Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Черногория: жемчужина Адриатики.

Черногория: жемчужина Адриатики.

src=/content/root/Chernogoria.jpg

В последнее время недвижимость в Черногории пользуется необычайной популярностью у наших сограждан. Этому есть несколько объективных причин. Во-первых, ежегодный рост цен на 15-40% в год обеспечивает инвестиционную привлекательность страны. Кроме того, при покупке недвижимости в Черногории не обязательно обладать сразу всей необходимой суммой: застройщиками разработаны удобные схемы поэтапных вложений; для объектов, приобретаемых на стадии строительства, действует беспроцентная рассрочка платежа. Во-вторых, Черногория обладает отличными возможностями для летнего отдыха: прекрасный климат, чистейшее море, высокие горы, обилие зелени, развитая туристическая инфраструктура курортов, множество памятников природного и культурного наследия, удобная транспортная доступность, – все это делает страну очень популярной среди людей, привыкших к комфортному, интересному отдыху. Еще один немаловажный фактор, объясняющий столь высокую привлекательность Черногории для наших граждан, – легкость адаптации в стране, наличие близкой культурной и языковой среды.

Квартиры: что, где, почем?
При покупке недвижимости в Черногории большинство покупателей останавливается на апартаментах или коттеджах в новых комплексах. Наибольшим спросом пользуются Будванская ривьера (Будва, Бечичи, Рафаиловичи, Св. Стефан, Милочер, Петровац) и Которская бухта (Котор и его окрестности: Доброта, Ораховац, Муо, Прань, Рисан, а также Херцег-Нови и его пригороды: Кумбор, Дженовичи, Баошичи и др.).

Современные апартаменты в Черногории, как правило, продаются в комплексах с закрытой благоустроенной охраняемой территорией и эксплутационной службой. Непременными атрибутами комплексов являются наличие бассейна, зеленой зоны, парковки. В большинстве случаев апартаменты сдаются с отделкой «под ключ».

По словам Елизаветы Зубаревой, эксперта отдела зарубежной недвижимости корпорации «БЕСТ-недвижимость», уже сейчас покупатели отдают предпочтение комплексам бизнес-класса с развитой внутренней инфраструктурой. При этом цены на недвижимость класса «эконом» растут очень медленно.

Цены на апартаменты в Черногории очень сильно зависят от уровня проекта. Стоимость апартаментов небольшой площади (около 25-30 м2) во вторичном фонде в домах без инфраструктуры, в зависимости от района и удаленности от моря, может стартовать от €60 тыс.

«В данный момент вторичная недвижимость приобретается иностранцами исключительного для личного пользования. Большинство покупателей акцентируют внимание на новых проектах повышенной комфортности, поскольку цены на ранних этапах строительства вполне приемлемы, кроме того, имеется возможность рассрочки платежа, что невозможно при покупке вторичного жилья», – отмечает Елизавета Зубарева.

Имея возможность зафиксировать цену на начальном этапе строительства и получить беспроцентную рассрочку платежа, лучше приобрести апартаменты той же площади в современном комплексе. К сожалению, в новых комплексах почти не строят студио, а апартаменты небольших площадей раскупают очень быстро на самых ранних этапах строительства. Поэтому, имея возможность поэтапного вложения общей суммы около €80-100 тыс., следует пользоваться советами профессионалов относительно перспективности предлагаемых объектов и быстро принимать решения.

За €100-150 тыс. можно выбрать апартаменты с 1 спальней с видом на море в современном комплексе с бассейном, огороженной территорией, парковкой и т. д. (как на Будванской ривьере, так и в Которской бухте). За €140-180 тыс. можно приобрести апартаменты с 2 спальнями в комплексе бизнес-класса. За €200 тыс. можно купить апартаменты с 2-3 спальнями в первоклассных комплексах с полной меблировкой. Стоимость метра квадратного в Черногории может варьировать от €2 до €7 тыс.

Домики, виллы, коттеджи
По словам Владимира Медянника, консультанта по недвижимости агентства DEC Property, одни украинские граждане приобретают недвижимость в Черногории с целью инвестиций, другие – чтобы жить в стране, скажем, полгода, когда в Украине довольно холодно.

По черногорским меркам, дом (kue) – это и вилла (для этого существует свой термин – vila), и старый маленький домик, который нуждается в реконструкции, перестройке или ремонте. Поэтому цена на данный вид недвижимости очень разная. В основном она колеблется в пределах от €70 до €600 тыс. Но бывают и исключения из этих рамок, которые зависят от месторасположения вилл и их общей площади. Если же при всем богатстве выбора вас не устраивает ни один из предложенных вариантов, всегда можно приобрести участок земли и заказать строительство. Участок может стоить от €30 до €300 за м2. Сюда включена стоимость разрешения на строительство и наличие необходимых коммуникаций. А строительство оплачивается в размере €400-1500 за м2. Размер суммы зависит от объема, уровня сложности и качества отделочных материалов. А стоимость участка – от месторасположения, рельефа, состава почвы, удаленности от моря.

Также в последнее время в Черногории стали появляться современные коттеджные поселки. Территория поселка обычно обладает всей необходимой инфраструктурой: бассейнами, ресторанами, магазинами, фитнес-центрами, салонами красоты, охраной и т. д. Виллы сдаются с отделкой «под ключ». Уровень отделки может варьировать в зависимости от класса комплекса. Обычно к вилле относится небольшой земельный участок около 5 соток, который также оформляется в собственность. Однако предложение в этом сегменте рынка до сих пор очень ограничено, а спрос довольно велик. Для покупки коттеджа в современном комплексе с развитой инфраструктурой потребуется сумма от €500 тыс.

Напоследок хотелось бы отметить, что недвижимость в Черногории есть на любой вкус и карман. Хотите остров или старую крепость? Без проблем. Хотите большой дом? Индивидуальный проект? Небольшую квартиру? Без проблем. Пока это все есть и оно доступно широкому кругу людей, желающих приобрести свой кусочек Адриатического побережья.

Спрос на черногорскую недвижимость неуклонно растет. За последние несколько лет цены на нее поднялись почти на 200%. И с каждым годом все больше и больше людей проявляют интерес и покупают ее.

И в этом нет ничего удивительного. Ведь так прекрасно иметь квартирку (а лучше виллу) в Черногории на берегу моря, куда можно улизнуть из Украины, когда безумно надоест длинная зима. Пару часов – и ты в лучах теплого солнца, у моря.

Если говорить о рынке недвижимости Черногории, то выделяют примерно 10 основных причин его привлекательности:

• выгодное месторасположение в центре Европы;
• безвизовый режим и отсутствие ограничений на приобретение жилой недвижимости;
• очень благоприятный для здоровья климат. Зимы на побережье мягкие, а летом жарко, но не чрезмерно;
• в горах имеются превосходные горнолыжные курорты, оздоровительные и лечебные курорты на базе минеральных вод;
• Черногория – экологическое государство, признанное ООН. Индустриальных районов практически не существует;
• Черногория – страна с богатейшей историей. Много исторических и природных достопримечательностей;
• славянская страна с небольшой плотностью населения;
• широкий выбор экологически чистых продуктов по ценам ниже европейских;
• низкий уровень преступности;
• широкий выбор объектов недвижимости с высоким качеством строительства и отделки по невысокими ценами.

Как оформить покупку недвижимости?
Местное законодательство позволяет иностранцам беспрепятственно приобретать жилую и коммерческую недвижимость, а также участки земли под строительство. Процедура оформления сделки стандартизирована и проста. На куплю-продажу уходит 2-3 дня.

Единственный нюанс при покупке земли, по словам Владимира Медянника, консультанта по недвижимости агентства DEC Property, заключается в том, что покупка земельного участка размером более 500 м2 может быть осуществлена только юридическим лицом, то есть для его приобретения необходимо зарегистрировать фирму на территории Черногории.

Вся недвижимость в Черногории является частной собственностью. При заключении договора купли-продажи необходимо личное присутствие покупателя или уполномоченного лица, на имя которого выдана доверенность.

Существующая в Черногории система регистрации сделок с недвижимостью, включающая в себя судебное решение и единый кадастр прав собственности, позволяет точно установить права собственности любого владельца недвижимости, а также наличие спорных, залоговых или любых других обременений на интересующий объект. При наличии необходимых документов адвокат сможет выдать покупателю юридически обоснованную рекомендацию по приобретению данного объекта.

«Общей практикой для юристов является работа в интересах, как продавца, так и покупателя. Большинство агентств работает с определенными юристами, обязательно владеющими если не русским языком, то английским уж точно. В любом случае, всегда можно организовать услуги переводчика, если ситуация того требует. В процессе купли-продажи тексты как предварительного, так и основного соглашения переводятся дипломированным переводчиком. Эти документы скрепляются печатями в суде, в том числе и экземпляры на сербском языке», – рассказывает Владимир Медянник.

Оплата по договору производится следующим образом. Покупатель оставляет резервационный депозит в размере, не превышающем 10% от стоимости недвижимости, и подписывает предварительный или резервационный договор, в котором описывается вид недвижимости, ее цена, условия оплаты, сроки сдачи комплекса, ответственность сторон. На начальном этапе возможно подписание только резервационной формы.

Предварительный договор или основной договор купли-продажи (в зависимости от степени готовности объекта) может быть подписан позднее. Договор подписывается в 6 экземплярах в суде в присутствии адвоката. На момент судебной регистрации производятся окончательные расчеты между продавцом и покупателем. Затем договор купли-продажи отправляется на регистрацию в кадастр. В течение месяца недвижимости присваивается кадастровый номер (решение об укнижбе), а через несколько недель выдается документ, подтверждающий собственность, – лист непокретности. Таким образом, при покупке недвижимости покупатель имеет на руках три документа: договор, зарегистрированный в суде, решение об укнижбе и лист непокретности. Фактически покупатель становится собственником недвижимости с момента подписания окончательного договора купли-продажи и его регистрации в суде, юридически – с момента кадастровой регистрации. При покупке недвижимости не существует ограничений: собственность может оформляться на одного или нескольких лиц, один владелец может являться владельцем нескольких объектов.

При вступлении в права собственности на недвижимость в Черногории покупатель оплачивает регистрационный и гербовый сбор (около 1%), а также налог на право перехода собственности (2%). В ближайшее время планируется повышение налога на право перехода собственности до 3%.

Ежегодный налог на собственность составляет 0,08-0,8% в зависимости от местоположения, общей площади объекта, а также относится ли он к первичному или вторичному рынку недвижимости. Эксплутационные расходы на содержание апартаментов или вилл в современном комплексе составляют от €10 до 25 за м² в год. Дополнительно оплачиваются расходы на воду и электричество согласно показаниям счетчика.

А не взять ли дом в кредит?
По словам Елизаветы Зубаревой, эксперта отдела зарубежной недвижимости корпорации «БЕСТ-недвижимость», банковская система Черногории, к сожалению, сейчас находится на невысоком уровне развития. В настоящее время в стране разрабатываются многочисленные ипотечные программы, но исключительно для резидентов. Однако, приобретая недвижимость в Черногории, можно воспользоваться беспроцентной рассрочкой платежа, предоставляемой на срок до конца строительства компанией-застройщиком.

Ввиду того, что ипотечный кризис в США сделал для многих банков выдачу кредитов в своей стране невыгодной, они рассматривают новые рынки. В свете растущего спроса на покупку недвижимости у украинцев американские банки рассматривают возможности выдачи ипотечных кредитов нашим гражданам в странах Восточной Европы.

Тенденции черногорского рынка недвижимости
«Прогнозируемый рост цен на недвижимость в Черногории на ближайшие 3-4 года в среднем составляет около 20-30% годовых», – считает Екатерина Тейн, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank. Самыми популярными среди покупателей остаются Тиватская, Будванская, Которская ривьеры и район Святого Стефана, расположенный недалеко от Будвы.

По данным Елизаветы Зубаревой, особенно активно будет развиваться элитная недвижимость, которая на сегодняшний день практически отсутствует как класс в Черногории. «Хотелось бы также отметить для тех, кто раздумывает над тем, не поздно ли покупать черногорскую недвижимость, что цены сейчас находятся где-то посередине своего активного роста, при этом строительство концептуально новых и перспективных для инвестирования объектов только начинается», – утверждает она.

 


Комментариев: 0    Просмотров: 588

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus