Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow «Городки-миллионеры»: на грани возможностей

«Городки-миллионеры»: на грани возможностей



Замкнутый круг

/Появление коттеджных городков в свое время вдохнуло европейский дух в жизнь столичной элиты. Они за короткое время завоевали широкую популярность благодаря неоспоримым преимуществам. Возможность проживания в однородном социуме, наличие централизованных коммуникаций, охраны, сервисной службы, необходимых объектов инфраструктуры быстро вывели этот формат в лидеры загородного рынка. Но и стоимость такого удовольствия была соответствующей. На волне динамичного развития экономики семизначные суммы утратили в нашем сознании свою нереальность, и миллионы американских и европейских денежных единиц спокойно курсировали по рынку недвижимости.


Активная популяризация загородного образа жизни, достойного соседства и чистого воздуха также сделала свое дело. Состоятельные люди действительно обратили взоры в сторону коттеджных поселков. А дальше развитие пошло по нарастающей. Вслед за первыми обладателями усадеб потянулась череда друзей, знакомых и партнеров по бизнесу. И за непродолжительный промежуток времени загородный дом из просто комфортного жилья превратился в показатель статуса и финансовой независимости, своеобразный must have отечественной элиты. Тем же, кто на пути к вершине еще не набрал необходимого баланса на счету, на помощь приходили кредитные механизмы.

Когда весной 2008 г. кризис рынка недвижимости США подтолкнул наших банкиров к пересмотру и ужесточению условий ипотеки, девелоперы «городков-миллионеров» продолжали с оптимизмом смотреть в будущее. Уверенность застройщиков в стабильности своих проектов основывалась на том, что их целевая аудитория в минимальной степени привязана к заемным средствам. Однако рынок, как целостный организм, отреагировал на сбой в одном сегменте болевым шоком всей системы.
Чем больше домовладений в поселке приобретается для жизни, а не с инвестиционной целью, тем выше требования покупателей к комфорту и долговечности коттеджей
Трудности с кредитованием уменьшили поток реальных покупателей, значительно снизилось количество сделок, цены плавно поползли вниз. В премиум-сегменте обозначились три основные тенденции: необходимость использования средств в других целях – первоочередных (например, поддержка собственного бизнеса), охлаждение инвестиционных ожиданий от вложений в недвижимость и, наконец, выжидание максимального падения стоимости.

Так или иначе, но клиентов, готовых совершить покупку, на загородном рынке респектабельного жилья осталось очень мало. И приобретать они согласны только объекты, соответствующие всем параметрам «элитности» и достигшие наивысшей степени готовности. Сегодня уровень ответственности застройщиков перед инвесторами значительно возрос. Они обязаны не только качественно и в срок сдать в эксплуатацию коттеджи, но и реализовать все заявленные объекты инженерной и социальной инфраструктуры. Если же что-то декларировалось только «для красоты» и повышения привлекательности городка, необходимо признать это и, следовательно, снизить ценовую планку. «Статус «городка-миллионера» это постоянная величина, своеобразный рейтинг, – объясняет Алла Жабюк, консультант инвестиционно-консалтинговой компании Incons (КГ «Солнечная Долина»). – И дело тут не столько в стоимости, сколько в соответствии требованиям самых взыскательных покупателей. Если даже дом стоил более $ 1 млн, но не отвечал этим параметрам, значит, он был переоценен и сейчас его стоимость снизится».

Миллионер по призванию

Так какие же характеристики приоритетны для представителей украинской элиты и за что они готовы платить семизначные суммы? Основополагающими факторами являются престижное месторасположение и богатый природный ресурс: наличие леса, водоема (озера или реки), живописное окружение и хорошая экология. Именно это люди ищут за пределами шумных мегаполисов. Высокий уровень транспортной доступности, качественная трасса, удобные подъездные пути и дороги внутри поселка также являются весомым аргументом в пользу объекта. «Все перечисленное необходимо для того, чтобы человек мог полноценно жить там, а не приезжать только на выходные дни», – подчеркивает Алла Жабюк.

Эксперты единодушны во мнении, что сегодня основным фактором, влияющим на выбор покупателей, является степень готовности объекта
Требования к месторасположению и природному ресурсу неукоснительно соблюдаются всеми застройщиками «городков-миллионеров». Такие поселки находятся либо в районе Конча-Заспы («Альбатрос», «Клим», «Срібна Затока», «Золотые Ворота», «Сосновый Бор») либо по одному из Обуховских шоссе («Солнечная Долина», «Плютово»). Небольшая удаленность от столицы, равное расстояние до Одесского и Новообуховского шоссе, грамотная концепция и позиционирование вывели в «миллионеры» комплекс коттеджных городков «Маєток. Скарбниця Європи». Обосновались премиум-поселки и в Бориспольском направлении – «Золоче», «Парк Хаус», «Вишневе містечко». Они привлекают живописной природой, обилием водоемов и качественной скоростной магистралью. В черте Киева – в парковой зоне Голосеевского района – находится еще один «городок-миллионер» Feofania Residences.

Девелопер такого поселка должен позаботиться о сохранении единого архитектурного стиля, обеспечить профессиональную охрану территории и качественный сервис. Причем перечень предоставляемых услуг напрямую зависит от категории и стоимости проекта. «В последнее время у покупателей сформировались четкие требования к элитному жилью, им нужна развитая система сервисов, способная удовлетворить запросы всей семьи, – рассказывает Наталья Башинская, директор департамента развития группы компаний «Маєток». – Безусловно, для потенциальных жителей коттеджных поселков важно наличие профессиональной управляющей компании, обеспечивающей полный спектр обслуживания. Главная нынешняя тенденция – стремление соединить преимущества жизни в загородном доме с городским уровнем комфорта».

Все больше внимания покупатели стали уделять качеству постройки. Надежность, экологичность и природное происхождение используемых материалов ставятся во главу угла. Чем больше домов в поселке приобретается для жизни, а не с инвестиционной целью, тем выше требования к комфорту и долговечности коттеджей. Архитектурные предпочтения тоже трансформируются. Отходит в прошлое строительство особняков в 3-4 этажа. Сегодня актуален сдержанный европейский стиль, продуманность планировок, отсутствие «нецелевого» пространства. Переход приоритетов от количества квадратных метров к их качеству очевиден практически во всех современных загородных проектах.

/Важную роль играет так называемый фейс-контроль потенциальных покупателей, призванный поддерживать в поселке однородную социальную среду. Хотя зачастую эту функцию выполняет ценовая политика, которая естественным образом исключает клиентов «не того» статуса. Что касается общественной инфраструктуры, то ее перечень связан с удаленностью от столичной черты. «Обязательным считается наличие минимаркета, аптеки, детских и спортивных площадок, прогулочных зон, – объясняет Ирина Малашенко, директор по продажам компании «Парк Хаус Инвест». – Существенным плюсом будет предоставление медицинских услуг первой необходимости. Если городок не очень большой и находится в 15-километровой зоне от Киева, то не нужно строить там детский сад, школу, фитнес-центр, отделение банка и прочие крупные объекты. Все это в полном объеме и более привычном формате можно найти в городе».

Однако сейчас преимущества, которые имели вес в период стабильности, отошли на второй план. Все эксперты единодушны во мнении, что сегодня основным фактором, влияющим на выбор покупателей, является степень готовности объекта. Если городок уже сдан в эксплуатацию и даже частично заселен, то имеет все шансы медленно, но верно распродаться и в нынешних условиях. При готовности менее чем на 80% инвесторы не будут вкладывать денег, считают
Ухоженная территория и организованные досуговые зоны
усиливают ощущение комфорта и обжитости


специалисты. Слишком высок риск попасть в долгострой или вовсе остановленный проект. Анна Лукьянова, руководитель департамента продаж компании «Золотые Ворота», рассуждает: «С учетом политических и экономических сложностей в стране, основным риском для потенциальных клиентов является «замораживание» строительства на неопределенный период. Поэтому, безусловно, в выгодном положении будут находиться девелоперы, не только по-прежнему выполняющие свои обязательства перед покупателями, с которыми заключены договора, но и продолжающие строительство проекта до его полного завершения».

Практика показала, что причисление городка к «миллионерам», разработка соответствующей концепции и приобретение земли в престижном месте еще не гарантируют успеха. На пути застройщика может встретиться множество не поддающихся прогнозированию препятствий. Так киевский загородный рынок «потерял» проекты ZaSpaGolf от компании DeVision (район Большой Дамбы) и «Резиденция Лесники» от «XXI Век» (с. Лесники, Новообуховское шоссе). Даже привлечение зарубежных специалистов и активная рекламная кампания не всегда могут спасти проект, который, на первый взгляд, по всем критериям соответствует элитной категории.

Сложности перехода

Построить качественный, отвечающий характеристикам заявленного класса коттеджный городок дело непростое, но для серьезного застройщика выполнимое. В нынешних условиях гораздо более трудной является задача «заселить» этот объект. В большинстве поселков столичного региона продажи сократились в несколько раз, а в некоторых и вовсе остановились. Показательно, что принадлежность к премиум-сегменту не обеспечила девелоперам ожидаемого иммунитета. В поредевших рядах потенциальных покупателей остались лишь «борцы» за максимальный дисконт и те, кому для осуществления загородной мечты не хватает определенной суммы. А при отсутствии «банковского плеча» приобретение желанного коттеджа может остаться недосягаемой целью на неопределенный срок.

/Девелоперы, также оказавшиеся в незавидном положении, разрабатывают программы лояльности и схемы оплаты, о которых еще полгода назад слишком смело было даже мечтать. «Многие застройщики пытались применять новые маркетинговые стратегии осенью прошлого года. Тогда это еще имело эффект. Сейчас даже тем, кто раньше не уделял технологиям продаж должного внимания, придется это делать, – уверен Андрей Гончаров, управляющий партнер консалтинговой компании RED. – Обязателен индивидуальный подход к каждому покупателю. Так как у всех сегодня те или иные финансовые сложности, необходима лояльность в вопросах оплаты – предоставление рассрочек, партнерского кредитования и даже возможности обмена (например, на городскую квартиру или офис). В нашей практике такие случаи есть. Но главное – сделать клиенту правильное предложение, 
Оригинальные архитектурные решения играют важную
роль для особо взыскательних покупателей


 эксклюзивное. Причем сделать это должен продавец, а не сам покупатель».

Сегодня коттеджные поселки, которые не сошли с дистанции и продолжают продажи, действительно предлагают разнообразные схемы оплаты, элементы лояльности и индивидуальные условия как позаимствованные из мировой практики, так и «рожденные» на месте. К примеру, рассрочка сейчас преобразовалась из классического траншевого платежа (несколько крупных взносов на протяжении 6-10 месяцев до окончания строительства) в форму беспроцентного займа сроком на 2-3 года, вне зависимости от степени готовности дома.

Девелоперам некоторых городков даже в нынешних условиях удалось создать совместные с банком-партнером программы кредитования покупателей. Такой ипотечный продукт недавно презентовали городок «Солнечная Долина» и Swedbank. Что касается абсолютных ноу-хау, то они также присутствуют на нашем рынке. Например, в городке «Парк Хаус» начала действовать программа «Трейд-ин». Она предусматривает обмен квартиры в любом районе столицы на современный коттедж в рамках поселка с доплатой. Причем доплата может проводиться в течение года. Поистине, кризис вынуждает наших застройщиков проявлять изобретательность, не свойственную им ранее.

Остались в прошлом времена, когда рынок постоянно подогревала раскрученная схема «виртуальные деньги – виртуальные дома», позволявшая за заемные средства скупать усадьбы, существующие только в виде визуализаций. Сегодня мы наблюдаем своеобразную диспропорцию – денежных средств в обороте стало значительно меньше, а количество коттеджей осталось прежним. Девелоперы, уверенно убеждавшие население, что недвижимость – самый главный и надежный капитал, остались с этим богатством наедине. Чтобы картина полупустых городков и заброшенных строек не стала привычной частью киевского пригородного пейзажа, застройщикам необходимо привлечь все возможные средства для завершения своих проектов. Тогда, рано или поздно, поселки оживут, а хорошая репутация компании послужит ей в дальнейшем. Завтра будет новый день, и позаботиться о нем необходимо уже сегодня.


Комментариев: 0    Просмотров: 493

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).