Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Бойкая торговля. Одесские предприниматели охотно раскупают магазины, но продолжают экономить на офисах

Бойкая торговля. Одесские предприниматели охотно раскупают магазины, но продолжают экономить на офисах



Магазины открывают даже букинисты и антиквары

В Одессе вновь начали активно открываться новые магазины, что привело в движение местный рынок коммерческой недвижимости. «Если с начала кризиса и вплоть до конца прошлого лета заказы на аренду и покупку помещений были редкими, то с сентября они стали на поток», — говорит соучредитель агентства «Первая риэлторская компания» Дмитрий Грабина. По самым скромным оценкам, количество желающих приобрести или снять торговые площади за последние три-четыре месяца выросло на треть. Среди наиболее активных претендентов на одесские помещения г-н Грабина называет продавцов продуктов питания (динамично расширяются, в частности, местные сети «Робин Бобин», «Виртус»), а также одежды и обуви. В конце прошлого года в Одессе начали вести бизнес несколько киевских, днепропетровских и харьковских компаний, торгующих промтоварной продукцией. Эксперты сходятся во мнении, что иногородних предпринимателей привлекает сравнительно высокая покупательская способность одесситов, по кошелькам которых кризис ударил гораздо меньше, чем в промышленных регионах страны.

/

Среди «новичков», готовых тратиться на открытие новых торговых точек, риэлторы называют также продавцов книг и антиквариата. Первые сейчас ищут помещения в проходных местах спальных районов, вторые готовы скупать фасадные площади в центре Одессы. А главными аутсайдерами рынка оказались продавцы бытовой техники и строительных материалов, которые, наоборот, массово освобождают занимаемые площади. Генеральный директор компании Partner Estates Ольга Архипова говорит, что одними из претендентов на их места являются сети общественного питания, которые в последнее время находятся в постоянном поиске больших помещений (от 150 кв. м) в разных районах города.

Эксперт также отмечает увеличение числа желающих приобрести площади в собственность. Если на волне кризиса торговцы могли наскрести денег лишь на аренду, то сейчас по меньшей мере половина заказчиков изъявляет желание приобрести объект. Управляющий филиалом агентства «Премьер-Одесса» Феликс Дернов отмечает, что если ранее бизнесмены предпочитали зарабатывать, перепродавая объекты, то сегодня довольствуются небольшой, но стабильной прибылью, сдавая помещения в аренду. В Первой риэлторской компании добавляют, что в коммерческую недвижимость сейчас инвестируют средства те, кто не рискует доверять сбережения банкам и готов довольствоваться прибылью в 0,8–1% в месяц, которую обеспечивает аренда.

По словам Феликса Дернова, наибольшим спросом как среди арендаторов, так и среди покупателей пользуются небольшие помещения в 40–100 кв. м. Причем если ранее большинство торговцев пытались заполучить место в центре Одессы, то сейчас они охотятся за площадями на проходных улицах микрорайонов (просп. Шевченко, ул. Академика Королева на Таирова, Академика Филатова на Черемушках).

Дешево и не было

В агентстве «Премьер-Одесса» отмечают, что впервые с начала кризиса спрос на торговую недвижимость в городе превысил предложение. Сейчас на каждые 10 заявок от потенциальных арендаторов приходится восемь-девять сдающихся внаем объектов, а у покупателей выбор и того меньше: всего пять-шесть помещений на десяток претендентов. Данная тенденция поясняется тем, что, уловив оживление спроса и ожидая повышения цен, многие собственники снимают площади с продажи. В особом дефиците отдельно стоящие здания в спальных районах Одессы, где улицы застроены однотипными жилыми домами и торговых площадей в принципе немного, тогда как спрос на них, наоборот, динамично растет.

Те, кто готов продавать, выставляют свою собственность по явно завышенным ценам. «С осени среднестатистические объекты стоимостью в $50–100 тыс. прибавили в цене не менее $10–15 тыс.», — говорит Феликс Дернов. С коллегой согласна и Ольга Архипова, которая заметила, что, к примеру, один из их клиентов выставил на продажу помещение в центре Одессы по $3,74 тыс./кв. м, хотя здание нуждается в капитальной реконструкции. «По нашим расчетам, реальная цена объекта — не выше $3 тыс. за квадрат, но уступать продавец не намерен», — рассказывает эксперт.

Стоит отметить, что одесская торговая недвижимость минимально подешевела даже в разгар кризиса. Если в других городах-миллионниках помещения упали в цене в два-три раза, то здесь всего на 30–50%. Причем переводили расценки в гривни по курсу 5,0 грн./$ одесситы лишь в самом начале кризиса, уже к лету 2009 г. вернувшись к ценам в валюте по коммерческому курсу. В итоге стоимость площадей в гривне не только не снизилась, но на особо ликвидные объекты даже выросла на 10–15%. «Хотя желающих купить помещение за такие деньги было немного, собственники не шли на уступки», — отмечает Дмитрий Грабина. Сегодня цена торговых площадей в микрорайонах города составляет порядка $2 тыс./кв. м, в центре — до $4 тыс./кв. м, а на улицах, по которым проходит одесская торговая «красная линия» (Дерибасовская, Екатерининская), все чаще появляются предложения по $7– 7,5 тыс./кв. м.

Растут и арендные ставки. С осени они увеличились на 10% и составляют $30–50/кв. м в месяц в спальных районах и $60–70 в центре города. На Дерибасовской уже выставляются помещения по 65 евро/кв. м, но желающих снять их пока немного. В местных ТЦ расценки не повышались и составляют $30–50/кв. м в месяц. «Хотя практически все центры заполнены, арендаторы пока не готовы платить больше, что сдерживает аппетиты собственников объектов», — поясняет г-н Грабина. Пересмотреть арендные ставки в начале нового сезона деловой активности одесским ТЦ не позволило и введение в эксплуатацию нового комплекса «Ривьера» площадью свыше 80 тыс. кв. м (якорные арендаторы Real, OBI) — в этот центр ушли многие торговцы, не сумевшие договориться с прежними арендодателями. Но в этом году сюрпризов для владельцев ТЦ не будет, поскольку ввода новых торговых объектов в эксплуатацию не предвидится. Поэтому, по прогнозам экспертов, если спрос останется столь же высоким, то арендные ставки, скорее всего, увеличатся на 5–10%.

Стабильны только профессионалы

На одесском рынке офисной недвижимости наблюдаются обратные тенденции: спрос со стороны как потенциальных арендаторов, так и покупателей остается достаточно вялым. Риэлторы отмечают, что массовая миграция компаний, которые в начале кризиса меняли офисы на более дешевые, закончилась к лету 2009 г., и новых переездов в обозримом будущем не предвидится. Небольшому всплеску на этом рынке в начале осени способствовал приход в город нескольких компаний из других регионов, которые параллельно с торговыми точками открывали в Одессе и офисы, но к ноябрю активность новых клиентов сошла на нет. Предложение же, наоборот, бьет все рекорды. По самым скромным оценкам, выставленных в аренду и на продажу офисов в Одессе сейчас в 2–2,5 раза больше, чем претендентов на них. Достаточно много продается, в частности, квартир в спальных районах, переведенных из жилого фонда еще в докризисные времена, когда изменение статуса апартаментов позволяло владельцу продать их в 1,5–2 раза дороже. Поскольку сейчас очереди желающих приобрести офис на периферии не наблюдается, такие объекты выставляются вдвое дешевле, чем год назад. К примеру, «двушка» под офис площадью 52 кв. м в Суворовском районе продается за $67 тыс., помещение в 63 кв. м в Малиновском районе можно купить за $70 тыс. При этом владельцы готовы уступать до 10% от заявленной стоимости. По данным Partner Estates, офисные помещения в Киевском районе за последние полгода подешевели с $1,65 тыс. до $1,1 тыс., в Малиновском — с $1,66 до $1 тыс., в Приморском — с $1,9 до $1,3 тыс., в Суворовском — с $1,3 до $0,87 тыс./кв. м. По словам Дмитрия Грабины, на 10% снизились и арендные ставки на офисы в отдельных зданиях. Если в начале осени собственники пытались сдавать их по $15, то сейчас охотно отдают по $12/кв. м в месяц.

А вот площади в профессиональных бизнес-центрах, вопреки ожиданиям, не дешевеют. В центре такие помещения сдаются по $25, в приближенных к центру районах — по $18–20/кв. м в месяц. Данная тенденция поясняется престижностью размещения в БЦ, а также наличием в последних парковок, что недоступно постояльцам, снимающим офисы в жилом фонде или отдельно стоящих зданиях в центре Одессы. Обширные парковки позволили без особых сложностей заполучить арендаторов и владельцам новых бизнес-центров «Престиж» (класс В, на ул. Балковской) и «Морской» (класс А, в районе порта). Хотя ставки там не опускаются ниже $20–25/кв. м, заполнено не менее 75% площадей. В прошлом году был достроен, но пока официально не открыт и БЦ «Риэлто» на улице Греческой. Тем не менее предварительное заключение договоров с постояльцами, готовыми платить до $25/кв. м, идет достаточно активно. Эксперты считают, что относительно высокий спрос на помещения в БЦ позволит их владельцам держать стабильно высокие расценки и в 2010 г., тогда как офисы в жилом фонде, наоборот, имеют все шансы подешеветь еще на 10–15%.



Комментариев: 0    Просмотров: 513

Новости по теме:

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus