Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Многофункциональные комплексы: особенности девелопмента

Многофункциональные комплексы: особенности девелопмента

Многофункциональные комплексы: специфика формата

Согласно классификации Urban Land Institute, многофункциональный, или мультифункциональный (mixed-use), комплекс - это объект, который получает доход от трех и более функциональных назначений, имеющих независимый спрос.

Денис Соколов, старший специалист по исследованию рынка компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (Россия), предлагает такое определение: «Многофункциональные комплексы и объекты смешанного назначения предполагают генерирование дохода от различных сегментов недвижимости в сопоставимых пропорциях. Так, офисное здание с небольшими магазинами на первом этаже не является многофункциональным комплексом, поскольку доход от аренды офисов во много раз превышает доход от торговых площадей».

Андрей Назаренко, генеральный пред­ставитель компании Jones Lang LaSalle в Украине, в свою очередь уточняет, что «практически любой крупный современный проект недвижимости, будь то жилой комплекс, торговый центр, офисное здание или гостиница, как правило, включает в себя несколько типов недвижимости - например, гостиница или офисный центр редко когда обходятся без магазинов. Однако объектами смешанного назначения в полной мере могут считаться только те, в которых различные компоненты работают независимо друг от друга, а не просто являются дополнительной услугой для арендаторов (как магазин канцтоваров или кафетерий в бизнес-центре)». Некоторые участники украинского рынка относят к многофункциональным комплексам также объекты с двумя равнозначными фу нкциями, например, торгово-развлекательные, торгово-офисные, офисно-складские, гостинично-офисные, офисно-жилые, гостинично-жылые и т.д.

Эксперты отмечают разделение многофункциональных комплексов согласно архитектурному исполнению на горизонтальные (размещение различных функций в отдельных объектах, объединенных одной концепцией) и вертикальные (размещение нескольких функций в одном архитектурном, как правило, высотном объеме). Выбор того или иного варианта в процессе разработки проекта напрямую зависит от размера, конфигурации, ограничений и расположения земельного участка.

В этой статье мы рассмотрим специфику формата многофункциональных комплексов в классическом варианте проектов, совмещающих три и более равносильных и независимых функции, каждая из которых, вместе с тем, связана с остальными по принципу синергии.

Практика девелопмента многофункциональных комплексов

В Киеве, как и во всей Украине, примеров реалией классических проектов многофункциональных комплексов пока нет. Среди введенных в эксплуатацию объектов смешанного назначения, как правило, доминирует одна функция (офисная, жилая, торговая), а некоторые проекты, по мнению экспертов, представляют собой не болee чем нагромождение нескольких типов использования на одной территории. Однако в столице на различных этапах разработки и реализации находится более 10 крупных многофункциональных комплексов классического типа, среди которых стоит отметить проекты «Днепровская пристань» (девелопер - «Призма Бета»), «Столичный» («Грааль»), «Аэростар» («Выдубичи»), «Эспланада» («Три О»), «Эней» (компании «Реле-Инвест» и Alacor), «Миракс Плаза» (Mirax Invest), «Торонто-Киев» («Торонто-Киев»), «Вырлица» («XXI век»), проект в районе Выдубецкого озера («Днепроэкология»), комплекс по Златоустовской (компания «НЕСТ») и др.

Что касается популярности формата многофункционального комплекса в России, то, по словам Дениса Соколова, «в Москве крупные объекты такого типа встречаются нечасто. Конечно, существует много жилых комплексов с торговой функцией, которая выступает скорее инфраструктурной составляющей, нежели самостоятельным сегментом, диверсифицирующим риски девелопера. В столице России коммерческая недвижимость более специализирована. Однако среди успешных проектов смешанного типа можно назвать «Берлин Хаус» и «Новинский пассаж» - офисные здания с несколькими этажами ритейла. Благодаря отличному расположению, торговая часть рассчитана не только на служащих офисов. В этом случае наличие магазинов определяется расположением объекта.

В регионах России, напротив, формат многонационального комплекса является очень популярным, поскольку здесь при дефиците площадей во всех сегментах недвижимости решение о строительстве mixed-use проекта является оптимальным».

Свою нишу многофункциональные комплексы заняли и в США, где потребитель давно осознал удобство и рациональность компактного размещения различных по функциональному наполнению объектов для более комфортной жизни, работы и досуга. А городские власти считают девелопмент таких комплексов экономичным с точки зрения затрат на инфраструктуру. Одним из ярких примеров многофункционального комплекса на Манхэттене (Нью-Йорк) является Time Warner Center, открытый в 2004 году (девелоперы проекта - Related Companies LP и Apollo Real Estate Advisors LP). Объем здания в 77 этажей превышает 200 тысяч м, инвестиции в его созда­ние составили $1,7 миллиарда. В Time Warner Center размещается штаб-квартира компаний AOL и Warner после их слияния. Помимо этого, в здании располагаются студии CNN, гостиница категории люкс Mandarin Oriental Hotel, рестораны, торговый центр, концертный зал и 225 апартаментов. При более детальном анализе подобных комплексов в США можно проследить тенденцию к укрупнению формата с отведением значительного объема площадей под жилье.

Специфика формата

Преимущества

Повышенный интерес к формату многофункциональных комплексов в Украине можно объяснить стремлением девелоперов максимально эффективно использовать участок в условиях острого земельного дефицита и зашкаливающей стоимости земли. Об этом, в частности, говорит Алексей Струлев, генеральный директор компании «Призма Бета»: «Многофункциональность была обычной моделью застройки в прошлом, достаточно вспомнить гостиные дворы, пассажи и универмаги Москвы, Петербурга, Одессы и других городов. Причиной возвращения к многофункциональным комплексам стало значительное удорожание участков, а также дефицит земель в пределах городов и особенно в их центральной части. Строительство такого комплекса дает возможность повысить эффективность использования земельного участка за счет увеличения плотности застройки и совмещения различных видов деятельности».

Многие эксперты сходятся во мнении, что комплексы такого типа инвестиционно привлекательны для девелоперов, поскольку позволяют апеллировать к нескольким категориям потребителей, а это особенно актуально на ранней стадии развития рынка недвижимости, когда спрос существует во всех сегментах. Международная практика показывает, что девелопмент объектов смешанного типа использования популярен и на развитых рынках, где востребованными становятся уникальные концепции, повышающие привлекательность проекта в условиях сильной конкуренции.

По словам участников рынка, девелопер зачастую принимает решение о развитии многофункционального комплекса, поскольку хочет разделить возможные риски между недвижимостью различного назначения. Андрей Назаренко отмечает, что «концепция проекта, достигаемая в результате такой диверсификации рисков, позволяет финансовым показателям доходности оставаться на высоком уровне, даже если отдельные сегменты рынка перейдут в фазу перенасыщения. И хотя эффективность подобной диверсификации в значительной степени зависит от динамики спроса и предложения, а также конкретных преимуществ объекта, в сфере недвижимости наиболее приемлемой стратегией является минимизация рисков. Так, например, стопроцентно офисный проект теоретически может оказаться более привлекательным, чем торгово-офисный комплекс той же площади, однако специализация на отдельном типе недвижимости является априори более рискованной».

Рубен Разилов, директор коммерческого департамента компании «Метрика», считает, что «строительство многофункциональных комплексов и одноформатных объектов может оказаться для инвестора как привлекательным, так и убыточным. Однако строительство многофункциональных комплексов более рисковано, так как, ориентируясь на целый ряд потребительских нужд, девелопер привлекает на объект различные транспортные и людские потоки, а значит сталкивается с задачей их правильного распределения».

Петр Сусленский, руководитель проекта «Аэростар», утверждает: «Привлекательность МФК заключается не в уменьшении риска, а в увеличении доходности каждой отдельной части, и при правильном соотношении всех составляющих есть вероятность зарабатывать больше».

Являясь сильным центром притяжения в районе застройки, многофункциональный комплекс привлекает посетителей и арендаторов. Как правило, арендные ставки в коммерческом сегменте такого комплекса превышают среднерыночный показатель.

Концепция

Эксперты рынка отмечают, что уже на этапе создания концепции многофункционального комплекса возникает множество вопросов, требующих комплексного изучения, в частности, демографические и экономические показатели района, конкурентная среда, доступность и пропускная способность транспортных путей.

Сергей Король, начальник коммерческого управления компании «НЕСТ», отмечает: «Совмещение офисного центра, торгово-развлекательного комплекса, гостиницы, жилья, как в случае с многофункциональным комплексом по Златоустовской, усложняет работу транспортных потоков, движение людей, подвоз товаров, обеспечение сервиса, уборку территории, вывоз мусора и пр. Наиболее важная задача - развести разные функциональные потоки и обеспечить нормальную работу центра».

Андрей Назаренко считает, что грамотное распределение человеческих потоков является особо важным еще на этапе разработки концепции: «Посетители торговой части должны минимально пересекаться с сотрудниками и посетителями офисного сегмента, аналогично -владельцы квартир и арендаторы офисов. Идеальным вариантом с точки зрения эффективности проекта является разделение парковок арендаторов, покупателей и/или жильцов - это предполагает организацию отдельных въездов и выездов для разных категорий пользователей».

Особенно сложно справиться с этой задачей в многофункциональных проектах вертикального типа архитектуры, а также объектах с небольшой площадью застройки, где вопросы парковки решаются посредством организации подземных паркингов. Но даже если участок покрывает значительную площадь и, соответственно, позволяет развивать масштабные проекты, необходимо помнить, что увеличение коммерческих площадей должно сопровождаться пропорциональным увеличением парковочных мест.

Участники рынка сходятся во мнении, что наиболее сложной частью создания концепции многофункционального комплекса является выбор целевых групп и определение их социального статуса. Однородный социальный состав потребителей можно назвать ключевым фактором успеха проекта.

Немаловажную роль играет и работа над созданием единого архитектурно-планировочного объема, все элементы которого составляют целостный комплекс и при этом органично вливаются в городское окружение.

Синергия

Функциональные и количественные показатели будущего mixed-use комплекса должны пройти детальную проработку на сочетаемость всех компонентов. Однако, даже самые точные расчеты не дают гарантии того, что изменения в зонирование проекта не будут вноситься уже на этапе его реализации. Для минимизации таких изменений девелоперы стараются заключить предварительные договора с возможными арендаторами, на основе требований и пожеланий которых вносятся правки в проектную документацию.

«Основной особенностью девелопмента подобных объектов является создание синергети-ческого эффекта еще на стадии проектирования. В реализации проекта участвует большое количество бизнес-консультантов, проектировщиков, конструкторов, архитекторов, маркетологов, потенциальных арендаторов, финансовых институтов и т.д., которые делают свой неоценимый вклад на различных стадиях проекта. Их основной задачей является профессиональное соединение интеллектуальных составляющих, создание синергии опыта, знаний и технологий», - уверен Рубен Разилов.

При грамотном планировании каждый сегмент многофункционального комплекса может оказывать положительное влияние на доходность соседних сегментов. При этом немаловажное значение имеет инфраструктура (сфера обслуживания, общепит, фитнес и т.д.), которая, будучи не столь прибыльной, а в ряде случаев - и затратной для девелопера частью, может способствовать привлечению дополнительных человеческих потоков. Спрос на сферу услуг в объекте, где сконцентрированы различные функции и пребывает значительное количество людей, существенно превышает показатели востребованности подобных услуг в отдельно расположенных монофункциональных проектах. Так, например, фитнес-центр комплекса будут посещать как сотрудники офисов, жильцы гостиницы, так и живущие поблизости.

Тесную взаимосвязь можно проследить между офисными площадями и гостиницей, так как последняя зачастую в гостинично-офисном комплексе выполняет именно бизнес-функцию, ведь ее постояльцами являются гости компаний, арендующих офисы в этом же здании. Помимо того, арендаторы офисных площадей могут быть заинтересованы в пользовании гостиничными конференц-залами.

При создании крупного центра важно учитывать потребности всех потенциальных посетителей и/или жильцов комплекса, так как в некоторых случаях они могут не совпадать. Важно, чтобы одна функция не мешала другой: например, крупный развлекательный центр, работающий круглосуточно, будет малопривлекательным «соседом» для жилой части.

О широких возможностях синергетического эффекта комплекса с различными функциями говорит и Петр Сусленский: «Если построить огромный бизнес-центр без дополнительных функций, он будет «мертвым». Там нет движения. Создать живую атмосферу, ощущение человеческого присутствия можно в любом районе города как раз посредством организации многофункционального комплекса, где будет сосредоточено все необходимое для работы, отдыха, жизни. При этом грамотно разработанный комплекс положительно влияет и на ситуацию всего района, повышая к нему интерес, а соответственно, и его стоимость, аккумулируя люде потоки».

Характеристика земельного участка

Для любого объекта недвижимости расположение земельного участка во многом является залогом успеха. В случае с объектами многофункциональных комплексов этот фактор особенно важен, так как должен соответствовать целому ряду требований. Среди наиболее важных критериев выбора территории для развития проекта МФК эксперты рынка называют не только достаточные размеры участка, позволяющие разместить несколько полноценных функций, но и транспортную и пешеходную доступность, а также сложившуюся репутацию данного района.

«Особенности земельного участка и характер формируемого многофункционального центра взаимосвязаны. Включать или не включать состав комплекса жилье или гостиницы, кто будет выбран в качестве якорных арендаторов и какова их доля в общем объеме - все зависит от расположения участка и его размеров, специфики района сбыта. Участок должен квалифицироваться на основании характеристик района сбыта, то есть географического района, из которого комплекс получит наибольшее количеств постоянных или периодических посещений потенциальных клиентов. Для крупного многофункционального центра район от 8 до 12 километров определяется как основной, он генерирует от 70 до 80% постоянных клиентов», - отмечает Алексей Струлев.

Игроки рынка сходятся во мнении, что удачное расположение может во многом компенсировать возможные недоработки концепции, и наоборот - менее привлекательное местопожение требует особой тщательности и высокого профессионализма при ее разработке.

По словам Андрея Назаренко, «особенности концепции многофункциональных проектов связаны с тем, что разные типы недвижимости предъявляют различные требования к участку и внутренним планировкам. Например, для торговой составляющей проекта ключевым является расположение на одной из основных городских улиц со значительным автомобильным потоком и большой зоной охвата. Для жилья расположение на оживленной магистрали - это, скорее, минус, а для офисных помещений данный фактор может являться как положительным, так и отрицательным, в зависимости от конкретного участка. Для офисов расположение в центре деловой активности, вблизи от клиентов и партнеров - одно из преимуществ, для торгового центра близость других ТЦ - дополнительная конкуренция. Арендаторы офисов, как правило, предъявляют более строгие требования к имиджу района, его престижности, в то время как арендатор торгового центра руководствует­ся, в первую очередь, зоной охвата, наличием большого числа потенциальных покупателей, проживающих вблизи, и под это подстраивает формат и концепцию магазина. Достаточно жесткие требования к расположению участка предъявляют и гостиницы международного уровня - в большинстве случаев необходимым условием является центральное расположение. Таким образом, участок, на котором предполагается строительство mixed-use проекта, должен априори соответствовать каждому из предполагаемых типов использования».

Особенности реализации многофункциональных проектов

Реализация масштабных проектов многофункциональных комплексов имеет свою специфику. Строительство, равно как и все остальные этапы девелопмента, начиная с работы над концепцией и проектной документацией, требует длительного времени и большого объема инвестиций. Поэтому обычной практикой является разделение этапов строительства и поочередный ввод в эксплуатацию отдельных элементов комплекса. По словам Сергея Короля, «как правило, принятие решения об очередности реализации различных частей комплекса может зависеть от конкретных особенностей площадки, технических условий, возможностей финансирования и т.д. Строительство может проводиться в несколько этапов, если такое решение не повлияет на функционирование ранее построенных объектов при дальнейшем строительстве».

По мнению Рубена Разилова, «при реализации многофункционального комплекса необходимо спланировать строительство таким образом, чтобы обеспечить ввод помещений в эксплуатацию и начать извлекать коммерческую прибыль до окончания всех строительных работ. Поскольку жилье всегда является надежным генератором денежного потока, реализацию проекта с жилой составляющей нужно начать именно с нее, ведь будущие собственники квартир создадут вышеуказанную синергию для коммерческой недвижимости».

Мнения экспертов рынка совпадают в том, что при определении этапности ввода в эксплуатацию различных составляющих комплекса важную роль играет рыночный потенциал каждого сегмента. А потому весь процесс реализации следует организовывать так, чтобы обеспечить максимальную синергию рыночных сил, где каждый сегмент помогает другому генерировать денежные потоки.

Что касается возможности продажи и/или аренды площадей в составе многофункционального комплекса, то вопрос зачастую решается посредством продажи жилых площадей (если таковые имеются) и сдачей в аренду коммерческих. Однако, по мнению Дениса Соколова, «наличие в комплексе жилого компонента требует особого маркетингового подхода, так как эти площади изначально запланированы для продажи в собственность, что дает возможность дальнейшего финансирования коммерческих составляющих. С увеличением возможностей непосредственного финансирования необходимость включения жилой составляющей в комплексе отпадет. Ведь в действительности, если существенная площадь комплекса принадлежит отдельным субъектам, найти потребителя коммерческой части сложнее. Таким образом, присутствие жилого компонента является краткосрочным преимуществом для девелопера и в дальнейшем может отразиться на привлекательности коммерческих площадей».


Комментариев: 0    Просмотров: 1706

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).