Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Місць немає

Місць немає

Міжнародна агенція A. T. Kearney поставила Україну в 2007-му на п’яте місце у рейтингу привабливості інвестицій у ритейл. Рік тому український роздріб займав четверту позицію — попереду тільки Індія, Росія та В’єтнам. У 2007-му Україну та В’єтнам потіснив Китай.

За даними A. T. Kearney, попит на торговельну нерухомість в Україні перевищує пропозицію приблизно вчетверо. Не менш дефіцитними є складська та офісна нерухомість — індекс наповнюваності більшості об’єктів становить майже 100%.

Утім, експерти Української торговельної гільдії (УТГ) вважають, що інвестиції в комерційну нерухомість України найближчими роками зростатимуть лише на 5-7% щороку. Причина — брак коштів у вітчизняних девелоперів й обережність іноземних інвесторів, які вважають Україну привабливим, але, як і раніше, високоризиковим регіоном. Насамперед через проблеми з отриманням земельних ділянок під забудову.

Незвані гості

Попри привабливість українського ринку комерційної нерухомості, великі західні компанії заходять в Україну вкрай рідко. Будувати об’єкти з нуля іноземцям заважає складна система оформлення прав на землю. Не підмажеш — не побудуєш. Наприклад, в Києві досі не вирішено питання з виділенням ділянки для будівництва торговельного центру шведської компанії IKEA — шведи улещують столичну владу ще з 2005 року. Компанія планує інвестувати в українську економіку до $2 млрд — будівництво тільки одного ТЦ під Києвом оцінюється експертами приблизно в $400 млн. Були труднощі в Україні і в німецької Metro Group. У 2004-2005 роках німцям відмовили у виділенні ділянки для будівництва Metro Cash&Carry в Запоріжжі. Важко дався німцям і львівський торговий центр.

 

Позаду Європи всієї

src=/content/root/30-10-1-1.jpg

Останнім часом багато міжнародних торговельних мереж заходять в Україну з допомогою партнерів-українців, які вирішують питання, пов’язані з оформленням дозвільної документації на землю та будівництво. Так, приміром, вчинила французька мережа Аuchan, що підписала цього року договір про співпрацю з українським ЗАТ «Фуршет». Інші іноземці віддають перевагу придбанню готових об’єктів комерційної нерухомості перед вирішенням земельних питань. Таким чином, будівництво нових торговельних, офісних чи логістичних центрів залишається прерогативою вітчизняних девелоперів, у яких просто не вистачає грошей, щоб задовольнити зростаючий попит на комерційну нерухомість.

Вищий клас

src=/content/root/30-10-1-2.jpg

Торговельні центри

У Києві перестали будувати торговельні центри. У 2006-му в столиці запрацювало п’ять ТЦ. З початку 2007-го введено в експлуатацію тільки один торговельний центр (тепер їх 32). Попит на торговельну нерухомість у Києві, як і раніше, високий, однак будувати ТЦ девелоперам заважають труднощі із землевідведенням, дорожнеча київської землі та «перезмінка» влади у столиці та області.

Київ комерційний

src=/content/root/30-10-1-3.jpg

src=/content/root/30-10-1-4.jpg

Київські будівельники, що спеціалізуються на торговельній нерухомості, вимушено пішли в регіони. Як результат — за кількістю торговельних площ на тисячу мешканців столиця вже опустилася на третє місце. У Дніпропетровську за підсумками 2006-го на 1000 мешканців припадає 150 кв. м сучасних торговельних площ, у Миколаєві — 140 кв. м, Києві — 130 кв. м.

Для порівняння: у Празі на тисячу мешканців припадає більш ніж 300 кв. м торговельних залів, у Варшаві — 400 кв. м. У Європі ринок торговельної нерухомості вважається насиченим, якщо на 1000 мешканців припадає хоча б 300 м площі сучасних магазинів.

Дефіцит торговельних площ позначається на вартості оренди. У Києві ставки стартують з $50 і сягають $300 за кв. м на місяць. Навіть у найкращих торгових центрах Москви середньомісячна орендна плата не перевищує $140-180 за квадрат, дохідність торговельної нерухомості — 14% річних. У Києві торговельні центри приносять орендодавцям до 20% річних: втричі-вчетверо більше, ніж у Польщі, Угорщині або Чехії, де дохідність торговельної нерухомості становить близько 6%. Сучасний торговельний центр у Європі окупається за 10-15 років, в Україні — лише за 3-5.

До початку 2007-го в Україні налічувалося близько 2,8 млн кв. м сучасної торговельної нерухомості, ще 3,9 млн квадратів (125 об’єктів, за даними УТГ) перебували у стадії будівництва та проектування. Більшість новобудов розташовані у невеликих обласних центрах. У великих містах, таких як Київ, Донецьк, Одеса, пропозиція торговельних площ збільшилася незначно. Зате у провінції, де на 1000 мешканців обласних центрів припадає лише 50-70 кв. м сучасних торговельних площ, у найближчі два роки цей показник зросте майже вдвічі. На думку експертів, насичення невеликих міст торговельними площами сприятиме зниженню орендних ставок, які сягають тут $100, а подекуди й $150 за квадрат.

Офіси

До 2007 року в Україні функціонувало майже 150 бізнес-центрів. З них близько 100 офісних комплексів розташовані в Києві (690 тис. кв. м), ще близько 50 — у регіонах (200 тис. кв. м, переважно в містах-мільйонниках).

Київськими темпами

src=/content/root/30-10-1-5.jpg

У містах з населенням понад мільйон заповнюваність офісних центрів класів «А» і «В» — 99%. Для порівняння: на московському ринку цей показник не перевищує 95%.

Споруджувати бізнес-центри в Києві простіше, ніж торговельні. Зокрема, під офісні будівлі потрібні земельні ділянки меншої площі. Фахівці УТГ прогнозують, що до 2008 року на одного киянина припадатиме 0,3 офісних квадратів, зараз — 0,15 кв. м. Щорічні темпи зростання обсягів будівництва БЦ у Києві +30-40%.

Утім, навіть двократне збільшення кількості київських офісів не перекриває зростаючого з року в рік попиту на них — потреба тільки у висококласній офісній нерухомості в Києві оцінюється щонайменше в 1,5-2 млн кв. м.

Орендні ставки в київських офісах коливаються в діапазоні від $30 до $70 за квадрат залежно від класу. Більшість експертів вважають, що оренда дорожчатиме, і наводять як приклад Москву, де місяць оренди офісу коштує від $40 до $130 за кв. м.

Дохідність офісної нерухомості в столиці становить 18% річних, офісні будинки окупаються за 5-8 років. У Східній Європі дохідність майже втричі нижча (6% на рік), відповідно відбити інвестиції в тамтешні бізнес-центри можна не раніше ніж за 12-15 років.

Складська нерухомість

Площа столичних складів усіх категорій оцінюється приблизно у 2 млн кв. м. З них близько 250 тис. кв. м припадає на професійні складські комплекси. При цьому попит на такі склади оцінюється у 350-400 тис. кв. м. Влітку заявки на складську нерухомість класів «А» і «В» удвічі перевищували пропозицію. Показник наповнюваності становив 98-99%.

За пропозиції 1,75 млн квадратів непрофесійних складів попит на такі приміщення оцінюється у 2,3-2,5 млн. Найгірший стан справ зі складською нерухомістю в центрі Києва — тут практично немає вільних приміщень. Підвищений попит спровокував зростання орендних ставок — до $12-17 за кв. м класу «А» або «В». Рік тому оренда коштувала близько $8-13 на місяць. Зараз за квадратний метр у сучасному складському комплексі з послугами зберігання, розвантаження, навантаження, оформлення документів і комплектації замовлень платять від $12.

Спеціалізовані склади у Києві значно дорожчі. Наприклад, приміщення з холодильним обладнанням обійдуться в $35-40/кв. м на місяць.

Найзатребуваніші склади у передмісті, розташовані в районі Глевахи (Одеський напрямок), Гостомеля та Ірпеня (Варшавський напрямок), Обухова у межах 30-35 км від міста. Ціни в цих районах вищі на 10-15% порівняно з іншими приміськими зонами.

У 2006 році в Києві та передмісті введено в експлуатацію 65 тис. кв. м складських приміщень, у 2005-му — тільки 10 тис. кв. м. Ці обсяги можна порівняти з одним великим логістичним терміналом. Утім, більшість експертів вважають, що протягом двох років відбудеться насичення сегмента висококласних складських терміналів. Принаймні на 2007-2009 роки забудовниками заявлено до здачі майже 200 тис. кв. м професійних складських об’єктів.

Швидше, ніж у Європі. Терміни окупності інвестицій у комерційну нерухомість Європи та України
Вид нерухомості
Україна
Європа
Торговельна 3-5 років 10-15 років
Офісна 5-8 років 12-15 років
Складська 8-15 років 15-17 років
За даними Контрактів

Дніпропетровськ торговельний Насиченість українських міст торговельними площами, кв. м на 1000 мешканців
 
2005
2006
прогноз 2008
Дніпропетровськ 80 150 300
Миколаїв 79 135 280
Київ 115 130 220
Одеса 95 120 195
Донецьк 70 110 155
Луцьк 110 110 295
Львів 55 72 220
Кіровоград 30 68 80
Сімферополь 30 68 190
Луганськ 50 68 215
Івано-Франківськ 12 68 125
Алчевськ 0 68 68
Запоріжжя 40 65 155
Вінниця 30 50 112
Чернівці 50 50 270
Житомир 40 45 180
Хмельницький 45 45 109
Дніпродзержинськ 42 42 108
Полтава 38 38 110
Харків 35 35 183
Суми 30 30 163
Севастополь 18 18 99
Сєверодонецьк 0 0 112
 

Чарівна і приваблива. Рейтинг інвестиційної привабливості ритейлу
Поз.
Країна
Ризики країни, %
Привабливість, %
Насиченість,%
Фактор часу*, %
Індекс розвитку
роздробу (GRDI)
в 2006 році
  Вага фактору 25 25 30 20  
1 Індія 55 34 89 76 100
2 Росія 43 69 53 90 85
3 В’єтнам 43 24 87 81 84
4 Україна 42 37 76 81 83
5 Китай 58 40 57 86 82
Е30 Казахстан 48 15 99 8 46
*Ступінь необхідності виходу на ринок
Рейтинг складено міжнародною агенцією A. T. Kearney

Одеські метри. Забезпеченість великих українських міст офісними площами класів «А» і «В», кв. м на 1 мешканця
 
2005
2006
прогноз 2008
Київ 0,1 0,15 0,3
Дніпропетровськ 0,05 0,07 0,2
Сімферополь 0,02 0,035 0,04
Донецьк 0,01 0,03 0,08
Харків 0,02 0,03 0,15
Одеса 0,02 0,25 0,4
Вінниця 0 0,02 0,04
Львів 0,15 0,15 0,055
Запоріжжя 0 0 0,045

 

 

Міжнародна агенція A. T. Kearney поставила Україну в 2007-му на п’яте місце у рейтингу привабливості інвестицій у ритейл. Рік тому український роздріб займав четверту позицію — попереду тільки Індія, Росія та В’єтнам. У 2007-му Україну та В’єтнам потіснив Китай.

За даними A. T. Kearney, попит на торговельну нерухомість в Україні перевищує пропозицію приблизно вчетверо. Не менш дефіцитними є складська та офісна нерухомість — індекс наповнюваності більшості об’єктів становить майже 100%.

Утім, експерти Української торговельної гільдії (УТГ) вважають, що інвестиції в комерційну нерухомість України найближчими роками зростатимуть лише на 5-7% щороку. Причина — брак коштів у вітчизняних девелоперів й обережність іноземних інвесторів, які вважають Україну привабливим, але, як і раніше, високоризиковим регіоном. Насамперед через проблеми з отриманням земельних ділянок під забудову.

Незвані гості

Попри привабливість українського ринку комерційної нерухомості, великі західні компанії заходять в Україну вкрай рідко. Будувати об’єкти з нуля іноземцям заважає складна система оформлення прав на землю. Не підмажеш — не побудуєш. Наприклад, в Києві досі не вирішено питання з виділенням ділянки для будівництва торговельного центру шведської компанії IKEA — шведи улещують столичну владу ще з 2005 року. Компанія планує інвестувати в українську економіку до $2 млрд — будівництво тільки одного ТЦ під Києвом оцінюється експертами приблизно в $400 млн. Були труднощі в Україні і в німецької Metro Group. У 2004-2005 роках німцям відмовили у виділенні ділянки для будівництва Metro Cash&Carry в Запоріжжі. Важко дався німцям і львівський торговий центр.

 

Позаду Європи всієї

src=/content/root/30-10-1-1.jpg

Останнім часом багато міжнародних торговельних мереж заходять в Україну з допомогою партнерів-українців, які вирішують питання, пов’язані з оформленням дозвільної документації на землю та будівництво. Так, приміром, вчинила французька мережа Аuchan, що підписала цього року договір про співпрацю з українським ЗАТ «Фуршет». Інші іноземці віддають перевагу придбанню готових об’єктів комерційної нерухомості перед вирішенням земельних питань. Таким чином, будівництво нових торговельних, офісних чи логістичних центрів залишається прерогативою вітчизняних девелоперів, у яких просто не вистачає грошей, щоб задовольнити зростаючий попит на комерційну нерухомість.

Вищий клас

src=/content/root/30-10-1-2.jpg

Торговельні центри

У Києві перестали будувати торговельні центри. У 2006-му в столиці запрацювало п’ять ТЦ. З початку 2007-го введено в експлуатацію тільки один торговельний центр (тепер їх 32). Попит на торговельну нерухомість у Києві, як і раніше, високий, однак будувати ТЦ девелоперам заважають труднощі із землевідведенням, дорожнеча київської землі та «перезмінка» влади у столиці та області.

Київ комерційний

src=/content/root/30-10-1-3.jpg

src=/content/root/30-10-1-4.jpg

Київські будівельники, що спеціалізуються на торговельній нерухомості, вимушено пішли в регіони. Як результат — за кількістю торговельних площ на тисячу мешканців столиця вже опустилася на третє місце. У Дніпропетровську за підсумками 2006-го на 1000 мешканців припадає 150 кв. м сучасних торговельних площ, у Миколаєві — 140 кв. м, Києві — 130 кв. м.

Для порівняння: у Празі на тисячу мешканців припадає більш ніж 300 кв. м торговельних залів, у Варшаві — 400 кв. м. У Європі ринок торговельної нерухомості вважається насиченим, якщо на 1000 мешканців припадає хоча б 300 м площі сучасних магазинів.

Дефіцит торговельних площ позначається на вартості оренди. У Києві ставки стартують з $50 і сягають $300 за кв. м на місяць. Навіть у найкращих торгових центрах Москви середньомісячна орендна плата не перевищує $140-180 за квадрат, дохідність торговельної нерухомості — 14% річних. У Києві торговельні центри приносять орендодавцям до 20% річних: втричі-вчетверо більше, ніж у Польщі, Угорщині або Чехії, де дохідність торговельної нерухомості становить близько 6%. Сучасний торговельний центр у Європі окупається за 10-15 років, в Україні — лише за 3-5.

До початку 2007-го в Україні налічувалося близько 2,8 млн кв. м сучасної торговельної нерухомості, ще 3,9 млн квадратів (125 об’єктів, за даними УТГ) перебували у стадії будівництва та проектування. Більшість новобудов розташовані у невеликих обласних центрах. У великих містах, таких як Київ, Донецьк, Одеса, пропозиція торговельних площ збільшилася незначно. Зате у провінції, де на 1000 мешканців обласних центрів припадає лише 50-70 кв. м сучасних торговельних площ, у найближчі два роки цей показник зросте майже вдвічі. На думку експертів, насичення невеликих міст торговельними площами сприятиме зниженню орендних ставок, які сягають тут $100, а подекуди й $150 за квадрат.

Офіси

До 2007 року в Україні функціонувало майже 150 бізнес-центрів. З них близько 100 офісних комплексів розташовані в Києві (690 тис. кв. м), ще близько 50 — у регіонах (200 тис. кв. м, переважно в містах-мільйонниках).

Київськими темпами

src=/content/root/30-10-1-5.jpg

У містах з населенням понад мільйон заповнюваність офісних центрів класів «А» і «В» — 99%. Для порівняння: на московському ринку цей показник не перевищує 95%.

Споруджувати бізнес-центри в Києві простіше, ніж торговельні. Зокрема, під офісні будівлі потрібні земельні ділянки меншої площі. Фахівці УТГ прогнозують, що до 2008 року на одного киянина припадатиме 0,3 офісних квадратів, зараз — 0,15 кв. м. Щорічні темпи зростання обсягів будівництва БЦ у Києві +30-40%.

Утім, навіть двократне збільшення кількості київських офісів не перекриває зростаючого з року в рік попиту на них — потреба тільки у висококласній офісній нерухомості в Києві оцінюється щонайменше в 1,5-2 млн кв. м.

Орендні ставки в київських офісах коливаються в діапазоні від $30 до $70 за квадрат залежно від класу. Більшість експертів вважають, що оренда дорожчатиме, і наводять як приклад Москву, де місяць оренди офісу коштує від $40 до $130 за кв. м.

Дохідність офісної нерухомості в столиці становить 18% річних, офісні будинки окупаються за 5-8 років. У Східній Європі дохідність майже втричі нижча (6% на рік), відповідно відбити інвестиції в тамтешні бізнес-центри можна не раніше ніж за 12-15 років.

Складська нерухомість

Площа столичних складів усіх категорій оцінюється приблизно у 2 млн кв. м. З них близько 250 тис. кв. м припадає на професійні складські комплекси. При цьому попит на такі склади оцінюється у 350-400 тис. кв. м. Влітку заявки на складську нерухомість класів «А» і «В» удвічі перевищували пропозицію. Показник наповнюваності становив 98-99%.

За пропозиції 1,75 млн квадратів непрофесійних складів попит на такі приміщення оцінюється у 2,3-2,5 млн. Найгірший стан справ зі складською нерухомістю в центрі Києва — тут практично немає вільних приміщень. Підвищений попит спровокував зростання орендних ставок — до $12-17 за кв. м класу «А» або «В». Рік тому оренда коштувала близько $8-13 на місяць. Зараз за квадратний метр у сучасному складському комплексі з послугами зберігання, розвантаження, навантаження, оформлення документів і комплектації замовлень платять від $12.

Спеціалізовані склади у Києві значно дорожчі. Наприклад, приміщення з холодильним обладнанням обійдуться в $35-40/кв. м на місяць.

Найзатребуваніші склади у передмісті, розташовані в районі Глевахи (Одеський напрямок), Гостомеля та Ірпеня (Варшавський напрямок), Обухова у межах 30-35 км від міста. Ціни в цих районах вищі на 10-15% порівняно з іншими приміськими зонами.

У 2006 році в Києві та передмісті введено в експлуатацію 65 тис. кв. м складських приміщень, у 2005-му — тільки 10 тис. кв. м. Ці обсяги можна порівняти з одним великим логістичним терміналом. Утім, більшість експертів вважають, що протягом двох років відбудеться насичення сегмента висококласних складських терміналів. Принаймні на 2007-2009 роки забудовниками заявлено до здачі майже 200 тис. кв. м професійних складських об’єктів.

Швидше, ніж у Європі. Терміни окупності інвестицій у комерційну нерухомість Європи та України
Вид нерухомості
Україна
Європа
Торговельна 3-5 років 10-15 років
Офісна 5-8 років 12-15 років
Складська 8-15 років 15-17 років
За даними Контрактів

Дніпропетровськ торговельний Насиченість українських міст торговельними площами, кв. м на 1000 мешканців
 
2005
2006
прогноз 2008
Дніпропетровськ 80 150 300
Миколаїв 79 135 280
Київ 115 130 220
Одеса 95 120 195
Донецьк 70 110 155
Луцьк 110 110 295
Львів 55 72 220
Кіровоград 30 68 80
Сімферополь 30 68 190
Луганськ 50 68 215
Івано-Франківськ 12 68 125
Алчевськ 0 68 68
Запоріжжя 40 65 155
Вінниця 30 50 112
Чернівці 50 50 270
Житомир 40 45 180
Хмельницький 45 45 109
Дніпродзержинськ 42 42 108
Полтава 38 38 110
Харків 35 35 183
Суми 30 30 163
Севастополь 18 18 99
Сєверодонецьк 0 0 112
 

Чарівна і приваблива. Рейтинг інвестиційної привабливості ритейлу
Поз.
Країна
Ризики країни, %
Привабливість, %
Насиченість,%
Фактор часу*, %
Індекс розвитку
роздробу (GRDI)
в 2006 році
  Вага фактору 25 25 30 20  
1 Індія 55 34 89 76 100
2 Росія 43 69 53 90 85
3 В’єтнам 43 24 87 81 84
4 Україна 42 37 76 81 83
5 Китай 58 40 57 86 82
Е30 Казахстан 48 15 99 8 46
*Ступінь необхідності виходу на ринок
Рейтинг складено міжнародною агенцією A. T. Kearney

Одеські метри. Забезпеченість великих українських міст офісними площами класів «А» і «В», кв. м на 1 мешканця
 
2005
2006
прогноз 2008
Київ 0,1 0,15 0,3
Дніпропетровськ 0,05 0,07 0,2
Сімферополь 0,02 0,035 0,04
Донецьк 0,01 0,03 0,08
Харків 0,02 0,03 0,15
Одеса 0,02 0,25 0,4
Вінниця 0 0,02 0,04
Львів 0,15 0,15 0,055
Запоріжжя 0 0 0,045

 

Міжнародна агенція A. T. Kearney поставила Україну в 2007-му на п’яте місце у рейтингу привабливості інвестицій у ритейл. Рік тому український роздріб займав четверту позицію — попереду тільки Індія, Росія та В’єтнам. У 2007-му Україну та В’єтнам потіснив Китай.

За даними A. T. Kearney, попит на торговельну нерухомість в Україні перевищує пропозицію приблизно вчетверо. Не менш дефіцитними є складська та офісна нерухомість — індекс наповнюваності більшості об’єктів становить майже 100%.

Утім, експерти Української торговельної гільдії (УТГ) вважають, що інвестиції в комерційну нерухомість України найближчими роками зростатимуть лише на 5-7% щороку. Причина — брак коштів у вітчизняних девелоперів й обережність іноземних інвесторів, які вважають Україну привабливим, але, як і раніше, високоризиковим регіоном. Насамперед через проблеми з отриманням земельних ділянок під забудову.

Незвані гості

Попри привабливість українського ринку комерційної нерухомості, великі західні компанії заходять в Україну вкрай рідко. Будувати об’єкти з нуля іноземцям заважає складна система оформлення прав на землю. Не підмажеш — не побудуєш. Наприклад, в Києві досі не вирішено питання з виділенням ділянки для будівництва торговельного центру шведської компанії IKEA — шведи улещують столичну владу ще з 2005 року. Компанія планує інвестувати в українську економіку до $2 млрд — будівництво тільки одного ТЦ під Києвом оцінюється експертами приблизно в $400 млн. Були труднощі в Україні і в німецької Metro Group. У 2004-2005 роках німцям відмовили у виділенні ділянки для будівництва Metro Cash&Carry в Запоріжжі. Важко дався німцям і львівський торговий центр.

 

Позаду Європи всієї

src=/content/root/30-10-1-1.jpg

Останнім часом багато міжнародних торговельних мереж заходять в Україну з допомогою партнерів-українців, які вирішують питання, пов’язані з оформленням дозвільної документації на землю та будівництво. Так, приміром, вчинила французька мережа Аuchan, що підписала цього року договір про співпрацю з українським ЗАТ «Фуршет». Інші іноземці віддають перевагу придбанню готових об’єктів комерційної нерухомості перед вирішенням земельних питань. Таким чином, будівництво нових торговельних, офісних чи логістичних центрів залишається прерогативою вітчизняних девелоперів, у яких просто не вистачає грошей, щоб задовольнити зростаючий попит на комерційну нерухомість.

Вищий клас

src=/content/root/30-10-1-2.jpg

Торговельні центри

У Києві перестали будувати торговельні центри. У 2006-му в столиці запрацювало п’ять ТЦ. З початку 2007-го введено в експлуатацію тільки один торговельний центр (тепер їх 32). Попит на торговельну нерухомість у Києві, як і раніше, високий, однак будувати ТЦ девелоперам заважають труднощі із землевідведенням, дорожнеча київської землі та «перезмінка» влади у столиці та області.

Київ комерційний

src=/content/root/30-10-1-3.jpg

src=/content/root/30-10-1-4.jpg

Київські будівельники, що спеціалізуються на торговельній нерухомості, вимушено пішли в регіони. Як результат — за кількістю торговельних площ на тисячу мешканців столиця вже опустилася на третє місце. У Дніпропетровську за підсумками 2006-го на 1000 мешканців припадає 150 кв. м сучасних торговельних площ, у Миколаєві — 140 кв. м, Києві — 130 кв. м.

Для порівняння: у Празі на тисячу мешканців припадає більш ніж 300 кв. м торговельних залів, у Варшаві — 400 кв. м. У Європі ринок торговельної нерухомості вважається насиченим, якщо на 1000 мешканців припадає хоча б 300 м площі сучасних магазинів.

Дефіцит торговельних площ позначається на вартості оренди. У Києві ставки стартують з $50 і сягають $300 за кв. м на місяць. Навіть у найкращих торгових центрах Москви середньомісячна орендна плата не перевищує $140-180 за квадрат, дохідність торговельної нерухомості — 14% річних. У Києві торговельні центри приносять орендодавцям до 20% річних: втричі-вчетверо більше, ніж у Польщі, Угорщині або Чехії, де дохідність торговельної нерухомості становить близько 6%. Сучасний торговельний центр у Європі окупається за 10-15 років, в Україні — лише за 3-5.

До початку 2007-го в Україні налічувалося близько 2,8 млн кв. м сучасної торговельної нерухомості, ще 3,9 млн квадратів (125 об’єктів, за даними УТГ) перебували у стадії будівництва та проектування. Більшість новобудов розташовані у невеликих обласних центрах. У великих містах, таких як Київ, Донецьк, Одеса, пропозиція торговельних площ збільшилася незначно. Зате у провінції, де на 1000 мешканців обласних центрів припадає лише 50-70 кв. м сучасних торговельних площ, у найближчі два роки цей показник зросте майже вдвічі. На думку експертів, насичення невеликих міст торговельними площами сприятиме зниженню орендних ставок, які сягають тут $100, а подекуди й $150 за квадрат.

Офіси

До 2007 року в Україні функціонувало майже 150 бізнес-центрів. З них близько 100 офісних комплексів розташовані в Києві (690 тис. кв. м), ще близько 50 — у регіонах (200 тис. кв. м, переважно в містах-мільйонниках).

Київськими темпами

src=/content/root/30-10-1-5.jpg

У містах з населенням понад мільйон заповнюваність офісних центрів класів «А» і «В» — 99%. Для порівняння: на московському ринку цей показник не перевищує 95%.

Споруджувати бізнес-центри в Києві простіше, ніж торговельні. Зокрема, під офісні будівлі потрібні земельні ділянки меншої площі. Фахівці УТГ прогнозують, що до 2008 року на одного киянина припадатиме 0,3 офісних квадратів, зараз — 0,15 кв. м. Щорічні темпи зростання обсягів будівництва БЦ у Києві +30-40%.

Утім, навіть двократне збільшення кількості київських офісів не перекриває зростаючого з року в рік попиту на них — потреба тільки у висококласній офісній нерухомості в Києві оцінюється щонайменше в 1,5-2 млн кв. м.

Орендні ставки в київських офісах коливаються в діапазоні від $30 до $70 за квадрат залежно від класу. Більшість експертів вважають, що оренда дорожчатиме, і наводять як приклад Москву, де місяць оренди офісу коштує від $40 до $130 за кв. м.

Дохідність офісної нерухомості в столиці становить 18% річних, офісні будинки окупаються за 5-8 років. У Східній Європі дохідність майже втричі нижча (6% на рік), відповідно відбити інвестиції в тамтешні бізнес-центри можна не раніше ніж за 12-15 років.

Складська нерухомість

Площа столичних складів усіх категорій оцінюється приблизно у 2 млн кв. м. З них близько 250 тис. кв. м припадає на професійні складські комплекси. При цьому попит на такі склади оцінюється у 350-400 тис. кв. м. Влітку заявки на складську нерухомість класів «А» і «В» удвічі перевищували пропозицію. Показник наповнюваності становив 98-99%.

За пропозиції 1,75 млн квадратів непрофесійних складів попит на такі приміщення оцінюється у 2,3-2,5 млн. Найгірший стан справ зі складською нерухомістю


Комментариев: 0    Просмотров: 408

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus