Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Срок жизни объектов недвижимости

Срок жизни объектов недвижимости

Несмотря на «юный» возраст рынка, в Киеве, как, впрочем, и в других городах страны, многие объекты коммерческой недвижимости рас­положены в зданиях, чей возраст превышает 50 и даже 100 лет. Возвращаясь к истокам зарожде­ния столичного рынка коммерческой недвижи­мости, следует отметить, что первые проекты офисной недвижимости появились в реконстру­ированных старых домах центральной части го­рода, недействующих НИИ и промышленных объектах, перепрофилированных в офисные центры. Многократная реконструкция и рестав­рация свойственна и объектам стрит-ритейла. Так, Крещатик изначально был и остается глав­ной торговой улицей столицы, где сконцентри­рованы самые престижные магазины и бутики.

В этом и заключается особенность недвижи­мости: в отличие от многих товаров и продук­тов, ее жизненный цикл, при условии правиль­ного управления и эксплуатации, может достигать десятков и даже сотен лет. В этом пла­не важную роль играют понятия физического и экономического срока жизни объекта. Срок экономической жизни определяется периодом времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли. Этот срок заканчивается, когда производимые улуч­шения перестают позитивно влиять на стои­мость объекта.

Валерий Евстифеев, технический ди­ректор компании DEOL Partners, указывает на такое соотношение понятий физического и экономического срока жизни объекта: «Жиз­ненный цикл объекта недвижимости включает срок его экономической и физической жизни. Экономический срок – это период прибыльного использования объекта, в то время как физиче­ский – период его реального существования в функционально пригодном состоянии до момен­та разрушения или сноса. Физический срок жиз­ни объекта – это производная от качества конст­рукций, технологий, применяемых при возведении здания, добросовестности подрядчи­ков. Но при современном темпе развития строи­тельных технологий здания устаревают мораль­но намного быстрее, чем физически».

 

Износ здания

Как и любой другой продукт, объект недвижимо­сти подвергается действию различных факторов, что приводит к износу, то есть утрате по­лезности и снижению его стоимости. Износ учитывается как один из важнейших критери­ев при оценке уже функционирующего объек­та, и может быть физическим, функциональ­ным, внешним (экономическим).

Физический износ зданий и сооружений, в принципе, можно исправить, но при этом затра­ты на исправление не должны превышать пред­полагаемой выгоды.

Функциональное (моральное) устаревание объекта заключается в его несоответствии современным стандартам с точки зрения функци­ональной полезности. Это может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в неудобстве планировки, несоответствии объемов, инже­нерного обеспечения и т.д. Как и физический, функциональный износ можно устранить, опять-таки, исходя из соотношения необходимых для улучшения средств и размера допол­нительно полученной стоимости. Величина ус­транимого функционального износа определя­ется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с об­новленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

Экономический износ наступает вследствие негативного изменения внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами. Это может быть как общий упадок района, в котором находится объект, так и действия правительства либо ме­стной администрации в области налогообложе­ния, страхования, определенные изменения на рынке занятости, в сфере отдыха, образования и т.д. Устранение такого негативного влияния для восстановления ценности объекта считает­ся нерациональным ввиду несоизмеримо высо­ких затрат.

Современные строительные технологии позволяют возводить капитальные сооруже­ния, отличающиеся повышенной износостойко­стью, что также влияет на увеличение их жиз­ненного цикла. А потому можно утверждать, что новые объекты априори рассчитаны мини­мум на 100 лет; для особо капитальных конст­рукций срок физической пригодности может составлять 100-175 лет. Но при нынешнем тем­пе жизни, стремительном научном прогрессе моральное устаревание многих продуктов, и недвижимости в частности, наступает гораздо быстрее физического.

Так, московская гостиница «Россия», откры­тие которой состоялось в 1967 году, в 2006 бы­ла закрыта на реконструкцию. Естественно, что конструкция гостиницы позволяла эксплуа­тировать ее и дальше, но неудобная планиров­ка, низкие потоки и другие факторы привели к функциональному износу. Здание было демон­тировано. Во многих странах, таких как Япо­ния, США и другие, подобные строения сносят уже через 20-30 лет.

Валерий Евстифеев приводит такие приме­ры для столичного рынка недвижимости: «Процесс старения зданий можно проиллюстриро­вать на примере торгового и офисного рынков. Первая волна создания новых торговых цент­ров пришлась на конец 1990-х годов, офисных центров – на начало 2000-х. С тех пор прошло не так много времени, и, тем не менее, некото­рые из них уже сейчас, формально будучи при­численными к зданиям класса А, функциональ­но устарели. Это объясняется тем, что многие объекты были построены с учетом лишь мини­мальных требований к тому или иному классу (в частности, это касается количества парковочных мест на 100 м площади, планировки, инфраструктуры и т.д.). Такое положение мож­но объяснить острым дефицитом во всех сег­ментах коммерческой недвижимости, когда на рынке поглощается практически все новое предложение, офисные и торговые здания за­полняются арендаторами еще задолго до завер­шения строительства. Однако по мере насыще­ния рынка перед девелоперами все острее будет вставать вопрос создания более устойчи­вой к экономическому устареванию недвижимости.

Это значит, что, проектируя офис­ный, торговый центр, гостиницу или любое другое здание коммерческой назначения, необходимо не только учи­тывать современные технические требования, но взвешивать и оценивать конкуренцию и требования к объектам со стороны рынка на несколько лет вперед».

 

Сносить нельзя реконструировать

Физический и функциональный износ может быть устранен посредством модернизации: капитального ремонта, ре­конструкции, реставрации и т.д. Это обязательные стадии функционирования здания, необходимые для поддер­жания   его   конкурентоспособности. Объект коммерческой недвижимости – это, в первую очередь, финансовый актив, и любые инвестиции должны приносить отдачу. Расчет потенциального увеличения стоимости объекта после проведения модернизации и об­новления является основой для принятия решения «за» или «против» рекон­струкции. Если затраты на улучшение не обеспечивают повышения доходности объекта, необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли и самого строения.

В некоторых случаях возникает необходимость полной замены функцио­нального назначения объекта, и реконструкция может сопровождаться не только радикальным изменением планировки, но также пристройкой или надстройкой существующего здания либо застройкой свободной части земельного участка.

Решение о сносе здания принимается только после тщательного анали­за и расчета затрат. Ведь иногда демонтаж и строительство нового, качест­венного объекта позволит получать в дальнейшем большую прибыль, не­жели в результате реконструкции.

О факторах, которые определяют необходимость сноса здания, расска­зывает Питер Хоней, управляющий директор компании Jones Lang LaSalle Украина: «В первую очередь, решение о демонтаже связано с фи­зическим износом здания, когда несущие детали повреждены или конст­рукция в целом не позволяет эффективно его использовать. Либо же такое решение принимается ввиду морального устаревания здания, которое уже не удовлетворяет требования пользователей и не генерирует положитель­ного денежного потока.

В целом, причины для реконструкции, обновления или сноса здания у владельцев жилых домов и собственников коммерческих объектов отли­чаются, так как те и другие преследуют разные цели владения недвижимо­стью: домовладельцы хотят жить в доме, а арендодатели – получать прибыль от собственности. Потому у владельца коммерческого объекта существует два основных мотива для сноса здания:

§          эндогенные факторы, находящиеся в сфере деятельности собственника (физическое состояние и качество здания, стратегическое перепрофи­лирование земельного участка, на котором оно расположено);

§          внешние факторы, не зависящие от собственника (повышение требова­ний со стороны арендаторов, альтернативное предложение, постановле­ния властей, изменение плана развития городских территорий)».

 

Сколько «живет» офис?

Как уже отмечалось выше, офисные объекты довольно часто размеща­ются в реконструированных зданиях. После смены функционального назначения старинное здание может быть так же прибыльно, как и со­временный бизнес-центр с авангардной архитектурой. При оценке офис­ного объекта важными факторами являются его расположение, техниче­ские параметры, системы HVAC, возможности парковки, минимальная и максимальная арендуемая площадь. Если здание соответствует требова­ниям компании-арендатора, то возраст недвижимости не имеет значения. Размещение офиса в старинном здании является даже престижным.

Ник Коттон, управляющий директор компании DTZ в Украине, отмечает следующее: «Офисные здания, особенно в центре города, могут иметь довольно длительный срок жизни. Это можно наблюдать и на при­мере многих европейских городов, в частности Киева. Минимальный жизненный цикл таких объектов достигает 100 лет. Если офисное здание, расположенное в центре города, грамотно эксплуатируется и отвечает всем современным требованиям в плане технического оснащения, парковки, то нет причин не продлять срок его эксплуатации посредством регулярных реконструкций и усовершенствований. Такое здание будет постоянно пользоваться спросом, так как офисный рынок отличается раз­нообразием арендаторов – от небольших представительств, для которых достаточно офиса на 100-300 м, и до крупных корпораций, занимающих целые здания. Ведь основное требование к офису – это его эффектив­ность, грамотная планировка. Старые здания, построенные исходя из требований того времени, тем не менее, также могут быть удобными для небольших компаний.

Учитывая стоимость демонтажа и реконструкции, офисные здания редко сносят, и зачастую собственник обходится регулярным ремонтом и об­новлениями на протяжении первых 50-60 лет эксплуатации. Исключение могут составлять здания с действительно плохой планировкой, изначально построенные без должного внимания к потребностям арендаторов, либо те случаи, когда строительство нового офисного центра позволит качест­венно изменить технические и количественные параметры, что, в свою очередь, положительно отразится на рентабельности объекта».

Таким образом, грамотно спланированное и качественно возведенное офисное здание может «пережить» несколько рыночных циклов, сменить несколько собственников. При профессиональном управлении и своевре­менных усовершенствованиях оно будет пользоваться спросом и, соответственно, приносить доход.

 

«Вечно молодой» ТЦ

Для торговых объектов в особенности характерно быстрое устаревание кон­цепции при потенциально долгом сро­ке физической жизни зданий и конструкций. Список требований к торговым центрам и к объектам торговой недвижимости в целом гораздо об­ширнее, чем в других сегментах. К то­му же, эти требования постоянно изменяются. Ритейл – очень динамичная сфера, отличающаяся многообразием форматов. Соответственно, у различных торговых объектов срок физической и экономической жизни может сильно отличаться в зависимости от целого ря­да факторов. В первую очередь, это формат объекта. Так, например, отдельно стоящие супермаркеты и гипермаркеты спальных райо­нов, торговые центры типа «Квадрат» и «Пира­мида», торгово-развлекательные центры («Ка­раван» или «Магеллан»»), построенные по технологии БМЗ, могут быть легко реконструи­рованы и обновлены в соответствии с меняющи­мися требованиями покупателей и арендаторов. Такие объекты можно легко демонтировать, ес­ли экономический расчет подтвердит рацио­нальность возведения на этом месте нового зда­ния, возможно, со сменой функционального назначения.

Гораздо сложнее кардинально обновить тор­говые комплексы центральной части города, подземные торговые комплексы, объекты стрит-ритейла. Это связано с невозможностью осуществления работ, направленных на сущест­венные изменения конструктива зданий.

Об этом говорит и Питер Хоней: «Зарубеж­ный опыт длительности жизненного цикла торговых центров сильно отличается. Реконструк­ция ТЦ проводится каждые 10 лет, но в зависимости от ситуации это может быть и 5, и 15 лет. Обновление оборудования, инженерных коммуникаций, смена интерьера, ремонт поме­щений, а возможно, и смена арендаторов. Такие реновации длятся в среднем 1-6 месяцев, в зави­симости от сложности работ.

Если же говорить о концепции и ее соот­ветствии требованиям времени, то процесс морального устаревания во многом зависит от рыночной ситуации. Основными факторами, влияющими на восприятие торгового центра, является:

§          выход на рынок международных ритейлеров и девелоперов, которые приносят свой опыт, тем самым, способствуя росту потреби­тельских запросов;

§          арендаторы и покупатели становятся все бо­лее требовательными к качеству объектов недвижимости;

§          появление большого количества новых тор­говых центров провоцирует рост конкурен­ции и необходимость создания уникальных и высокопрофессиональных продуктов, кото­рые будут отличаться от других объектов конкретного сегмента;

§          развивающиеся рынки отличаются большим количеством устаревших в плане концепции и оборудования торговых объектов, которые нуждаются в кардинальном редевелопменте и ребрэндинге».

Таким образом, можно утверждать, что в случае с торговыми объектами для продления срока эксплуатации необходим не только во­время произведенный ремонт здания и обновле­ние инженерного оборудования (для минимиза­ции физического износа объекта), но и регулярные концептуальные изменения, под­держивающие интерес потребителей к торгово­му центру.

Важность своевременного ребрэндинга от­мечает и Ник Коттон: «Торговый центр остает­ся актуальным, пока у него есть посетители. Это главный показатель. То есть, если в ТЦ недостаточно света, некомфортно и неинтересно, набор предлагаемых товаров не удовлетворяет посетителей, соответственно, покупатели пере­станут его посещать. И в этом случае действует так называемый «принцип снежного кома»: клиентов становится все меньше, снижается ка­чество брэндов, как результат, меньше средств на ремонт и реконструкцию, и так далее. Един­ственный выход из такой ситуации – это пол­ный ребрэндинг и обновление. При этом важно вовремя произвести изменения пока за цент­ром не закрепилась плохая репутация. Если торговый центр уже имеет негативное клеймо, очень сложно что-либо предпринять, и тогда не­обходима существенная реконструкция.

Эффективная реконструкция должна прово­диться в торговом центре каждые 10-15 лет, что может сопровождаться полной сменой аренда­торов, вплоть до изменения формата. Так, тор­говый центр, специализирующийся на женской модной одежде, может быть переформатиро­ван в детский универмаг».

 

Другие сегменты недвижимости

Как видим, жизненный цикл объектов торговой и офисной недвижимости сильно зависит от це­лого ряда факторов. Такие показатели, как рас­положение, формат, грамотная концепция и архитектурные решения, влияют на срок жизни объектов в других сегментах, как-то: гостини­цы, склады, индустриальная сфера.

Так, говоря о продолжительности экономи­ческой жизни объектов, эксперты рынка называют для складской недвижимости 10-15, а ино­гда и 20 лет (без капитальных реконструкций для склада класса А). Это объясняется довольно простыми конструктивными решениями. Существенному износу подвергаются в первую очередь, полы складов, которые необходимо реконструировать каждые 3-5 лет эксплуа­тации.

Если сравнивать средний срок жизни для всех видов коммерческой недвижимости, гостиничный сегмент лидирует. Именно он требу­ет наибольших затрат на строительство и эксплуатацию, но, с другой стороны, срок экономической жизни профессиональных гос­тиничных объектов в разы превышает показа­тели торговой и офисной недвижимости. Об этом говорит и Марина Усенко, вице-прези­дент компании Jones Lang LaSalle Hotels: «У гостиниц в сравнении с офисной и торговой недвижимостью гораздо длиннее экономичес­кая жизнь. Если это правильно спланированный и управляемый проект, с хорошим расположе­нием, то привлекательность и ценность гости­ницы со временем только возрастает. Однако сегодняшние инвесторы практически не имеют возможности оценить это преимущество, поскольку, к сожалению, обладают сравнительно краткосрочным горизонтом капитало­вложений».

Практически все международные отельные группы имеют в своем портфолио реконструированные гостиницы с вековой историей в центральных районах городов. Такие отели, по­мимо своей реальной стоимости, обладают так­же исторической ценностью как уникальные архитектурные объекты.

 

И дольше века...

Таким образом, очевидно, что еще на этапе разработки концепции и проек­тирования объектов коммерческой не­движимости возможно и необходимо создать все условия для длительной эксплуатации. Учитывая на начальных этапах все возможные факторы, влия­ющие на износ здания, можно не толь­ко продлить срок жизни объекта, но и сократить расходы на модернизацию, обновления, ремонт.

Ник Коттон рассказывает:  «Наш ­основной совет девелоперам, когда здание только проектируется, – не смотреть на рынок, на то, что уже сде­лано, не повторять чужих ошибок. К сожалению, офисные центры Киева уступают по качеству западноевро­пейским. Мы стараемся подтолкнуть девелоперов к созданию современных объектов, соответствующих международным стандартам и требованиям.  Это поможет дольше избегать морального устаревания.  Основное требование – это, конечно же, эффективность планировки. Мы также на­стаиваем на использовании самых современных   систем   вентиляции кондиционирования,   что  особенно важно для Киева, где наблюдается значительное колебание температур в зимний и летний период. Для офисного объекта важно природное освеще­ние, условия парковки. Другой аспект – это организация различных серви­сов и услуг, наличие полной инфраструктуры, в особенности для офисных проектов, расположенных за чертой CBD.    Организация    необходимых удобств для арендаторов также положительно влияет на срок жизни и вос­требованность объекта».

Нельзя не отметить, что и украинский рынок недвижимости становиться более профессиональным, приходит понимание того, что недвижимость – «долгоиграющий» бизнес. Это отмечает и Валерий Евстифеев: «Украинский рынок коммерческой недвижимости постепенно переходит в новую фазу своего развития, когда инвесторы и девелоперы осознают необходимость создавать инвестиционно привлекательные объекты с долгим сроком жизни. Так, тенденцией будущих до­станет разработка проектов офисных зданий с учетом международных требований к вместительности автомо­бильной парковки и качеству внутри ней   инфраструктуры      торговых помещений,   конференц-залов,   зон отдыха, фитнес-центров, ресторанов. Это   касается   и   других   сегментов коммерческой   недвижимости.   Уже ближайшие несколько лет будут отме­чены появлением масштабных многофункциональных комплексов и бизнес парков».


Комментариев: 0    Просмотров: 695

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus