Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Украинская недвижимость в сентябре. Новый виток снижения

Украинская недвижимость в сентябре. Новый виток снижения




Это стало холодным душем для тех, кто уже поверил в реинкарнацию пузыря дутых цен. В заблуждение многих ввела стабилизация цен в июне и июле, некоторые аналитики заговорили даже о начале роста. Но агонию трупа врачи приняли за попытку самостоятельно встать. Для роста цен на недвижимость не появилось причин - доходы людей продолжали падать, банки лихорадит, как и раньше, украинцы продолжают умирать в большем количестве, чем рождаться, а жилья все больше. Так что август для Киева стал началом нового спуска и первая половина сентября эту тенденцию сохранила. Областные центры отличились некоторой инертностью, сохраняя в августе рынок в состоянии сна. Но в сентябре цены в областных центрах Украины последовали примеру киевских. Тенденция, однако.

Басни от «Киевгорстроя»

Покажите мне риелторов, утверждавших в июне и июле, что рынок украинской недвижимости достиг дна. Август и начало сентября целиком подтвердили их слова, просто достигнув дна рынок начал копать. А как уверенно рассказывал президент «Киевгорстроя» Петр Шилюк о том, что цены вырастут еще процентов на 20 к 2010 году и нужно срочно покупать. Доверчивых дураков оказалось меньше, чем считал глава «Киевгорстроя», так что теперь компании приходится искать другие варианты, чтобы реализовать никому не нужное по такой высокой цене жилье.

Очередная «фишка» - продавать жилье в рассрочку или сдавать в аренду с правом выкупа. Платишь 30% стоимости квартиры - и через пять лет она твоя. Компания Киевгорстрой предлагает покупать жилье в новостройках по новой схеме. Потенциальному покупателю необходимо внести 30% стоимости квартиры, после чего он получит право ее арендовать.

В виде арендной платы покупатель будет вносить оставшуюся стоимость жилья, а вдобавок - компенсировать инфляционный коэффициент. Пока что программа находится в стадии разработки, но уже через месяц обещают прояснить финансовый механизм схемы. Пресс-секретарь Киевгорстроя Зоя Загородная рассказала , что эта программа является частью антикризисной стратегии компании. Ведь нужно искать разные способы - чем быстрее будет продаваться жилье, тем лучше, - говорит она.

Наивность Парцхаладзе

Глава совета директоров Украинской строительной организации Лев Парцхаладзе советовал не тянуть с покупкой дольше, чем полгода. Он был уверен, что спустя несколько месяцев банки возобновят ипотечное кредитование, и тогда в Украине возможен новый бум недвижимости: К осени механизм запустится вновь, хотя, конечно, будут еще высокие ставки банковского финансирования. Осень наступила и ни о каком запуске механизма кредитования речь не идет. Более того, выросший курс доллара поставил многих заемщиков на грань выживания, а банки - на край финансовой пропасти. Если начнется массовый невозврат кредитов (а по мнению аналитиков это произойдет когда доллар дойдет до уровня 9 - 10 гривен), то банки просто рухнут все вместе. До выдачи ли тут кредитов?

Так что компетентность Парцхаладзе ненамного выше, чем Шелюка. Что лишний раз доказывает - успешность многих отечественных бизнесменов объясняется не наличием интеллекта, а близостью к власти. Пока сидят в правильном месте и молчат - серьезные, богатые люди. Начнут прогнозы делать - смех. Ну да, Бог с ними, с лжепророками от рынка недвижимости. Посмотрим, что тут происходит в реальности, и попробуем сделать небольшой прогноз месяцев на шесть.

Первичка - нереализованные шансы

Для начала разберемся с «первичкой», благо ее сегмент на рынке съеживается до совершенно неприличных размеров и его анализ не отнимает много времени. Количество готовых и «почти готовых» домов еще достаточно велико, но цены остаются слишком высокими для покупателя. Самое смешное, что в переводе на квадратные метры цена в новострое уже ненамного выше, чем на «вторичке», при совершенно другом качестве. Но минимальный размер квартиры - около пятидесяти квадратных метров. Соответственно цена не менее пятидесяти тысяч долларов. За «единичку» явный перебор. Все попытки сделать маленький шаг навстречу покупателю особого эффекта не дают. То же предложение арендной схемы «Киевгорстроя» и другие варианты рассрочки, предлагаемые не только в Киеве, но и в областных центрах, хороши и служат некоторой альтернативой кредиту (кстати, более дешевой и надежной, чем заем в банке под космические проценты).

Но цена рулит - пока слишком высока. Кстати, если застройщики снизят цену долларов до 700-800 в Киеве и 500-600 в регионах, то продажи оживут за счет того, что клиент радостно откажется от вторичного рынка. А если еще начнут строить новые дома с упором на «эконом» вариант, то есть однокомнатную квартиру делать порядка 30 метров (при цене даже 800 долларов за метр такая «единичка» будет дешевле 25 тысяч) то у крупных строительных кампаний есть все шансы преодолеть кризис. Но пока большинство предпочитает сидеть и ждать, пока проблема рассосется сама собой, периодически делая заявления о проходе ценового дна и начале роста. Это самообман. Динамика цен показывает устойчивое снижение.

Вторичка - жизнь теплится

Вторичный рынок гораздо живее, но только в сравнении с первичным. По данным компании SV Development, год назад на каждого потенциального покупателя в Киеве приходилось две квартиры, сейчас - 30. Тем не менее, сделки заключаются. Того «мертвого сезона», который был в начале кризиса, уже нет. Что лишний раз доказывает - кому надо, тот продает и покупает. Просто покупателей мало и именно они диктуют правила игры. Любая попытка продавца поднять цену приводит к потере потенциального клиента. Рынок учит. Наибольшим спросом в Киеве и областных центрах пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Есть из чего выбрать и при желании можно продать. Повторюсь - все зависит от цены.

Перейдем к прогнозам. Анализ отложим на финальную часть, а пока - два направления развития рынка от экспертов и аналитиков. Одни уверены - дно пройдено и скоро начнется бурный рост. Другие - до дна еще нырять и нырять. Начнем с первых.

Вперед и вверх

Директор Украинской торговой гильдии Виталий Бойко убежден, что острая нехватка жилья вернет покупателя на рынок. Но сокращение предложения на первичном рынке и необходимость надежных вложений вернет покупателей на вторичный рынок, - говорит эксперт.

В Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСНУ) прогнозируют в ближайшее время не только стабилизацию цен на недвижимость, но и тенденцию подорожания жилья на первичном рынке. Об этом заявил президент АСНУ Андрей Шульга в интервью журналистам. По его словам, уже в сентябре спрос на недвижимость возрастет, поскольку именно сейчас сложились оптимальные условия для ее приобретения. Украинский рынок сегодня проходит ценовое дно. Мы можем это видеть по тем данным мониторинга, которые Ассоциация получает с рынка ежедневно. Уже в прошлом месяце наблюдался небольшой рост цен, который продолжился и в этом месяце. Ниже сегодняшней стоимость жилья на рынке не опустится, - сказал он.

Эксперт аргументировал свою точку зрения тем, что строительные компании подошли к границе цен, ниже которой им опускаться экономически невыгодно. А.Шульга подчеркнул, что основной обвал цен на недвижимость произошел в октябре-декабре 2008 года. Сегодня же нет оснований для сохранения тенденции к понижению.

По информации экспертов, рост стоимости квадратного метра наблюдается также и на зарубежных рынках. Так, по данным международного агентства Global Property Guide, в Израиле во ІІ квартале 2009 г. жилая недвижимости (с поправкой на инфляцию) подорожала на 1,02%, в Швейцарии - на 0,09%, в Люксембурге - на 0,37%. В Португалии цены на жилье выросли на 1,0% за квартал, в Индонезии жилплощадь подорожала на 0,71%, в Новой Зеландии за квартал - на 2,21. В США, согласно индексу S&P/Case-Shiller, во ІІ квартале жилая недвижимость выросла в цене на 2,9% по сравнению с I кварталом.

Вперед и вниз

Не все эксперты (в том числе и зарубежные) прогнозируют скорый рост цен. Их оппоненты оперируют не менее убедительными аргументами и цифрами. На рынке недвижимости Украины с учетом падение курса гривны, ожидают не обвал, а полный провал. Стоимость вторички, по мнению риелторов, рухнет минимум в 2-3 раза. И это далеко не предел. Ведь спрос на жилье сейчас - нулевой. На аренду цены уже упали вдвое, но клиентов от этого больше не стало.

Гости, лишившиеся работы, покидают Киев, поэтому количество предложения растет, а цены падают. А что касается продажи, то даже цена в $50 тысяч за 1-комнатную вряд ли заинтересует клиентов - денег у людей нет, как и возможностей взять их в кредит. Между тем директор АН Аякс Борис Егизарян считает: $30-40 тысяч за честную единичку вскоре станут правилом, это реалии кризиса. Аренда до февраля должна еще подешеветь на 20%, то есть единичку можно будет снять за $200. Дешевле купит тот, кто согласен потерпеть еще хотя бы полгода. К зиме цены опустятся, а весной-летом вообще упадут на уровень 2003 года - единичка около 20 тысяч, двушка - 40 тысяч. А если рынок ипотечного кредитования к тому времени не оживет (а все идет к тому), то уже осенью квартиры будут продаваться по ценам 2000-2001 года - 10-15 тысяч за единичку, 15-25 за двушку.

Теперь посмотрим на Запад, который во многом может служить индикатором ситуации в целом и хорошим примером того, что нас ждет через некоторое время. Рынки жилой недвижимости США подали некоторые признаки жизни в течение последних недель. Корифеи и рупоры экономики, впрочем, предостерегли потребителей - это оживление временное и очень скоро закончится новым обвалом. Как не парадоксально, причины этого весьма схожи для таких несоизмеримо разных рынков, как рынок недвижимости США, России и Украины. Бывший председатель Федеральной Резервной Системы, Алан Гринспен, как никто другой разбирающийся в механизме образования кредитно-инвестиционных пузырей США, сообщил в интервью, что рынок недвижимости вероятней всего ожидает новый скачок вниз.

Возможно впереди вторая волна падения. В текущей ситуации мы получим значительное снижение доверия потребителей, после того как рынок будет захлестнут банкротским жильем, которое снизит цену продаж до цены долгов и даже намного ниже. Обоснованность такого мнения очевидна - кредитная накачка рынка прекращена, в то время как безработица постоянно растет и выкидывает все больше и больше заемщиков на улицы. Аналогично, пиковые значения невозвратов и юридических производств по ним ожидает США, да кстати и Россию с Украиной в 2010 году. Именно тогда на рынок, не подпитанный кредитами, выльется широкий поток банкротской недвижимости.

Интересно, что всегдашний рупор оптимизма Барак Обама также поспешил охладить хор глашатаев скорого избавления от кризиса, заявив, что выход США из рецессии - процесс, который будет длиться многие месяцы. Применительно к Украине это означает, что не стоит уповать на речи про команду саламандр, а готовится к новой волне негативных экономических факторов.

Копать и покупать пока рано

Резюмируя эти разные прогнозы, приходится говорить достаточно банальные вещи. Цены на недвижимость в первую очередь зависят от привлекательности жизни в данном конкретном месте. Рассмотрим упрощенную модель. Если в Украине все плохо, нет работы и нормальных зарплат, а в отдельно взятом Киеве благодать, полно работы, высокий уровень жизни и хорошая погода - ситуация на рынке недвижимости моментально перестроится. По всей стране квартиры будут строить очень дешево, а в столице - очень дорого. Теперь эту схему примеряем на реальную ситуацию в стране. Уровень жизни в Украине падает, соответственно падает и привлекательность ее для жизни. Цены на недвижимость ведут себя в гармонии с общей ситуацией, то есть стремятся вниз. В Киеве медленней, в регионах - в зависимости от наличия работы и уровня зарплат.

К этой простой и объективной зависимости добавляем коэффициент покупательной способности населения. Она и была не слишком высокой, а сегодня стала еще ниже. Но до кризиса эту способность искусственно усиливали в интересах крупных корпораций за счет кредитной кабалы. Так что лопнувший пузырь экономики, построенной на «жизни в долг» для обычного человека пошел на пользу. Теперь все можно купить по цене приличного «первого взноса» без двадцатилетних выплат. Возвращаясь к теме недвижимости можно лишь констатировать, что она будет привязана к состоянию экономики. И пока последняя падает, у жилья нет причин дорожать. Вопрос лишь в том, насколько сильно оно подешевеет и на какой отметке остановится. Но однозначно сейчас мы еще не на дне. Так что и копать - рано.


Комментариев: 0    Просмотров: 406

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus