Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Классификация коттеджных поселков

Классификация коттеджных поселков

Поселки, рассчитайсь!

До последнего времени в Украине не было собственной классификации коттеджных городков. Собственно, как не было ее и в России.

«Украинскую классификацию разрабатывали специалисты 15 компаний, и в их число входили как консалтинговые структуры, застройщики и девелоперы коттеджных городков, агентства недвижимости, так и профильные СМИ. До этого единой классификации не было. На сегодняшний день многие застройщики уже придерживается ее, некоторые пока только изучают сам документ», - отмечает директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко.

«Мы подходили к разработке классификатора с нескольких позиций. Во-первых, мы проводим клиентоориентированную политику, и хотим информировать конечного потребителя и помочь ему разобраться в большом количестве предложений на рынке. Во-вторых, по нашему мнению, цена на загородную недвижимость должна быть обусловлена теми или иными характеристиками предлагаемого товара, т.е. если мы говорим о коттеджном поселке определенной ценовой категории, то эта ценовая категория должна быть подкреплена инфраструктурой, инженерными, социальными и другими факторами. Цена является производной от качества товара, который предлагается клиенту. Предложенный рынку классификатор позволяет разделить коттеджные поселки на классы и является первым шагом к объективной ценовой политике на рынке загородной недвижимости», - отмечает PR-менеджер корпорации «Золотые Ворота» Екатерина Корченко.

Классификатор коттеджных городков выделяет такие их виды:
- эконом,
- эконом +,
- бизнес,
- премиум и де-люкс.

Оценка принадлежности того или иного городка к определенному классу определяется по шести основным и ряду дополнительных критериев, каждому из которых присваивается оценочный балл. Соответствие обязательным критериям, а также сумма баллов определяет класс поселка. Чем выше итоговая оценка, тем выше класс.

Обязательные критерии оценки:
1. Характеристики месторасположения.
2. Социальная инфраструктура.
3. Инженерная и эксплуатационная инфраструктура;
4. Площади домов.
5. Площади участков.
6. Используемые технологии строительства и материалы.

Дополнительные критерии оценки:
1. Внешняя инфраструктура и зоны окружающей застройки в радиусе 5 км;
2. Уровень шума на территориях, прилегающих к жилым домам в дневное время суток;
3. Экологические характеристики и благоустройство, озеленение.

Так, например, для статуса де-люкс поселку необходимо соответствовать не менее 5 обязательным критериям, а также набрать не менее 60 баллов, для эконом-категории достаточно 2 критериев и 17 баллов.

Касательно класса де-люкс, то будет идеально, если бы такой коттеджный поселок располагался в лесу и возле реки одновременно. Чем больше территории поселка отведено под зоны общего пользования, тем выше статус поселка.

Самые высокие баллы за инфраструктуру присваиваются при наличии гостиницы, спортивного центра, школы, супермаркета (площадью более 200 м²), яхт- и гольф-клуба. Минимаркет (площадью более 100 м²) и наличие церкви (россияне вроде до такого даже не додумались!) оцениваются уже баллом ниже. Совсем плохи дела у поселка, где есть только прачечная, сауна, бильярд и зона барбекю.

Классификатором предполагается, что самые «де-люксовые» покупатели не обойдутся без пруда для ловли рыбы, зоопарка, охотничьего клуба и ипподрома. При этом, бильярд, фитнесс-зал, детскую площадку, кафе или ресторан должны иметь коттеджные городки всех типов.

Дома поселков эконом–класса должны быть площадью до 170 м², эконом + - до 220 м², бизнес – 200-400 м², премиум – от 350 м² и де-люкс – от 400 м². Допускается наличие домов с площадями, соответствующими разным классам. В таком случае, учитываются классы домов, чья совокупная площадь составляет не менее 20% от общей площади всех домов посёлка.

Относительно стройматериалов, то идеально, когда дом построен из киприча или клееного бруса (если деревянное строение), с натуральной черепицей на кровле, внешней отделкой облицовочным кирпичом и с кованным забором в качестве ограждения. При этом централизованная канализация имеет приоритет перед автономными системами жизнеобеспечения.

«Ограничением классификации является то, что она разработана применительно к рынку загородной недвижимости Киевской области, хотя в ходе работы учитывался как опыт подмосковного рынка, так и всевозможные наработки по классификации коттеджных поселков Подмосковья. Например, если судить по критерию удаленности от города, то в Киевской области коттеджные городки размещаются не далее 50-60 километров от границ столицы, тогда как в Подмосковье – значительно дальше, что и влияет на отнесение городка к тому или иному классу», - подчеркивает Владимир Степенко.

В севастопольской компании Conex (судя по всему, это заимствованные «анонимные» оценки) выделяют 5 категорий коттеджных поселков:
- элитная категория,
- бизнес-категория,
- эконом-категория,
- таунхаусы,
- дома бюджет-класса.
Критерии оценки предусматривают весьма упрощенные оценки – площадь дома, его стоимость, стоимость земли под домом и территориальное расположение. Для профессиональной оценки коттеджных городков таких общих характеристик (к тому же без учета уровня инфраструктуры) явно недостаточно.

В целом, если хорошо поискать, то в многочисленных публикациях касательно рынка загородной недвижимости можно встретить и другие попытки классификации, но они скорее являются кальками с российских классификаторов или собственными «разработками» с весьма условными характеристиками и без детального описания всех возникающих нюансов.

Российский опыт

Одна из предложенных в России классификаций предполагает выделение следующих видов поселков:
1. Коттеджные поселки для постоянного проживания.
2. Коттеджные поселки - поселки «выходного дня».
3. Коттеджные поселки – «резиденции («ранчо»)».
4. «Курортные» поселки.

В данном случае критерием выступает функциональность поселка, а не его «наполнение». При этом каждый из этих видов делится на классы: элит, бизнес и эконом, определяющие уровень комфорта, качества и уровня сервиса, отвечающие всем характеристикам расположения (экология, транспортная инфраструктура и т.д.) в той мере, в которой это важно для каждой из групп поселка.

С одной стороны, такая практика более детально описывается все возможные виды коттеджных поселков, с другой, усложняет классификацию. В одном поселке могут быть дома, которые используются как для постоянного проживания, так и только в выходные. Заставить покупателей жилья использовать свою недвижимость одним образом, застройщик, разумеется, не в силах. Да и внутреннее и внешнее отличие «постоянных» и «выходных» коттеджей, скорее всего, весьма условное.

Со своей стороны, российская компания Реnny Lanе Rеаlty предлагает свою систему классификации поселков и отдельных загородных домовладений. Выделены 4 категории, каждая из которых характеризуется соответствующими признаками: поселок высшей категории, поселок высокой категории, поселок бизнес-категории и стихийная коттеджная застройка. Критерии отнесения к тому или иному виду поселка примерно те же: удаленность от Москвы (чем ближе, тем выше статус) и инфраструктурное наполнение.

Примечательно, что «отсутствие соседей с сомнительной репутацией» касается только первых двух категорий. Очевидно, составители классификатора забыли, что практически все «высокообеспеченные» люди не могут похвалиться идеальной репутацией.

Совершенству нет предела

Впрочем, любое деление коттеджных поселков на группы весьма условно. При этом сам классификатор не является нормативным документом, за нарушение которого предусмотрены санкции. Застройщики и девелоперы, которые не принимали участие в его разработке, могут без зазрения совести не обращать на него внимания, как на несуществующий.

Как и в случае с классификацией жилья, «играя» терминами или вовсе не придерживаясь их, застройщик свой поселок бизнес-класса может назвать «премиумом» и продавать уже дороже. Хотя такие ситуации достаточно редки на рынке.

«В основном, девелоперы стараются придерживаться заявленных параметров городков. Но это больше относится к строящимся коттеджным городкам. Из «старых» городков, к сожалению, не все отвечают требованиям, предъявляемым классификатором загородной недвижимости», - отметила Екатерина Корченко.

«Нельзя сказать, что разработка классификатора закончена на все 100%. Даже в настоящее время продолжается его доработка, и вносятся определенные коррективы. У ряда экспертов возникают поправки, а это требует продолжения работы. Однако уже сегодня есть некий согласованный продукт, и вскоре на рынок выйдет окончательная версия», - отмечает Владимир Степенко.


Комментариев: 0    Просмотров: 985

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus