Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Освоение глубин

Освоение глубин

Дети подземелья
Одним из первых проектов подземного ТЦ на просторах СССР был план застройки площади Октябрьской Революции (нынешний Майдан Незалежности) в Киеве, разработанный в конце 70-х гг. прошлого столетия. Часть проекта реализовали – ряд небольших ларьков и кофеен существует до сих пор, правда, в несколько модернизированном виде. Под самой же площадью должен был находиться второй комплекс ТЦ. Здесь предполагалось разместить кинотеатр, выставочные залы и рестораны, но задуманное воплотить в жизнь не удалось. «Если бы этот ТЦ все-таки построили, он был бы самым большим торговым комплексом в СССР! – полагает Наталья Зенькович, ведущий специалист отдела внешних связей АО «Киевпроект». – В целом Киев можно смело считать родоначальником освоения подземных пространств в бывшем Советском Союзе».
Затем попытки реализовать подобные проекты на долгое время прекратились. Новая волна сооружения подземных комплексов пришла в конце 1990-х с реконструкцией пл. Славы. Возобновление такого строительства было обусловлено экономическими обстоятельствами, поскольку первые участки под проекты коммерческой недвижимости предоставлялись именно под землей. Так появилась сеть подземных комплексов «Квадрат» (теперь «Навигатор»), за ними последовал ТЦ «Метроград», который располагается под ул. Большой Васильковской на участке между пл. Бессарабской и пл. Льва Толстого. А в 2000–2001 гг. необходимость замены инженерных коммуникаций под Майданом Незалежности повлекла за собой создание ТРЦ «Глобус».
По подсчетам экспертов, сегодня объем подземных торговых площадей достиг 45 тыс. кв. м, но для насыщения данного сегмента рынка этого недостаточно. Конечно, говорить о тотальной нехватке торговых площадей нельзя, однако уместным будет вопрос о качестве самих ТЦ. К сожалению, некоторые из них имеют негативный имидж. «Строительство «Глобуса» и «Квадратов» – вполне оправдано, но «Метроград» несовершенен, – считает Наталья Зенькович. – Нельзя гордиться комплексом, в котором тяжелые условия работы, неотлаженная противопожарная система. «Метроград», как хрущевки, в первое время был благом, а теперь себя исчерпал». Тем не менее, он пользуется спросом: удачное месторасположение, постоянный пешеходный поток, и как результат – очередь из арендаторов, даже несмотря на высокие арендные ставки. Но для успешности ТЦ мало лишь хорошего месторасположения, важна также его концепция и формат.

src=/content/root/23-11-07-7-1.jpgУкраинский девелопмент положительно оценивает развитие рынка подземной коммерческой недвижимости Киева. На сегодняшний день существует не мало идей освоения подземного пространства. Архитекторы и девелоперы в первую очередь выделяют проект многоуровневого подземного ТРЦ «Европейский», он должен протянуться от ул. Крещатик до стадиона «Динамо» им. В. Лобановского. Это действительно масштабный проект, так как его хотят связать с возведением офисно-гостиничного комплекса «Столичный» (ул. Крещатик, 5). В свое время был проведен инвестиционный конкурс, который выиграла компания «Грааль»; разрабатывались планы, концепция и формат ТРЦ, но в жизнь задуманное пока не воплотилось по нескольким причинам. Прежде всего, из-за транспортной проблемы. Один из конкурсных проектов предлагал решить ее путем строительства подземных тоннелей, через которые осуществлялся бы заезд в подземный паркинг, завоз товаров в торговый комплекс, и они же служили бы пешеходным переходом к набережной Днепра. Вторая проблема заключается в поиске оптимальной организации подземного пространства.
Другой проект-конкурсант предусматривал: а) создание между Майданом Незалежности и пл. Европейской подземного торгового комплекса; б) строительство многофункционального культурного центра под пл. Европейской; в) размещение выставочных и культурно-спортивных объектов под ул. Грушевского (вблизи стадиона «Динамо»). Сейчас рассматривается проект сооружения 3-уровневого комплекса (один ярус которого отведен для подземного паркинга, остальные – для шоппинг-молла), а также 130-метровой высотки по ул. Крещатик, 5.
В целом идей достаточно, но работы пока не начинаются. По словам архитекторов, на сегодняшний день не существует нормативов для строительства офисно-гостиничного и подземного комплексов. Это связано с тем, что данный проект относят к экспериментальным, так как раньше ничего подобного не возводилось. Пока продолжаются изыскательные работы, кроме того, необходимо получить разрешение Киевской горгосадминистрации на частичное перекрытие ул. Крещатик.
К 2010 г. планировалось ввести в действие еще один масштабный проект под пл. Львовской. Ее реконструкция намечалась уже давно: сооружение станции метро «Львівська брама» началось еще в 1990 г., но по финансовым причинам его отложили, решив продолжить лишь после обновления всей площади. В 1999 г. этим проектом занялось архитектурное бюро «Янош Виг и партнеры». Специалисты разработали план застройки, который был рассмотрен на градостроительном совете и практически им одобрен. Руководитель авторской группы Янош Виг отмечает, что была проведена серьезная и масштабная работа: проект предусматривал решение транспортной развязки, включал в себя многоуровневый подземно-наземный ТЦ, а также 2-ярусную парковку на 464 машиноместа. По мнению Яноша Вига, проект окупился бы за 10 лет и сделал бы честь многим городским правителям и его авторам. Но планы и эскизы пока пылятся на полках – столичная власть и инвесторы до сих пор в поисках точек соприкосновения.
Эксперты дают высокую оценку ТРЦ под Львовской площадью и «Европейскому», в основном, из-за их уникальности. Новаторство этих проектов заключается в совмещении общественных функций с подземным паркингом – наличие последнего сегодня играет важную роль как в коммерческой, так и в элитной жилой недвижимости.

Нет паркинга – нет клиентов
Ездить за покупками на автомобиле ныне привычно для киевлян, но далеко не все торговые комплексы имеют удобный и с достаточным количеством машиномест паркинг. Как следствие, потенциальные клиенты часто проезжают мимо таких центров. По данным экспертов, отсутствие просторной парковки лишает ТЦ примерно 30% от величины текущего товарооборота. Поэтому грамотно организованный паркинг является одним из четырех основополагающих критериев успешности торгового комплекса наряду с управлением, площадью и выбранной концепцией. Сам паркинг при ТЦ бывает двух видов: наземный и подземный, правда, существуют варианты и комплексного подземно-наземного. Сооружение подземного паркинга требует больше затрат: стоимость одного подземного этажа примерно на 25% выше наземного, а при сложном грунте – на все 40%. В некоторых проектах крупных комплексов сегодня себестоимость строительства 1 кв. м площади в паркинге достигает $ 2 тыс. при не самых сложных геологических условиях. Но если ТРЦ находится в центре города, где земля очень дорогая, девелопер вынужден выбрать именно подземный вариант вместо того, чтобы, например, уменьшить площадь проекта для создания наземной парковки.

src=/content/root/23-11-07-7-2.jpg«Основным параметром для любого паркинга является количество машиномест, – отмечает Яна Магда, PR менеджер компании «XXI Век». – Когда коэффициент обеспеченности парковкой низкий и посетители регулярно не могут найти свободное место для своего авто, это сказывается на лояльности аудитории. Нормой считается одно машиноместо на 18–25 кв. м торговой площади, хотя данный показатель – усредненный». Как отмечает директор департамента торговой недвижимости компании «XXI Век» Александр Овчар, количество парковочных мест зависит, прежде всего, от концепции и позиционирования ТЦ. По его словам, если комплекс находится на окраине, то вместительная парковка необходима для того, чтобы люди, приезжающие 1-2 раза в неделю за большим количеством покупок, могли без труда найти место для своего авто. Если же ТЦ расположен в центральных районах города и рассчитан на то, что посетители будут в нем не только отовариваться, но и отдыхать, паркинг может и не иметь большого резерва. Аналогично с ТЦ в местах активных пешеходных потоков, куда обычно заходят для осуществления «быстрой покупки» по пути на работу или учебу.
«Если в состав ТЦ входит продовольственный гипермаркет, количество машиномест должно быть значительным, поскольку частота приобретения продуктов значительно выше, чем частота приобретения непродовольственных товаров, – говорит Александр Овчар. – Согласно зарубежным требованиям, на каждые 100 кв. м продовольственного гипермаркета должно быть предусмотрено 15 парковочных мест. Конечно, для Украины этот показатель несколько завышен, поскольку в развитых странах Европы практически каждый второй житель имеет машину, а на тысячу киевлян приходится всего лишь 153 авто. Безусловно, планируя количество паркомест, необходимо опираться на результаты исследований».
Исходя из числа машиномест, можно рассчитать площадь парковки. По данным экспертов, она составляет около 25 кв. м на автомобиль (с учетом необходимых проездов, подиумов, разворотов, проходов), а размер самого парковочного места – 2,5х5 м. Некоторые специалисты отмечают, что площадь парковки должна быть примерно равна торговой площади объекта. Такой расчет поможет определить, какой вид паркинга наиболее рациональный: наземный, подземный или же комплексный (многоярусный). Сооружению подземных автостоянок могут препятствовать геологические условия территории (грунты, подземные воды, перепады рельефа), что делает строительство очень затратным, а иногда и невозможным. В Киеве подземный паркинг имеют ТЦ «Олимпийский», «Мандарин-плаза» и «Арена Сити», «Метрополис», «Комод», «Европорт», а также многие бизнес-центры, но, по мнению Натальи Зенькович, эти автостоянки далеки от идеала. В ряде новых проектов запланированы парковки под ул. Владимирской (участок от бульв. Тараса Шевченко до ул. Богдана Хмельницкого) и в вышеназванных многоуровневых комплексах под пл. Европейской и Львовской.
По словам Яны Магды, для успешного функционирования подземного паркинга нужно наладить систему охраны, регулирования, уборки и технической помощи. В Европе важным является даже наличие мойки. Эксперты считают, что запутанная организация движения по парковке требует дополнительных указателей, установки знаков или регулировщиков. Основные критерии парковочной навигации следующие: автомобилисту должно быть не сложно найти въезд в паркинг и на его остальные уровни. Кроме того, различные цифровые информационные табло и указатели необходимы, чтобы хозяин мог легко разыскать свою машину среди других. Впрочем, это все теория, которую нынешние владельцы подземных паркингов только начинают осваивать и внедрять в жизнь.
Одним из чрезвычайно проблемных и болезненных для города проектов остается строящийся перед НСК «Олимпийский» торгово-развлекательный центр «Троицкий», ставший камнем преткновения к проведению матчей Евро-2012 на главной спортивной арене страны. В исходном проекте заложен емкий подземно-наземный паркинг более чем на 1 тыс. машиномест. Его появление позволило бы не только обеспечить парковку приезжающим в ТРЦ «Троицкий» и торгово-офисный комплекс «Олимпийский», но и существенно разгрузить ул. Большую Васильковскую, а также окрестные кварталы, «задыхающиеся» от пробок и бессистемных стоянок. К сожалению, дальнейшая судьба проекта не ясна, а споры между инвесторами строительства и футбольными функционерами продолжаются. Анализируя происходящее, Наталья Зенькович полагает, что лучше было бы создать многоуровневый подземный паркинг под ул. Большой Васильковской. Таким образом можно решить все проблемы сразу: и эвакуацию, и сервис. Однако сперва владельцам комплексов необходимо прийти к консенсусу, но его пока еще достичь не удалось.

src=/content/root/23-11-07-7-3.jpgВпрочем, парковка, особенно подземная, – весьма затратная статья в бюджете ТЦ. Яна Магда считает, что управляющей компании целесообразней переложить часть этих расходов на арендаторов. «В арендную ставку может быть включена стоимость уборки и охраны паркинга», – говорит специалист. Выгодным для девелопера, но не бесспорным вариантом минимизации затрат на парковку, является взимание платы за ее использование местными жителями в ночное время. Для посетителей, особенно состоятельных, подобные паркинги весьма удобны, к тому же они способствуют освобождению дворов от машин. «Сейчас такой подход применяется в подземных парковках некоторых ТЦ России, – рассказывает Яна Магда. – Компания «XXI Век» рассматривает возможность посменной работы паркинга в своем проекте ТРЦ «Квадрат» на Перова». Прибыльно и востребовано предоставление платных услуг, например, ночное хранение автомобиля и мойка. Однако, по мнению Яны Магды, различные возможности дополнительных доходов не должны затмевать главного: парковка не средство для зарабатывания денег – это лишь часть инфраструктуры ТЦ, предназначенная для удобства покупателей.

Артерии Киева
В целом с каждым годом столичное подземелье осваивается все активнее. Еще недавно холмистость Киева казалась нежелательной и труднодоступной, но теперь застройщики оценили все преимущества такого рельефа, а инвесторы наперебой предлагают деньги для подземного строительства.
 Единственное, что еще не по силам нашим инвесторам и застройщикам – подземные магистрали. Эта задача по плечу лишь Киевскому муниципалитету. Специалисты активно разрабатывают проекты, один из которых воплотится сразу после окончания сооружения Подольского моста. По словам Владимира Воробьева, директора института «Киевдормостпроект», тоннель должен начинаться на ул. Фрунзе и заканчиваться в районе ул. Черновола.
Конечно, столь масштабный проект вызывает немало трудностей. В первую очередь, из-за геологии. Киевские грунты имеют высокий уровень подземных вод, поэтому традиционными методами у нас невозможно построить тоннель большого диаметра, считает Владимир Воробьев. «Немецкая фирма Herrenknecht разработала нужный нам тоннелепроходческий щит диаметром 14 м, стоимость которого – EUR 60 млн, – говорит специалист. – Вот уже несколько лет Киевская горгосадминистрация собирается его приобрести, но покупка постоянно откладывается».
Строить подобные проекты – обязанность столичных властей, и ее нельзя игнорировать, иначе транспортного коллапса в городе не избежать. Но, к сожалению, сегодня на первом плане у мэрии совершенно иные вопросы.
Земельный ресурс в центре Киева почти исчерпан, посему, при наличии ограничений высотности строящихся зданий, инвесторы вынуждены «зарываться» под землю. И в этом мы идем по стопам многих европейских столиц. Однако успех подобных проектов будет напрямую зависеть от того, что предложат архитекторы посетителям – подземное пространство никогда не было привычной для человека средой, а значит, многое определят те условия, в которые попадут горожане.

Дети подземелья
Одним из первых проектов подземного ТЦ на просторах СССР был план застройки площади Октябрьской Революции (нынешний Майдан Незалежности) в Киеве, разработанный в конце 70-х гг. прошлого столетия. Часть проекта реализовали – ряд небольших ларьков и кофеен существует до сих пор, правда, в несколько модернизированном виде. Под самой же площадью должен был находиться второй комплекс ТЦ. Здесь предполагалось разместить кинотеатр, выставочные залы и рестораны, но задуманное воплотить в жизнь не удалось. «Если бы этот ТЦ все-таки построили, он был бы самым большим торговым комплексом в СССР! – полагает Наталья Зенькович, ведущий специалист отдела внешних связей АО «Киевпроект». – В целом Киев можно смело считать родоначальником освоения подземных пространств в бывшем Советском Союзе».
Затем попытки реализовать подобные проекты на долгое время прекратились. Новая волна сооружения подземных комплексов пришла в конце 1990-х с реконструкцией пл. Славы. Возобновление такого строительства было обусловлено экономическими обстоятельствами, поскольку первые участки под проекты коммерческой недвижимости предоставлялись именно под землей. Так появилась сеть подземных комплексов «Квадрат» (теперь «Навигатор»), за ними последовал ТЦ «Метроград», который располагается под ул. Большой Васильковской на участке между пл. Бессарабской и пл. Льва Толстого. А в 2000–2001 гг. необходимость замены инженерных коммуникаций под Майданом Незалежности повлекла за собой создание ТРЦ «Глобус».
По подсчетам экспертов, сегодня объем подземных торговых площадей достиг 45 тыс. кв. м, но для насыщения данного сегмента рынка этого недостаточно. Конечно, говорить о тотальной нехватке торговых площадей нельзя, однако уместным будет вопрос о качестве самих ТЦ. К сожалению, некоторые из них имеют негативный имидж. «Строительство «Глобуса» и «Квадратов» – вполне оправдано, но «Метроград» несовершенен, – считает Наталья Зенькович. – Нельзя гордиться комплексом, в котором тяжелые условия работы, неотлаженная противопожарная система. «Метроград», как хрущевки, в первое время был благом, а теперь себя исчерпал». Тем не менее, он пользуется спросом: удачное месторасположение, постоянный пешеходный поток, и как результат – очередь из арендаторов, даже несмотря на высокие арендные ставки. Но для успешности ТЦ мало лишь хорошего месторасположения, важна также его концепция и формат.

src=/content/root/23-11-07-7-1.jpgУкраинский девелопмент положительно оценивает развитие рынка подземной коммерческой недвижимости Киева. На сегодняшний день существует не мало идей освоения подземного пространства. Архитекторы и девелоперы в первую очередь выделяют проект многоуровневого подземного ТРЦ «Европейский», он должен протянуться от ул. Крещатик до стадиона «Динамо» им. В. Лобановского. Это действительно масштабный проект, так как его хотят связать с возведением офисно-гостиничного комплекса «Столичный» (ул. Крещатик, 5). В свое время был проведен инвестиционный конкурс, который выиграла компания «Грааль»; разрабатывались планы, концепция и формат ТРЦ, но в жизнь задуманное пока не воплотилось по нескольким причинам. Прежде всего, из-за транспортной проблемы. Один из конкурсных проектов предлагал решить ее путем строительства подземных тоннелей, через которые осуществлялся бы заезд в подземный паркинг, завоз товаров в торговый комплекс, и они же служили бы пешеходным переходом к набережной Днепра. Вторая проблема заключается в поиске оптимальной организации подземного пространства.
Другой проект-конкурсант предусматривал: а) создание между Майданом Незалежности и пл. Европейской подземного торгового комплекса; б) строительство многофункционального культурного центра под пл. Европейской; в) размещение выставочных и культурно-спортивных объектов под ул. Грушевского (вблизи стадиона «Динамо»). Сейчас рассматривается проект сооружения 3-уровневого комплекса (один ярус которого отведен для подземного паркинга, остальные – для шоппинг-молла), а также 130-метровой высотки по ул. Крещатик, 5.
В целом идей достаточно, но работы пока не начинаются. По словам архитекторов, на сегодняшний день не существует нормативов для строительства офисно-гостиничного и подземного комплексов. Это связано с тем, что данный проект относят к экспериментальным, так как раньше ничего подобного не возводилось. Пока продолжаются изыскательные работы, кроме того, необходимо получить разрешение Киевской горгосадминистрации на частичное перекрытие ул. Крещатик.
К 2010 г. планировалось ввести в действие еще один масштабный проект под пл. Львовской. Ее реконструкция намечалась уже давно: сооружение станции метро «Львівська брама» началось еще в 1990 г., но по финансовым причинам его отложили, решив продолжить лишь после обновления всей площади. В 1999 г. этим проектом занялось архитектурное бюро «Янош Виг и партнеры». Специалисты разработали план застройки, который был рассмотрен на градостроительном совете и практически им одобрен. Руководитель авторской группы Янош Виг отмечает, что была проведена серьезная и масштабная работа: проект предусматривал решение транспортной развязки, включал в себя многоуровневый подземно-наземный ТЦ, а также 2-ярусную парковку на 464 машиноместа. По мнению Яноша Вига, проект окупился бы за 10 лет и сделал бы честь многим городским правителям и его авторам. Но планы и эскизы пока пылятся на полках – столичная власть и инвесторы до сих пор в поисках точек соприкосновения.
Эксперты дают высокую оценку ТРЦ под Львовской площадью и «Европейскому», в основном, из-за их уникальности. Новаторство этих проектов заключается в совмещении общественных функций с подземным паркингом – наличие последнего сегодня играет важную роль как в коммерческой, так и в элитной жилой недвижимости.

Нет паркинга – нет клиентов
Ездить за покупками на автомобиле ныне привычно для киевлян, но далеко не все торговые комплексы имеют удобный и с достаточным количеством машиномест паркинг. Как следствие, потенциальные клиенты часто проезжают мимо таких центров. По данным экспертов, отсутствие просторной парковки лишает ТЦ примерно 30% от величины текущего товарооборота. Поэтому грамотно организованный паркинг является одним из четырех основополагающих критериев успешности торгового комплекса наряду с управлением, площадью и выбранной концепцией. Сам паркинг при ТЦ бывает двух видов: наземный и подземный, правда, существуют варианты и комплексного подземно-наземного. Сооружение подземного паркинга требует больше затрат: стоимость одного подземного этажа примерно на 25% выше наземного, а при сложном грунте – на все 40%. В некоторых проектах крупных комплексов сегодня себестоимость строительства 1 кв. м площади в паркинге достигает $ 2 тыс. при не самых сложных геологических условиях. Но если ТРЦ находится в центре города, где земля очень дорогая, девелопер вынужден выбрать именно подземный вариант вместо того, чтобы, например, уменьшить площадь проекта для создания наземной парковки.

src=/content/root/23-11-07-7-2.jpg«Основным параметром для любого паркинга является количество машиномест, – отмечает Яна Магда, PR менеджер компании «XXI Век». – Когда коэффициент обеспеченности парковкой низкий и посетители регулярно не могут найти свободное место для своего авто, это сказывается на лояльности аудитории. Нормой считается одно машиноместо на 18–25 кв. м торговой площади, хотя данный показатель – усредненный». Как отмечает директор департамента торговой недвижимости компании «XXI Век» Александр Овчар, количество парковочных мест зависит, прежде всего, от концепции и позиционирования ТЦ. По его словам, если комплекс находится на окраине, то вместительная парковка необходима для того, чтобы люди, приезжающие 1-2 раза в неделю за большим количеством покупок, могли без труда найти место для своего авто. Если же ТЦ расположен в центральных районах города и рассчитан на то, что посетители будут в нем не только отовариваться, но и отдыхать, паркинг может и не иметь большого резерва. Аналогично с ТЦ в местах активных пешеходных потоков, куда обычно заходят для осуществления «быстрой покупки» по пути на работу или учебу.
«Если в состав ТЦ входит продовольственный гипермаркет, количество машиномест должно быть значительным, поскольку частота приобретения продуктов значительно выше, чем частота приобретения непродовольственных товаров, – говорит Александр Овчар. – Согласно зарубежным требованиям, на каждые 100 кв. м продовольственного гипермаркета должно быть предусмотрено 15 парковочных мест. Конечно, для Украины этот показатель несколько завышен, поскольку в развитых странах Европы практически каждый второй житель имеет машину, а на тысячу киевлян приходится всего лишь 153 авто. Безусловно, планируя количество паркомест, необходимо опираться на результаты исследований».
Исходя из числа машиномест, можно рассчитать площадь парковки. По данным экспертов, она составляет около 25 кв. м на автомобиль (с учетом необходимых проездов, подиумов, разворотов, проходов), а размер самого парковочного места – 2,5х5 м. Некоторые специалисты отмечают, что площадь парковки должна быть примерно равна торговой площади объекта. Такой расчет поможет определить, какой вид паркинга наиболее рациональный: наземный, подземный или же комплексный (многоярусный). Сооружению подземных автостоянок могут препятствовать геологические условия территории (грунты, подземные воды, перепады рельефа), что делает строительство очень затратным, а иногда и невозможным. В Киеве подземный паркинг имеют ТЦ «Олимпийский», «Мандарин-плаза» и «Арена Сити», «Метрополис», «Комод», «Европорт», а также многие бизнес-центры, но, по мнению Натальи Зенькович, эти автостоянки далеки от идеала. В ряде новых проектов запланированы парковки под ул. Владимирской (участок от бульв. Тараса Шевченко до ул. Богдана Хмельницкого) и в вышеназванных многоуровневых комплексах под пл. Европейской и Львовской.
По словам Яны Магды, для успешного функционирования подземного паркинга нужно наладить систему охраны, регулирования, уборки и технической помощи. В Европе важным является даже наличие мойки. Эксперты считают, что запутанная организация движения по парковке требует дополнительных указателей, установки знаков или регулировщиков. Основные критерии парковочной навигации следующие: автомобилисту должно быть не сложно найти въезд в паркинг и на его остальные уровни. Кроме того, различные цифровые информационные табло и указатели необходимы, чтобы хозяин мог легко разыскать свою машину среди других. Впрочем, это все теория, которую нынешние владельцы подземных паркингов только начинают осваивать и внедрять в жизнь.
Одним из чрезвычайно проблемных и болезненных для города проектов остается строящийся перед НСК «Олимпийский» торгово-развлекательный центр «Троицкий», ставший камнем преткновения к проведению матчей Евро-2012 на главной спортивной арене страны. В исходном проекте заложен емкий подземно-наземный паркинг более чем на 1 тыс. машиномест. Его появление позволило бы не только обеспечить парковку приезжающим в ТРЦ «Троицкий» и торгово-офисный комплекс «Олимпийский», но и существенно разгрузить ул. Большую Васильковскую, а также окрестные кварталы, «задыхающиеся» от пробок и бессистемных стоянок. К сожалению, дальнейшая судьба проекта не ясна, а споры между инвесторами строительства и футбольными функционерами продолжаются. Анализируя происходящее, Наталья Зенькович полагает, что лучше было бы создать многоуровневый подземный паркинг под ул. Большой Васильковской. Таким образом можно решить все проблемы сразу: и эвакуацию, и сервис. Однако сперва владельцам комплексов необходимо прийти к консенсусу, но его пока еще достичь не удалось.

src=/content/root/23-11-07-7-3.jpgВпрочем, парковка, особенно подземная, – весьма затратная статья в бюджете ТЦ. Яна Магда считает, что управляющей компании целесообразней переложить часть этих расходов на арендаторов. «В арендную ставку может быть включена стоимость уборки и охраны паркинга», – говорит специалист. Выгодным для девелопера, но не бесспорным вариантом минимизации затрат на парковку, является взимание платы за ее использование местными жителями в ночное время. Для посетителей, особенно состоятельных, подобные паркинги весьма удобны, к тому же они способствуют освобождению дворов от машин. «Сейчас такой подход применяется в подземных парковках некоторых ТЦ России, – рассказывает Яна Магда. – Компания «XXI Век» рассматривает возможность посменной работы паркинга в своем проекте ТРЦ «Квадрат» на Перова». Прибыльно и востребовано предоставление платных услуг, например, ночное хранение автомобиля и мойка. Однако, по мнению Яны Магды, различные возможности дополнительных доходов не должны затмевать главного: парковка не средство для зарабатывания денег – это лишь часть инфраструктуры ТЦ, предназначенная для удобства покупателей.

Артерии Киева
В целом с каждым годом столичное подземелье осваивается все активнее. Еще недавно холмистость Киева казалась нежелательной и труднодоступной, но теперь застройщики оценили все преимущества такого рельефа, а инвесторы наперебой предлагают деньги для подземного строительства.
 Единственное, что еще не по силам нашим инвесторам и застройщикам – подземные магистрали. Эта задача по плечу лишь Киевскому муниципалитету. Специалисты активно разрабатывают проекты, один из которых воплотится сразу после окончания сооружения Подольского моста. По словам Владимира Воробьева, директора института «Киевдормостпроект», тоннель должен начинаться на ул. Фрунзе и заканчиваться в районе ул. Черновола.
Конечно, столь масштабный проект вызывает немало трудностей. В первую очередь, из-за геологии. Киевские грунты имеют высокий уровень подземных вод, поэтому традиционными методами у нас невозможно построить тоннель большого диаметра, считает Владимир Воробьев. «Немецкая фирма Herrenknecht разработала нужный нам тоннелепроходческий щит диаметром 14 м, стоимость которого – EUR 60 млн, – говорит специалист. – Вот уже несколько лет Киевская горгосадминистрация собирается его приобрести, но покупка постоянно откладывается».
Строить подобные проекты – обязанность столичных властей, и ее нельзя игнорировать, иначе транспортного коллапса в городе не избежать. Но, к сожалению, сегодня на первом плане у мэрии совершенно иные вопросы.
Земельный ресурс в центре Киева почти исчерпан, посему, при наличии ограничений высотности строящихся зданий, инвесторы вынуждены «зарываться» под землю. И в этом мы идем по стопам многих европейских столиц. Однако успех подобных проектов будет напрямую зависеть от того, что предложат архитекторы посетителям – подземное пространство никогда не было привычной для человека средой, а значит, многое определят те условия, в которые попадут горожане.

Дети подземелья
Одним из первых проектов подземного ТЦ на просторах СССР был план застройки площади Октябрьской Революции (нынешний Майдан Незалежности) в Киеве, разработанный в конце 70-х гг. прошлого столетия. Часть проекта реализовали – ряд небольших ларьков и кофеен существует до сих пор, правда, в несколько модернизированном виде. Под самой же площадью должен был находиться второй комплекс ТЦ. Здесь предполагалось разместить кинотеатр, выставочные залы и рестораны, но задуманное воплотить в жизнь не удалось. «Если бы этот ТЦ все-таки построили, он был бы самым большим торговым комплексом в СССР! – полагает Наталья Зенькович, ведущий специалист отдела внешних связей АО «Киевпроект». – В целом Киев можно смело считать родоначальником освоения подземных пространств в бывшем Советском Союзе».
Затем попытки реализовать подобные проекты на долгое время прекратились. Новая волна сооружения подземных комплексов пришла в конце 1990-х с реконструкцией пл. Славы. Возобновление такого строительства было обусловлено экономическими обстоятельствами, поскольку первые участки под проекты коммерческой недвижимости предоставлялись именно под землей. Так появилась сеть подземных комплексов «Квадрат» (теперь «Навигатор»), за ними последовал ТЦ «Метроград», который располагается под ул. Большой Васильковской на участке между пл. Бессарабской и пл. Льва Толстого. А в 2000–2001 гг. необходимость замены инженерных коммуникаций под Майданом Незалежности повлекла за собой создание ТРЦ «Глобус».
По подсчетам экспертов, сегодня объем подземных торговых площадей достиг 45 тыс. кв. м, но для насыщения данного сегмента рынка этого недостаточно. Конечно, говорить о тотальной нехватке торговых площадей нельзя, однако уместным будет вопрос о качестве самих ТЦ. К сожалению, некоторые из них имеют негативный имидж. «Строительство «Глобуса» и «Квадратов» – вполне оправдано, но «Метроград» несовершенен, – считает Наталья Зенькович. – Нельзя гордиться комплексом, в котором тяжелые условия работы, неотлаженная противопожарная система. «Метроград», как хрущевки, в первое время был благом, а теперь себя исчерпал». Тем не менее, он пользуется спросом: удачное месторасположение, постоянный пешеходный поток, и как результат – очередь из арендаторов, даже несмотря на высокие арендные ставки. Но для успешности ТЦ мало лишь хорошего месторасположения, важна также его концепция и формат.

src=/content/root/23-11-07-7-1.jpgУкраинский девелопмент положительно оценивает развитие рынка подземной коммерческой недвижимости Киева. На сегодняшний день существует не мало идей освоения подземного пространства. Архитекторы и девелоперы в первую очередь выделяют проект многоуровневого подземного ТРЦ «Европейский», он должен протянуться от ул. Крещатик до стадиона «Динамо» им. В. Лобановского. Это действительно масштабный проект, так как его хотят связать с возведением офисно-гостиничного комплекса «Столичный» (ул. Крещатик, 5). В свое время был проведен инвестиционный конкурс, который выиграла компания «Грааль»; разрабатывались планы, концепция и формат ТРЦ, но в жизнь задуманное пока не воплотилось по нескольким причинам. Прежде всего, из-за транспортной проблемы. Один из конкурсных проектов предлагал решить ее путем строительства подземных тоннелей, через которые осуществлялся бы заезд в подземный паркинг, завоз товаров в торговый комплекс, и они же служили бы пешеходным переходом к набережной Днепра. Вторая проблема заключается в поиске оптимальной организации подземного пространства.
Другой проект-конкурсант предусматривал: а) создание между Майданом Незалежности и пл. Европейской подземного торгового комплекса; б) строительство многофункционального культурного центра под пл. Европейской; в) размещение выставочных и культурно-спортивных объектов под ул. Грушевского (вблизи стадиона «Динамо»). Сейчас рассматривается проект сооружения 3-уровневого комплекса (один ярус которого отведен для подземного паркинга, остальные – для шоппинг-молла), а также 130-метровой высотки по ул. Крещатик, 5.
В целом идей достаточно, но работы пока не начинаются. По словам архитекторов, на сегодняшний день не существует нормативов для строительства офисно-гостиничного и подземного комплексов. Это связано с тем, что данный проект относят к экспериментальным, так как раньше ничего подобного не возводилось. Пока продолжаются изыскательные работы, кроме того, необходимо получить разрешение Киевской горгосадминистрации на частичное перекрытие ул. Крещатик.
К 2010 г. планировалось ввести в действие еще один масштабный проект под пл. Львовской. Ее реконструкция намечалась уже давно: сооружение станции метро «Львівська брама» началось еще в 1990 г., но по финансовым причинам его отложили, решив продолжить лишь после обновления всей площади. В 1999 г. этим проектом занялось архитектурное бюро «Янош Виг и партнеры». Специалисты разработали план застройки, который был рассмотрен на градостроительном совете и практически им одобрен. Руководитель авто


Комментариев: 0    Просмотров: 381

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).