Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow География для миллионеров

География для миллионеров



Время покупателя
В Украине неорганизованность загородного рынка оставляла пространство для маневров, чем успешно пользовались многие девелоперы и продавцы. В дорогих районах застройщики нередко позволяли себе экономить на проектных работах и стройматериалах. Те, кому с месторасположением повезло меньше, поднимали рейтинг и стоимость недвижимости за счет инфраструктуры, концепции и качества объектов. В результате мы получили: отсутствие четких критериев ценообразования, множество переоцененных особняков, которые подолгу не могут найти своего покупателя, полупустые коттеджные городки и прочие «издержки производства».
В нынешних условиях «естественный отбор» на рынке неизбежен. Конечно, элитный сегмент – это отдельная ниша, более остальных защищенная от экономической нестабильности. Понятие статистического дохода у покупателей коттеджей данной категории неактуально, необходимость в кредитных ресурсах не распространена. Однако значительное увеличение объема предложений, широкие возможности выбора и вынужденная лояльность продавцов позволили рынку перешагнуть на сторону клиента. Сегодня объекты, которые по своим характеристикам не соответствуют заявленной стоимости, обречены на длительное «провисание» в экспозиции риэлторских агентств.

/«Покупатели стали более избирательны и выдвигают к загородным домам вполне четкие требования: развитая инфраструктура, живописная местность, элитные соседи, индивидуальный проект, качественные стройматериалы, современные коммуникации и высококлассный сервис», – резюмирует Владислав Бондаренко, коммерческий директор АН «Велфорт Риал Истейт».
На первый взгляд, такая ситуация выгодна только тем, кто готов совершить покупку в текущий момент. Но ветер перемен не развернешь в обратном направлении. К игрокам рынка уже пришло понимание того, что соотношение цена-качество должно балансировать на приемлемом уровне. И в дальнейшем у отечественного бомонда будет возможность приобретать за большие деньги действительно стоящие дома, а за очень большие – настоящий эксклюзив. Эту мысль подтверждает Олег Пономарев, заместитель операционного директора девелоперской компании DeVision: «Месторасположение – основной фактор, который влияет на цену участка, а впоследствии и на стоимость построенного на нем объекта. Уже сейчас в престижных районах все больше домов возводится с применением качественных строительных и отделочных материалов, с грамотным подходом к архитектурно-планировочным решениям, привлекаются высококвалифицированные подрядные организации. И если раньше этим вопросам не придавалось большого значения, то в условиях растущей конкуренции и повышения требований со стороны покупателей застройщики вынуждены перестать экономить на качестве».

Всемогущий location
Грамотная концепция и стратегическое мышление всегда были козырными картами девелоперов. Но особенно актуальным это стало сейчас. Если при высокой активности рынка можно было поставить дело «на поток» и неплохо на этом зарабатывать, то сегодня залогом успешных продаж становится реалистичный подход к ценообразованию.
В нашей стране термин «элитный» эксплуатировался слишком часто и не всегда уместно. Нередко его использовали для оправдания высокой стоимости, которую выставлял продавец, что делало непредсказуемым и без того стихийный загородный рынок. Елена Рудина, заместитель директора АН «Компания «Стольный Град», поясняет: «В стране нет общепринятых критериев, определяющих уровень престижа дома. Зачастую достаточно бывает выгодного расположения и привлекательного фасада, чтобы владелец причислил свой коттедж к классу «элит» и декларировал соответствующую цену. Однако выбор загородных особняков, достойных этого звания, ограничен. В подобных объектах очень высокие требования к проекту, качеству строительства, оформлению ландшафта, скрупулезный подход к выбору участка, использованию инженерных технологий и эксклюзивных материалов в отделке. Такие усадьбы вызывают восхищение, они индивидуальны. И в данном случае их высокая цена вполне оправдана».
Если следовать европейской практике, то всемогущий location может как обеспечить успех, так и обречь на неудачу любой проект, в концепции которого некорректно оценен фактор месторасположения. Большинство особняков в окрестностях Киева изначально сооружаются на продажу, и выгодное расположение воспринимается как отличная возможность получить максимальную отдачу при минимальных вложениях. Потому покупателям стоит особенно тщательно изучить качество постройки, коммуникаций и инженерного оснащения таких домов. Елена Рудина советует: «Поскольку само понятие элитной недвижимости подразумевает эксклюзивность объекта, индивидуальным должен быть и подход к ценообразованию. Так, особняк стоимостью $ 3 млн на Большой Дамбе будет принципиально ниже по качеству, чем усадьба за эти же деньги, например, в Иванковичах».

Высокая цена эксклюзива
Коттедж за городом становится обязательным атрибутом состоятельного человека. Зачастую решение о приобретении усадьбы продиктовано не столько ценностью для покупателя загородного образа жизни, сколько соображениями имиджа и статуса. Так, в лексиконе москвичей прочно закрепился термин «рублевские» – имя нарицательное закрытого клуба успешных, богатых и знаменитых, пропуск в который дает обладание недвижимостью на Рублево-Успенском шоссе. Далее по уровню престижа следуют Новая Рига, Ильинка, Дмитровка... Список движется по ниспадающей, теряя по дороге ноли из круглых сумм стоимости домовладений, которые все же однозначно попадают в категорию дорогих. Жилье для среднего класса в таких районах не предусмотрено.
В Киеве своя география для миллионеров – у столичных жителей те или иные загородные направления устойчиво ассоциируются с уровнем обеспеченности их обитателей. Конечно, для обывателя человек, личное состояние которого обозначается семизначными числами, уже является недостижимой величиной. Однако в среде самих миллионеров четкая градация по объему активов, влиятельности, принадлежности к определенным кругам играет важную роль. И положение в этой иерархии зачастую устанавливается либо подчеркивается именно приобретением усадьбы в статусном месте.
Лидерство по престижности, востребованности и стоимости домовладений принадлежит Старообуховскому шоссе и, в частности, Конча-Заспе. Это – «родина» закрытых коттеджных городков, современных фамильных имений и нового образа жизни отечественной элиты. Самые дорогие участки находятся в районе Большой Дамбы. Их отличительная особенность – выход к руслу Днепра, что является большим преимуществом для владельцев катеров и яхт. Именно на внешней стороне Большой Дамбы сосредоточено подавляющее большинство «усадеб-мультимиллионеров». Только здесь можно встретить дома, которые оцениваются в $ 15 млн – 20 млн. Однако такие предложения единичны.

/«Сегодня самые дорогие и действительно элитные особняки и коттеджные городки находятся в Конча-Заспе, – говорит Владислав Кривенко, аналитик-маркетолог девелоперской компании «Профит Групп». – Это обосновано наличием богатой инфраструктуры, хороших дорог, а также имиджем и контингентом данного направления».
Основные требования к особнякам, стоимость которых измеряется восьмизначными суммами (от $ 10 млн) – престижное месторасположение, наличие выхода к воде и личного причала, большой земельный надел (от 0,5 до нескольких десятков га) с собственным парком или участком леса, индивидуальный проект, изысканная архитектура. Внутренняя инфраструктура, коммуникации, сервисная служба тоже должны быть на высшем уровне. Часто в таких резиденциях присутствуют отдельные домики для гостей и обслуживающего персонала, крытый бассейн, зимний сад, тренажерный зал, бильярдная, теннисный корт. Отличительной особенностью объектов является их эксклюзивность и возведение в соответствии с пожеланиями конкретного заказчика. Поэтому на вторичном рынке подобные предложения появляются редко. Желающим обустроить фамильное гнездо лучше начинать с приобретения земельного участка, поскольку известное утверждение о том, что хороший дом создается, а не покупается, актуально и по сей день.
Намывные берега внешней стороны Большой Дамбы – «золотые» сотки киевского пригорода. В закрытых городках «Світанок», «Альбатрос», «Клим», «Срібна Затока», «Дніпрова Хвиля» проживает большинство представителей высших эшелонов власти и бизнес-элиты. В архитектурном плане каждый дом здесь – произведение искусства. Эклектику особняков в стиле барокко, неоклассицизма, готики, соседствующих на одной улице, можно встретить только в Конча-Заспе. Однако чтобы попасть в категорию «мультимиллионеров», коттеджу недостаточно находиться в престижном месте. В большинстве случаев цена земли составляет лишь 30-35% от общей стоимости усадьбы (в редких случаях – до 50%), потому качество постройки, стиль и комфорт играют весомую роль в процессе ценообразования.
Внутренняя сторона Большой Дамбы и берег р. Козинка менее элитны. Там, в основном, сосредоточены ведомственные садовые товарищества с дачами – как современными, так и постройки 1980-90-х гг. На рынке загородного жилья они погоды особо не делают. Исключение составляют лишь поселки «Золотые Ворота», «Обрий-К», коттеджи у воды в с. Козин и городок «Берегиня».
Усадьбы в Рудыках и Козине также реализуются под брендом «Конча-Заспа». Престижность направления и хвойный лес позволяют устанавливать здесь цены от $ 1,5 млн до 8 млн. Самыми дорогими в этих краях являются особняки на участках, выходящих к р. Козинка. И хотя она не имеет выхода к стратегическим артериям, за собственный кусочек берега будущему хозяину придется доплатить. Последний «миллионер» в Старообуховском направлении – Плюты. В этом поселке, включая частную застройку и городок «Плютово», есть предложения по $ 1 млн – 5 млн.

По порядку становись
Второе место в рейтинге дорогой недвижимости принадлежит Новообуховскому шоссе. Поселение миллионеров начинается с Лесников. Причем в самом селе существуют как «бюджетный квартал» в низинной части (дома до $ 1 млн), так и «дорогой квартал» на возвышениях с прекрасными обзорными характеристиками ($ 1,5 млн – 4,5 млн). Далее идет непопулярный район Ходосеевки, где хоть и существует современная усадебная застройка, но ее ценность нивелируется близостью крупной свалки. Привлекательность земли и жилья возрастает в с. Романков. Соседство с Голубым озером, сосновый лес, развитая развлекательная инфраструктура и достаточная отдаленность от проблемных точек делают эту местность одной из самых престижных в Новообуховском направлении. В Романкове можно приобрести усадьбу с участком хвойного леса по цене от $ 1,5 млн до 5 млн или коттедж в городке «Солнечная Долина» от $ 900 тыс. до 2,5 млн.
В расположенных далее по шоссе Подгорцах, Старых и Новых Безрадичах нет предложений в организованных городках, качество постройки и масштаб домов тут скромнее, чем в Романкове и Лесниках. Поэтому особняки, покупка которых обойдется в семизначную сумму, встречаются значительно реже. Однако образовавшееся в Новых Безрадичах дачное поселение политической элиты, в том числе Президента Украины, делает территории по соседству более статусными и дорогими.
На следующей ступеньке нашего рейтинга – Киево-Святошинский район с поселками Софиевская и Петропавловская Борщаговка. Их основное преимущество – прилегание к границам Киева, что обеспечивает оптимальную транспортную развязку. Застраиваться особняками эти поселки начали еще в середине 1990-х, потому смешение стилей и «поколений» здесь налицо. Факторами, понижающими привлекательность данной местности, являются отсутствие леса и живописных водоемов, а также неблагоприятная, в связи с близостью Окружной дороги, экологическая ситуация. «Дома-миллионники» тут встречаются, но их стоимость крайне редко пересекает отметку $ 2,5 млн – 3 млн.
Не менее дорогими являются усадьбы в расположенных в Житомирском направлении Стоянке и Гореничах. Популярность этих поселков, несмотря на большую, по сравнению с Софиевской и Петропавловской Борщаговками, отдаленность от столичной черты, повышает хвойный лес и выход к р. Ирпень. Стоимость домовладения в Стоянке может доходить до $ 4 млн, в Гореничах – до $ 3 млн.
В Варшавском направлении отечественные миллионеры могут приобрести комфортные имения в Пуще-Водице, Коцюбинском, Ворзеле, Ирпене. В этих заповедно-курортных зонах основное преимущество – экология и вековые лесные массивы. Из-за дороговизны земли стоимость эксклюзивных усадеб порой доходит до $ 3 млн – 4 млн.
Последним писком загородной моды можно назвать Вышгородское направление – села Старые и Новые Петровцы, Хотяновку. Особняки в Новых Петровцах облюбовали некоторые представители государственной и столичной власти, что незамедлительно подняло рейтинг территорий. Основное преимущество этого района – близость Киевского моря. Однако в соседнем поселке Лютеж, который тоже расположен вблизи водохранилища, роста стоимости земельных наделов не наблюдается. Здесь нет столь знаковых жильцов, а статус – все же вещь первостепенная.
По Одесскому шоссе «дома-миллионники» можно отыскать в таких населенных пунктах, как Гатное, Вита-Почтовая, Круглик и Иванковичи. Однако говорить о большой концентрации дорогих объектов в данном направлении не приходится. Предложения в категории до $ 3,5 млн здесь встречаются в рамках респектабельного коттеджного городка «Дэнди», а также в частной застройке, где подобные варианты скорее редкость. В этом районе на ценообразование серьезное влияние оказывает качество и архитектурная привлекательность дома, а также размер участка.
Успевшая существенно вырасти в цене земля Бориспольского направления сформировала значительный портфель предложений «домов-миллионников». Они сосредоточены как в поселках вдоль трассы (Счастливое, Гора, Чубинское), так и в расположенных ближе к Днепру (Вишеньки, Гнедын, Процев). Существующие, строящиеся и заявленные коттеджные городки премиум-класса «Вишневе містечко», «Золоче Club», «Посольская Гута», а также значительный приток инвестиций и развитие инфраструктуры способствуют формированию нового имиджа района. Сегодня тут можно приобрести и усадьбу за $ 1 млн – 3 млн, и эксклюзивные имения за $ 5 млн.
Что касается Броварского направления, то здесь дела обстоят гораздо скромнее. Относительно недорогая земля и бюджетный статус района не позволяют реализовать по высокой цене даже качественные современные усадьбы. В самых близлежащих и престижных по местным меркам поселках Погребы и Зазимье стоимость хорошего дома редко превышает $ 500 тыс.

Ваш выбор, господа
В условиях затишья на рынке недвижимости потенциальный покупатель может выбрать оптимальный вариант из большого количества предложений. При этом появилась беспрецедентная возможность значительной корректировки цены в своих интересах. «Говорить о дефиците элитной загородной недвижимости сегодня было бы некорректно. Скорее можно сказать о перенасыщении рынка объектами, что связано с завышенными ценами, которые сильно сдерживают реальный спрос, – считает Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development. – Сейчас мы наблюдаем минимум сделок при множестве предложений. Выбор домов есть как в рамках коттеджных поселков, так и в районах индивидуальной застройки. И при наличии покупателя с деньгами продавцы могут пойти на скидку от 10 до 30%».
Состоятельные господа, для которых мировые финансовые сложности не стали глубоко личными, имеют сегодня прекрасную возможность пополнить свои активы респектабельным загородным особняком. Продавцам уже не уйти от наметившейся тенденции возвращения стоимости недвижимости к относительно реальным суммам. Почувствовав собственное преимущество, покупатель с миллионным бюджетом будет выбирать только объекты с оптимальным соотношением цена-качество-месторасположение. А это избавит наш рынок от таких перекосов эпохи активного роста, как «картонные» домики в Конча-Заспе и «элитные» особняки из натурального камня в Броварском районе. В конце концов, рыночный закон «каждый товар стоит столько, сколько за него готовы заплатить» еще никто не отменял.





Комментариев: 0    Просмотров: 615

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus