Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Дом приносит доход.

Дом приносит доход.

История и современность доходных домов в Украине
Развитие доходных домов в Киеве приходится на начало XIX – начало XX столетий, когда значительная часть жилых строений относились к таковым, в которых все квартиры сдавались в наем аренду. Общее понимание доходного дома означает многоквартирный дом, где собственно квартиры предназначены для сдачи аренду.

«Рынок доходных домов в Украине совершенно не развит. Свое существование в Украине доходные дома закончили с приходом большевиков к власти», - утверждает президент строительной компании «Міськжитлобуд» Денис Костржевский. Следует отметить, что в странах ЕС и США доля таких домов (включая частные и муниципальные) составляет не менее 30-50% от жилых объектов недвижимости.

По словам аналитика департамента маркетинга корпорации «Золотые Ворота» Александра Зацерковского, если под доходными домами понимать недвижимость, которая сдается в краткосрочную и долгосрочную аренду, то данное направление инвестирования не является новым для Украины. «В частности, в 2000 году в г. Львове на муниципальном конкурсе проектом года был признан проект строительства малометражного жилья для сдачи в аренду», - подчеркнул эксперт.

Украинские примеры доходных домов пока ограничиваются столичными комплексами профессиональных сервисных апартаментов Senator Apartments (первый введен в эксплуатацию компанией DEOL Property Management в 2005 г.), месячное проживание в которых обойдется как минимум в $3 тыс. При этом, по словам Галины Мартынюк, менеджер по продажам и маркетингу сети сервисных апартаментов Senator Apartments, компания позиционирует свои проекты не как «доходные дома», а как комплексы профессиональных сервисных апартаментов, считая, что понятие «доходный дом» несколько устарело и не отображает в полной мере сущность той услуги, которую предлагают в настоящее время. «Кроме того, в своей работе мы ориентированы на действующие успешные модели западного мира, где формат «доходный дом» имеет устоявшееся название «профессиональные сервисные апартаменты (ПСА)», - добавляет Галина Мартынюк. В Senator Apartments утверждают, что их проекты успешно работают и по популярности не уступают гостиницам, а среднегодовая заполняемость апартаментов в комплексе находится на уровне 80% (а это главный критерий спроса). При этом попытки создания доходных домов (для сотрудников посольств и иностранных бизнесменов), предпринятые до 2005 года заканчивались неудачно.

Среди других проектов стоит отметить Guest House Sherborne в центре Киева на Печерске, где всего 16 апартаментов класса «люкс». Стоимость проживания составляет от $78 (однокомнатный номер) до $210 (трехкомнатный номер) в сутки, или $2340-6300 в месяц. При этом в Senator Apartments арендные ставки составляют в среднем около $5 тыс. в месяц (при сроке проживания один месяц от $100 до $460 в сутки, при краткосрочной аренде — от $160 до $740 в сутки). В целом, это дороже, чем аренда квартиры посуточно, но дешевле, чем номер в гостинице с аналогичным уровнем условий.

Почти как отель
Отметим, что доходные дома только названием отличаются от частных гостиниц, множество которых уже вполне успешно работают в Крыму, Карпатах, Одессе и других регионах. Однако такие частные гостиницы развиваются преимущественно в курортных зонах, и основной доход приносят только в курортный сезон.

Что касается отличительных черт от гостиниц, то Денис Костржевский подчеркивает, что особое место занимает охрана и безопасность доходных домов. «Консьержи, как правило, знают всех жильцов в лицо, знают многое о привычках и особенностях жильцов. Чужой здесь не пройдет, а о визите незваного гостя обязательно сообщат жильцу. Подход к жильцам персонифицированный, тогда как в гостинице присутствует всегда много посторонних людей. В апартаментах, в отличие от гостиниц можно держать животных, это оговаривается в договоре на долгосрочную аренду. В нем оговорены не только права, но и многочисленные обязанности, правила общежития и т.д. Обязательно наличие паркинга или гаражей, детской площадки и зеленой зоны, что совсем не обязательно в гостинице», - утверждает Денис Костржевский.

Пока же в целом ряде городов, прежде всего «миллионников», к которым можно отнести Киев, Львов, Одессу, Харьков и Донецк, основными игроками рынка доходной недвижимости являются инвесторы – физические лица. «Производится приобретение жилья в центральных районах города и повышение его статуса с целью дальнейшей сдачи в аренду. В Киеве чаще встречается переоформление под офисные помещения, в региональных центрах практикуется как сдача под офисные помещения, так и под жилье», - утверждает Александр Зацерковский.

Апартаменты для бедных
Позитивный пример в этом вопросе подают власти Москвы, которые запланировали, что уже в 2008-2009 гг. в российской столице за счет средств самого города появится не менее 23 таких домов. До 2012 года запланировано построить более 200 домов (общая потребность оценивается в более чем 3 тыс. домов), в которых жилье будет предоставляться в аренду на длительный срок, в первую очередь очередникам. Примечательно, что недвижимость будет предоставляться как физическим, так и юридическим лицам (в домах предусмотрен нежилой фонд). При этом предполагается, что стоимость аренды будет ниже рыночной, и чем больше детей в семье арендатора, тем меньше будет плата.

Рассчитывать на аналогичные усилия со стороны государства или хотя бы киевской власти пока не приходится. Перманентные выборы и нехватка средств приводят к тому, что есть только два типа жилья: продающееся и отдающееся очередникам (в Киеве), с огромным PR-шлейфом.

Пока же государственной программы по строительству домов для малоимущих просто нет. А программы по доступному жилью и ипотеке правительства и президента пока существуют только на бумаге, и, судя по оценкам аналитиков, они там и останутся. При этом реализовывать такие проекты в высокой ценовой категории застройщики и девелоперы не торопятся из-за вероятного недостаточного спроса, в эконом-классе – из-за низкой рентабельности.

«Доходная» низкая рентабельность
По словам Александра Зацерковского, сегмент доходных домов характеризуется низким уровнем рентабельности – примерно 10-12% годовых до налогообложения и, как следствие, длительным период возврата инвестиций - 10-15 лет, с учетом текущих затрат на поддержание привлекательности объекта инвестиций. При этом по оценкам DEOL Property Management, управляющей компании SA, проект Senator Apartments обеспечивает инвесторам доход на уровне 14% годовых. «Срок окупаемости проекта SA составляет 6-8 лет, а отсюда и вывод - запуск подобной инвестиционной программы является достаточно прогрессивным шагом для Украины, опережающим стандартный темп развития страны. И поэтому первые компании, вышедшие на этот рынок, будут иметь конкурентное преимущество», - утверждает Галина Мартынюк.

Со своей стороны Денис Костржевский убежден, что подобные проекты, могут окупаться за 8–10 лет. «Срок по нашим меркам велик. Девелоперов более привлекает быстрая окупаемость – 3-4 года по жилой недвижимости и 4-5 лет по торговой недвижимости», - считает», - утверждает эксперт.

По словам, Александра Зацерковского такие проекты, хотя они носят единичный характер, характеризуются участием иностранных инвесторов, прежде всего, немецких и британских, и занимаются им инвесторы, для которых этот бизнес является профильным.

Сложности развития сегмента доходных домов
По словам Дениса Костржевского, президента строительной компании «Міськжитлобуд», в настоящее понятие «доходный дом» не прописано ни в законодательстве, ни в нормативных актах». «То, на чем весь мир зарабатывает колоссальные деньги, а именно: строя и сдавая жилье для постоянного или временного проживания, в Украине пока только в стадии обсуждения», - утверждает он. «Для того чтобы этот сегмент рынка в Украине заработал, необходимо законодательно прописать понятие «апартаменты», расписать нормы: как строить, как проектировать, как сдавать в эксплуатацию, как продавать, как оформлять права собственности. Только после этого рынок апартаментов в Украине будет иметь перспективы развития, которые существуют во всем мире», - добавляет Денис Костржевский.

Среди сложностей развития данного сегмента Александр Зацерковский, аналитик департамента маркетинга корпорации «Золотые Ворота», называет стоимость привлеченного капитала. «Уровень рентабельности не позволяет эффективно обслуживать заемные средства по существующим на нынешний момент ставкам. В политически и экономически нестабильной стране, которой является Украина, привлечь «дешевые деньги» под проекты доходной недвижимости весьма проблематично. Очевидно, что на рынке недвижимости есть варианты более выгодных вложений, чем долгосрочные проекты доходной недвижимости с невысокой нормой рентабельности», - утверждает эксперт.

Со своей стороны, среди сложностей менеджер по продажам и маркетингу сети сервисных апартаментов Senator Apartments Галина Мартынюк отмечает высокий уровень коррупции (отпугивает не только западных инвесторов, но и местные компании), высокую стоимость одного квадратного метра (из-за этого дома редко продают целиком, так как застройщикам более выгодна продажа в розницу). Кроме того, по словам Галины Мартынюк, для того, чтобы успешно осуществлять управление таким проектом, как ПСА, это должно быть целостное здание. «Поскольку комплекс ПСА предполагает концепцию некого клубного дома, от выбранного объекта недвижимости, в котором будет расположен комплекс, во многом очень зависит успех проекта, а такие объекты найти довольно сложно», - подчеркивает эксперт.

Также, по словам Галины Мартынюк, для зарубежных инвесторов преградой является малое количество примеров удачно завершенных проектов международных гостиничных сетей на территории Украины, а также непонятные и непростые условия получения всех необходимых разрешений и сложности с приобретением как земельных участков, так и объектов недвижимости, которые могли бы быть перепрофилированы под апартаменты.

Также сложностью можно считать то, что для сервисных апартаментов отсутствует предложение подходящих зданий в центре. Новые строения девелоперы распродают поквартирно, а расселение дома с жильцами – достаточно хлопотная и затратная процедура.

Уже нехватка земельных участков, пригодных для строительства ограничивает усилия по широкому строительству жилых домов. При этом при высоких затратах на строительство нет никакой гарантии, что доходный дом с высокими ценами где-то в спальном районе просто окупится. По словам представитель одной из строительных компаний Киева, который пожелал остаться анонимным, глобальной потребности в доходных домах в Украине нет. Развитие данного сегмента представитель застройщика видит в реализации совмещенных проектов, когда, например, в частном гостиничном комплексе имеет место и доходная недвижимость, т.е. когда в аренду сдается, например, пентхаус.


Потребители услуг
Пока этот сегмент рынка недвижимости будет рассчитан на иностранцев, а наш потребитель еще мало заинтересован в доходных домах. «Решающим фактором в развитии доходного домостроения в Киеве стали запросы иностранцев, трудящихся в столице. Именно в расчете на эту клиентскую категорию и строятся сейчас первые доходные дома. Первопроходцами на рынке стали киевские дипломатические службы и представительства крупных иностранных компаний. Состав служб и представительств систематически меняется, соответственно, им невыгодно приобретать квартиры в собственность», - подчеркивает Денис Костржевский.

По мнению анонимного представителя в одной из строительных компаний Киева отмечает, что сегмент доходных домов будет развиваться только в крупных городах-миллионниках, т.е. там, где есть концентрация крупного бизнеса. А основной клиентурой доходных домов, которые вряд ли будут решать арендные проблемы среднестатистических городских жителей, источник называет иностранных бизнесменов из крупных компаний, которые приезжают в город на определенный период, но для которых останавливаться в гостиницах премиум-класса не всегда целесообразно.

«Доходный» прогноз
Если низкий интерес к развитию системы доходных домов вызван более высокой доходностью других сегментов жилой и коммерческой недвижимости, то после насыщения указанных рынков можно ожидать увеличение заинтересованности в сегменте доходных домов. «Массовый приход институциональных инвесторов в строительство доходных домов можно ожидать из среды девелоперов, специализирующихся на коммерческой недвижимости, в период наступления насыщения указанных рынков. По неоднозначным оценкам экспертов, в 2010-2012 годах в фазу насыщения войдет рынок логистической недвижимости. Можно предположить, что после насыщения сегмента офисной и коммерческой недвижимости, девелоперы и инвесторы рынка коммерческой недвижимости перейдут в рынок доходной недвижимости», - утверждает Александр Зацерковский.

«С ростом экономики, количество бизнес-туристов в Украину будет возрастать, а с ним – и потребность в высококачественных апартаментах. Соответственно, в этом секторе будут появляться новые проекты», - убеждена Галина Мартынюк. Относительно планов своей компании, эксперт отметила: «Senator Apartments планирует в течение ближайшего времени расширить свою сеть в Киеве до 4 комплексов». Столичные комплексы в сумме составят 350 апартаментов или приблизительно 50 тыс. м2 жилья. Также в компании планируют развивать сеть в основных городах-миллионниках (Харьков, Одесса, Днепропетровск, Львов).

Следует отметить тенденцию, по которой условием для рентабельной работы является наличие множества подобных объектов, т.е. построение сети. «Финансовые и интеллектуальные расходы, связанные с функционированием данного бизнес-проекта (содержание высококлассных специалистов и привлечение узкоспециализированных консультантов, значительный маркетинговый бюджет), могут компенсироваться только при достаточно большом объеме операционной деятельности», - подчеркивает Галина Мартынюк.

В целом, с учетом того, что рынок доходной недвижимости в настоящее время ориентирован на элит-класс, то продолжение такой тенденции можно прогнозировать и на ближайшие несколько лет. Предпосылок для ориентации на эконом-класс в Украине пока не сформировано. Напомним, что в доходных домах Киева в начале XX века проживали и простолюдины, а не только аристократы.

При этом опрошенные нами крупные киевские строительные компании в ближайшей перспективе не планируют вхождение в данный сегмент рынка недвижимости. С другой стороны, существуют международные отельные сети, в управлении которых находятся и доходная недвижимость. Однако международные сети только 2007-2008 гг. начали заявлять о своем выходе на украинский рынок в непосредственно гостиничный сегмент гостиниц. О выходе в сегмент «доходной недвижимости», но менее рентабельной по сравнению с гостиничной недвижимостью, пока никто не заявлял.

«Развитие отечественного рынка ПСА пока что находится в зародышевом состоянии и начинается с появления дорогих апартаментов для зажиточных граждан, готовых платить за сервис и комфорт. Со временем ПСА могут занимать совершенно другую ценовую нишу, что превратит их из доходного бизнеса в социальное жилье. Но о таких проектах пока говорить рано – это планы на долгосрочное будущее, так как стимулов для строительства социального жилья в Украине пока не придумали. Кроме того, скорость реализации проектов ПСА и их инвестиционная наполняемость зависит от многих факторов: политическая и экономическая ситуация в стране, содействие местных властей в реализации проектов. Пока что перечисленное «не на руку» тем, кто хотел бы развивать данный сектор», - резюмирует Галина Мартынюк.


Комментариев: 0    Просмотров: 713

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus