Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Где будем жить? Все коттеджные городки Киевской области.

Где будем жить? Все коттеджные городки Киевской области.

Коттеджные городки появились у нас относительно недавно - в середине 90-х. А за последние пять лет преиму­щества загородной жизни, оценили мно­гие украинцы, что, в свою очередь, дало толчок строительству большого коли­чества коттеджных городков. Коттедж­ное строительство в Украине набирает обороты. Особенно это заметно в Киев­ской области, где на сегодня уже заяв­ленных проектов коттеджных городков около 80. Люди все чаще, желая переехать за город, обращают свои взоры в сторону организованного коттеджного строительства, то есть желают купить дом в коттеджном городке.

Однако в разнообразии предлагае­мых застройщиками проектов разобра­ться очень сложно. В первую очередь, потому, что далеко не все из заявленных коттеджных городков строятся активными темпами. Растущая популярность заго­родной жизни заставляет девелоперов предоставлять новые проекты и строить коттеджные городки. Спрос на коттеджи еще долго будет превышать предло­жение. Только за последние полгода на рынке загородной недвижимости Киев­ской области заявили о себе более 10-ти новых коттеджных городков.

Тем не менее, несмотря на бурный рост количества названных объектов, понятия коттеджный городок в украин­ском законодательстве не существует.

Поэтому мы можем ориентироваться только на общепринятое понятие кот­теджных городков, которое нам диктуют застройщики и девелоперы проектов. По словам специалистов рынка загородной недвижимости, коттеджным городком можно назвать соответствующим образом оформленный земельный участок, кото­рый имеет статус, подходящий для строи­тельства коттеджей для круглогодичного проживания. Такая земля должна быть частью либо иметь статус отдельного населенного пункта, в котором дома имеют адрес, а живущие в них люди могут зарегистрироваться по этому адресу. Кроме этого, застройщик коттеджного городка заявляет проект комплексной застройки и обустройства, с необходимой инфраструктурой и охраной территории.

Безусловно, каждый застройщик в своем проекте старается предложить какую-либо совершенно индивидуаль­ную деталь, отличающую его от конку­рентов. Кто-то делает акцент на уни­кальности места, где расположен посе­лок, с его экологией и ландшафтами, кто-то - на элементах инфраструктуры (фитнес-центр с 25-метровым бассей­ном, современный причал для катеров с комфортным выходом к Днепру и тому подобное), кто-то - на однородном высоком статусе жильцов. Не за горами появление аналогов такого популярного на Западе формата, как клубные посел­ки, объединяющие людей по интересам. Например, городки, ядром которых служит комплекс полей для гольфа, а членство в гольф-клубе для его жителей является обязательным условием.

Отсутствует в Украине, кроме опре­деления понятия коттеджные городки, и единая, общепринятая их классифика­ция. Застройщики коттеджных городков присваивают своим домовладениям определенный класс, руководствуясь собственными соображениями о катего­рии домов, которые они реализуют. Сегодня на базе единых принципов организации коттеджного поселка как самодостаточного поселения со всеми инфраструктурными элементами реали­зуются всего два формата: отдельно стоящие коттеджи и сблокированная застройка (таунхаусы, дома на две семьи и дома на несколько квартир).

Двумя более или менее объектив­ными критериями для обозначения класса поселка сейчас выступает цена за квадратный метр, а также площадь предлагаемых домовладений. В зависи­мости от изменения и соотношения этих двух факторов, можно выделить город­ки элит-класса, бизнес-класса и эконом-класса. Однако такая группировка зачас­тую не отражает степень развитости инфраструктуры и уровня предостав­ляемого сервиса, природного окруже­ния и удаленности от центра Киева, соблюдения единого архитектурного стиля и качества используемых строй­материалов. Традиционно застройщик формирует цену домовладения в кот­теджном городке, исходя из следующих факторов: удаленность от Киева, качество используемых материалов, площадь предлагаемых домовладений,  количест­во домов, а также фактор природного окружения, цена которого известна толь­ко самим девелоперам проекта.

Исследование коттеджных городков Киевской области затрудняет также тот факт, что застройщики, как правило, самовольно классифицируют свой объ­ект. Например, мы можем встретить на рынке дома элит-класса площадью 600 кв. м, расположенные в коттеджных городках с количеством домов до 20, без наличия широкой инфраструктуры, и в коттедж­ных городках с количеством домов от 100 с широкой инфраструктурой. В свою очередь встает вопрос: какой дом можно назвать элитным, ведь застрой­щик небольшого городка отстаивает элитность своего объекта клубностью и приватностью проживания, а другой широчайшей инфраструктурой и, на­пример, наличием собственного при­чала для яхт. Также сложно поддаются классификации коттеджные городки, где совмещены все существующие форматы жилья, как коттеджи площа­дью 1000 кв. м, так и таунхаусы и квар­тиры площадью 100 кв. м. Поэтому мы предлагаем читателю самостоятельно оценить для себя преимущества и недостатки тех или иных форматов жи­лья и коттеджных городков.

Всего в обзор коттеджных городков вошли 57 проектов городков в Киевской области. Сейчас поблизости от Киева, с учетом всех анонсированных проектов, располагается порядка 80 поселков. Какое количество из них будет реализо­вано и к какому сроку, прогнозировать довольно сложно. Однако тенденция оче­видна - количество коттеджных городков будет расти. Мы включили в обзор и отме­тили на карте только те коттеджные город­ки, которые реально имеют место быть на обозначенной территории, где ведутся строительные работы на разных стадиях либо строительство начнется в ближай­шее время. А также те, которые ищут поку­пателей и заявляют себя на рынке недви­жимости как отдельный проект организо­ванного загородного строительства.

На данный момент завершены или находятся на завершающей стадии стро­ительства около 20 коттеджных город­ков, из них в 6-ти живут люди. Это, в первую очередь, касается коттеджных городков Обуховского направления (Романово, Золотые ворота, Сосновый бор, Зеленый гай, Кантри, Альпий­ская деревня). В стадии активного строительства находятся также около 20 коттеджных городков, сдача в эксплуа­тацию которых предполагается в бли­жайшие два года. Что касается проектов, то заявленных городков можно найти около 40, однако реальное строи­тельство ведется на территории не больше 15 проектов. В основном, это проекты больших коттеджных городков, где количество домов начинается от 100.

Что касается критериев оценки, то мы постарались максимально объектив­но отразить информацию, которую получили от застройщиков, а также из личного опыта. Наши корреспонденты побывали практически во всех опубли­кованных в этом обзоре коттеджных городках. В раздел об инфраструктуре поселка мы не включали параметры, обязательные во всех коттеджных город­ках, такие как централизованное газо- и водоснабжение, системы телефониза­ции и компьютеризации, радиовеща­ния, телевидения, круглосуточная охрана и контрольно-пропускные пунк­ты, система видеоконтроля, охранная и пожарная сигнализация. Кроме этого, все коттеджные городки предусматри­вают наличие единой сервисной служ­бы, которая обеспечивает уборку общей территории, уход за зоной отдыха, вывоз твердых бытовых отходов, обслу­живание инженерных сетей. Наличие этих элементов инфраструктуры обяза­тельно для каждого упомянутого объек­та, ибо без перечисленных благ само понятие коттеджный городок не имеет права на существование.

Сегодня коттеджные городки при­нято разделять по направлениям, то есть привязывать к основным автотрассам, которые будут соединять ваш загород­ный дом с городом Киевом. Основные трассы: Киев - Одесса, Киев - Жито­мир, Киев - Коростень, Киев - Вышгород, Киев - Чернигов, Киев - Борисполь, Киев - Обухов.

 

Одесское направление. Транспортная доступность в этом направлении характеризуется наличием двухполосной трассы Киев - Одесса, качественным дорожным покрытием, а также затрудненным доступом к центру Киева (сказываются пробки на окруж­ной дороге и заторы на подъезде к Киеву). Основными населенными пунк­тами этого направления являются Ва­сильков и Вишневое.

Тут сосредоточена богатая внешняя инфраструктура, представляющая собой гостинично- ресторанные комплексы (Мисливський xyтip, Чабаны), ресто­раны Фортеця Гетьмана, Мисливець, Хата Магната, конноспортивный клуб. Кроме этого, в городах Васильков и Виш­невое расположены современные про­дуктовые супермаркеты. Следует заме­тить, что инфраструктура этого направле­ния развивается весьма активно, и зас­тройщиков не смущает строительство объ­ектов на расстоянии 60 и 100 км от Киева.

Среди коттеджных городков, распо­ложенных в Одесском направлении, каждый имеет свою концепцию, и зас­тройщики предлагают загородное жилье абсолютно разного уровня. Это и масштабные проекты (Маєток. Скарбниця Європи, Micтo Сонця), и уже практи­чески построенные Озерний хуторок, Садок вишневий, и пока еще строящееся Скифское. Кроме перечисленных, на данный момент появился небольшой проект коттеджного городка Лазурный Берег (2 га), на 55-м км Одесской трассы.

 

Житомирское направление. Современная двухполосная трасса Киев - Житомир привлекает многих застройщиков коттеджных городков. Привлекательность ее заключается и в относительно быстром доступе к центру Киева по пр. Победы. Естественно, ори­ентируясь именно на это желание покупателя загородного жилья, застрой­щики привязывают свой коттеджный городок к этой трассе, а также не к такой широкой, однако довольно хорошего качества трассе Киев - Бышев. Однако уже сегодня сказывается популярность этого направления среди киевлян-лю­бителей загородной жизни - существу­ют пробки на Житомирской трассе при въезде в Киев в час пик.

На долю этого направления сегодня приходится около 20% всех коттеджных городков Киевской области, и его по праву считают очень перспективным районом. В этой стороне уже сейчас находятся несколько гостиниц и ресто­ранов - Мисливець, Вечорниці клаб, Два Бобра. Также ведется активное строительство гольф-клубов, рыболов­ных прудов, ресторанов, развлекатель­ных центров.

Мы определили пятнадцать проек­тов коттеджных городков, которые так или иначе были заявлены девелоперами на рынке строительства загородного жилья. Из этих коттеджных поселков выделили те, в которых на данный момент фактически ведется строитель­ство домов: Водограй, Лелечий хут!р, Мила-Петрушки, Немецкая слобода, Озерное, Паритет-Сервис, Севери-новка, Олимпик Park, Северишвська перлинка. В этом направлении также заявлены такие объекты, как Калиновый городок, Киев Кантри Клаб, Макаровские пруды. Однако официа­льной информации об этих проектах пока нет, и фактически строительство на заявленных территориях не ведется. Кроме того, в этом направлении уже построены и проданы коттеджные городки Ясноозерное и Лесное. За последние полгода в этом районе был заявлен масштабный проект Олимпик Park, на территории которого сейчас ведется активное строительство. Начата реализация коттеджных городков Благо­датное, Михайловский сад, Северинівська перлинка.

 

Бородянское направление. Бородянское направление сегодня можно назвать относительно непер­спективным районом. Здесь насчитыва­ется около 5% всех профессиональных поселков. Причиной невысокой попу­лярности этого района является недо­статочная транспортная доступность (узкие участки на трассе Киев - Коростень) и, как следствие, постоянные пробки на дорогах. Однако, по оценкам экспертов, интерес со стороны инвес­торов к этому направлению может значительно возрасти, после окончания строительства новой трассы  Киев – Ирпень, а также новой окружной дороги вокруг Киева, которая будет распо­лагаться в районе г. Бучи. Кроме этого, сейчас ведутся активные ремонтные работы самой трассы, что позволяет надеяться: скоро транспортные пробле­мы будут решены.

В этом районе существуют такие крупные населенные пункты: Ирпень, Буча, Гостомель, Ворзель и Бородянка. Эта территория традиционно считается курортной, поэтому тут всегда распола­галось много турбаз и санаториев. Во всех городках расположены супермар­кеты, кинотеатры. В г. Буча на трассе расположены ресторан Мисливець, ТРЦ Зоряний, а в г. Ирпень - супермар­кет и гостинично-ресторанный комплекс Адмирал. Ресторан Шкипер и SPA-комплекс находятся в г. Ворзель.

В этом направлении заявлены кот­теджные городки: Grand Villas, Ясные зори, Ялынка, Коцюбинское. Кроме этого, в Гостомеле располагается элит­ная коттеджная застройка под общим названием Канадская деревня, примы­кающая к городской черте. Однако Ка­надскую деревню коттеджным город­ком, в полном понимании этого слова, назвать нельзя. Это, скорее, элитные частные коттеджи, которые за счет об­щих средств постепенно принимают облик коттеджного городка с общей инфраструктурой и охраной. Все коттед­жные городки находятся в активной стадии строительства, кроме масштаб­ного городка Коцюбинское, проект которого пока утверждается.

 

Вышгородское направление. Транспортная доступность в этом направлении характеризуется наличи­ем двухполосной трассы Киев - Лютеж и затрудненным доступом к центру Киева. Однако завершение строительства моста, соединяющего Оболонский район с Рыбальским островом и ул. Набережно-Крещатицкой, значительно увеличит при­влекательность этого направления и сократит сообщение существующих в этом районе коттеджных городков с центром Киева до 20 минут. Основным населен­ным пунктом региона является г. Вышгород. В районе Киевского водохранилища существует много турбаз с ресторанами и гостиницами, там же расположен ресторан Мисливець.

Несмотря на географически близкое расположение к Чернобылю, хорошим спросом пользуется земля Вышгородского района - на его долю приходится уже 7% всех профессиональных посел­ков. Благодаря красивым пейзажам, близости к г. Киеву и Киевскому водо­хранилищу, наличию достаточно боль­шого количества рек и лесов, данный район в последнее время вызывает особый интерес у инвесторов. Кроме этого, территория Пуща-Водицы тради­ционно считается заповедной и является одним из первых мест элитной застрой­ки под Киевом.

В этом направлении в последнее время все активнее начинают строиться коттеджные городки - Ольжичи, Бо­ровик, Приморское, городки таунхаусов Дидовица и Козья спина. Самый известный коттеджный городок этого направления Вышгородская Бра­ма, по словам собственников, сегодня ведет строительство только приобре­тенных проектов. Кроме этого, в этом регионе заявлен проект коттеджного городка Уютный, однако строительство на его территории пока не ведется.

 

Броварское направление. Транспортная доступность в этом направлении определяется наличием двухполосной трассы Киев - Москва, качественным дорожным покрытием и доступом к центру Киева через Мост-метро. Природное окружение данной местности характеризуется наличием сосновых и смешанных лесов и р. Дес­на. Несмотря на то, что сегодня 46% зарубежных инвестиций в Киевскую область направлены в Броварской район, для коттеджного строительства это направление является далеко не приоритетным. На сегодня в этом реги­оне насчитывается около 5% всех профессиональных поселков Киевской области. Среди причин пока невысо­кой популярности этого направления называют затрудненный проезд из пригорода на правый берег Днепра в час пик. Кроме того, ежегодно много проблем вызывают разливы Десны.

В Броварском районе наиболее привлекательны для коттеджной зас­тройки два направления - окрестности города Бровары и район р. Десна. Важ­ным объектом внешней инфраструк­туры направления является ТРЦ Тер­минал, находящийся в Броварах, а также развлекательный центр Кня­жичи в одноименном поселке. Кроме этого, в г. Бровары построено нес­колько частных гостиниц, ресторанов, а на трассе за городом расположен ресторан Мисливець.

В обзор коттеджных городков, рас­положенных в Броварском районе, во­шли те проекты, где в данный момент ведется   более  или   менее  активное строительство домов: Княжичи, Городчаны, Новобогдановка, Деснянська хвиля. Кроме уже перечисленных, в этом районе также предложены проекты коттеджных поселков Сере­бряные лучи и Магнат. Заявленный ранее коттеджный городок Дальний кордон приостановил работу над своим проектом.

 

Бориспольское направление. Транспортная доступность в этом направлении характеризируется нали­чием качественной четырехполосной трассы Киев - Борисполь и доступом к

центру Киева через Южный мост и мост Патона. Бориспольское направление у большинства ассоциируется с аэропор­том Борисполь и самой лучшей ско­ростной трассой в Украине - Борис-польским шоссе. Безусловно, наличие автобана значительно улучшает сооб­щение Киева и пригорода, что, в свою очередь, влияет на рост цен на недви­жимость в этом районе. Однако наличие скоростной трассы для застройщиков коттеджных городков этого района, в отличие от других направлений, являет­ся отнюдь не преимуществом.

В этом направлении развита непло­хая инфраструктура: вдоль Борисполь-ской трассы расположены рестораны Тифлис, Любава, Козачок, Казацкий стан, а также современные конноспор­тивные комплексы в селах Жовтневое, Чубинское. В целом сегодня Бориспольское направление условно можно разде­лить на два региона - Бориспольский и Днепровский. Бориспольский располо­жен вдоль трассы международного аэропорта, Днепровский - вдоль левого берега Днепра. Бориспольский регион относится к менее перспективному месту застройки загородного жилья, что свя­зано с бедностью природного окружения и строительством множества логисти­ческих центров.

Что касается территории вдоль Днепра, то наиболее перспективным населенным пунктом для застройки здесь считают пос. Вишенки - вниз по течению Днепра от Киева. Это связано с приближенностью к городу и природными характеристиками - в первую очередь, с богатым водным ресурсом. Однако омрачает картину транспорт­ный фактор. Бориспольское шоссе от этих мест далеко, и путь к коттеджным городкам проходит в основном через села и дачные постройки по одно­полосным дорогам с далеко не идеа­льным дорожным покрытием. Решения этого вопроса от местных властей с нетерпением ждут коттеджные городки региона. Существует проект строитель­ства трассы Киев - Процев, находя­щийся в стадии согласований. Дорога должна пройти от проспекта Григоренко (ст. м. Позняки) в направлении Процева, что значительно сократит расстояние между центром Киева и :. Вишенки.

Подавляющее большинство коттед­жных городков сегодня расположено в Днепровском регионе, причем все они либо сданы в эксплуатацию, либо нахо­дятся на завершающих стадиях строительства. В обзор коттеджных городков Бориспольского района включены такие коттеджные городки, как самый боль­шой городок в этом направлении «Золоче», а также Золоче Клаб, абсолютно готовый городок Вишневе містечко и активно строящийся коттеджный городок Zapovedniy, а также коттеджный городок Петровская слобода. Бориспольский регион представлен коттедж­ным городком Парк Хаус. На данный момент в Бориспольском районе заяв­лено еще несколько коттеджных город­ков, которые не вошли в обзор либо по причине отсутствия активного строительстве на их территории, либо отсутствия публичной информации о кот­теджном городке.

 

Обуховское направление. Обуховское направление сегодня, как и 15 лет назад, остается самым популярным местом для коттеджного строительства в Киевской области. Более 35% всех существующих городков (включая строящиеся) расположены в Обуховском направлении. Популяр­ность направления аналитики объясня­ют развитой инфраструктурой подъезд­ных дорог и инженерных коммуника­ций. Кроме этого, своей репутацией оно обязано близости к Днепру, хвойным и смешанным лесам, а также, безусловно, традиции, которая соблазняет перспективой жить рядом с сильными мира сего.

Обуховское направление можно условно разделить на два основных района строительства коттеджных городков: старообуховское и новообуховское. Территории первого располо­жены вдоль Старообуховской трассы (Столичное шоссе, Конча-Заспа): район базы Динамо, Жуков остров, государственные дачи, Большая дамба, Козинский ландшафтный заказник, села Ко­зин, Рудыки, Плюты. Вдоль Новообуховкой магистрали (Днепропетровского шоссе): поселки Хотов, Лесники, Ходосеевка, Подгорцы, Романков, Большие Дмитровичи, Старые и Новые Безрадичи. Богатство природы и живописность этих мест привлекают многих. Старообуховское поднаправление имеет выход как непосредственно к Днепру, так и к его бесчисленным каналам, где главным преимуществом для многих является тот факт, что яхту можно при­швартовать прямо у своего коттеджа.

Что касается инфраструктуры, то Обуховское направление выгодно выде­ляется на фоне других районов коттед­жной застройки Киевской области. Благодаря хорошим и незагруженным трассам, до центра Киева можно до­браться за 15-20 минут, минуя лишь один светофор. Недостатком является узкая дорога по Большой дамбе в Конча-Заспе, где по утрам из-за скопления автомобилей владельцев коттеджей случаются пробки.

В целом инфраструктура Обуховского направления весьма широка. В Конча-Заспе открыто несколько магази­нов, множество ресторанов, конно-развлекательный комплекс, гостиничные комплексы, танцевальная студия. Многим киевлянам известна концентрация заго­родных ресторанов и гостинично-развлекательных комплексов (около 15-ти) на Новообуховской трассе близ Голубых озер. Кроме этого, строящиеся сегодня коттеджные городки заявляют довольно широкую инфраструктуру, что, в свою оче­редь, еще больше увеличит привлека­тельность Обуховского направления.

Самые первые коттеджные поселки появились в старообуховском направ­лении вдоль Большой дамбы – Аль­батрос, Дніпрова Хвиля, Клим, Соби, Берегиня, Обрий-К. Эти коттедж­ные городки образовались путем объе­динения владельцев коттеджей в по­селки с единой охраной и сервисной службой. Первым коттеджным город­ком в Конча-Заспе большинство анали­тиков называют Золотые ворота, ко­торый сформировался в середине 90-х годов прошлого столетия. На данный момент это элитный, сформировавший­ся, хорошо развитый населенный пункт с такими видами инфраструктуры, как супермаркет, отделение банка, аптека и ресторан. Также в этом районе распо­ложены такие коттеджные городки, как Романово (таунхаусы и квартиры), Зеленый гай, Bosco Village, которые на данный момент уже полностью проданы. Стоит отметить, что информа­ция о коттеджных городках Француз­ский городок, Bosco Village, Романо­во взята с официальных сайтов, так как городки предоставить о себе информа­цию отказались.


Комментариев: 0    Просмотров: 3173

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).