Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Цена цивилизованной жизни

Цена цивилизованной жизни

Вы уже счастливый владелец дома в поселке, а вопросы к стоимости и перечню услуг остались. У вас возникают вопросы к процессу коммунального обслуживания, системе начислений и пр., а четких ответов вы не получаете. Почему так происходит? Коттеджные поселки – формат молодой для украинской недвижимости. Поэтому для него вполне характерны сложности, связанные со всяким нововведением, в том числе напрямую касающиеся конечного потребителя этого продукта. Разумеется, коммунальный вопрос не исключение. «На сегодняшний день среди украинских компаний-девелоперов собственный опыт создания поселковых сервисно эксплуатационных служб имеют единицы. У подавляющего большинства компаний застройщиков нет серьезных наработок в этом отношении, и поэтому они либо пытаются использовать опыт более «продвинутых» в этом отношении российских коллег, либо разрабатывают собственные методики определения перечня оказываемых услуг и расчета стоимости их предоставления. В любом случае, все идут путем первопроходцев, путем проб и ошибок», – говорит Виктор Проценко, заместитель директора компании «Апартамент» (генеральный менеджер проекта коттеджного поселка «Лелечий Хутір»).

Поселковая «нянька»
Как правило, для обслуживания поселка компания, возводящая его, создает отдельную структуру. Случаи найма независимой эксплуатирующей компании на украинском рынке крайне редки. «Предпочтение отдается специализированному подразделению, так как оно присутствует в самом начале работ по тем системам, которые в дальнейшем предстоит обслуживать, – сообщает Ольга Корогодова, PR менеджер корпорации «Золотые Ворота». – Проектирование, закладка коммуникаций происходят при непосредственном участии специалистов по обслуживанию, которые принимают их в эксплуатацию. Понятно, что знания позволяют качественно обслуживать оборудование в дальнейшем».

Обслуживание осуществляет одна команда, хотя и состоящая из различных отделов, специалистов. «Вся ответственность лежит, в итоге, на одном человеке – директоре подразделения, – объясняет О. Корогодова. – Даже если у жильцов городка возникает потребность в решении нестандартной задачи, то привлекает стороннего специалиста к работе тоже подразделение по обслуживанию. При этом оно полностью несет ответственность за качество работ и, по большому счету, за безопасность жильцов».

Какие обязательные услуги предоставляют поселковые ЖЭКи домовладельцам? По сути, перечня таковых, по словам Оксаны Ткачук, маркетолога ООО «Украинская юридическая компания» (владелец программы загородного коттеджного строительства Parque Ecologico®, коттеджный поселок «Заповедный 1»), не существует. «Каждая обслуживающая организация формирует его самостоятельно, исходя из своих возможностей», – утверждает специалист.

Все же очевидно, что без определенного типового «обслуживающего» набора комфортной жизни в городке не будет. В перечень таких услуг, как правило, входят: тепло , водо , электроснабжение; отвод бытовых стоков; пожарная безопасность; охрана; вывоз бытовых отходов; плановая уборка территории поселка (плюс содержание зеленых насаждений); содержание и плановый ремонт инженерных систем (пролегающих на территории поселка, до ввода в коттедж); уборка и расчистка дорог на территории поселка, подъездов к нему; обеспечение наружного освещения поселка; телефонизация, а зачастую и услуги Интернет связи.

К дополнительным услугам могут причислять уборку участка, прилегающего к коттеджу (как правило, в элитных городках, где эта услуга может быть включена и в перечень обязательных), мелкие строительные работы (например, покраску), вывоз строительного мусора, уборку коттеджа, снега с кровель, участка и пр.

Перечень дополнительных услуг существенно зависит от «классности» городка и его концепции, а также от видения сервисной инфраструктуры владельцами поселка. Например, как сообщила О. Ткачук, создатели городка «Заповедный 1» включили в список услуги такси и грузоперевозок, организацию праздников и выездного питания, доставку продуктов из ресторана, вызов ветеринара и грумера (специалиста по стрижке собак), заказ и организацию доставки билетов на самолет и поезд, организацию парковки гостевого автотранспорта, доставку детей в учебные заведения и др.
Корпорация «Золотые Ворота» для жителей своего городка в качестве индивидуальных услуг предлагает: обслуживание бассейнов (подачу воды, консервацию, чистку), контроль и обслуживание индивидуальных блоков водоочистки, обслуживание систем полива на участке, систем водоснабжения и канализации, выезд специализированных компаний по просьбе заказчика и др.

Откуда цена?
Что будет оплачивать владелец дома в коттеджном городке? По словам В. Проценко, составляющие комплекса коммунальных платежей делят на два основных вида. Первый – «натуральные» коммунальные платежи: электричество, газ, вода. Второй – сервисные платежи: охрана территории поселка, вывоз бытовых отходов, уборка мест общего пользования, обустройство территории поселка и т. д.

Первый вид платежей понятен: есть конкретная стоимость, определяемая действующими государственными тарифами, если поставку энергоресурсов осуществляет государственная генерирующая компания. Как правило, это газ и электроэнергия. Расчет стоимости производят по показаниям соответствующих счетчиков. В случае с холодным водоснабжением тарифы в разных коттеджных поселках будут различны. Это зависит от тарифной политики местного водоканала либо от стоимости добычи воды из артезианских скважин и ее доставки к конечному потребителю (при централизованном артезианском водозаборе).

Что касается сервисного обслуживания, на его стоимость влияет множество факторов. Во первых, как поясняет В. Проценко, цена обслуживания зависит от количества домов в поселке. Чем меньше домов, тем, соответственно, больше финансовая нагрузка на жителей городка. Однако существует и другое мнение. О. Ткачук не согласна с утверждением о зависимости размера платежей от количества домов в поселке и утверждает, что стоимость сервиса зависит от зарплаты и функций персонала, а также периодичности предоставления конкретных услуг (уборка территории, вывоз мусора).
«Во вторых, – поясняет В. Проценко, – стоимость сервисных платежей во многом зависит от наличия различных объектов инженерной, рекреационной и социальной инфраструктуры на территории городка. Эти объекты требуют определенных затрат на свое содержание, и зачастую немалых. Причем в каждом коттеджном поселке такие затраты сугубо индивидуальны. Чем сложнее и масштабнее, а значит, и дороже инфраструктура, тем выше итоговая сумма ежемесячных платежей. В поселках среднего класса, как правило, стараются минимизировать обязательные сервисные платежи. Например, если на территории поселка есть фитнес центр, возможность пользоваться им входит в отдельную плату. Нагружать поселок среднего класса дополнительными обязательными сервисными опциями не нужно, это приведет к серьезному повышению уровня ежемесячных платежей, что противоречит самой концепции коттеджного городка данной категории».

Именно поэтому в поселках эконом  и среднего класса наблюдается тенденция отдельной платы за пользование некоторыми объектами инфраструктуры – в плату за общий сервис их не включают. Не все жители хотят и будут пользоваться поселковым фитнес центром, бассейном и т. п. Такие условия выгодны жителям городков указанных классов, а компании-девелоперы этих поселков вынуждены смириться с тем, что эти объекты инфраструктуры не прибыльны и служат скорее дополнительным якорем для желающих приобрести дом в городке. А вот сервисные услуги, обеспечивающие чистоту и гигиену поселка, охрану, в перечень основного сервиса включают обязательно.

На финальную сумму коммунальных платежей безусловно влияет площадь дома – очевидно, что разница в оплате за домик в 200 кв. м и особняк в 500 «квадратов» будет существенной.

Базовая оплата квадратного метра жилого дома (полезная площадь) в настоящее время начинается с $0,7 и может достигать $3–5 – в зависимости от класса городка и набора услуг. Как правило, обязательные платежи включают охрану и уборку общественной территории, вывоз мусора, содержание автономных коммуникаций и др. (согласно эксплуатационному договору).

По данным экспертов, содержание коттеджа (базовая оплата) эконом класса на сегодняшний день составляет от $100–150. Суммы ежемесячных базовых затрат в поселках более высоких классов могут достигать $250–350 (бизнес класс) и $400–800 (элит-класс).

Сколько будет стоить ежемесячно необходимый минимум комфорта, скажем, в доме, расположенном в поселке бизнес класса? Базовая оплата составит $1 за кв. м, полезная площадь коттеджа – 200 кв. м, следовательно, за месяц – $200. Допустим, семья в месяц потребляет 300 кВт (по областным тарифам – 0,22 грн./кВтч) – около 66 грн., то есть примерно $13 (сумма может быть и другой, если на территории поселка своя электростанция и тарифы не столичные). Средний расход газа (отопление в зимний период и приготовление еды) – 1500 кубометров по тарифу 480 грн. за куб. м – 720 грн., то есть $144. Итог – $357 без учета воды.

Если вы подключены к централизованной системе водоснабжения поселка, то стоимость определит эксплуатирующая организация. Если к системе ближайшего городка – платить придется по ценам данного населенного пункта, которые могут отличаться от аналогичных цен в другом месте. Так, согласно тарифам на холодное водоснабжение по состоянию на 22.01.2007 г. холодная вода будет стоить в Вышгородском районе 2,25 грн. за куб. м, а в Обуховском – 0,74 грн. (поставщик – КП «Обуховводоканал») и 1,39 грн. за куб. м (КП «Украинкаводоканал»). К базовой стоимости добавьте пользование Интернетом (абонплата – $20–40), телефонные разговоры (от $20). В итоге, минимум $397–417 необходимо выкладывать ежемесячно за содержание дома в поселке.

Впрочем, эта цифра – «навскидку», ведь коммунальные платежи в поселках очень индивидуализированы. К примеру, «в коттеджном городке «Солнечная Долина» приблизительная предварительная плата (точную сумму определят на момент ввода городка в эксплуатацию) за содержание всего дома составляет $250–300 в месяц (без учета стоимости воды, света и газа) при площади домов 240–570 кв. м, – сообщает Алла Жабюк, менеджер отдела продаж компании «Инконс» (консультант по вопросам продажи коттеджного городка «Солнечная Долина»). – В эту стоимость войдут также услуги охраны и службы эксплуатации, которая будет поддерживать городок в надлежащем состоянии (коммуникации, уборка общей территории, дороги, освещение городка, вывоз мусора, зимой – расчистка снега и т. д.)».

Финальная сумма ежемесячных коммунальных платежей для каждого конкретного городка может отличаться от тарифов других поселков. Выбирая коттеджный поселок, запрашивайте примерный перечень услуг и информацию об их стоимости – потенциальным покупателям серьезные компании предоставляют такие сведения беспрепятственно.

Итак, в целом содержать загородный дом дороже городской квартиры. Но искать причину в эксплуатирующей организации тоже не следует. Как отметила О. Ткачук, «формируя стоимость коммунальных услуг, мы ориентировались только на реальные потребности коммунальных служб (оплата работы персонала, покупка необходимых материалов и техники). ЖЭК в нашем поселке – не прибыльная компания». Учтите, что часть средств из коммунальных платежей идет в так называемый резервный фонд – на случай экстренных ситуаций. К тому же, ваши деньги расходуются и на зарплаты персонала, который часто дежурит круглосуточно. При этом сама эксплуатирующая организация заинтересована в том, чтобы штат не был «раздут». Сколько может быть сотрудников в поселковом ЖЭКе? Все зависит от количества домов, размера территории городка, а также от перечня услуг.
«В поселке «Солнечная Долина» (при параметрах городка: площадь – 19 га, количество домов – 68) штат сотрудников коммунальной службы составит примерно 20 человек – садовники, дворники, сантехники, электрики, дорожные работники, водители, бухгалтерия и администрация. Это будет внутренняя структура поселка. Служба безопасности – наемное подразделение, численность его работников запланирована на уровне 10 человек», – уточнила А. Жабюк.

Оплачивают коммунальные услуги только через банк. Из опрошенных представителей коттеджных городков никто не назвал наличный расчет. «В «Солнечной Долине» платежи за содержание дома распределяют на три счета. Первые два – за газ и электроэнергию (оплату производят по расчетным квитанциям, которые выдают соответствующие службы района). В счет, который предоставляет ЖЭК коттеджного городка, включены непосредственно сумма за содержание дома и расчетные ячейки оплаты за воду (согласно показанию счетчика)», – рассказывает А. Жабюк.

Как договариваться?
Отношения владельца дома и эксплуатирующей организации должны быть прописаны в договоре. Согласно этому документу компания обязуется предоставить определенный перечень услуг (прописывается в договоре) по оговоренной цене. Наличие договора гарантирует определенные обязанности «эксплуатационщиков». Поэтому «в случае чего» и в суд можно обратиться – если услуги не предоставлены или предоставлены некачественно. Впрочем, компании стараются до таких «глубоких разбирательств» дело не доводить.

Договор может быть оформлен в двух вариантах: «жилец – подразделение» или «жилец – кооператив жильцов (или иная коллективная организация) – подразделение».

Но «существует убеждение, что договор непосредственно с жильцом более оправдан, так как при таком виде договоренностей выше степень ответственности за качество обслуживания и прозрачность цены услуги, – говорит О. Корогодова. – Договор через коллективного представителя может быть целесообразен, только если это договор на обеспечение услуг общего характера, например вывоз мусора, уборку дорог».

Проследите, чтобы был соответствующий бланк на оплату коммунальных услуг. А платить лучше через банк – такой подход впоследствии может избавить вас от множества коллизий. 

 



Пример перечня услуг, предоставляемых эксплуатирующей компанией владельцам коттеджей*
Услуги – оказываемые управляющим собственными силами и/или с привлечением третьих лиц в соответствии с договором услуги по:
•   управлению коттеджным поселком «Заповедный-1» как жилым объектом высокого класса обслуживания и проживания
•   эксплуатации, осуществлению ППР (планово-предупредительного ремонта) инженерных систем и сетей, текущему ремонту и содержанию инженерных систем и коммуникаций коттеджного поселка до ввода в коттедж, а именно: систем водоснабжения, канализации, газоснабжения, электроснабжения, а также иного оборудования
•   обеспечению бесперебойного электроснабжения на базе собственной аварийной электростанции
•   пожарной сигнализации с выводом на пульт охраны
•   плановой, не реже одного раза в месяц, уборке территории земельного участка, прилегающего к коттеджу
•   ежедневному вывозу бытовых отходов
•   уборке, расчистке дорог и подъездов к коттеджному поселку на необходимом расстоянии, в случае необходимости (снег, лед и др. природные явления)
•  круглосуточному дежурству электрика и сантехника на территории коттеджного поселка
•  уборке мест общего пользования коттеджного поселка (в том числе, но не исключительно, по озеленению, вывозу мусора и снега и т. д.)
•  круглосуточной охране коттеджного поселка (а именно: предотвращению и пресечению преступлений и административных правонарушений на территории поселка, осуществлению режима пропуска и проезда на территорию поселка в соответствии с правилами, установленными управляющим)
•   предоставлению доступа к инженерным сетям поставщиков ресурсов (а именно: газа, электричества, телефонии, Интернета, телевидения)
•   оказанию услуг по водоснабжению

 

* Выдержка из договора на оказание и оплату услуг по содержанию
коттеджного поселка «Заповедный 1»

Источник: ООО «Украинская юридическая компания»
(владелец программы загородного коттеджного строительства Parque Ecologico®)

Вы уже счастливый владелец дома в поселке, а вопросы к стоимости и перечню услуг остались. У вас возникают вопросы к процессу коммунального обслуживания, системе начислений и пр., а четких ответов вы не получаете. Почему так происходит? Коттеджные поселки – формат молодой для украинской недвижимости. Поэтому для него вполне характерны сложности, связанные со всяким нововведением, в том числе напрямую касающиеся конечного потребителя этого продукта. Разумеется, коммунальный вопрос не исключение. «На сегодняшний день среди украинских компаний-девелоперов собственный опыт создания поселковых сервисно эксплуатационных служб имеют единицы. У подавляющего большинства компаний застройщиков нет серьезных наработок в этом отношении, и поэтому они либо пытаются использовать опыт более «продвинутых» в этом отношении российских коллег, либо разрабатывают собственные методики определения перечня оказываемых услуг и расчета стоимости их предоставления. В любом случае, все идут путем первопроходцев, путем проб и ошибок», – говорит Виктор Проценко, заместитель директора компании «Апартамент» (генеральный менеджер проекта коттеджного поселка «Лелечий Хутір»).

Поселковая «нянька»
Как правило, для обслуживания поселка компания, возводящая его, создает отдельную структуру. Случаи найма независимой эксплуатирующей компании на украинском рынке крайне редки. «Предпочтение отдается специализированному подразделению, так как оно присутствует в самом начале работ по тем системам, которые в дальнейшем предстоит обслуживать, – сообщает Ольга Корогодова, PR менеджер корпорации «Золотые Ворота». – Проектирование, закладка коммуникаций происходят при непосредственном участии специалистов по обслуживанию, которые принимают их в эксплуатацию. Понятно, что знания позволяют качественно обслуживать оборудование в дальнейшем».

Обслуживание осуществляет одна команда, хотя и состоящая из различных отделов, специалистов. «Вся ответственность лежит, в итоге, на одном человеке – директоре подразделения, – объясняет О. Корогодова. – Даже если у жильцов городка возникает потребность в решении нестандартной задачи, то привлекает стороннего специалиста к работе тоже подразделение по обслуживанию. При этом оно полностью несет ответственность за качество работ и, по большому счету, за безопасность жильцов».

Какие обязательные услуги предоставляют поселковые ЖЭКи домовладельцам? По сути, перечня таковых, по словам Оксаны Ткачук, маркетолога ООО «Украинская юридическая компания» (владелец программы загородного коттеджного строительства Parque Ecologico®, коттеджный поселок «Заповедный 1»), не существует. «Каждая обслуживающая организация формирует его самостоятельно, исходя из своих возможностей», – утверждает специалист.

Все же очевидно, что без определенного типового «обслуживающего» набора комфортной жизни в городке не будет. В перечень таких услуг, как правило, входят: тепло , водо , электроснабжение; отвод бытовых стоков; пожарная безопасность; охрана; вывоз бытовых отходов; плановая уборка территории поселка (плюс содержание зеленых насаждений); содержание и плановый ремонт инженерных систем (пролегающих на территории поселка, до ввода в коттедж); уборка и расчистка дорог на территории поселка, подъездов к нему; обеспечение наружного освещения поселка; телефонизация, а зачастую и услуги Интернет связи.

К дополнительным услугам могут причислять уборку участка, прилегающего к коттеджу (как правило, в элитных городках, где эта услуга может быть включена и в перечень обязательных), мелкие строительные работы (например, покраску), вывоз строительного мусора, уборку коттеджа, снега с кровель, участка и пр.

Перечень дополнительных услуг существенно зависит от «классности» городка и его концепции, а также от видения сервисной инфраструктуры владельцами поселка. Например, как сообщила О. Ткачук, создатели городка «Заповедный 1» включили в список услуги такси и грузоперевозок, организацию праздников и выездного питания, доставку продуктов из ресторана, вызов ветеринара и грумера (специалиста по стрижке собак), заказ и организацию доставки билетов на самолет и поезд, организацию парковки гостевого автотранспорта, доставку детей в учебные заведения и др.
Корпорация «Золотые Ворота» для жителей своего городка в качестве индивидуальных услуг предлагает: обслуживание бассейнов (подачу воды, консервацию, чистку), контроль и обслуживание индивидуальных блоков водоочистки, обслуживание систем полива на участке, систем водоснабжения и канализации, выезд специализированных компаний по просьбе заказчика и др.

Откуда цена?
Что будет оплачивать владелец дома в коттеджном городке? По словам В. Проценко, составляющие комплекса коммунальных платежей делят на два основных вида. Первый – «натуральные» коммунальные платежи: электричество, газ, вода. Второй – сервисные платежи: охрана территории поселка, вывоз бытовых отходов, уборка мест общего пользования, обустройство территории поселка и т. д.

Первый вид платежей понятен: есть конкретная стоимость, определяемая действующими государственными тарифами, если поставку энергоресурсов осуществляет государственная генерирующая компания. Как правило, это газ и электроэнергия. Расчет стоимости производят по показаниям соответствующих счетчиков. В случае с холодным водоснабжением тарифы в разных коттеджных поселках будут различны. Это зависит от тарифной политики местного водоканала либо от стоимости добычи воды из артезианских скважин и ее доставки к конечному потребителю (при централизованном артезианском водозаборе).

Что касается сервисного обслуживания, на его стоимость влияет множество факторов. Во первых, как поясняет В. Проценко, цена обслуживания зависит от количества домов в поселке. Чем меньше домов, тем, соответственно, больше финансовая нагрузка на жителей городка. Однако существует и другое мнение. О. Ткачук не согласна с утверждением о зависимости размера платежей от количества домов в поселке и утверждает, что стоимость сервиса зависит от зарплаты и функций персонала, а также периодичности предоставления конкретных услуг (уборка территории, вывоз мусора).
«Во вторых, – поясняет В. Проценко, – стоимость сервисных платежей во многом зависит от наличия различных объектов инженерной, рекреационной и социальной инфраструктуры на территории городка. Эти объекты требуют определенных затрат на свое содержание, и зачастую немалых. Причем в каждом коттеджном поселке такие затраты сугубо индивидуальны. Чем сложнее и масштабнее, а значит, и дороже инфраструктура, тем выше итоговая сумма ежемесячных платежей. В поселках среднего класса, как правило, стараются минимизировать обязательные сервисные платежи. Например, если на территории поселка есть фитнес центр, возможность пользоваться им входит в отдельную плату. Нагружать поселок среднего класса дополнительными обязательными сервисными опциями не нужно, это приведет к серьезному повышению уровня ежемесячных платежей, что противоречит самой концепции коттеджного городка данной категории».

Именно поэтому в поселках эконом  и среднего класса наблюдается тенденция отдельной платы за пользование некоторыми объектами инфраструктуры – в плату за общий сервис их не включают. Не все жители хотят и будут пользоваться поселковым фитнес центром, бассейном и т. п. Такие условия выгодны жителям городков указанных классов, а компании-девелоперы этих поселков вынуждены смириться с тем, что эти объекты инфраструктуры не прибыльны и служат скорее дополнительным якорем для желающих приобрести дом в городке. А вот сервисные услуги, обеспечивающие чистоту и гигиену поселка, охрану, в перечень основного сервиса включают обязательно.

На финальную сумму коммунальных платежей безусловно влияет площадь дома – очевидно, что разница в оплате за домик в 200 кв. м и особняк в 500 «квадратов» будет существенной.

Базовая оплата квадратного метра жилого дома (полезная площадь) в настоящее время начинается с $0,7 и может достигать $3–5 – в зависимости от класса городка и набора услуг. Как правило, обязательные платежи включают охрану и уборку общественной территории, вывоз мусора, содержание автономных коммуникаций и др. (согласно эксплуатационному договору).

По данным экспертов, содержание коттеджа (базовая оплата) эконом класса на сегодняшний день составляет от $100–150. Суммы ежемесячных базовых затрат в поселках более высоких классов могут достигать $250–350 (бизнес класс) и $400–800 (элит-класс).

Сколько будет стоить ежемесячно необходимый минимум комфорта, скажем, в доме, расположенном в поселке бизнес класса? Базовая оплата составит $1 за кв. м, полезная площадь коттеджа – 200 кв. м, следовательно, за месяц – $200. Допустим, семья в месяц потребляет 300 кВт (по областным тарифам – 0,22 грн./кВтч) – около 66 грн., то есть примерно $13 (сумма может быть и другой, если на территории поселка своя электростанция и тарифы не столичные). Средний расход газа (отопление в зимний период и приготовление еды) – 1500 кубометров по тарифу 480 грн. за куб. м – 720 грн., то есть $144. Итог – $357 без учета воды.

Если вы подключены к централизованной системе водоснабжения поселка, то стоимость определит эксплуатирующая организация. Если к системе ближайшего городка – платить придется по ценам данного населенного пункта, которые могут отличаться от аналогичных цен в другом месте. Так, согласно тарифам на холодное водоснабжение по состоянию на 22.01.2007 г. холодная вода будет стоить в Вышгородском районе 2,25 грн. за куб. м, а в Обуховском – 0,74 грн. (поставщик – КП «Обуховводоканал») и 1,39 грн. за куб. м (КП «Украинкаводоканал»). К базовой стоимости добавьте пользование Интернетом (абонплата – $20–40), телефонные разговоры (от $20). В итоге, минимум $397–417 необходимо выкладывать ежемесячно за содержание дома в поселке.

Впрочем, эта цифра – «навскидку», ведь коммунальные платежи в поселках очень индивидуализированы. К примеру, «в коттеджном городке «Солнечная Долина» приблизительная предварительная плата (точную сумму определят на момент ввода городка в эксплуатацию) за содержание всего дома составляет $250–300 в месяц (без учета стоимости воды, света и газа) при площади домов 240–570 кв. м, – сообщает Алла Жабюк, менеджер отдела продаж компании «Инконс» (консультант по вопросам продажи коттеджного городка «Солнечная Долина»). – В эту стоимость войдут также услуги охраны и службы эксплуатации, которая будет поддерживать городок в надлежащем состоянии (коммуникации, уборка общей территории, дороги, освещение городка, вывоз мусора, зимой – расчистка снега и т. д.)».

Финальная сумма ежемесячных коммунальных платежей для каждого конкретного городка может отличаться от тарифов других поселков. Выбирая коттеджный поселок, запрашивайте примерный перечень услуг и информацию об их стоимости – потенциальным покупателям серьезные компании предоставляют такие сведения беспрепятственно.

Итак, в целом содержать загородный дом дороже городской квартиры. Но искать причину в эксплуатирующей организации тоже не следует. Как отметила О. Ткачук, «формируя стоимость коммунальных услуг, мы ориентировались только на реальные потребности коммунальных служб (оплата работы персонала, покупка необходимых материалов и техники). ЖЭК в нашем поселке – не прибыльная компания». Учтите, что часть средств из коммунальных платежей идет в так называемый резервный фонд – на случай экстренных ситуаций. К тому же, ваши деньги расходуются и на зарплаты персонала, который часто дежурит круглосуточно. При этом сама эксплуатирующая организация заинтересована в том, чтобы штат не был «раздут». Сколько может быть сотрудников в поселковом ЖЭКе? Все зависит от количества домов, размера территории городка, а также от перечня услуг.
«В поселке «Солнечная Долина» (при параметрах городка: площадь – 19 га, количество домов – 68) штат сотрудников коммунальной службы составит примерно 20 человек – садовники, дворники, сантехники, электрики, дорожные работники, водители, бухгалтерия и администрация. Это будет внутренняя структура поселка. Служба безопасности – наемное подразделение, численность его работников запланирована на уровне 10 человек», – уточнила А. Жабюк.

Оплачивают коммунальные услуги только через банк. Из опрошенных представителей коттеджных городков никто не назвал наличный расчет. «В «Солнечной Долине» платежи за содержание дома распределяют на три счета. Первые два – за газ и электроэнергию (оплату производят по расчетным квитанциям, которые выдают соответствующие службы района). В счет, который предоставляет ЖЭК коттеджного городка, включены непосредственно сумма за содержание дома и расчетные ячейки оплаты за воду (согласно показанию счетчика)», – рассказывает А. Жабюк.

Как договариваться?
Отношения владельца дома и эксплуатирующей организации должны быть прописаны в договоре. Согласно этому документу компания обязуется предоставить определенный перечень услуг (прописывается в договоре) по оговоренной цене. Наличие договора гарантирует определенные обязанности «эксплуатационщиков». Поэтому «в случае чего» и в суд можно обратиться – если услуги не предоставлены или предоставлены некачественно. Впрочем, компании стараются до таких «глубоких разбирательств» дело не доводить.

Договор может быть оформлен в двух вариантах: «жилец – подразделение» или «жилец – кооператив жильцов (или иная коллективная организация) – подразделение».

Но «существует убеждение, что договор непосредственно с жильцом более оправдан, так как при таком виде договоренностей выше степень ответственности за качество обслуживания и прозрачность цены услуги, – говорит О. Корогодова. – Договор через коллективного представителя может быть целесообразен, только если это договор на обеспечение услуг общего характера, например вывоз мусора, уборку дорог».

Проследите, чтобы был соответствующий бланк на оплату коммунальных услуг. А платить лучше через банк – такой подход впоследствии может избавить вас от множества коллизий. 

 



Пример перечня услуг, предоставляемых эксплуатирующей компанией владельцам коттеджей*
Услуги – оказываемые управляющим собственными силами и/или с привлечением третьих лиц в соответствии с договором услуги по:
•   управлению коттеджным поселком «Заповедный-1» как жилым объектом высокого класса обслуживания и проживания
•   эксплуатации, осуществлению ППР (планово-предупредительного ремонта) инженерных систем и сетей, текущему ремонту и содержанию инженерных систем и коммуникаций коттеджного поселка до ввода в коттедж, а именно: систем водоснабжения, канализации, газоснабжения, электроснабжения, а также иного оборудования
•   обеспечению бесперебойного электроснабжения на базе собственной аварийной электростанции
•   пожарной сигнализации с выводом на пульт охраны
•   плановой, не реже одного раза в месяц, уборке территории земельного участка, прилегающего к коттеджу
•   ежедневному вывозу бытовых отходов
•   уборке, расчистке дорог и подъездов к коттеджному поселку на необходимом расстоянии, в случае необходимости (снег, лед и др. природные явления)
•  круглосуточному дежурству электрика и сантехника на территории коттеджного поселка
•  уборке мест общего пользования коттеджного поселка (в том числе, но не исключительно, по озеленению, вывозу мусора и снега и т. д.)
•  круглосуточной охране коттеджного поселка (а именно: предотвращению и пресечению преступлений и административных правонарушений на территории поселка, осуществлению режима пропуска и проезда на территорию поселка в соответствии с правилами, установленными управляющим)
•   предоставлению доступа к инженерным сетям поставщиков ресурсов (а именно: газа, электричества, телефонии, Интернета, телевидения)
•   оказанию услуг по водоснабжению

 

* Выдержка из договора на оказание и оплату услуг по содержанию
коттеджного поселка «Заповедный 1»

Источник: ООО «Украинская юридическая компания»
(владелец программы загородного коттеджного строительства Parque Ecologico®)

Вы уже счастливый владелец дома в поселке, а вопросы к стоимости и перечню услуг остались. У вас возникают вопросы к процессу коммунального обслуживания, системе начислений и пр., а четких ответов вы не получаете. Почему так происходит? Коттеджные поселки – формат молодой для украинской недвижимости. Поэтому для него вполне характерны сложности, связанные со всяким нововведением, в том числе напрямую касающиеся конечного потребителя этого продукта. Разумеется, коммунальный вопрос не исключение. «На сегодняшний день среди украинских компаний-девелоперов собственный опыт создания поселковых сервисно эксплуатационных служб имеют единицы. У подавляющего большинства компаний застройщиков нет серьезных наработок в этом отношении, и поэтому они либо пытаются использовать опыт более «продвинутых» в этом отношении российских коллег, либо разрабатывают собственные методики определения перечня оказываемых услуг и расчета стоимости их предоставления. В любом случае, все идут путем первопроходцев, путем проб и ошибок», – говорит Виктор Проценко, заместитель директора компании «Апартамент» (генеральный менеджер проекта коттеджного поселка «Лелечий Хутір»).

Поселковая «нянька»
Как правило, для обслуживания поселка компания, возводящая его, создает отдельную структуру. Случаи найма независимой эксплуатирующей компании на украинском рынке крайне редки. «Предпочтение отдается специализированному подразделению, так как оно присутствует в самом начале работ по тем системам, которые в дальнейшем предстоит обслуживать, – сообщает Ольга Корогодова, PR менеджер корпорации «Золотые Ворота». – Проектирование, закладка коммуникаций происходят при непосредственном участии специалистов по обслуживанию, которые принимают их в эксплуатацию. Понятно, что знания позволяют качественно обслуживать оборудование в дальнейшем».

Обслуживание осуществляет одна команда, хотя и состоящая из различных отделов, специалистов. «Вся ответственность лежит, в итоге, на одном человеке – директоре подразделения, – объясняет О. Корогодова. – Даже если у жильцов городка возникает потребность в решении нестандартной задачи, то привлекает стороннего специалиста к работе тоже подразделение по обслуживанию. При этом оно полностью несет ответственность за качество работ и, по большому счету, за безопасность жильцов».

Какие обязательные услуги предоставляют поселковые ЖЭКи домовладельцам? По сути, перечня таковых, по словам Оксаны Ткачук, маркетолога ООО «Украинская юридическая компания» (владелец программы загородного коттеджного строительства Parque Ecologico®, коттеджный поселок «Заповедный 1»), не существует. «Каждая обслуживающая организация формирует его самостоятельно, исходя из своих возможностей», – утверждает


Комментариев: 0    Просмотров: 558

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus