Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Гостеприимство формата мини

Гостеприимство формата мини

Учимся у Запада

В международной практике «пристав­ку» мини- принято применять к отелям, численность номеров в которых не пре­вышает 100 (или 150 мест). На Западе малые гостиницы именуются либо small hotels, либо inn hotels (более распро­странены в США и Великобритании). Следовательно, владельцев таких гос­тиниц называют inn-keepers.

В Украине количество номеров в малом отеле, как правило, не превышает 50 (или 100 мест). «Хотя в нашей стране нет чет­кого юридического определения, какие отели относятся к малым. Существует одно понятие – гостиница. Гостиницы законо­дательно не разделяются на малые и большие», – отмечает президент Ассоциации малых гостиниц и апартаментов Украины (АМГАУ) Дмитрий Заруба.

В то же время Сергей Карамнов, прези­дент компании Real Estate Solutions, относит к категории мини-отелей небольшие, малоформатные гостиницы, рассчитан­ные на 3-30 номеров и предоставляющие своим гостям неполный набор услуг.

Дмитрий Заруба также говорит, что в Украине нередко употребляется термин «частный пансионат». «Это особо харак­терно для АР Крым. В силу специфики региона мини-гостиницы там довольно часто называют именно частными панси­онатами», – отмечает специалист.

Во всем мире сегмент малых отелей уже давно обзавелся кругом посто­янных клиентов. Свою прочную нишу малые гостиницы заняли также на рынке нашего северного соседа: особо активно данный вид отельного бизне­са развивается в Санкт-Петербурге. По словам Дмитрия Зарубы, за последние три года в этом городе появилось около 500 малых гостиниц. «Все они пытают­ся презентовать себя более интересно, чем конкуренты, выделить какую-то изюминку. Некоторые позициониру­ют себя как бутик-отели, арт-отели и так далее», – подчеркивает господин Заруба. В Украине же количество гости­ниц, позиционирующих себя подобным образом, можно пересчитать на паль­цах одной руки. В частности, президент АМГАУ называет трускавецкий бутик-отель «Оскар».

 

Истоки мини-сегмента в Украине

Не удивительно, что первые малые отели в Украине появились в курортной зоне – в Крыму и Карпатах. «Эти реги­оны изначально были колыбелью част­ного гостиничного сектора», – отмеча­ет господин Заруба. В столице первым мини-отелем считается «Александрия», он создан на базе выкупленной и реконструированной ведомственной гостиницы.

На сегодняшний день точно опре­делить количество малых гостиниц в столице не представляется возможным. Официальной статистики по данному сег­менту пока не существует, однако экспер­ты склонны называть цифру – 60 мини-отелей. Что касается Украины в целом, то в этом случае подсчитать их количество еще труднее. «Проблема заключается в том, что в Западной Украине и в Крыму многие жители сдают свои дома как гостиницу, но не оформляют их соответствующим образом. Все понимают, что в действительности таких отелей много, но подсчитать их точное количество невозможно. В нашей стране пока не выработана модель, как отслеживать все средства размещения», – поясняет Дмитрий Заруба. По его словам, сегмент мини-гостиниц сейчас составляет поряд­ка 80% от всего количества средств раз­мещения в Украине (тенденция превалирования малых отелей над крупными в количественном отношении присуща всем странам мира). Лидерами по-пре­жнему остаются юг и запад страны.

 

 

 

 

 

Почитатели малого формата

Сформировать образ среднестатисти­ческого клиента мини-отеля в насто­ящий момент сложно, поскольку, как показывает практика, клиентами таких гостиниц являются представители различных категорий населения. «Все зависит от уровня комфорта и цен. Клиентами могут быть и обычные студенты (особенно, если речь идет о хостелах, которые также можно отнести к мини-отелям), и очень обеспеченные люди. Ведь среди малых гостиниц есть такие, которые предлагают номера по $20 в сутки, а есть и те, стоимость номе­ра в которых достигает $500 в сутки», – констатирует Дмитрий Заруба.

В то же время Сергей Карамнов среди основных клиентов малых отелей называет бизнесменов и индивидуаль­ных туристов, а также небольшие турис­тические группы.

Эксперты акцентируют внимание на том, что для успешного функционирова­ния гостиницы в будущем необходимо изначально правильно разработать ее концепцию, что в том числе подразу­мевает и определение «целевой аудитории». «Когда строится отель, необхо­димо сразу знать, на какого клиента он будет рассчитан: либо туристический отель в рекреационной зоне, либо биз­нес-отель. В противном случае возврат инвестиций будет очень долгим», – резюмирует Дмитрий Заруба.

 

Инфраструктура мини-отелей

Как правило, уже сам формат малого отеля не предполагает широко развитой и богатой инфраструктуры. Да и люди, отдавшие предпочтение именно такой гостинице, едут сюда отнюдь не за услу­гами SPA-центров и тренажерных залов. «Они желают ощутить спокойную атмос­феру, домашний уют. Это, если можно так выразиться, и является основным преимуществом малого отеля перед крупным. Хотя, на самом деле, и у тех, и у других есть свои плюсы и минусы. В конечном итоге все зависит от вкусов и предпочтений клиентов», – подчер­кивает Дмитрий Заруба.

Сергей Карамнов говорит, что основным преимуществом мини-отелей является предоставление клиенту воз­можности выбора. «Клиент может подо­брать себе гостиницу, не только исходя из стоимости номера, набора услуг и местоположения, но и с учетом своих эстетических пристрастий. В малых гостиницах есть возможность создать индивидуальную атмосферу уюта и комфорта, где клиент будет чувствовать себя, как дома. Кроме того, малые отели позволяют оптимизировать объем пре­доставляемых услуг, оперативно конт­ролировать их качество и количество, а также выбирать наиболее эффективное соотношение числа сотрудников и посе­тителей», – подчеркивает президент Real Estate Solutions.

Мини-отелям, как и более крупным гостиницам, также может присваивать­ся категория звездности. Например, отель «Швейцарский» во Львове с номерным фондом в 26 номеров был сертифицирован на категорию 4 звез­ды. А столичный мини-отель «Камелот» (всего 11 номеров) может похвастаться роскошным бассейном. «Мини-гости­ницы могут иметь различные катего­рии звездности – в зависимости от того, сколько средств было вложено в их создание, как они себя позицио­нируют и так далее. Как видим, инф­раструктура малых отелей может быть совершенно различной – от спартанских условий, грубо говоря, до уровня полноценных  4 звезд», – поясняет президент АМГАУ.

Материальная сторона дела По словам Сергея Карамнова, для созда­ния отеля на 30 номеров в центре города необходимо $4-6 млн. Однако огромную роль в определении суммы необходимых капиталовложений играет фактор мес­торасположения. «Логично, что сумма инвестиций будет разительно отличать­ся при строительстве отелей, допустим, в Киеве и Коростене в силу разной сто­имости земельных участков в этих горо­дах. В то же время само строительство обойдется примерно в $1-1,5 тыс. за 1 кв. м», – констатирует Дмитрий Заруба.

В случае, если мини-отель появляет­ся в результате переоборудования част­ного дома, сумма необходимых средств будет еще меньшей. Однако здесь также имеет значение, насколько полно вы хотите подойти к процессу «переформа­тирования». Если речь идет о частичном изменении интерьеров и закупке новой мебели – сумма будет незначительной. Если же вы планируете почти на 100% изменить облик здания, цифры совер­шенно иные.

Что касается сроков окупаемости таких проектов, то специалисты называют цифру от трех до семи лет. «Все зависит оттого, насколько правильно была выбра­на территория под отель, разработана его концепция и подобрана команда. Также на сроки окупаемости влияет разнообразие дополнительных услуг, предоставляемых в отеле. Международный опыт свидетель­ствует, что основное количество доходов, если говорить о гостиничном бизнесе, приходит не от самого проживания, а от дополнительных сервисов», – поясняет господин Заруба.

Уровень заполняемости мини-отелей по Киеву составляет порядка 75-80%, в целом по Украине – на уровне 60%, говорит Дмитрий Заруба. Однако эти цифры в значительной мере зависят от сезонности, ведь мини-отели располо­жены в большинстве своем в курортных зонах. В таком случае очень выигрыва­ют отели, имеющие качественные кон­ференц-залы и просторные банкетные залы. У них большая вероятность «запо­лучить» клиентов в не сезон. Однако, для сегмента мини-отелей такие воз­можности – скорее исключение, неже­ли правило.

 

Перспективы сегмента мини-отелей

Среди проблем, с которыми приходит­ся сталкиваться владельцам малых гостиниц, господин Заруба выделяет отсутствие профессиональных кадров. «Если в крупных гостиницах есть отде­лы кадров, они имеют возможность обу­чения своего персонала за границей, то в малые гостиницы идут работать в основном люди без соответствующего опыта. А это может вылиться в непри­ятные ситуации с клиентами», – гово­рит Дмитрий Заруба. Также к рискам он относит неправильно выбранную концепцию отеля  и  несовершенство отечественного законодательства. «Отсутствие дифференциации между отелями немного усложняет работу для малого отеля с точки зрения получения всех необходимых разрешений», – поясняет господин Заруба. Сергей Карамнов, в свою очередь, отмечает, что основной проблемой в данном сегменте остается отсутствие программы созда­ния сети мини-отелей.

«Совсем недавно мини-отели были коммерческим продуктом города и его окраин. Сейчас они чаще появляются в селах, расположенных у подножия гор, и на высоких горных долинах. В бли­жайшие два-три года рынок мини-оте­лей будет динамично развиваться. Из всех видов инвестиций в коммерческую недвижимость эта ниша гостиничного сегмента требует относительно неболь­ших вложений», – прогнозирует Сергей Карамнов. «В Киеве не хватает совре­менных мини-отелей эконом-класса с ценой двухместного номера $20-30 за ночь, поэтому эта ниша получит боль­шую динамику», – добавляет президент Real Estate Solutions.

Уверен в том, что рынок мини-гос­тиниц будет активно и качественно развиваться, и Дмитрий Заруба. По его словам, для этого есть все основа­ния. «Насытившись рынком торговых и офисных центров, инвесторы все больше начинают вкладывать в гости­ничный сектор. Сегмент мини-отелей будет развиваться особо стремительно в связи с тем, что под них не требуют­ся значительные земельные участ­ки. Потребность в таких отелях тоже велика, поскольку основная масса туристов – как западных, так и украин­ских – все-таки отдают предпочтение небольшим гостиницам», – резюмиру­ет президент АМГАУ.


Комментариев: 0    Просмотров: 492

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus