Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Легкие коттеджных городков

Легкие коттеджных городков

Лесное очарование
Леса не зря называют «легкими Земли» – благодаря им наша планета все еще существует. Хотя, если быть точным, деревья выполняют противоположную легким функцию – поглощают углерод и выделяют кислород. Жителям киевского пригорода несказанно повезло – большинство районов богаты лесами, лесничествами, рощами и просто хаотично растущими зелеными «островками». По площади лесных массивов лидируют Киево-Святошинский, Вышгородский и Обуховский районы, немало лесов и в Броварском (в его северной части, вдоль Десны), а вот Бориспольский обширными борами похвастаться не может, отыгрываясь на близости к Днепру и к скоростной магистрали.
«Всех покупателей земельных участков и загородных домов можно поделить на три группы, – отмечает Елена Рудина, директор АН «Стольный град». – Первая – люди, интересующиеся близостью к водоему. Вторая категория предпочитает жить возле леса. Третья – те, кого привлекают холмистая местность с панорамными видами».
Естественно, вкусы у покупателей разные: кто-то обожает рыбалку, а кто-то любит собирать грибы или просто гулять по лесу. Сегодня престижно жить рядом с Днепром, но следуют этой моде отнюдь не все. Владимир Столитний, заместитель директора АН «Альянс-Брок», рассказывает недавний случай, когда клиент приобрел дом в с. Рудики как раз ближе к лесу, а не к воде. «В моей практике подобное случилось впервые, обычно все гоняются за прибрежной полосой, – удивляется г-н Столитний. – Но покупателя можно понять: зачем жить рядом с людным и шумным пляжем, если есть уединенное место у опушки. Иногда девственная природа, а не искусственный ландшафтный парк, становится источником креатива».
Лес действительно выполняет массу полезных функций. Во-первых, он делает воздух свежее и чище. Во-вторых, обладает неповторимым микроклиматом, благоприятно влияющим на здоровье. В-третьих, создает в коттеджном городке атмосферу уединения, впечатление защиты от внешнего мира, поскольку уменьшает порывы ветра и летний зной.
Впрочем, лесной фактор не стоит переоценивать. Владимир Столитний указывает на то, что близость дома к лесу выступает лишь как дополнительный стимул при принятии решения о покупке недвижимости, основными же критериями по-прежнему остаются качественные и количественные характеристики жилья, удаленность от города и наличие инфраструктуры.
Юрий Коваленко, директор АСП «Снага» (девелопер коттеджного городка «Три реки»), отмечает большой разброс и индивидуальность предпочтений клиентов: кому-то нравится лес, а кому-то – вода, одни выбирают южную сторону, а другие – северную. «В поселке «Три реки» со стороны леса куплена только часть домовладений, тогда как со стороны с. Плюты – почти все. Пока что люди ценят инфраструктурный фактор выше, чем природный. Хотя наличие лесного массива все-таки немаловажно». Правда, опыт этого поселка имеет и более «приземленное» объяснение: лесополоса тут расположена по соседству с дорогой на г. Украинка, а вот с противоположного края окна таунхаусов выходят на тихую улочку с. Плюты.

src=/content/root/30-05-08-4-1-1.jpgВпрочем, фактор шумной дороги существенно влияет и на другие коттеджные городки, размещенные вдоль Старообуховского шоссе («Романово», «Сосновый бор», «Плютово»). И в этих случаях деревья не могут устранить загазованность и шум.
Так или иначе, но близость к лесу остается весомым маркетинговым преимуществом городка. «Учитывая текущую стадию развития рынка, наличие естественных природных факторов существенно повышает конкурентоспособность проекта», – считает Максим Белоус, директор департамента стратегического маркетинга компании «XXI Век». Но впоследствии, при увеличении объема рынка и дальнейшей дифференциации спроса и предложения, г-н Белоус прогнозируют перемещение потребительских акцентов в пользу более низкой стоимости, хорошей транспортной доступности и удачной концепции проекта.
«Естественно, лес является преимуществом, – соглашается Андрей Кудрин, директор компании «Загородная Жизнь». – Есть целая группа покупателей, которые на начальном этапе не ориентируются на этот фактор, но после просмотров коттеджных городков их выбор падает все же на поселок рядом с лесной зоной».

Зеленый бренд
Очень часто на генпланах коттеджных городков можно увидеть, что дома буквально утопают в густом бору. Кто же откажется иметь выход с крыльца сразу в лес? Но каково разочарование потенциального покупателя, когда, приехав на просмотр, вместо леса он видит чистое поле, которое, в лучшем случае, граничит с лесополосой.
Впрочем, никто не ставит за цель упрекнуть девелоперов в нечестности по отношению к потенциальным клиентам. Во многих случаях лесопарковая зона на начальном этапе существует лишь в планах дендрологов, а засаживаться будет ближе к дате сдачи городка. В то же время, у покупателя возникает куда больше доверия к застройщику, если он уже на этапе строительства видит высаженные деревья. Бывают и вовсе кощунственные примеры, когда для размещения зданий, дорог и коммуникаций застройщик вынужден идти на частичную вырубку драгоценной зелени.
«Если территория коттеджного городка прилегает к лесной зоне, то девелоперы склонны возводить и следующие очереди поселков, – отмечает Андрей Кудрин. – При этом первый построенный поселок увеличивает стоимость близлежащих земельных участков минимум на 30%».
Наличие леса в городке всячески афишируется, упоминается не только в презентационных материалах, но и в названии проекта. Так, в киевском пригороде существуют «Ялынка», «Лесная купава», «Лесное», «Олімпік-Park», Park House, «Зеленый гай», «Лесная поляна», «Лесной ручей», «Сосновый бор». Девелоперы вполне обоснованно апеллируют к таким извечным идиллическим образам в сознании потенциального покупателя, как уютный домик в окружении леса, где чуть ли не круглогодично раздаются трели соловья, а в зимнее время среди снежных пейзажей красуются снегири. И здесь главное, чтобы потенциальный покупатель, выехав на место, увидел возможность воплощения описываемых лесных благ.
Справедливости ради следует отметить, что проекты-лидеры рынка делают акцент на близости леса вполне обоснованно. К примеру, из уже построенных 103-х домов в поселке «Маєток. Перлина Італії» около 55-ти имеют выход к лесу. А из общей площади (152 га) элитного комплекса коттеджных городков «Маєток. Скарбниця Європи» почти 30% (45 га) составляет лесопарковая зона.
Поселок «Олімпік-Park» примыкает к бору с одной стороны, а с двух других – лишь граничит с узкой лесопосадкой. В то же время девелопер (компания «Европа») запланировал непосредственно на территории городка многочисленные рекреационные зоны общей площадью около 60 га. Здесь создадут 5 ландшафтных парков с уютными беседками и прогулочными дорожками.
Выслушивая радужные обещания многих застройщиков, не стоит забывать, что покупка молодых деревьев, их правильная посадка и уход нынче удовольствие не из дешевых, и масштабные парковые зоны влетают девелоперам в копеечку. Поскольку саженцы появятся, как минимум, на последнем этапе возведения той или иной очереди городка (иначе они будут повреждены строительной техникой), жителям придется подождать, пока растения станут ветвистыми деревьями, дарующими свежеть и прохладу. И если искусственный пруд или озеро можно создать за сравнительно короткое время, то появление леса – дело весьма длительное.
Стоит отметить, что некоторые поселки размещаются прямо в густом бору. Например, коттеджный городок Park House возводится в лесной зоне с. Гора. Выкупив землю у собственника, застройщик выплатил предусмотренные Земельным кодексом убытки за вырубку деревьев. Но подобные затраты окупятся сторицей. «Безусловно, коттеджный городок в лесу – это наша такая же фишка, как у других поселков размещение возле воды или рядом с хорошей социальной инфраструктурой», – признается Ирина Малашенко, исполнительный директор компании «Капитоль-Групп» (коттеджный городок Park House).

src=/content/root/30-05-08-4-2.jpgВ поселке «Сосновый бор», расположенном вблизи с. Козин, деревья вырубались только на месте дорожек и фундаментов домов, благодаря чему возле стен многих построек растут сосны. При этом застройщики в первую очередь оформляют документы и акты на вырубку, дабы не вызывать лишних вопросов у проверяющих органов и не создавать лишние хлопоты будущим жильцам.
Один из новичков загородного рынка – жилой комплекс «Зеленая гора» (с. Гореничи) – с трех сторон окружен смешанным бором. Здесь на склоне предусмотрено возведение 65-ти таунхаусов. Пока масштабные работы еще не начались, на территории проводят технологическую чистку – удаляют лишние деревья и кустарники. Но если застройщику удастся сохранить природный фактор, то «Зеленая гора» станет очень привлекательным местом жительства для «лесных поклонников».
Помимо плотности и возраста насаждений, коттеджные городки различаются и по типу леса. Например, поселки «Лесное», «Три реки», «Плютово» окружены исключительно соснами, в борах вокруг Park House и «Зеленая гора» растут и лиственные деревья, а в поселке «Маєток. Скарбниця Європи» есть даже березовая роща.
Коттеджный городок «Ольжичи», расположенный вблизи притока р. Десна, окружен как хвойными, так и лиственными лесами. Эти факторы, а также экологически чистые, красивые деревянные дома с полной отделкой способствовали, по мнению Ирины Колодий, менеджера по продажам компании Green House, быстрой реализации первой очереди поселка.

Любимчики и изгои
Интересное наблюдение: оказывается, отношение к типу леса (хвойный, лиственный или смешанный) у покупателей тоже разное. «Все очень индивидуально, – говорит Владимир Столитний. – Например, людям, страдающим сердечно-сосудистыми заболеваниями, нужен воздух, насыщенный ароматом хвои. Или же, наоборот, у кого-то может быть аллергия на запах еловых веток».
По мнению Елены Рудиной, предпочтения касательно типа леса идут в следующем порядке (по убыванию): хвойный, дубовый, лиственный. Такая последовательность отчасти обусловлена эстетическим моментом: хвойный лес круглогодично радует глаз зеленью, а вот лиственный зимой выглядит голым, навевает скуку и даже депрессию. Кроме того, сосны и ели не нуждаются в тщательном уходе, уборке листьев и т. п.
«По классности лесного хозяйства хвойные леса находятся на более высокой ступени привлекательности, чем лиственные, – отмечает Андрей Кудрин. – А вот породы деревьев – это уже субъективный фактор. Но, конечно же, в первую очередь интересует однородность. Если у нас лиственный лес имеет смешанную структуру, то, соответственно, зонирование парковой части должно подчеркивать березы или дубы».
«Нежелательным деревом является осина, поэтому мы ее спиливаем», – рассказывает Ирина Малашенко. Так уж ментально и исторически сложилось: мало кто хочет иметь по соседству выцветшее дерево с трепещущими листьями, которое иногда называют «иудовым».

Лесные блага
Соседство с густым бором – еще не залог быстрых и дорогих продаж. В городках высокого класса такая зона должна быть благоустроена, вовлечена в инфраструктуру и подчеркивать статус всего комплекса. Но работа с лесом имеет и ряд ограничений. «Обычно коттеджные городки либо прилегают к лесной полосе, либо расположены в ней, – замечает Андрей Кудрин. – Часто статус территории такого поселка – аренда (до 49-ти лет), поскольку земли лесного хозяйства в Украине нельзя продавать. Аренда подразумевает возможность пользоваться лесом в рекреационно-оздоровительных целях. В коттеджном городке он прореживается, удаляются кустарники и мелкие деревья хаотичного самосева. При правильном архитектурном планировании в нем располагаются прогулочные дорожки и места отдыха, где человек в полной мере может насладиться единением с природой».
Андрей Кудрин указывает на зависимость благоустройства лесной зоны от категории коттеджного городка. При классах «эконом» и «бизнес» в лесопарке обустраивается прогулочная территория с декоративными мостиками, элементами скульптурных групп и ландшафтным дизайном. В поселках уровня «премиум» в наличии есть уже более «продвинутые» элементы: дендрирование дополнительными растениями, устройство солярийных полян, зон барбекю, развлекательных комплексов. Тут также могут располагаться специально приспособленные спортивно-оздоровительные йога-центры.
По этому критерию на высший класс претендует комплекс городков «Маєток. Скарбниця Європи», где на территории леса будут находиться детские площадки, конно-спортивная школа, беседки для отдыха, беговые дорожки, места для выгула собак. В коттеджном поселке «Олімпік-Park» предусмотрены парки, аллеи, рукотворные водоемы, природное озеро с пляжем, беседки и дорожки. В то же время в большинстве городков застройщики ограничиваются просто созданием прогулочных зон.
Но поскольку живописные парки еще не реализованы, сейчас сложно предвидеть успешность данных проектов. Более того, в некоторых коттеджных поселках лесная зона носит довольно-таки условный характер. Например, в городке «Романово», расположенном практически на фасаде Старообуховского шоссе, сосен осталось лишь несколько десятков, причем на соседней территории проводят активные земляные работы и продолжают выкорчевывать деревья. Подобный пейзаж, естественно, мало кого вдохновляет. Посему значение окончательного благоустройства любого городка сложно переоценить: это – упаковка такого сложного и специфичного товара, как «загородная жизнь».

Шелест листьев и купюр
Продавцы участков или домов в лесу уделяют в рекламе данному природному богатству большое значение, поскольку оно ощутимо увеличивает стоимость. Эксперты подсчитали зависимость и соответствующие коэффициенты исходя из практики продаж лесных владений. «Рынки с более длительной историей развития показывают, что мультипликатор может достигать значения в 1,4-1,6, – отмечает Максим Белоус. – То есть, увеличение базовой цены по сравнению с аналогичными проектами без леса может составлять до 40-60%».

src=/content/root/30-05-08-4-3.jpgПо мнению Андрея Кудрина, при наличии лесного массива стоимость продажи на «первичке» увеличивается на 10-20%, а на «вторичке» – до 35%. «Прилегание леса к земельному участку является дополнительным стимулом для того, чтобы этот надел ушел либо в последнюю очередь по максимальной цене, либо в первую по стартовой», – отмечает г-н Кудрин.
Застройщики городков уже сегодня вовсю оперируют лесным фактором в продажах. Например, в Park House по периметру поселка, где особняки ближе к лесу, создадут VIP-зону с большими земельными участками, стоимость сотки которых будет ориентировочно на 10% выше остальных.
Судя по динамике продаж первой очереди в коттеджном городке «Олімпік-Park», можно сделать вывод, что более популярны участки на холме с выходом на будущую лесопарковую зону, а также возле озера. Кстати, стоимость таких домовладений выше: к примеру, на март 2008 г. цена коттеджа вблизи будущего лесопарка составила $ 238,5 тыс., тогда как аналогичный особняк по соседству дешевле на $ 8 тыс.
Впрочем, не все девелоперы указывают на рост стоимости усадеб вблизи леса. Порой на первом месте оказываются темпы продаж. Так, в поселке «Маєток. Скарбниця Європи» дома с выходом к лесу были проданы быстрее других. «При этом их цена не отличалась от цены коттеджей внутри поселка», – отмечает Наталья Башинская, начальник департамента развития ООО «Строительный Украинский Союз».
В то же время в городке «Три реки», по данным Юрия Коваленко, приближенность таунхаусов к лесу не влияет ни на стоимость жилья, ни на динамику продаж (как мы уже указывали ранее, лесополоса тут слабо нейтрализует шум дороги). И хотя в некоторых поселках густой бор тоже не выступает фактором удорожания жилья, это, скорее, исключение. Так что, если вы хотите иметь выход к лесу – готовьте дополнительные финансы.

На всех не хватит
Лес, конечно, не газ и не нефть, но все равно этот природный ресурс исчерпаем. В ближайшей перспективе площади зеленых пятен на карте столичного пригорода увеличиваться уж точно не будут. Домовладения в «лесных» городках уже сегодня становятся элементами статуса, а устойчивый рост прогнозируется не только в стоимости, но и в минимальном бюджете такой покупки. Посему инвестиции в лесные усадьбы и участки обещают быть весьма надежными и доходными.
Лес растет слишком долго, а терпения у нынешних покупателей, как известно, мало. И если душой вы стремитесь в тенистые рощи, следует поторопиться, дабы не остаться в чистом поле.


Комментариев: 0    Просмотров: 562

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus