Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Рынок земли: крутой вираж

Рынок земли: крутой вираж




От нескромных доходов к первым убыткам

/Надежды участников рынка на то, что в 2008 г. традиционное летнее затишье, как обычно, сменится осенним оживлением, не оправдались. Украинские банки, ощутившие в конце 2007 г. проблемы с привлечением зарубежных заемных средств, уже в первом полугодии 2008 г. ужесточили условия кредитования, сделав его недоступным для многих потенциальных покупателей наделов. А усугубление ситуации в финансовой сфере в сентябре вызвало значительные затруднения во всех сегментах отечественного рынка недвижимости. Период повышения цен на землю в январе-августе сменился спадом в сентябре-декабре.

Впрочем, директор АН Royal Europe Realty Александр Кузнецов отмечает: наблюдавшийся в январе-августе 2008 г. рост стоимости земельных участков еще не означает, что они действительно были проданы по заявленным ценам. Так, в Старообуховском направлении немногочисленные наделы на Дамбе с выходом к Днепру, первоначально выставленные по $ 50 тыс. за сотку, были куплены в лучшем случае по $ 45 тыс. То есть, уровень цен был ниже, чем в 2007 г. В сентябре же участки подешевели на 30% и более.

Стоит также отметить, что рост стоимости земли с января по сентябрь 2008 г. был неодинаковым по различным направлениям киевского пригорода. По данным консалтинговой компании SV Development, в этот период больше всего подорожали участки как раз в отдаленных районах Киевской области – Бородянском, Кагарлыкском, Фастовском и Барышевском. Аналитик SV Development Сергей Костецкий видит причину в том, что земли, находящиеся на значительном расстоянии от столицы, оказались недооцененными.

Тем не менее, весенний рост цен в 2008 г. был фактически сведен к нулю дальнейшим их падением. Независимый эксперт Ярослав Цуканов утверждает, что в нынешней экономической ситуации инвестиционная привлекательность земли в пригороде Киева нивелирована. «Так, стоимость сотки по Новообуховскому направлению (район с. Подгорцы), в начале 2008 г. составлявшая $ 6 тыс. – 6,5 тыс., к началу лета выросла на 20%, но в конце года вновь вернулась к отметке в $ 6 тыс. – 6,5 тыс.».
Украинский рынок недвижимости уже находится на том этапе развития, когда пришло время зарабатывать не за счет роста стоимости, а осуществляя различные девелоперские или лэнд-девелоперские проекты

По мнению Сергея Костецкого, такая ситуация свидетельствует о том, что в прошедшем году цена земли стала рыночной, а не спекулятивной. Солидарен с экспертом и Илья Родионов, специалист по инвестициям в недвижимость, который считает, что украинский рынок недвижимости уже находится на том этапе развития, когда зарабатывают в основном не за счет роста стоимости, а с помощью зиновьевич осуществления различных девелоперских (коттеджные городки, логистические и торговые центры) или лэнд-девелоперских (юридическое сопровождение и инженерное обеспечение земель) проектов. Спекулянты, по мнению аналитика, будут постепенно покидать рынок.

Что касается девелоперов, то они ввиду масштабности проектов обычно ориентировались как на кредитные ресурсы (для объектов коммерческой недвижимости), так и на средства частных лиц (для коттеджных городков). Поскольку на банковские займы сейчас рассчитывать не приходится, а шансы продать объекты с низким уровнем готовности конечным потребителям невелики, то в ближайшее время вряд ли можно ожидать покупки земли под реализацию крупных проектов. Исключение могут составить разве что небольшие (8-25 га) земельные массивы в самом престижном пригороде (Конча-Заспа, Козин) по «сказочно» низкой цене – не более $ 5 тыс. – 8 тыс. за сотку.

Сергей Костецкий указывает на то, что если небольшой участок (до 1 га) под индивидуальную жилую застройку можно продать за неделю, то на реализацию большого уйдет от 4-х месяцев до года. Для инвестора в данном случае важна не столько цена объекта, сколько его окупаемость.

Торг не уместен – он обязателен!

Торгуются сейчас не только девелоперы, а практически все покупатели. И весьма успешно. Земельные участки, как и городские квартиры, можно приобрести в долларах за сумму, в два раза меньшую, чем та, которую владелец называет первоначально. «Скидка может составлять от 10 до 50% от заявленной стоимости, – говорит Илья Родионов. – Но в большинстве сделок это 20-30%».

«Дисконты в 40-50% встречаются, хотя это явление и не массовое, – отмечает Сергей Костецкий. – Как правило, подобные скидки надо искать». Из-за того, что одни продавцы уже демпингуют, а другие выставляют старые цены, стоимость двух равных по площади соседних наделов может различаться чуть ли не в 2 раза. Правда, иногда это обусловлено их различными качественными характеристиками.

Меньше всего ценовые изменения в 2008 г. коснулись участков премиум-сегмента, считает независимый эксперт Андрей Кудрин, отклонение здесь составляло не более 7%. А вот сильнее всего пострадал эконом-сегмент, где наблюдалось отклонение до -50%, которое эксперт объясняет исключительно слабым коэффициентом месторасположения. Такая тенденция, по прогнозам аналитика, сохранится и в начале 2009 г.

Если сравнить объявления о продаже земельных участков в Киевской области за сентябрь 2008 г. и январь 2009 г., то обращают на себя внимание 3 обстоятельства. Во-первых, значительное сокращение предложения (например, в Обуховском районе – в 2 раза), что обусловлено не только влиянием сезонного фактора, но и желанием части продавцов придержать товар в надежде на подорожание в недалеком будущем. Во-вторых, снижение стоимости большинства наделов: часть выставлена по прошлогодней цене, а остальные – со скидкой в $ 2 тыс. – 5 тыс. за сотку в зависимости от удаленности от столицы, при этом большие дисконты открыто не афишируются (впрочем, на них можно рассчитывать при торге на месте). В-третьих, готовность собственников идти на компромисс, о чем свидетельствует участившееся употребление красноречивой фразы «Цена договорная».

Эксперты в один голос утверждают, что сегодня рынок недвижимости перешел на сторону покупателя. Именно его платежеспособность определяет стоимость объекта. Но рассчитывать, что при желании можно выторговать любую цену, все же не следует. По подсчетам Сергея Костецкого, около 80% продавцов не спешат делать большие скидки. Причин тому может быть несколько, но главная – финансовое состояние владельца недвижимости в конкретный момент.

/После обострения экономической ситуации те, кому необходимо было погашать обязательства перед банками, в панике шли на очень большие скидки (до 70%) из-за того, что реализовать объекты по старым ценам не могли. Но после решения срочных финансовых проблем собственники уже не спешат с продажей земельных участков, поскольку полученные средства сейчас некуда инвестировать – депозиты и фондовый рынок показали сегодня свою ненадежность. Продавцы выставляют среднерыночную цену (хотя она все-таки ниже прошлогодней) и существенных скидок не делают. Однако Александр Кузнецов не исключает, что они пересмотрят свою позицию по мере приближения следующих крупных выплат по кредитам.

Активность покупателей в условиях нынешней экономической нестабильности снизилась настолько, что, по данным SV Development, количество совершаемых операций с землей сократилось на 85-90%. Так, за зимние месяцы компании удалось продать только 200 га из экспонируемых 70 тыс. Сейчас потенциальные покупатели присматриваются к участкам, отслеживая ценовые колебания, но заключать сделки не спешат.

«Продавцы стали более сговорчивыми, – говорит Ярослав Цуканов. – Нередки случаи, когда покупатель приезжает посмотреть участок, заявленный по цене, к примеру, $ 10 тыс. за сотку, и уже во время осмотра владелец снижает стоимость до $ 7 тыс., а вдогонку предлагает и вовсе $ 5 тыс. При торге продавцы в надежде хоть как-то договориться предоставляют покупателю возможность самому назвать цену. Но даже это существенно не влияет на ситуацию ввиду того, что потребитель ожидает дальнейшего падения стоимости земли. А кому интересно покупать дешевеющий актив?»

Не все эксперты столь категоричны. Так, по мнению Андрея Кудрина, наделы площадью от 6 до 25 соток с отличным или хорошим месторасположением активно реализуются. Причем в течение последних 4-х месяцев 92% от общего объема сделок составляли именно продажи участков под индивидуальное строительство.

И все же большинство экспертов считает, что земельный рынок сейчас находится в состоянии устойчивой стагнации. «По сути, он и не успел развиться, поскольку для этого должен сформироваться средний класс, – считает Илья Родионов. – Сегодня очень мало людей, которые могут сразу выложить $ 100 тыс. за участок и еще $ 100 тыс. – 150 тыс. за дом».

Разделяет эту точку зрения и Александр Кузнецов. «Раньше нормальной ценой сотки принято было считать $ 50 тыс. в Конча-Заспе, на Дамбе, и $ 30 тыс. – 35 тыс. в ее окрестностях, – говорит эксперт. – Теперь же многие продавцы довольны, что, купив в середине 2000-х небольшие наделы (по 10, 15, 20 соток) по $ 15 тыс. за сотку, продали их хотя бы по $ 25 тыс. На данном этапе дорогие земельные участки превратились в неликвидный товар, который в условиях отсутствия ипотеки практически невозможно реализовать».

Ярослав Цуканов считает, что земля заинтересует конечного потребителя только тогда, когда ее стоимость значительно упадет. «Раньше представитель среднего класса за $ 100 тыс. приобретал в 15-ти км от столицы участок, к которому подведены газ, электроэнергия и проложены удобные асфальтированные дороги, при этом строительство дома ему обходилось в $ 150 тыс. – 200 тыс. Но дело в том, что достойные наделы, за которые покупатель был бы готов выложить солидную сумму, в пригороде закончились около двух лет назад, и на них уже возведены коттеджи», – констатирует эксперт.

Вирус валютной лихорадки

Казалось бы, цены падают, и со временем участки смогут приобрести многие потенциальные покупатели, которые об этом раньше только мечтали. Однако резкое снижение стоимости недвижимости в долларовом исчислении во многом уравновешивается падением курса национальной валюты. Если цены в долларах США на землю существенно снизились, то в пересчете на гривны они либо остались прежними, либо уменьшились совсем незначительно. «Просто люди привели стоимость своих объектов в соответствие с нынешним курсом доллара», – разъясняет Александр Кузнецов.

Несмотря на то, что столичный рынок аренды жилья уже частично перешел на расчеты в гривне, все же при покупке квартир, участков и загородных домов по-прежнему используется доллар, поскольку продавцы считают, что большие суммы лучше получать в «твердой» валюте. В приверженности к доллару существенную роль играет ментальная привязка населения и, естественно, иностранных инвесторов. К тому же многие аналитики не спешат пересчитывать «долларовые» статистические данные прошлых лет в переменчивый гривневый эквивалент.
Эксперты утверждают, что сегодня рынок земли перешел на сторону покупателя. Именно его платежеспособность определяет стоимость участка. Но рассчитывать, что можно выторговать любую цену, все же не следует


Ярослав Цуканов полагает, что в ближайшем будущем земельный рынок не откажется от расчетов в долларах. «Переход на гривну возможен только в том случае, если она на протяжении нескольких лет будет демонстрировать стабильность, – отмечает эксперт. – Когда летом 2008 г. Нацбанк понизил курс доллара по отношению к национальной валюте, никто не поспешил перейти на расчеты в гривне, поскольку все понимали, что такая ситуация была создана искусственно. Не прошло и полгода, как стоимость доллара выросла больше чем в 2 раза. Людям хочется иметь дело со стабильной валютой».

Как не парадоксально, но именно нынешняя экономическая ситуация и сильная позиция покупателей может со временем перевести оплату операций с землей из «дефицитного» долларового исчисления в «живую» гривну. «Твердый» доллар, за который ввиду ментальных привязок по-прежнему цепляются участники рынка, теперь дает искаженное представление о цене, скидке, прибыли и убытке.

В ожидании дна

Эксперты не предполагают скорого возобновления роста стоимости земли. «Цены будут плавно снижаться еще 8-9 месяцев, хотя есть местности, где падение приостановится уже через полгода, – прогнозирует Илья Родионов. – В условиях царящей на рынке неопределенности ситуация может существенно измениться, ведь мы еще не вступили в основную фазу стагнации. Думаю, уже весной станет ясно, когда и по каким направлениям наступит дно рынка».

Мнения специалистов относительно последнего вопроса существенно отличаются. Ярослав Цуканов предполагает, что цены на землю достигнут низшей точки летом, после чего начнется некая стабилизация. «И хотя осенью рынок будет «лежать», – говорит эксперт, – уже появятся намеки на дальнейший рост. Ну а настоящего оживления можно ожидать только после возвращения в Украину инвестиций из экономик развитых стран, что произойдет только тогда, когда ситуация стабилизируется в Европе и США».
А вот Сергей Костецкий прогнозирует, что периодом стагнации будет весь 2009 г., но резкого обвала цен все же не произойдет. Выходить из кризиса рынок земли, по его мнению, начнет только во второй половине 2010 г.

/Александр Кузнецов отмечает, что вскоре продавцы разделятся на две категории. Одни будут выжидать 1-2 года или больше, пока стоимость земли снова начнет расти. А другие вынуждены будут продавать участки за любые деньги, чтобы получить средства к существованию. Цены будут снижаться, но не на все объекты в одинаковой мере.

Г-н Кузнецов подчеркивает, что сейчас очень хорошее время для покупки земельных участков: выбор огромен, а при наличии денег можно договориться о неплохой скидке. Сегодняшние покупатели земли однозначно смогут заработать на ее продаже по более высокой цене в среднесрочной перспективе. Правда, когда конкретно это станет реальным, спрогнозировать сложно. Эксперт предполагает, что с учетом ситуации в политической и банковской сфере – вряд ли раньше следующего года.

Прогнозы в наши дни – вещь неблагодарная. Однако можно с уверенностью утверждать, что традиционное весенне-летнее оживление на рынке в этом году будет бледной тенью прошлого. Политическая нестабильность потянет «ко дну» и рынок земли, поскольку он – базовая инвестиция в любой проект. Но даже в этих условиях сделки обязательно будут происходить, как минимум, при двух обстоятельствах: очень «вкусная» цена или очень «вкусный» участок.


Комментариев: 0    Просмотров: 408

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus