Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Через тернии к звездам

Через тернии к звездам

В 2005 г., принимая «Евровидение», Киев уже ощутил проблему дефицита номерного фонда. Тогдашние заявления властей на счет подготовки мест для проживания и строительства гостиниц оказались пустословными, и приехавшим на музыкальный конкурс фанатам в итоге негде было поселиться. В преддверии 2012 г. перед Украиной возникла задача, определяющая новый виток развития, – проведение финальной части кубка Европы по футболу. То, что туристы за 3 недели оставят в нашей стране сотни миллионов евро, безусловно, не может не радовать. По программе чемпионата, финальный матч состоится в Киеве. Однако для того, чтобы иметь возможность принять как можно большее количество болельщиков, сначала придется инвестировать в основное – гостиницы, при этом вкладывая значительные суммы, ускоряя темпы строительства и привлекая международных отельных операторов. Будет ли учиться страна на своих ошибках, или, пустив все на самотек, отдаст право приема Евро-2012, к примеру, итальянцам, станет понятно уже в ближайшее время.

Гостиничный переполох
По требованиям УЕФА к 2012 г. в столице необходимо возвести 200 тыс. мест размещения туристов. Поставленное условие кажется невыполнимым, поскольку сегодня в Киеве насчитывается около 18 тыс. гостиничных номеров в 3-х пятизвездочных, 8-ми четырехзвездочных и 35-ти двух- и трехзвездочных отелях. По прогнозам властей, к Евро-2012 номерной фонд пополнится еще приблизительно 10 тыс. мест, но по меркам УЕФА такая цифра – крайне неудовлетворительна.

src=/content/root/30-05-08-6-1.jpgСегодня, в режиме цейтнота, власти готовы устранять дефицит гостиниц любыми способами. Например, организовать палаточный городок в ландшафтном парке, арендовать теплоходы для размещения туристов, отремонтировать студенческие общежития, а построенные в спальных районах гостиницы после матча перепрофилировать в доступное жилье. Какое впечатление будет у гостей турнира от побеленных на скорую руку (под видом реконструкции) стен и маленьких комнат, рассчитанных на бедных студентов, – никто не задумывается. Кроме того, до сих пор нет ни малейшего понятия о том, где гостиницы должны быть расположены, как увязаны с маршрутами городского транспорта и что с ними делать после чемпионата. Чиновники спорят и предпочитают тянуть резину в ожидании дедлайна, увеличивая тем самым шансы Украины потерять право проведения Евро-2012.
И пока одни представители власти заявляют, что в столице под строительство гостиниц уже зарегистрировано до 130 объектов и еще примерно 200 земельных участков находится на стадии оформления прав на землю, их оппоненты отрицают наличие какого-либо реестра. Многие эксперты убеждены: на предоставленных под гостиницы участках вполне могут быть сооружены другие, более окупаемые объекты, поскольку нет ни информации о договорах, ни единого списка инвесторов.

Проекция на Чемпионат
То, что с отелями у нас сложилась критическая ситуация – факт неоспоримый. По словам директора по маркетингу и PR девелоперской компании DeVision Ольги Масловой, показатель обеспеченности Киева гостиничными местами, по сравнению с другими европейскими столицами, крайне низкий – около 6-ти на 1 тыс. жителей, в то время как в Париже на это же количество горожан приходится 38,4, в Вене – 25,6, а в Москве – 9,6 мест. В преддверии Евро-2012 все придется исправлять, ускоряя не только процедуру выделения земельных участков под отели, но и темпы самого строительства. Согласно требованиям УЕФА, четырех- и пятизвездочные гостиницы Киева должны насчитывать 2,8 тыс. номеров, двух- и трехзвездочные – 3 тыс. номеров, а другие объекты размещения туристов – немногим менее 200 тыс. мест.
13 февраля на Градсовете была представлена схема размещения в столице объектов отельного хозяйства, согласно которой к 2020 г. будет возведено 120 тыс. гостиничных мест. Однако реалии не впечатляют: по информации Главного управления коммунального хозяйства КГГА, в текущем году гостиничный фонд должен пополниться 9-ю отелями, в 2009 г. будут введены еще 7, среди которых – пятизвездочный Hilton. В дальнейшем из наиболее ожидаемых проектов можно выделить четырехзвездочные гостиницы в пер. Кияновском, 13/21 и по ул. Набережно-Крещатицкой, 21, а также пятизвездочный отель по Владимирскому спуску, 6. Всего за период 2010-11 гг. планируется ввести в эксплуатацию 17 гостиниц. Но даже столь серьезных, по украинским меркам, объемов строительства будет явно недостаточно.
Безусловно, гостей чемпионата выручат съемные квартиры. Именно такое жилье, как утверждают риэлторы, составит реальную конкуренцию гостиницам, вот только обслуживать себя арендаторы, в основном, будут сами. Еще одним выходом из ситуации станут так называемые апарт-отели. Под данным понятием скрывается мини-гостиница, в номерах которой предполагается кухня для самообслуживания постояльцев, пребывающих в столице длительное время. Подобный формат комфортнее обычных квартир, поскольку в этом случае можно рассчитывать на дополнительный сервис и повышенный уровень безопасности.
Среди гостиниц, принимающих футбольных фанатов, будет и «Русь», находящаяся в самом сердце столицы, по ул. Госпитальной, 4. Туристы непременно оценят ее удачное месторасположение и близость к НСК «Олимпийский». Еще в 2003 г. был поднят вопрос о реконструкции «Руси» и строительстве на ее основе крупного офисно-отельного комплекса высотой до 65-ти этажей. Пока этот проект остался на бумаге, но есть все основания полагать, что скоро гостиница получит «новую жизнь» и станет одной из крупнейших в столице.

Звездная пыль советского стандарта
Как ни печально, но звезды, указанные в рекламных проспектах некоторых гостиниц, давно упали с советского небосклона. Большинство отелей, построенных во времена СССР, не соответствуют современным европейским стандартам: номера меньше по площади, сервис хуже, а сроки эксплуатации технического обеспечения давно вышли. Снос или реконструкция таких гостиниц – мероприятие чрезвычайно затратное, поэтому можно либо оставить все как есть, либо сделать хотя бы капремонт (объединить номера, обновить инженерию и коммуникации).
В нашей стране сертификация отелей на «звездность» не только добровольная, но и не имеет «сроков годности». И если старые гостиницы решили оставить количество звезд при себе, то многие отели, возведенные уже в годы независимости, стремятся избежать «звездной болезни». Из-за отсутствия единой методологии проведения работ по сертификации гостиниц невозможно обеспечить соответствие почти 200-ам критериям отечественных стандартов, не говоря уже о тысячи зарубежных норм. По словам президента управляющей компании сети отелей Premier Hotels Олега Болотова, сегодня понятие «европейских стандартов» скорее является образным эталоном для наших отелей, выражающим некое представление о высоком качестве сервиса и наборе определенных услуг.
Но сдвиги в этом направлении все же есть. В 2003-06 гг. был утвержден ряд новых национальных стандартов в туристической и отельной отрасли, которые максимально согласованы с аналогичными европейскими нормами. В данных документах поданы общие требования к средствам размещения, а также критерии, по каким определяется уровень отеля (например, количество звезд устанавливается по 134-ем показателям). «Согласно новому ГОСТу, украинские гостиничные номера разделены на 15 категорий, – делится информацией президент девелоперской компании Real Estate Solutions Сергей Карамнов. – Так, номер первой категории должен иметь полный санузел (умывальник, унитаз, ванну или душ), второй – неполный (умывальник, унитаз), а в номере третьей категории, помимо неполного санузла, допускается проживание трех и более человек. Номер «люкс» должен быть рассчитан на одного-двух постояльцев, иметь две или больше комнаты и, естественно, полный санузел». Были утверждены и 5 типов гостиничного питания: номер без питания, номер с завтраком, полупансион, пансион, «все включено».
Однако в будущем сертификат на присвоение звезд все-таки сделают обязательным. И тогда использовать звездочки без документа, подтверждающего качество гостиницы, будет запрещено. Кроме того, власти собираются проводить внеплановые проверки уровня сервиса в отелях не реже 1-го раза в год. По большому счету, это – единственный разумный путь, если Украина говорит о европейской интеграции и членстве в ВТО.

Мировые капиталы
Сегодня всемирно известные гостиничные операторы испытывают интерес к отечественному сегменту данной недвижимости, но все еще видят красный свет для выхода на рынок. Причины не только в непрозрачности нашего законодательства, но и в бюрократии. И хотя сроки окупаемости гостиничного бизнеса в Украине (6-9 лет) меньше, чем в Европе (9-12 лет) и США (14-18 лет), иностранный инвестор не может быть на все 100% уверен, что у него не возникнет проблем с бизнесом в будущем. Член Совета директоров компании «XXI Век» Андрей Миргородский констатирует: стоимость и процедура отвода земли под строительство в Киеве не соответствует европейским стандартам прозрачности и цены, что в значительной мере осложняет привлечение зарубежных капиталов. «Первые международные гостиничные операторы выйдут на рынок Украины совместно с отечественными девелоперами, которые уже имеют подходящие земельные участки или знают, как облегчить и удешевить процедуры согласований», – добавил эксперт.
Еще одним фактором замедленного движения иностранцев в сторону гостиничного сегмента является опыт их предшественников, осмелившихся зайти на наш рынок, – уж слишком долго согласовывались как проектная документация, так и отвод земли. Получить участок для строительства отеля в центре города довольно непросто. Власти, прежде всего, ищут выгоду для себя: вместо того, чтобы сдавать участок в долгосрочную аренду, они предпочитают продать его в собственность, стремясь одномоментно наполнить и городской, и личный бюджет. Инвестору такой подход, наоборот, невыгоден. Что же касается проектной документации, то лишь разработка и утверждение проекта займет минимум 2 года. И только когда иностранные отельные операторы пройдут огонь, воду и медные трубы отечественной бюрократии, они смогут приступить к строительству. Однако на этом этапе к застройщику, скорее всего, нагрянут многочисленные комиссии, затягивающие процесс сдачи объекта. Тем не менее, никто не задумывается о том, что начинать проектирование гостиницы без оператора – нерационально.

src=/content/root/30-05-08-6-2.jpgКак подытожил Сергей Карамнов, западные компании пока не спешат осваивать украинский рынок отельного строительства по нескольким причинам. Прежде всего, из-за сложностей с отведением земли, неумения работать в отечественных условиях и высоких входных барьеров. Кроме того, этот сегмент остается довольно рисковым, а крупные иностранные операторы весьма консервативны, они привыкли к прогнозируемым условиям и четким правилам. Потому сначала им нужно убедиться в успешности работы местных игроков.
 Чтобы привлечь зарубежных инвесторов, нам необходимо создать законодательную базу для обеспечения гарантий инвестиций в туристический бизнес, сформировать благоприятный имидж страны, а также стимулировать приток капиталовложений в реконструкцию и строительство гостиниц международного уровня.
И все-таки постепенно ситуация активизируется. Помимо уже представленных в Киеве мировых брендов Radisson и Hyatt, многие крупные иностранные операторы заявили о своем интересе к столице Украины. Так, Олег Болотов рассказал, что в скором времени планируется запуск отеля Hilton, большой интерес к этому сегменту также проявляет международный гостиничный оператор Accor. В свою очередь, Rezidor Hotel Group начинает строительство отеля по Бориспольскому шоссе. В отличие от других инвесторов, которые не осмеливаются заходить в регионы, не испытав на прочность Киев, Rezidor Hotel Group намерена реализовать ряд проектов в городах-миллионниках. Вывеска Intercontinental появится на фасаде гостиницы «Золотые купола» на пл. Михайловской. Как добавил г-н Карамнов, на рынок выйдет и такой крупный оператор как Kempinski.
Но и для отечественных девелоперов отельный бизнес – не самая простая задача, поскольку он предполагает большие финансовые вложения, которые окупятся только через 6-9 лет. Это немалый срок для неосвоенного сегмента, учитывая более быструю отдачу инвестиций в другие форматы недвижимости.

ЧЕ или ЧП?
По прогнозам экспертов, чемпионат по футболу существенно не повлияет на доходность гостиничного бизнеса, поскольку данное событие продлится всего несколько недель. Но оно может и должно стать очень хорошим стимулом развития отельной отрасли. Кроме того, большую роль сыграет позиционирование и продвижение Украины как привлекательной страны для туризма и деловых мероприятий международного уровня.
В спешном развитии гостиничного сегмента важна не только помощь из-за рубежа, но и капиталовложения местных инвесторов. Пока увеличение номерного фонда столицы прогнозируется за счет прихода на рынок крупных иностранных операторов, а не посредством специальных программ. На сегодняшний день, к сожалению, можно назвать только один государственный проект подготовки к проведению Евро-2012, предусматривающий, к примеру, льготное кредитование с отсрочкой по налогообложению, но он еще не запущен в действие. Остается надеяться, что требования УЕФА, в списке которых введение гостиниц в эксплуатацию до лета 2011 г., будут соблюдены, а оптимистические прогнозы чиновников станут реальностью уже через 4 года.


План строительства гостиниц в Киеве в преддверии Евро-2012

Гостиничный оператор (застройщик) Адрес Кол-во номеров
Hilton (St. Sophia Homes) бульв. Т. Шевченко, 28-30 250 (+94)
Accor (отель Sofitel) ул. Лютеранская, 14в 353
 ООО «Пан Юкрейн» ул. Гончара, 69 104
отель «Лейпциг» ул. Прорезная, 24/39 209
Holiday Inn ул. Антоновича, 79 209
ООО «Укрторг» просп. Глушкова, 92б 100
ООО «Идеал-Риэлти» ул. Сагайдачного, 25б 99
Intercontinental
(отель «Золотые купола») ул. Большая Житомирская, 2а 280
ООО «Мегаград» пер. Кияновский, 13-21 320
отель «Старо» ул. Константиновская, 34 35
отель «Козацький стан» Бориспольское шоссе 58
ОАО «Отель «Голосеевский» просп. 40-летия Октября, 87а 24
ДП «Союз Контракт Инвестмент» ул. Набережно-Крещатицкая, 21
 240

Обзор основных гостиниц, существующих в Киеве на апрель, 2008 г.

Название гостиницы 
Адрес Заявленная категория, звезд Кол-во номеров Стоимость стандартного номера, $ в сутки Инфраструктура

Premier Palace бульв. Т. Шевченко, 5-7/29 5 289 350-600 Бизнес-центр, 3 конференц-зала, фитнес-центр, ресторан, салон красоты, SPA, галерея бутиков, подземный паркинг, Wi-Fi
Hyatt Regency Kyiv ул. А. Тарасовой, 5 5 234 665 Бизнес-центр, фитнес-центр, подземный паркинг, аренда авто и лимузина, услуги гувернантки
Opera ул. Б. Хмельницкого, 53 5 138 495-795 Конференц-залы, бизнес-центр, Wi-Fi, центр красоты и здоровья, бизнес-клуб, казино, услуги няни, паркинг

Президент Отель ул. Госпитальная, 12 4 338 140-405 Бизнес-центр, Интернет, ресторан, сауна, турецкая баня, парикмахерская
Redisson SAS  ул. Ярославов Вал, 22 4 255 390-670 Конференц-залы, бизнес-услуги, 2 ресторана, оздоровительные услуги, номера для лиц с ограниченными физическими возможностями
Днепр ул. Крещатик, 1/2 4 186 145-385 Салон красоты, оздоровительный центр, ресторан, конференц-залы,  банкетные залы, услуги переводчика, сигарный клуб
Национальный ул. Институтская, 23/5 4 90 317-446 Ресторан, бар, парикмахерская, бизнес-центр
Ривьера ул. Сагайдачного, 15 4 80 245-425 Конференц-зал, бизнес-центр, фитнес-центр, сауна, химчистка
Podil Plaza ул. Константиновская, 7а 4 57 260-390 Комнаты переговоров, паркинг, прачечная
Impressa ул. Сагайдачного, 21 4 17 245-300 Паркинг, Интернет, ресторан

Русь ул. Госпитальная, 4 3 402 105-160 Бизнес-центр, конференц-зал, салон красоты, паркинг
Турист ул. Р. Окипной, 2 3 400 81-101 Бизнес-центр, конференц-залы, Интернет, рестораны, ночной клуб, паб, сауна, бассейн, финская баня, парикмахерская, паркинг
Украина ул. Институтская, 4 3 370 115-160 Конференц-залы, паркинг, сауна, парикмахерская, ремонт одежды и обуви, ресторан, бар
Лыбидь пл. Победы, 1 3 276 100-235 Бизнес-центр, конференц-залы, рестораны, парикмахерская, сухая чистка одежды
Киев ул. Грушевского, 26/1 3 190 400 Бизнес-центр, конференц-зал
Козацкий ул. Михайловская, 1/3 3 187 87 Конференц-зал, ресторан, бар
Салют ул. И. Мазепы, 11б 3 100 114-204 Бизнес-центр, паркинг, ресторан, кафе, казино
Крещатик ул. Крещатик, 14 3 100 115-230 Бизнес-центр, конференц-залы, аренда авто, паркинг
Адриа ул. Раисы Окипной, 2 3  43 130-155 Бизнес-центр, конференц-залы, фитнес-центр, сауна,  SPA, казино, ночной клуб
Домус ул. Ярославская, 19 3  29 200-260 Фитнес-центр, тренажерный зал, сауна, конференц-зал, Интернет
Воздвиженский ул. Воздвиженская, 60 3  28 177-315 Паркинг, конференц-зал, VIP-зал с террасой, комната для переговоров


Комментариев: 0    Просмотров: 675

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus