Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Кому доверить управление офисным зданием?

Кому доверить управление офисным зданием?

На сегодняшний день тема управле­ния недвижимостью в Украине доволь­но злободневна, поскольку в нашей: стране до сих пор не сформирован рынок соответствующих услуг. До недавнего   времени  специализированные международные и российские компании им не интересовались, ссылаясь на отсутствие спроса со стороны украинских девелоперов, которые, в свою очередь, создавали для каждого объекта собственные управляющие структуры из-за отсутствия предложения и желания сэкономить на этом виде услуг. Как следствие, сложилась ситуация, при которой специализированные компании, предлагающие услуги проперта фасилити-менеджмента, еще не проявили себя, а собственные структуры многих девелоперских компаний уже успели наработать определенный oпыт. В первую очередь, это касается офисной недвижимости, поскольку имен с этого сегмента, по сути, началось развитие рынка коммерческой недвижимости в столице, и именно здесь девелоперами/владельцами накоплен наибольший   практический   опыт управлению   объектами. Например, самостоятельные структуры по yпpaвлению офисными объектами имеют крупные девелоперские компании, спе­циализирующиеся на развитии проек­тов офисной недвижимости: ISA Prime Developments (New Horizon Property Services), Forum Evolution, «HECT HECT Плюс»). Свою структуру для управления находящимся в собственно­сти БЦ «Леонардо» (первая очередь) создал фонд Quinn Group - Quinn Properties Ukraine.

В настоящее время аутсорсинг ком­мерческого управления объектом пока не получил распространения в Украи­не, что является результатом как определенных стереотипов, так и ограниче­ний юридического характера, уверяет Рысбек Токтомушев, генеральный директор компании «Евразия-Украина».

С постепенным насыщением рынка объекты начинают конкурировать между собой по качественным показа­телям, одним из которых является профессиональное управление. Качественный и количественный рост ук­раинского рынка, появление крупных проектов, претендующих на статус вы­сококлассных, что автоматически предполагает профессиональное со­провождение проекта управляющей компанией на этапе его создания и функционирования, обуславливают формирование спроса со стороны девелоперских компаний и, как след­ствие, более пристальный интерес к украинскому рынку со стороны специ­ализированных структур.

Не менее важным фактором, влия­ющим на увеличение спроса услуг проперти-менеджмента в нашей стра­не, является процесс формирования вторичного инвестиционного рынка. Наличие на объекте профессиональ­ной управляющей компании, равно как и присутствие качественного состава арендаторов, является одним из важнейших условий приобретения объекта недвижимости, особенно для иностранных инвесторов. Согласно сложившейся мировой практике, к но­вому владельцу объекта переходят не только существующие договора арен­ды, но и договор с управляющей ком­панией. Это является своего рода га­рантией того, что арендаторы не почувствуют (в негативном плане) смену владельца, и процесс функцио­нирования объекта будет продолжать­ся без каких-либо сбоев. К тому же, для многих компаний-арендаторов офисных площадей, особенно транс­национальных, присутствие на объек­те профессиональной управляющей структуры, особенно известной им по работе в других странах, может иметь решающее значение в процессе выбо­ра. Независимая управляющая компа­ния формирует, поддерживает поло­жительный имидж офисного объекта и является его частью, что непосредст­венно влияет на стоимость недвижи­мости.

Таким образом, практически сво­бодная сегодня ниша услуг профессио­нального проперти-менеджмента от­крывает широкие возможности, как для иностранных, так и для локальных компаний. Рынок управления в нашей стране - еще совсем молодой вид биз­неса, а это значит, что спрос на дан­ный вид услуг будет только расти.

Уже на сегодняшний день компа­нии, оказывающие услуги по управлению объектами недвижимости, уверя­ют, что проблем функционирования на киевском рынке нет. Сергей Сергиенко, управляющий партнер СВ Richard Ellis в Украине, отмечает: «На удивление, могу сказать, что у нас нет проблем с подбором персона­ла (СВ Richard Ellis заключила дого­вор на управление БЦ «Делойт» и БЦ «Айсберг» в Киеве, - ред.)  Возникает вопрос не с наймом людей, а скорее с наличием админресурса, чтобы на­нять их достаточно оперативно.

Сложности с продажей услуги уп­равления недвижимостью также начи­нают исчезать, поскольку в Украине строят уже не маленькие центры по 3-4 тысячи метров, а крупные и качественные здания. Кроме того, подходы девелоперов к бизнесу становятся все более профессиональными: уделяется большое внимание качеству, привле­каются профессиональные консуль­танты на различных этапах развития проекта.

Сегодня наши услуги по управле­нию уже достаточно востребованы на рынке, кроме того, его дальнейшее развитие формирует будущий потен­циал. Безусловно, существует опреде­ленная разница в подходах отечест­венных и зарубежных заказчиков: украинские компании предпочитают не отпускать «хлебное место», тем бо­лее, если у них на этот момент уже есть какая-то сформированная струк­тура по управлению».

 

Проперти-менеджмент: основные задачи

Грамотное управление объектом коммерческой недвижимости в целом и офисным зданием в частности поз­воляет повысить его доходность по­средством следующих факторов:

    установление более высоких аренд­ных ставок ввиду качественного управления объектом;

    высокий процент заполняемости здания благодаря комплексной ра­боте с существующими и потенци­альными арендаторами;

    снижение общих затрат на содер­жание и эксплуатацию здания вследствие оптимизации процесса управления;

    экономия средств за счет более профессионального управления расходами, выбора наиболее подхо­дящих субподрядных организаций;

    увеличение срока службы инже­нерных систем объекта, а также сохранение здания в хорошем со­стоянии благодаря правильному обслуживанию и чистке, произво­дящимся своевременно и с исполь­зованием наиболее оптимальной технологии.

 

Таким образом, очевидно, что обес­печение профессионального и грамот­ного управления объектом недвижи­мости необходимо как при его продаже с целью повышения стоимос­ти, так и при долгосрочном владении для получения гарантировано стабиль­ного дохода.

На сегодняшний день управляющие структуры выполняют целый ком­плекс разноплановых задач для полноценного функционирования объекта, при этом предоставление полной отчетной документации позволяет вла­дельцу здания не вникать в процесс управления.

В целом комплексное управление офисным объектом включает реше­ние таких вопросов:

    управление арендными отношениями (ведение договоров аренды, раз­работка программы удержания арендаторов и т.д.);

    управление финансовыми потоками (контроль своевременного внесе­ния арендных платежей, формирование эксплуатационного бюджета, ведение учета фактических затрат и пр.);

    сдача объекта в аренду (определение стратегии, разработка маркетин­говой политики, подбор агентств по поиску арендаторов, разработка стандартных договоров аренды и т.д.);

    эксплуатация объекта (фасилити-менеджмент: техническая эксплуата­ция, организация комплексной уборки общих площадей и прилегающей территории, организация охраны, взаимодействие с поставщиками ком­мунальных услуг, представителями контролирующих учреждений и многое другое).

 

Выбор владельца: все «за» и «против»

Еще на начальных стадиях развития проекта необходимо определиться с тем, как и кем будет осуществляться управление офисным объектом. При этом, как отмечает Константин Баранов, управляющий партнер Colliers International FM (Россия), «владельцу стоит обратить внима­ние на такие моменты: какова желаемая степень контроля? каков желае­мый уровень обслуживания? каков требуемый уровень реагирования? В зависимости от ответов на эти вопросы принимается решение о формиро­вании собственной управляющей структуры либо привлечении сторонней организации».

Если девелопер строит объект не для последующей продажи, а плани­рует долгосрочное владение им, и ему важно иметь полный контроль над всеми процессами, тогда, очевидно, выбор падет на создание собст­венной структуры. Особенно, если офисный проект не единственный и в будущем планируется реализация подобных объектов. Например, функ­ционирующими офисными объектами - бизнес-городком «Форум» и «Форум Парк Плаза» девелоперская компания Forum Evolution управ­ляет самостоятельно. Последующие объекты (например, Forum Aerostar) также будут управляться без привлечения сторонних организа­ций.

Создание внутренней структуры, равно как и привлечение независи­мой управляющей компании, имеет ряд преимуществ и недостатков. Экс­перты рынка в целом единодушны в определении основных положитель­ных и отрицательных моментов привлечения независимой организации. Очевидно, что аргументы «за» для независимой структуры являются одно­временно аргументами «против» собственного подразделения. Итак, обоб­щив мнение разных специалистов, можно говорить о таких преимущест­вах привлечения профессиональной управляющей компании:

    опыт и профессиональная экспертиза;

    штат специалистов различных направлений (нет необходимости дер­жать в штате узкоспециализированных сотрудников для каждого объ­екта, а привлекать их по мере надобности сразу для нескольких объек­тов):

оптимизация расходов и затрат посредством грамотного управления и
использования внутренних ресурсов управляющей компании;

такой вариант может быть дешевле, чем создание собственной коман­ды, в зависимости от  масштабов объекта и объемов работы.

 

Положительными моментами создания собственной структуры управ­ления являются, в первую очередь, меньшая стоимость, хотя, конечно, многое зависит от объемов работ. Немаловажный фактор, который зачас­тую и становится решающим - это контроль над всеми процессами, накоп­ление опыта и экспертизы внутри компании.

Говоря о выборе между созданием собственной структурой и привле­чением сторонней компании, Рысбек Токтомушев отмечает: «В настоя­щее время рынок услуг управления недвижимостью в Украине крайне не­развит, поэтому кардинальных разрывов по уровню качества между внутренней службой собственника здания и внешним подрядчиком быть не должно. Хотя несомненно, что в будущем различия в данной области станут более очевидными.

Основным «плюсом» аутсорсинга управления недвижимостью является возможность собственника не тратить время и усилия на непрофильный биз­нес. Кроме того, если собственник на­нимает международную компанию с известным именем, к «плюсам» можно отнести улучшение имиджа объекта. «Минусы» составляют повы­шенные расходы на управление и, в определенной степени, утрата пря­мого контроля над процессами на объ­екте».

Владимир Шимкин, генераль­ный директор Quinn Properties Ukraine, высказывает сходное мне­ние об аутсорсинге в управлении: «Преимуществом профессиональной компании по управлению недвижимо­стью является, в основном, опыт и на­выки. То есть, компания знает, как управлять офисным объектом, имеет стаж и команду профессионалов. Ино­гда услуги независимой компании мо­гут быть дешевле, чем содержание собственной структуры, в зависимос­ти от объемов. Это основное преиму­щество. А недостатком может стать то, что управление или надзор за этой компанией менее прямой и функцио­нальный. Существуют, конечно, опре­деленные рычаги воздействия, в пер­вую очередь, договорные отношения, однако персонал независимой компа­нии не подчиняется непосредственно девелоперу/владельцу объекта. Вто­рое, это, опять же, вопрос цены, - она может оказаться и выше».

 

Управляющая компания: роль и функции

Если на начальном этапе развития рынка проперти-менеджмент выпол­нял посреднические функции между арендатором и собственником, то се­годня полномочия управляющих ком­паний сильно расширились: это много­профильные консультанты по целому спектру вопросов. Современные орга­низации значительно расширили сег­мент предоставляемых услуг – от собственно управления объектом недвижимости до консультаций и над­зора на всех этапах развития проекта.

О роли управляющей компании рассказывает Сергей Сергиенко: «Уп­равляющая компания - это первая точ­ка контакта, некий fire wall между арендатором и владельцем. В букваль­ном смысле это означает следующее: управляющий берет на себя все функ­ции и обязательства, чтобы до владельца не доходили никакие вопросы и проблемы, кроме пожара. Наша компания изначально берется только за услуги управления недвижимос­тью, не ограничиваясь управлением эксплуатацией, что является всей ра­ботой по объекту. Таким образом, об­щение собственника здания с аренда­торами ограничивается только продлением важных договоров и до­стижением каких-либо принципиаль­но новых договоренностей при сдаче помещений в аренду. Что касается по­вседневного общения, текущих вопро­сов, доработок и прочих моментов, все это происходит только через уп­равляющую компанию».

Рысбек Токтомушев дает такое оп­ределение роли управляющей компа­нии: «Как правило, управляющая ком­пания выступает посредником в отношениях между собственником и арендаторами. С одной стороны, обычно она имеет больше экспертизы и опыта, нежели собственник. В то же время, управляющая компания является агентом собственника и не имеет полномочий принимать решения са­мостоятельно.

Основная ценность управляющей организации в отношениях с арендато­рами состоит в том, что она может действовать более компетентно, ме­нее эмоционально, повышая, таким об­разом, качество решений собственни­ка в отношениях с арендаторами».

Управляющие компании сегодня предлагают ряд услуг по сопровожде­нию проекта недвижимости с началь­ного этапа. Точно так же как консал­тинговые предоставляют услуги по разработке концепции, управляющие компании уже на этом этапе могут скоординировать работу с точки зрения будущего функционирования конкретного объекта. Это важно, поскольку, будучи специалистами по управлению объектом, они могут вне­сти в концепцию проекта очень много полезных моментов, связанных имен­но со спецификой обслуживания и уп­равления. Таковыми могут быть са­мые простые вещи (например, размещение парковки) и более серь­езные (какое инженерное оборудова­ние использовать, где его лучше раз­мещать, какие принципы работы применять и так далее). При таком со­трудничестве желательно, чтобы ком­пания, оказывающая консультацион­ные услуги в процессе строительства, взяла в управление объект и после сдачи в эксплуатацию.

Таким образом, остановившись на варианте аутсорсинга для управления объектом, как отмечает Константин Баранов, собственнику необходимо:

    привлечь профессионального кон­сультанта (УК) на стадии «Про­ект»;

    обратиться к консатгингу на стадии проекти­рования и строительства;

    разработать руководство для арендаторов (Tenant Manual);

    разработать руководства по отдетке (Fit-Out Manual);

    разработать грамотное техническое задание для управляющей компании;

    грамотно составить договор между владель­цем здания и УК.

 

При этом Константин Баранов отмечает, что «если собственник решился на заключение договора с управляющей компанией, то в этом слу­чае целесообразнее будет поручить ей и управ­ление процессом технического обслуживания здания. Компания составит детальные перечни работ, что позволит снизить вероятность дорого­стоящего ремонта. Специалисты управляющей компании обслуживают электрические системы здания, канализацию, вентиляцию, кондициони­рование, отопление, водоснабжение, систему диспетчеризации и т.д. В рамках технического обслуживания могут осуществляться следующие виды работ: исследование здания и технический аудит, разработка программ по улучшению ин­женерных систем, приведение документации и оборудования в соответствие с законодательны­ми нормами, организация тендеров по выбору компаний-поставщиков оборудования и ком­плектующих, закупка оборудования и комплек­тующих после проведения соответствующих тен­деров, обслуживание и ремонтные работы, администрирование договоров с ресурсоснабжающими организациями и сервисных договоров».

 

Стоимость услуг

Стоимость услуг управляющей компании опре­деляется рынком и зависит от объемов и набо­ра услуг. При этом, как отмечают специалисты, существует два основных способа определения стоимости услуг управления. Первый - это фиксированный бюджет для конкретного зда­ния, определенный процент которого получает управляющая компания. Второй - фиксирован­ная сумма за каждый квадратный метр.

К факторам, которые влияют на определе­ние стоимости услуг управляющей компании, помимо набора услуг, эксперты относят время: на какой срок планируется управление и с ка­кого момента компания подключилась к про­цессу развития проекта. Если профессиональ­ные консультанты управляющей компании привлекаются на стадии проектирования или строительства, конечно, это определенные рас­ходы для девелопера, но в долгосрочной пер­спективе такие затраты будут оправданы сни­жением риска не


Комментариев: 0    Просмотров: 1002

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus