мужской и женской одежды известной розничной торговой марки ZARA, принадлежащей испанской Inditex Group.

 

Открытие первого универмага одежды (department store) британской розничной сети Marks & Spencer в 2007 г. привлекло внимание других профессиональных ритейл-операторов, работающих в данном сегменте. Так, британская торговая сеть Debenhams и немецкий оператор Peek & Cloppenburg (P&C) находятся в процессе поиска локальных партнеров.

 

Финская сеть Stockmann планирует открытие второго в Украине магазина семейной одежды под брендом SEPPALA на центральной улице Киева в марте 2009 года. Площадь магазина составит порядка 450 кв.м. Первый магазин SEPPALA открыл свои двери для посетителей осенью 2008 года в Харькове в составе инфраструктуры 2-й очереди ТРЦ «Дафи».

 

Весной 2009 года ожидается открытие совместного магазина Vero Moda и Jackie Jones, также расположенного на ул. Крещатик. Новый магазин будет занимать три этажа с торговой площадью около 850 кв. м. В роли френчайзи партнера данных брендов выступает украинская компания «Арго».

 

Итальянская компания Intesa планирует открытие монобрендовых магазинов F5 jeans во всех городах-миллионниках.

 

По результатам выставки MAPIC 2008, проявили свою заинтересованность в выходе на украинский рынок такие бренды, как «Mamas&Papas», «C&A», «New Look», «Kiabi».

 

В целом, большинство международных ритейлеров рассматривают выход на украинский рынок исключительно посредством франчайзинговых схем.

 

Гипермаркеты/супермаркеты

В марте 2008 года в Киеве состоялось открытие первого в Украине гипермаркета французского оператора Auchan общей площадью 22 800 кв. м. В декабре было завершено строительство еще одного гипермаркета сети площадью 25 000 кв. м в Макеевке (Донецкая область). Также известно о планах развития гипермаркета Auchan во Львове.

 

Частная инвестиционная компания Abris Capital Partners приобрела у ТК «Интермаркет» контрольный пакет в торговой сети «Барвінок», состоящей из 24 супермаркетов в Западной Украине. Новые владельцы намерены продолжить развитие сети, видя для себя большие перспективы в развитии в этом сегменте благодаря ненасыщенности рынка.

 

Компания Midland приобрела регионального сетевого оператора MD Retail. Форматом сети является «магазин у дома», общая площадь всех магазинов составляет порядка 15 000 кв. м по 250-300 кв. м каждый.

 

В 2008 г. было открыто 10 магазинов «Велика Кишеня» общей торговой площадью порядка 20 000 кв. м.

 

В 2009 г. холдинговая компания ОАО «Ритейл Групп», являющаяся владельцем ТМ «Велика Кишеня», планирует открытие от 5 до 15 магазинов в зависимости от макроэкономической ситуации в стране.

 

В декабре 2008 года российская ГК «Вестер» открыла гипермаркет «Вестер Гипер» в рамках ТРЦ «Авалон» в Хмельницком, который стал третьим по счету магазином сети в Украине. Напомним, что в 2007 начали свою работу гипермаркеты сети в Симферополе и Тернополе. Из-за экономического кризиса компания пересматривает дальнейшие планы своего развития, концентрируясь преимущественно на завершении объектов высокой стадии готовности.

 

Компания «ЕКО» (Украина), владеющая ТМ «ЕКО-Маркет», приобрела в июне 2008 года российскую сеть супермаркетов «Патэрсон», тем самым увеличив количество своих магазинов до 28.

 

DIY

В декабре состоялось открытие двух гипермаркетов строительных материалов немецкой сети Praktiker в Николаеве, в рамках первой очереди ТЦ «Амстор», а также во Львове, в составе ТЦ «King Kross Leopoli». Площади гипермаркетов составляют 10 000 и 8 000 кв. м соответственно. Таким образом, на данный момент в Украине работают три гипермаркета сети Praktiker из заявленных ранее 25.

 

В четвертом квартале в Харькове (рядом с ТРЦ «Дафи») и Мариуполе (рядом с ТРЦ «Амстор) состоялось открытие двух гипермаркетов сети OBI, одного из лидеров европейского рынка DIY. Торговая площадь каждого магазина составляет приблизительно 11,000 кв. м. На стадии завершения в Одессе находится третий объект сети, анонсированный к открытию в первом квартале 2009 года. В течение 5 лет компания планирует увеличить свое присутствие в Украине до 20 магазинов, каждый из которых будет иметь торговую площадь в пределах 8000 – 14000 кв. м.

 

Также в 2008 году в Украине свой офис открыла французская компания Leroy Merlin, которая активно ищет участки/помещения для открытия гипермаркетов DIY в Киеве и городах-миллионниках. Leroy Merlin готов открыть до 10-15 магазинов в ближайшие 3 года.

 

Операторы развлекательного сектора

В июле 2008 состоялось открытие одного из крупнейших в Украине развлекательных центров «Мисто» (GLA – 4 000 кв. м) в Запорожье в составе ТЦ «Пальмира plaza».

 

В сентябре в г. Киеве были впервые представлены украинскому зрителю 3D- кинотеатр IMAX, а также состоящий из 12 залов кинотеатр «Мегаплекс». Оба кинотеатра расположены в составе РТЦ «Блокбастр».

 

Заявил о себе принципиально новый формат ресторанов виртуальной реальности Trance Force, представляющий собой микс из ресторана и кинотеатра, на экранах которого будут транслироваться познавательные фильмы.

 

Польская медиа-группа ITI заявила о планах открытия своего первого мультиплекса под брендом Multikino во Львове, в составе строящегося ТРЦ «Кинг Кросс Леополис».

 

Арендные ставки и вакантность

В целом, довольно успешный своими финансовыми результатами 2008 год можно разделить на два этапа: до и после октября, когда начались кризисные явления. Так, по результатам трех кварталов базовые арендные ставки на торговые секции размером 100-300 кв. м. в Киеве повысились на 20-40 % и достигли своего максимума в $150-$250 за кв. м.

 

Начиная с 4-го квартала, рост арендных ставок остановился. И арендаторы, и собственники заняли выжидательные позиции из-за начавшей разгораться паники. К концу декабря стало очевидным, что экономический спад принимает длительный характер. Стали учащаться компромиссные сделки. По нашим прогнозам, в период кризиса возможные краткосрочные уступки по аренде со стороны владельцев могут составить до 25-60%.

 

Следует отметить, что в профессиональных ТРЦ с качественной концепцией объемы продаж снизились не столь существенно, как в непрофессиональных, вследствие чего максимальные уступки в них не превышают 25%.

/
По прогнозам большинства экспертов, восстановление мировой экономики может произойти в 2011-2012 гг., тогда как постепенное оживление экономики Украины - со второго полугодия 2010 г. На основании приведенных в экономическом обзоре данных, в Украине начиная с 2010 г. прогнозируется рост объемов промышленного производства, экспорта, темпов кредитования и розничного товарооборота. Соответственно, имея страховку в виде краткосрочных договоров, собственники и арендаторы будут иметь возможность оперативно реагировать на новые рыночные условия. Это непременно вызовет постепенный рост арендных ставок, однако уже не столь значительный как прежде. Так, если все учитываемые нами на 2009-2010 гг. ТЦ выйдут на рынок, стратегический дефицит торговых помещений может быть несколько сглажен.

/
Источник: Colliers International, январь 2009 г.
 
Вакантность в существующих торговых центрах столицы на конец 2008 года сохранилась на уровне менее 5%. Тем не менее, сокращение объемов потребления, снижение реальных доходов населения, а также сложности доступа сетевых операторов к финансированию вызвали замедление в развитии торгового сегмента, и, соответственно, уменьшение спроса на новые и существующие площади. Мы ожидаем повышения уровня вакантности в пределах 10-15% для столицы и 15-30 % для регионов в 2009 г.
 
Регионы
Недостаточная насыщенность регионов профессиональными торговыми центрами, относительная простота процедуры получения разрешительной документации, а также постоянно растущий платежеспособный спрос были основными факторами, вызывающими интерес девелоперов к региональному рынку до начала экономического кризиса.
 
Начиная с 4-го квартала 2008 г., отмечено значительное замедление темпов строительства новых объектов в регионах, что вызвано как отсутствием проектного финансирования, так и существенным падением потребительской активности. Разница между реальным и анонсированным объемами нового предложения увеличилась. Тем не менее, существующий стратегический дефицит предложения на региональных рынках уже в среднесрочной перспективе может привлечь внимание потенциальных инвесторов для развития новых торговых проектов.
 
Суммарный объем нового предложения профессиональных торговых площадей во всех региональных городах Украины в 2008 году превысил показатель Киева в четыре раза и составил 321 000 кв. м, при этом почти половина площадей, введенных в эксплуатацию, приходится на Харьков, Донецк и Днепропетровск. Согласно нашим прогнозам, объем совокупного предложения в региональных городах продолжит превышать показатели Киева в 2009 и 2010 годах.

/

Знаковыми событиями 2008 года в регионах стали открытие 2-й очереди ТРЦ «Дафи» в Харькове с общей арендуемой площадью 44 500 кв.м и ТРЦ «Караван» в Днепропетровске с общей арендуемой площадью 70 000 кв. м. Введение в эксплуатацию вышеупомянутых торгово-развлекательных центров значительно увеличило предложение профессиональных торговых площадей в этих городах: на данный момент предложение в Харькове составляет 133 000 кв. м, в Днепропетровске – 167 000 кв. м.
 
В Донецке, в результате реализации 1-ой очереди ТЦ «Декор Донбасс», предложение профессиональных торговых площадей в этом году увеличилось на 23 500 кв. м. На сегодняшний день в данном торговом центре работает супермаркет и торговая галерея. В 2009 году планируется также открытие развлекательной составляющей и четырехзвездочного отеля.
 
Несмотря на то, что в этом году в Одессе, Львове и Запорожье не было введено в эксплуатацию ни одного крупного профессионального торгового центра, в этих городах продолжается активное развитие торговых объектов. Во Львове украинская компания Интермаркет реализует два крупномасштабных проекта – ТРЦ «Леополис Центр» (общей арендуемой площадью 47 500 кв.м) и ТРЦ «Сыхив» (общей арендуемой площадью 24 700 кв.м).
 
В 2010 году ожидае


Комментариев: 0    Просмотров: 546

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus