Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow В поисках «магнитов». Операторы рынка торговой недвижимости придают огромное значение работе с «якорными» арендаторами

В поисках «магнитов». Операторы рынка торговой недвижимости придают огромное значение работе с «якорными» арендаторами

src=/content/root/25-06-08-6-1.jpg

УЧАСТНИКИ:

Евгения АНИЧКОВА (Е. А.), начальник отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle

Ольга МАСЛОВА (О. М.),

директор по маркетингу и PR девелоперская компания DeVision

Сергей КАРАМНОВ (С. К.),

Лилия МИНЕНКО (Л. М.),

заместитель директора девелоперcкой компании “Домус”

Елена РАСПУТНАЯ (Е. Р.),

КОГО ПРЕДПОЧИТАЮТ ДЕВЕЛОПЕРЫ

− Какие компании-ритейлеры являются сегодня наиболее желанными для девелоперов ТЦ в качестве «якорных» арендаторов?

Е. А.: − Участники рынка торговой недвижимости постепенно приходят к более глубокому пониманию значимости имиджа и репутации операторов, а также уровня торгового центра, который во многом зависит от представленных брендов в ТЦ. Как правило, арендные ставки для «якорных» арендаторов значительно ниже, чем для остальных, поскольку их магазины выполняют потокообразующую функцию. Исходя из этого, наиболее желанными «якорными» арендаторами для девелоперов являются ритейлеры, способные платить более высокую арендную ставку.

Однако опытный девелопер не будет выбирать «якорного» арендатора, руководствуясь исключительно ценовой политикой. Во внимание будет принят в первую очередь профессионализм оператора, предлагаемая концепция, узнаваемость бренда, насколько широко представлена данная сеть, новизна для посетителей. Удачными примерами могут быть бренды Zara и New Yorker. Все перечисленные показатели достаточно весомы, так как «якорные» арендаторы занимают значительную часть торгового центра, и от их качества и профессионализма во многом зависит успех торгового центра.

К сожалению, практически все представленные на столичном рынке одежно-обувные «якоря» – это крупные западные сети. Пожалуй, единственный локальный «якорь», который хотелось бы выделить, -- «Интертоп».

Е. Р.:

«Магнитами» в ТЦ становятся места самых частых покупок и посещения, это, как правило: продуктовые супермаркеты, магазины косметики и парфюмерии («ДЦ», «Космо», Brocard), детская комната, фаст-фуд/ресторан и развлекательный элемент (но не всегда, так как он часто продолжает работать уже после закрытия ТЦ и имеет отдельный вход). Сейчас чаще всего в роли «магнитов» выступают такие «якорные» арендаторы: супермаркет бытовой техники «Техномаркет», «Домотехника», парфюмерный супермаркет Brocard, «ДЦ», продуктовые супермаркеты «Сильпо», «Велика кишеня», боулинг-центры «Витамин», «Махаон», кинотеатры «Линия Кино», «Одесса», сети быстрого питания «Два гуся», «Швидко», «Мак Смак», Печена Картопля.

О. М.:

С. К.:

Л. М.:

src=/content/root/25-06-08-6-2.jpg

− Компании, предлагающие какие товары и услуги, обычно являются «якорями» ТЦ?

Е. А.: − «Якорный» арендатор − это, по определению, торговый оператор, способный привлечь большое количество посетителей в торговый центр. Основная функция якорного арендатора заключается в генерации потоков посетителей (для себя и остальных арендаторов) и их направление в определенные зоны торгового центра, поэтому в роли «якорей» в торговых объектах, как правило, выступают операторы, чьи товары или услуги пользуются высоким и стабильным спросом. В Украине, как правило, якорными арендаторами ТЦ/ТРЦ являются гипермаркеты, магазины бытовой техники, магазины парфюмерии, магазины модной одежды, и спорттоваров. Также якорную функцию выполняют операторы индустрии развлечений, чаще всего это кинотеатры. Также «якорями» являются магазины товаров для дома сети IKEA и магазин формата DIY.

Как бы удивительно это ни звучало, но «якорным» арендатором вполне может быть и магазин относительно небольшого формата, который будет выделяться своей уникальной концепцией, привлекая определенную группу посетителей. Хорошим примером является концептуальный монобрендовый магазин MacHouse, в котором представлен весь производимый ассортимент компании Apple, включая новинки.

Не сможет оставить равнодушным ни одного ребенка магазин Bear Factory, в котором вы можете не просто приобрести плюшевого медведя, но и присвоить ему имя, оформить паспорт, записать любимый голос, в общем и целом купить медведя своей мечты.

Привлечь внимание представительниц прекрасного пола может магазин Body Shop, в ассортименте которого вы найдете любое косметическое средство на натуральной основе. К сожалению, ни Bear Factory, ни Body Shop пока еще не представлены на территории Украины. В действительности все вышеперечисленные торговые профили одинаково эффективны, самое главное – их грамотный баланс. Залог успеха торгового центра – это возможность покупателя приобрести любой необходимый товар.

О. М.:

Е. Р.:

КАКОЙ «ЯКОРЬ» ЛУЧШЕ?

src=/content/root/25-06-08-6-3.jpg

− Насколько распространенной у нас является практика привлечения девелоперами ТЦ нестандартных «якорных» арендаторов?

Е. А.: − На данном этапе развития торговой недвижимости в столице нет ярко выраженных «нестандартных» якорных арендаторов. К нестандартным якорным арендаторам можно отнести полноформатные развлекательные центры, которые в себя включают объединенные в единое пространство: боулинг, кинотеатр, детскую развлекательную зону, рестораны. Все эти направления объединены в одно общее пространство.

Данное направление в ближайшее время на столичном рынке индустрии развлечений будет представлено компанией «Планета Развлечений». Этот формат может быть расположен на площади 10−12 тысяч кв. м и пользоваться спросом у потенциальных посетителей широтой предоставляемых услуг.

К «нестандартным» якорным арендаторам можно отнести аквапарки, потребность в которых в ближайшее время возрастет. Как только город насытится достаточным количеством стандартных развлечений, когда потребителям потребуются новые, более интересные форматы, тогда и будут появляться вышеупомянутые аквапарки, горнолыжные клубы, на территории которых вы можете покататься на лыжах, оставить на хранение свой горнолыжный инвентарь. Например, такой клуб представлен в ТЦ Xanadu в Мадриде.

О. М.:

С. К.:

Е. Р.:

 

− Как меняются подходы девелоперских компаний к подбору «якорных» арендаторов по мере роста рынка ТЦ?

Е. А.:

  • популярность бренда и его способность привлекать посетителей;
  • бренд с разветвленной сетью магазинов;
  • соответствие торгового оператора концепции, позиционированию и статусу ТЦ;
  • соответствие требований оператора относительно расположения и объема арендной площади в ТЦ и его возможности платить определенную арендную ставку;
  • соответствие оператора потребностям целевой аудитории ТЦ/ТРЦ;
  • позитивные ассоциации у потребителей;
  • эффект синергии арендаторов;
  • наличие у оператора налаженных стандартов работы;
  • наличие определенного опыта общения с собственниками ТЦ, осведомленность в общих принципах и правилах управления центром;
  • своевременное внесение арендных платежей.

С. К.:

Л. М.:

Изучив опыт европейских стран, можно утверждать, что места общепита, концептуальные рестораны, отличающиеся по своему стилю, ресторанные дворики, в будущем станут «якорями» в ТРЦ и смогут генерировать большие потоки посетителей.

О. М.:

Е. Р.:

В последние годы все чаще якорными становятся операторы сферы развлечений. Кинотеатр и боулинг представлен во многих торговых центрах. Сейчас сфера развлечений постепенно отходит на второй план, девелоперы начинают искать другие подходы к созданию «якорей».

Крупные торговые центры площадью в несколько десятков тысяч квадратных метров часто имеют нескольких «якорных» арендаторов, занимающих до 40% площадей. Помимо продуктового супермаркета, в ТЦ присутствует супермаркет бытовой техники или супермаркет одежды. Дополняет картину развлекательный сегмент.

Крупные сетевые компании на рынке Киева, являющиеся якорными арендаторами в ТЦ

 

Профиль

Название компании

Продовольственные

“Квиза Трейд” (“Велика Кишеня”), Fozzy Group (“Сильпо”, “Днепрянка”, “Фоззи”, “Фора”), “Гарантия Трейд” (“Фуршет”), “Перекресток” (Spar), “Патэрсон”, “Эко-маркет”, “Варус”.

Фаст-фуд, кафе

McDonald’s, “Здоровенькі Були”, “Два Гуся”, Pita, “Мистер Снек”, “Домашня кухня”, “МакСмак”, “Пузата хата”, Uno Pizza, “Планета Суші”, “Академия”, “Велыка ложка”, “Галерея смаку”, “Швыдко”, “Печена Картопля”, “Пицца Челентано”, “Пан Пицца”, “Коффе Хаус”, Café Nescafe

Рестораны

“Козырная карта”, “Мировая карта”, “Аризона Групп”, “Континент Кард”, “Эрика Гарднера”, “Карт Бланш”, “XXI век”

Мебель

“Меркс”, “Энран Комфорт”, “Флэш”, “Венето”, “Твоя кімната”, “Стимекс”, “ИнСайт”

Оргтехника и информационные технологии

Мelofon, Unitrade, City.com, “Евросеть”, “Германос Телеком Украина”, “Алло”, “Астел”, “Мобиленд”, “Мобилочка”, “Вся мобильная связь”, “Новая электроника”

Бытовая техника

“Фокстрот”, “Эльдорадо”, Otto Shtekker, “Домотехника”, “Техномаркет”, MWM Group (“Нью Винд”, “Шельф”, “Бомба”, “Мега Макс”, Pro 100)

Одежда

Sela, ARGO Traiding, Sensus, Arber, VDOne, MoDaMo, Lotto, “М.Воронин”, “Олеся”, “Спортмастер”, “Дельта спорт”

Обувь

“Пальмира Рута” (“Монарх”), MTI (“Интертоп”, ECCO, Vagabond), Carlo Pazolini

Товары для детей

“Антошка”, “Киндерленд”, “Будинок Іграшок”, Chicco, Mothercare, UMO 7-14

Косметика, парфюмерия

“ДЦ”, “Космо”, Brocard

Аксессуары, подарки

“Киевский ювелирный завод”, Sun Days, Swatch, BoBiju, “Люкс Оптика”, “Перлина”, “Презента”

Кинотеатры

“Линия Кино”, “Одесса-кино”, “Баттерфляй”

Боулинг

“Махаон”, “Витамин”

*Источник: компания Build & Live Development

С ПРИЦЕЛОМ НА ИНОСТРАНЦЕВ

− Какие новые якорные арендаторы появились за последние годы на отечественном рынке?

Е. А.:

О. М.:

Российский «O`key» открылся в конце 2007 года и планирует дальнейшее расширение.

Л. М.:

Умелая маркетинговая политика операторов: акции, розыгрыши, бонусные программы, дисконтные карты, могут рядового оператора сделать «якорным». Девелоперы заинтересованы в привлечении наиболее интересных операторов, которые способны удивить и привлечь посетителей ТЦ. Поэтому девелоперы стараются не спешить с подписанием договоров с «якорными» операторами, т.к. на рынке торговой недвижимости постоянно появляются новые операторы, которые могут выступить в качестве «якорных».

Следует учесть, что необходимо приспосабливаться к специфики города, и оценивать ситуацию сложившегося рынка услуг. Так, если в городе имеется достаточное количество кинотеатров, рискованно полагать, что в новом ТЦ кинотеатр станет «якорем», однако, если в городе нет ледового катка, можно смело использовать его в качестве якорного оператора.

− Кто из ритейлеров-«якорей» лучше всего представлен в столичных ТЦ?

Е. А.:

О. М.:

  • «Велика Кишеня» (16 магазинов в Киеве);
  • «Сильпо» (36 магазинов);
  • «Фуршет» (20 магазинов).

Товары для дома:

  • «ДЦ» (49 магазинов различного размера, 13 из них в ТЦ и РТЦ);
  • «Космо» (30 магазинов, из них 9 в ТЦ и РТЦ).

Развлекательные «якоря»:

  • «Одесса-Кино» (2 кинотеатра);
  • «Линия кино» (3 кинотеатра);
  • боулинг клуб «Витамин»
    (3 клуба).

Бытовая техника и электроника:

  • «Эльдорадо» (11 магазинов);
  • «Фокстрот» (16 магазинов);
  • «Домотехника» (5 магазинов).

 

− Насколько оправданным является создание девелоперами ТЦ собственных «якорей»?

Е. А.:

Однако девелоперский бизнес и торговый -- абсолютно разные вещи. И, на мой взгляд, обратный процесс, то есть создание собственных «якорей» девелоперами, не имеет серьезных перспектив, поскольку, например, создание собственной торговой сети формата «сделай сам» является очень амбициозной задачей и требует крайне тщательного подхода. В условиях конкуренции с крупными западными сетями реализовать такую задачу практически невозможно. Конечно, у каждого свои цели и причины принятия подобных решений, поэтому однозначно прокомментировать эту практику сложно…

Е. Р.:

О. М.:

− Спасибо за ваши ответы.

− Вообще-то создание собственного «якоря» − весьма трудоемкий и рискованный путь. Однако при качественном менеджменте проекта он может принести успех.
− На мой взгляд, в некоторых случаях практика создания своего «якоря» довольно перспективная, уже в этом году на рынок вышел ТЦ «Материк», «якорным» арендатором которого выступил собственный супермаркет Rainford. Такую же тактику использовал и ТЦ «Амстор», с «якорем» – продуктовым супермаркетом «Амстор». Подобный подход имеет свои плюсы.
− Девелоперский бизнес зачастую вырастает из торгового. Например, когда у сети гипермаркетов есть доступ к земельным участкам и накоплен определенный опыт в строительстве своих объектов, то обычно возникает идея использовать подобный потенциал для строительства полномасштабных ТРЦ. Примерами могут служить «Велика Кишеня» в Украине и ««O`key» в России.
− Из продуктовых – сети:
− Существуют различные направления «якорных» арендаторов. Каждый из них составляет свой сегмент рынка для формирования потребительской группы того или иного торгового центра. Наиболее распространенными являются сетевые «якоря». Лучше всего в столичных ТЦ представлены следующие якорные сети: продуктовые магазины «Фуршет», «Велика Кишеня», магазины бытовой техники и электроники «Домотехника», City.com, Foxmart, магазины парфюмерии Brocard, боулинг клубы «Витамин», крупные спортивные магазины одежды «Спортмастер», Adidas, магазины детской одежды Smyk.
− К новым «якорным» арендаторам можно отнести концептуальные рестораны (Pasta Project в ТРЦ «Донецк Сити»), ресторанные дворики, стилизованные кафе, которые могут считаться «якорными» из-за своей оригинальности и новизны в конкретном регионе.
− Французский оператор Auchan Group (DIY гипермаркет Leroy Merlin и продуктовый Auchan) и немецкая сеть DIY супермаркетов OBI планируют открыть свои магазины уже в этом году. Немецкий REAL (Metro Group), тоже заявил об открытии первого гипермаркета в Киеве в 2008 году.
− В последние годы столичный рынок торговой недвижимости все больше и больше начал привлекать внимание известных мировых «брендов». На рынок гипермаркетов вышел российский O`key. Активные переговоры по аренде в будущих проектах ведут крупные европейские гипермаркеты Auchan, Real, Carrefour. Рынок магазинов формата DIY пополнился такими именами, как OBI и Praktiker. «Арбат Престиж» занял свое место в нише парфюмерии и косметики. Среди магазинов модной одежды теперь можно найти такие бренды, как: Marks&Spencer, Tatuum. Детские товары теперь можно приобрести в магазине Smyk. Среди магазинов представляющих медиа-продукцию, открылся Empik. В феврале 2009 года в ТРЦ Sky Mall будут представлены совершенно новые «якорные» арендаторы для украинского рынка, такие как: Zara, Oviesse, New Yorker, 5 Stars Paradise cinema.

− По мере роста столичного рынка ТЦ, девелоперские компании уделяют все большее внимание правильного подбору якорных арендаторов. Если в начале развития рынка, таким арендатором мог стать практически любой более-менее крупный сетевой оператор, то сейчас для определения якорного арендатора проводится анализ близлежащего окружения ТЦ. Определяются потребности локального района, предпочтения потребителей, уровень доходов населения близлежащих районов.
− По мере роста рынка ужесточается конкуренция, поэтому девелоперы подходят к выбору «якоря» более тщательно. Многие операторы имеют достаточно длинную историю, чтобы можно было достаточно точно прогнозировать их эффективность, к тому же на украинский рынок стали чаще выходить иностранные операторы, что дает девелоперам больший выбор и к тому же мотивирует девелоперов создавать ТЦ, соответствующий стандартам иностранных операторов. То есть развитие рынка в конечном счете стимулирует повышение качества торговых центров.
− Подход девелоперов к подбору якорных операторов меняется с появлением новых, интересных операторов из России и стран ближнего зарубежья. Можно утверждать, что в будущем, помимо стандартных якорных операторов, в виде продуктовых гипермаркетов и зоны развлечений, «якорями» будут выступать крупные сетевые универмаги. Например, Zara, Marks&Spenser, H&M, С&А, которые начинают выходить на украинский рынок. Также, привлечь внимание посетителей ТРЦ могут неординарные операторы развлекательного сегмента, например, кинотеатр IMAX, 4-D кинотеатры, большие зоны развлечений для детей.
− На сегодняшний день значительных изменений в подборе «якорных» арендаторов не наблюдается. Подбор таких арендаторов все также осуществляется после изучения результатов маркетингового исследования, эскизного проекта, а также текущей ситуации на рынке
− С ростом столичного рынка торговых центров появляется все больше и больше якорных арендаторов разного формата. Девелоперы становятся более грамотными и требовательными к «якорям», вследствие того, что покупатели становятся более требовательными к качеству представленных товаров и услуг. Девелоперские компании подбирают якорных арендаторов уже по более строгим критериям, а именно:
− В последнее время «якорями» выбирают, например, каток и скалодром. Но в использовании этих «якорных» арендаторов есть свом нюансы: каток должен быть с натуральным льдом, что увеличивает эксплуатационные затраты, а скалодром не всегда окупается и не приносит той прибыли, которую ожидают девелоперы.
− На сегодняшний день нестандартных примеров нет. Еще год назад можно было говорить, что «нестандартным» якорем может являться магазин золота, сегодня же данное явление не ново, подтверждением тому может служить ТЦ «Материк».
− Нестандартные «якоря» у нас есть. Например, для торгового центра «Домосфера», который развивает наша компания, нестандартными якорными арендаторами стали DIY-гипермаркет и крупный магазин сантехники, на ряду со стандартными: продуктовым гипермаркетом и супермаркетом бытовой техники.
− «Якорные» арендаторы обычно представляют такие группы, как: продовольственные товары, фаст-фуд, кафе, рестораны, строительные материалы, мебель, оргтехника и информационные технологии, бытовая техника, одежда, обувь, товары для детей, косметика, парфюмерия, аксессуары, подарки. Также популярны операторы сферы услуг и развлечений: кинотеатры, боулинг, катки и тд. Очень редко якорными арендаторами становятся супермаркеты формата DIY.
− В основном, самые востребованные девелоперами − это продуктовые гипермаркеты либо крупные специализированные магазины (например, бытовой техники и электроники, одежды), для торгово-развлекательных центров «якорными» арендаторами могут быть кинотеатры, боулинг-клубы и катки.
− Как правило, классическими «якорными» арендаторами считаются продуктовый супермаркет и операторы зоны развлечений, но для каждого торгового центра в роли «якорей» могут выступать и другие операторы. Например, ТРЦ «Донецк Сити» − пример классического ТРЦ с «якорями» в виде продуктового супермаркета и развлекательного сегмента. Как показывает практика, именно зона развлечений в данном ТРЦ, представленная кинотеатром «Мультиплекс», детской игровой зоной Play Day, боулинг-центром «Максимум», является главным «магнитом» для посетителей.
− Функции «якоря» могут эффективно выполнять продуктовые супермаркеты, магазины электроники, а также развлекательная составляющая ТЦ.
− Наиболее желанными для девелопера являются те арендаторы, которые хорошо справляются со своей основной задачей – генерированием потока посетителей в торговый центр. Следующим важным фактором является бренд «якоря», его соответствие концепции торгового центра, способность дополнить и усилить бренд ТЦ. Многие операторы имеют опыт синергетического взаимодействия с другими магазинами, и часто «якорь» приводит с собой еще несколько арендаторов.
− Многие игроки нашего рынка не различают понятия «якорь – магнит» и «якорь − крупный арендатор». Между тем, занимая большие площади, крупные арендаторы − магазины бытовой техники, мебели, ювелирных изделий -- не всегда являются «магнитами» в ТЦ, то есть не аккумулируют максимальный процент посетителей. Ведь покупки бытовой и оргтехники, ювелирных изделий, мебели – это осознанные покупки, которые совершаются не спонтанно и не ежедневно. Такие торговые операторы всегда будут иметь свой процент покупателей и могут располагаться и в более отдаленных местах, но имея свой указатель на первом этаже ТЦ.
заместитель директора Build & Live Development по вопросам развития
президент компании Real Estate Solutions


Комментариев: 0    Просмотров: 1027

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).