Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Дом за тридевять земель

Дом за тридевять земель

Последние полстолетия продемон­стрировали, что цены на недвижи­мость во всем мире возрастают в долгосрочной перспективе. «Средний уро­вень роста цен на недвижимость составляет 9,8% в год начиная с 1948-го. Естественно, случаются недолгие периоды падения цен, как это случилось в 1974-м, 1981-м и 1990-х годах, но рынок после нескольких лет спада неизбежно восстанавливался, и цены снова начинали расти», – рассказы­вает директор агентства Oxford Group Ltd. Татьяна Лященко. Профессионалы рынка используют эту закономерность, приобре­тая собственность в периоды падения цен и сохраняя владение ею до следующего периода подъема в будущем. Ярчайшей иллюстрацией такого подхода служит ситуация, сложившаяся на рынке недви­жимости Америки: в то время как цены на недвижимость продолжают падать (в целом по стране за 2006 год стоимость домов сни­зилась на 0,3%, а в 2007-м цены падали на 1,3% ежеквартально), крупные инвесто­ры приобретают объекты в Калифорнии (в IV квартале 2007 г. падение на 6,6%) или во Флориде (4,7%). Всемирный ипотечный кризис как раз сейчас затрагивает боль­шую часть рынков недвижимости, и перед инвестором возникает только вопрос выбоpa страны, на территории которой следует покупать недвижимость.

В странах Евросоюза существуют жест­кие требования по вступлению в права собственности. Практически в каждом европейском государстве действуют свои процедуры и сроки, только пройдя кото­рые покупатель может стать полноправ­ным хозяином недвижимости. В Австрии все сделки купли/продажи недвижимости должны визироваться Комиссией по пере­даче собственности, причем если ограни­чений на покупку домов в Бургенланде нет, то обзавестись квартиркой в Тироле может только нерезидент, проживший в стране последних три года. Во Франции есть государственная программа привлечения част­ных инвестиций в недвижимость, соглас­но которой нерезидент, покупающий недвижимость в туристических регионах Франции (Прованс, Аквитания, Лазурный берег), может рассчитывать на возврат НДС в размере 19,6%. Но для вступления в права владения нерезидент должен пере­дать квартиру или дом в управление про­фессиональным французским фондам на определенный срок, в течение которого он может получать проценты от этого управ­ления. Для покупки квартиры или дома в Польше иностранец должен получить разрешение от польского Министерства внутренних дел.

Для украинцев, желающих инвестиро­вать в зарубежную недвижимость, также существуют барьеры и в отечественном законодательстве. «Сделку по покупке собственности за пределами Украины можно легализовать только после полу­чения лицензии Национального Банка на инвестирование за рубеж. К сожале­нию, мы еще находимся при «пещерном» валютном законодательстве, когда нужно получать лицензию на инвестирование за рубеж», – возмущается директор ком­пании «Дедал» Ибрагим Габидулин. Для получения пресловутой лицензии нужно порядка двух месяцев, однако не факт, что дотошные чиновники из НБУ согласятся дать добро на инвестирование за рубеж. Кроме того, сама декларация намерения об инвестировании может сделать буду­щего инвестора объектом внимания ГНАУ и соответствующих контрольных органов, что может усложнить покупку недвижи­мости за границей, если украинец захочет обойти законы Родины и скрыть от местных налоговиков факт сделки. Поэтому боль­шинство сделок за границей проводятся под прикрытием оффшорных компаний, а сама покупка недвижимости оформляется на юридическое лицо.

Б любом случае все хлопоты и волокиту по оформлению зарубежных сделок и оби­ванию порогов бюрократических ведомств с удовольствием берут на себя соответ­ствующие агентства и брокеры, специа­лизирующиеся на купле/продаже иност­ранной недвижимости. Вознаграждение такого брокера колеблется в размере 3-6% от стоимости приобретаемого объекта.

 

 

Американская мечта за 1% годовых

Одной из самых интересных стран для инвестирования в недвижимость являют­ся США. «Американская недвижимость в сравнении с европейской выглядит более привлекательной, благодаря большему объ­ему свободного места под строительство, в отличие от Европы и особенно европейских городов, сохраняющих свой историчес­кий облик и учитывающих каждый клочок земли», – поясняет юрист Международного отдела DLL Top Consulting Ukraine Юлия Савченко. Особенно актуальным эксперты стали называть приобретение американско­го жилья после ипотечного кризиса. «В США уже выставлены на продажу десятки тысяч домов, собственники которых не рассчитали свои финансовые возможности и не смогли расплатиться по кредитам. Приобрести такие дома можно по бросовым ценам, с расчетом на будущее, чтобы, когда волна кризиса пройдет, продать свою собственность уже на росте цен», – говорит госпожа Савченко. С другой стороны, ипотечный кризис США называют «эффектом брошенного в воду камня», круги от которого захватывают все больше кредитных компаний. К примеру, по прогнозам аналитиков, недвижимость в Калифорнии или Нью-Йорке в будущем может потерять в цене еще 30-35%, и торо­питься с приобретением домов в этих райо­нах пока не стоит.

Сама сделка по приобретению недви­жимости в США проходит в несколько этапов. Обязательным условием для про­ведения сделки нерезидентом является наличие в американском банке счета как подтверждение платежеспособности иностранца. На первом этапе покупатель выбирает брокера/агента, который будет вести саму сделку. «Рекомендуется обра­щаться к независимому агенту, а не поль­зоваться агентом продавца, поскольку агент продавца будет всегда накручивать стоимость», – отмечает Юлия Савченко. Второй этап: выбрав объект, покупатель и продавец подписывают договор о наме­рениях, и покупатель вносит депозит в размере 1%, который вернется ему в слу­чае расторжения договора о намерениях или уйдет продавцу при успешном заклю­чении сделки. После этого покупатель проводит экспертизу дома, на что дается не более 17 дней. На третьем этапе в при­сутствии нотариуса заключается договор купли-продажи, содержащий имена сто­рон, подробное описание объекта, дан­ные о вознаграждении продавца. Сделка визируется в специальном территориаль­ном отделе регистрации. «При этом сле­дует страховать как сам дом, так и право владения недвижимостью, на случай, если какая-то часть сделки была проведена нелегитимно» – дополняет Юлия Савченко. Страховка права собственнос­ти обойдется в сумму от 0,2% до 0,5% от цены объекта.

Также при приобретении недвижимо­сти новый владелец должен «отстёгивать» в американскую казну налог, состав­ляющий порядка 1% в год от стоимости собственности. Налог на недвижимость выплачивается частями, дважды в год, причем при калькуляции налоговой ставки цена самого здания или квартиры увеличи­вается ежегодно на 2%.

 

По соседству с королевой

В Великобритании операции с недвижи­мостью оформляются не через брокеров, а через юридические компании. Их услуги составляют около 5% от суммы сделки. Покупатель должен нести и дополнительные расходы, связанные с оформлением сделки у нотариуса, рабо­той оценщика, оплатой запросов в мест­ные ведомства и т. п.

Процедура покупки начинается с бронирования объекта, когда покупатель заявляет о своем желании купить дан­ную собственность, а продавец на время снимает объект с рекламы. Юристы инс­пектируют состояние недвижимости и оценивают адекватность заявленной сто­имости. Когда стороны пришли к согласию о стоимости объекта, покупатель вносит на счет депозит в размере 10% от цены недвижимости, одновременно с продавцом согласовываются дата завершения сделки. На последнем этапе заключения договора покупатель-нерезидент оплачивает специ­альный налог на добавленную стоимость, составляющий 17,5% от стоимости покуп­ки, а также пошлину при перерегистрации земельного участка.

 

Спешащий платит дважды

Самой распространенной ошибкой укра­инцев, покупающих недвижимость за рубежом, считается готовность платить много, даже если объект не стоит этих денег. «Зачастую инвесторы платят слишком большие деньги за приобретаемую собственность. Особенно начинающие инвесторы в недвижимость, увлечен­ные энтузиазмом, начинают свой бизнес именно с этой ошибки», – предупрежда­ет Татьяна Лященко. По словам эксперта, рассматривая объект недвижимости для вложения средств, следует вести пере­говоры таким образом, чтобы выявить различие между задекларированной стоимостью и отпускной ценой, по которой и будет совершена сделка. «В этом случае вы приобретёте недвижимость по реаль­ной рыночной стоимости и вам не пона­добится ждать роста цен на рынке, чтобы ваша инвестиция стала безубыточной», – считает госпожа Лященко. Во избежание лишних трат следует связаться с другими агентами, предлагающими аналогичную собственность, и самостоятельно изучить цены на рынке или же поручить такое исследование специалисту. «Когда агент продавца вынуждает вас быстро принять решение и подписать предварительный контракт, мотивируя это разными причи­нами, здесь, скорее всего, кроется подвох. В этом случае терпеливо торгуйтесь и не принимайте эмоциональных решений, даже если вы очарованы прекрасным видом понравившегося объекта. Ведь, покупая инвестиционную собственность по завышенной цене, вы автоматически снижаете свои будущие доходы или сво­дите их к нулю», – комментирует воз­можную ситуацию госпожа Лященко.

Кроме того, аналитики рекомендуют ознакомиться с возможностями будущего приобретения,  арендной привлека­тельностью объекта. Ведь в разных странах существуют различные типы недвижимо­сти, которые градируются по своим арен­дным возможностям и уровню налогообложения в зависимости от использования этой недвижимости. «Инвесторы часто пренебрегают или недостаточно тщательно изучают возможность дальнейшей сдачи в аренду приобретенной собственности. Это очень серьезная ошибка, поскольку если вы приобретете собственность, которую никто не захочет арендовать, вы обречете себя на проблемы в будущем», – советует Татьяна Лященко.

src=/content/root/20-06-08-4-1.JPG


Комментариев: 0    Просмотров: 603

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus