Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Выставочные центры: строить или не стоит?

Выставочные центры: строить или не стоит?

Очевидно, что сегмент выставочной недвижимости – наименее интересный в данный момент для украинских девелоперов, поскольку уровень доходнос­ти в других сегментах коммерческой недвижимости выше. К тому же девелопмент выставочно-ярмарочной не­движимости достаточно специфичес­кий и отличается от других сегментов (более подробно о девелопменте выста­вочной недвижимости читайте в бли­жайших номерах «Commercial Property» - ред.). Однако в обозримом будущем, с развитием экономики в целом и вы­ставочного бизнеса в частности, а так­же усилением конкуренции во всех сегментах коммерческой недвижимос­ти, данная сфера, как ожидается, ста­нет интересной для украинских девелоперов.

Поскольку в Украине выставочная недвижимость еще не является полно­ценным представителем коммерчес­кой недвижимости, приведем данные российского рынка. По информации российских экспертов, рентабельность строительства выставочной недвижи­мости в Москве и области составляет около 10-12%. Средний уровень аренд­ных ставок на крытые помещения профессиональных проектов достига­ет $10/м /в сутки, на открытые – $5/м /в сутки, ежегодный рост составляет 8-12% в год. При некоторых случаях чистый доход от квадратного метра выставочной площади сопоставим с доходностью офисной недвижимости. Москва и ближнее Подмосковье на сегодняшний день располагают около 800 000 м2 выставок площадей. При этом возводятся новые объекты и расширяются существующие, а количество компаний-организаторов выставочных мероприятий не сильно отличается от украинских показателей (по  разным источникам, в Москве работает около 200 выставочных операторов).

 

Киевский рынок

После открытия двух современных выставоч­ных центров – «МВЦ» в октябре 2002 года и «КиевЭкспоПлаза» в 2003 году – выставочный биз­нес переживает процесс активного роста. Оба центра развиваются как в плане предоставляе­мых услуг, так и увеличения объемов площадей. На примере «КиевЭкспоПлазы» отчетливо вид­но как с развитием отрасли возрастал спрос и по­требность в выставочных площадях. Так, за время своего существования с 2003 года, посред­ством введения новых павильонов в 2004 и в 2007, центр увеличил объем площадей практиче­ски в три раза.

На столичном рынке ситуация с экспозиционными площадями обстоит следующим образом: основными площадками, принимающими боль­шее количество выставок, являются «КиевЭкспоПлаза» (28 000 м2) и «Международный выставоч­ный центр» (28 000 м2). Помимо этого, в Киеве функционирует также Экспоцентр Украины» (бывший ВДНХ, 10 000 м2) и несколько малых выставочных центров: «АККО Интернешнл» (2800 м2), «ВнешЭкспоБизнес» (2400 м2), выста­вочный зал Торгово-промышленной палаты Укра­ины (ТПП) (1700 м2). В целом, город располагает около 73 000 м2 выставочных площадей.

Может показаться, что для столицы при по­стоянно увеличивающемся количестве и масштабах выставочных мероприятий существую­щего объема недостаточно. Более того, многим известно о планах «КиевЭкспоПлазы» увели­чить мощности комплекса. Правда, ввиду ограниченной площади участка по ул. Салютной, 2-б, новый центр поменяет дислокацию. На одном из мартовских градсоветов при согласо­вании градостроительного обоснования заст­ройки территории, ограниченной улицами Са­лютной, Щербакова, Эстонской и Туполева, проектная организация ДП Институт «Киевгеплан» озвучила возможное месторасположе­ние будущего комплекса – ул. Берковецкая, 6. На сегодняшний день, данный участок рассмат­ривается как один из наиболее вероятных вари­антов для строительства нового выставочного комплекса.

«Международный выставочный центр» так­же не отрицает планов увеличения комплекса пока что в рамках существующих площадей, хо­тя возможность переезда на новый участок не исключается.

 

Перспективы

Можно ли говорить о дефиците площадей и не­обходимости строительства новых комплексов? Относительно данного вопроса и потребности в увеличении фонда выставочных площадей мне­ния специалистов расходятся. Исследуя между­народный опыт и практику выставочного бизне­са, очевидно, что Украина может пойти по пути западноевропейских стран либо продолжить развитие по примеру России, в частности Моск­вы. Второй вариант более вероятен.

Дело в том, что, например, в Германии, цент­ре мировой выставочной жизни, данная отрасль является составляющей народного хозяйства и подчинена государству. То есть, собственником или основным совладельцем выставочного цент­ра является город, и при одном центре работает, как правило, один организатор выставочных ме­роприятий.

Принимая во внимание отсутствие у нашего государства комплексного и системного подхо­да к развитию данной сферы, а также то, что в Украине выставочный бизнес находится в част­ных руках, в ближайшее время ожидать карди­нальных изменений на украинском рынке не стоит. И вполне возможно, что мы последуем примеру московского рынка, где наблюдается постоянный рост объема экспозиционных пло­щадей и конкуренции среди компаний-организа­торов выставок.

Какие перспективы у киевского рынка выста­вочной недвижимости? Когда стоит ожидать открытия новой площадки «КиевЭкспоПлазы»? О реальной ситуации с перенесением и увеличени­ем площадей выставочного комплекса нашему изданию рассказал Игорь Колгатин, генераль­ный директор комплекса. Собственным мнени­ем о дефиците и возможных изменениях в ситу­ации на рынке столицы с введением новых выставочных площадей с нами поделился Анато­лий Ткаченко, генеральный директор «Между­народного выставочного центра».

Для выставочного центра «КиевЭкспоПлаза» проблема расширения площадей приобрела особую актуальность в 2006-2007 годах. Толчком для решения возникшего вопроса послужил стремительный рост выставочной активности столицы и страны в целом. С появлением новых совре­менных площадок показатели отрасли выросли сразу на 15-30%. Сегодня выставки представляют собой эффективный маркетинговый инструмент продвижения компаний на украинском и между­народном рынках. Ежегодный рост количества участников выставочных мероприятий составля­ет 12-15%. Именно на выставке можно с наиболь­шим эффектом и с наименьшими затратами пре­зентовать свою продукцию, заключить договора, наработать клиентскую базу Выставки являются «зеркалом» экономики страны, своего рода ин­дикатором рыночных изменений.

Активное развитие отрасли привело к дефи­циту выставочных площадей, и ярким подтверждением этому факту служат календари выставок, которые разрабатываются в каждом выставочном центре. По ито­гам 2007 года количество выставоч­ных дней в «КиевЭкспоПлазе» соста­вило 250 из 360 календарных (для сравнения, в 2003 году количество вы­ставочных дней в нашем комплексе равнялось 175). Таким образом, за пять лет работы выставочный сезон в «КиевЭкспоПлазе» продлился в общей сложности на три месяца – июнь, ав­густ, декабрь, а ведь это именно те ме­сяцы, которые изначально считаются невыставочными. Анализ календарей выставок на 2008-2010 годы показыва­ет, что возможности нашего центра до­стигли предела своего насыщения. Возникает закономерный вопрос: где и насколько (в каких масштабах) рас­ширяться дальше.

В связи с этим команда специалистов «КиевЭкспоПлазы» сегодня задумывается над перспективами расшире­ния выставочного центра. Информация в прессе о переносе «КиевЭкспоПлазы» на другой участок – это результат обсуждений данного вопроса в узкопрофессиональных кругах. Приходится признать, что возможности развития на земельном участке по улице Салютной, где сегодня располагается выставочный центр, фактически исчерпаны. Поэтому сейчас разраба­тываются варианты переноса выставочного цент­ра на другой, в несколько раз больший земель­ный участок. В настоящее время ведутся работы по подготовке эскизного проекта будущего цент­ра, проводятся маркетинговые исследования, изучается финансовый рынок.

Экономическое моделирование показывает, что столице Украины в перспективе понадобится выставочный центр общей площадью до 200 тысяч м2.

Обязательным условием для строительства выставочного центра является близость площад­ки к станции метро, наличие транспортных маги­стралей, а также мощных инженерных сетей. Современные строительные технологии позволяют построить любой объем достаточно быстро, а вот как скоро пройдет согласование всех вопросов до строительства – это уже сложно предсказать.

Я более чем уверен, что новый комплекс бу­дет востребован и рентабелен, так как работа ведется   с   учетом   длительной   перспективы.

Анатолий Ткаченко, генеральный директор «Международного выставочного центра»: Оценивая сегодняшнее состояние выставочного рынка, я бы сказал, что в Украине, в частности в Киеве, нет дефицита выставочных площадей. Возможно, со стороны у кого-то может возник­нуть иное впечатление. Но если же углубиться в действительность, то дефицита, как такового, нет. И тому есть объективные подтверждения.

Необходимо начать с того, что в календаре выставок в Экспоцентрах встречаются так называемые «окна», то есть ничем не заполненные небольшие периоды. Существуют и целые большие невыставочные сезоны, это летние месяцы, частично декабрь и январь, когда выставки, как правило, в Украине не проводятся.

Есть и иной резерв площадей. Не секрет, что в одном большом зале часто можно разместить одновременно несколько выставок. По своим объемам, а это 2-3 тысячи м2, они вполне могли бы проходить в малых выставочных центрах, и в Киеве есть такие не занятые, но достаточно хо­рошо оборудованные площадки. То есть, при не­обходимости с их помощью можно было бы ос­вободить площади больших экспоцентров для более крупных мероприятий.

Помимо этого, стоит отметить, что большин­ство проводимых масштабных выставок, по су­ти, не являются специализированными и объе­диняют в себе несколько смежных тематик.

Выставки, размеры которых действительно с каждым годом увеличиваются, в Украине есть, но их не так уж и много. Для них существующих площадей уже не хватает. Но здесь показателен пример одного из самых масштабных ежегод­ных мероприятий – «Аква-Терм» (инженерное оборудование; системы отопления, вентиляции, кондиционирования, водоснабжения, сантехни­ки и бассейнов). Организаторы, учитывая расту­щие объемы экспозиций, приняли решение о выделении сегмента кондиционирования и вентиляции в отдельную выставку, которая теперь будет проходить в феврале. Такое решение – это тоже оптимизация в плане рационального использования резерва площадей.

К тому же, выставок, растущих каждый год подобно «Аква-Терм», как я уже сказал, немно­го. Потому строить выставочный комплекс под них не имеет смысла. Ведь все остальное время залы будут простаивать.

Но главное даже не это. По состоянию на се­годняшний день наша страна занимает первое место в мире по конкурентности выставочного бизнеса, опередив даже Россию. Количество компаний-организаторов выставок доходит до 300. И это, к сожалению, не комплимент. Такое состояние – свидетельство того беспорядка, ко­торый сегодня творится в украинской выставоч­ной сфере.

Дело в том, что каждая маленькая выставка забирает посетителей и экспонентов у большой. Кроме того, небольшие выставки еще и ведут ценовой демпинг. Все это не лучшим образом сказывается на ситуации в выставочном бизне­се. Естественно, что с постепенным развитием рынка останутся только крупные игроки, и мас­са мелких выставок погибнет. Это, в свою оче­редь, освободит место в выставочном календа­ре Экспоцентров для более масштабных мероприятий.

С чем столкнется любая компания, которая решит построить новый центр, особенно если это будет не «КиевЭкспоПлаза» и не мы? Пред­положим, будет возведен комплекс на 100 000 м2. С одной стороны, это, вроде бы, сни­мет все вопросы о недостатке выставочных площадей. Но при этом, естественно, около трех лет компания вынуждена будет пойти на очень серьезный демпинг. При этом основные игроки (компании-организаторы) останутся на прежних местах, не говоря уже о наших собст­венных выставках, которые проводит «Между­народный выставочный центр». Если такой экс­поцентр появится сегодня, он неизбежно столкнется с проблемой заполнения площадей. Продать их будет можно, только значительно занижая стоимость.

Поэтому если кто-то и будет строить новый выставочный комплекс, необходимо взвесить все аспекты и приготовиться к тому, что лет пять этот бизнес будет убыточным. Я допускаю, что спустя этот период они выйдут на некоторые по­казатели прибыльности, но в этом сегменте пе­риод возврата вложений, наверное, самый дли­тельный. Это также стоит учитывать.


Комментариев: 0    Просмотров: 699

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).