Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Магия имени

Магия имени

src=/content/root/25-06-08-9-1.jpg

Серьезные девелоперы, работающие на рынке офисной недвижимости, всякий раз, принимаясь за новый проект, стараются привлечь в свой бизнес-центр именитых арендаторов, чей бренд можно эффективно использовать в собственных PR-кампаниях. Ведь такая технология «раскрутки» проекта позволяет не только быстрее сдавать офисные площади, но и устанавливать повышенные арендные ставки для других клиентов.

КЛИЕНТ ОСОБОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Специалисты обычно делят ключевых, имиджевых арендаторов площадей в БЦ на две группы: по занимаемой ими площади и по бренду. Арендаторы первой категории отнюдь не всегда являются широко известными компаниями с образцовой корпоративной культурой, но в 100% случаев такие фирмы представляют собой мощные коммерческие структуры, которые арендуют в бизнес-центре большие площади и. соответственно, приносят его владельцу значительную долю доходов. По этой причине собственники БЦ и управляющие компании, как правило, придают огромное значение работе с такими клиентами.

Как отмечает генеральный директор компании «Евразия-Украина» Рысбек Токтомушев, хотя фирма, арендующая большие площади, может вовсе и не быть «якорем» для БЦ, однако на практике именно «якоря» чаще всего арендуют значительные площади. С этим согласна Лилия Миненко, заместитель директора девелоперской компании «Домус»:

— Основной целью при подборе «якорных» арендаторов для бизнес-центра является выбор наиболее крупных арендаторов. Один крупный арендатор предпочтительнее, чем несколько мелких, поскольку значительно упрощается процесс коммуникации. Естественно, при этом выдвигается ряд требований к арендатору: авторитет, имидж компании и т. д.

Впрочем, порой встречаются и знаковые арендаторы, которые могут занимать небольшую площадь в здании, но при этом экономический эффект от самого их присутствия в офисном центре очень велик. К тому же, делая ставку на чисто брендовый «якорь», девелопер делает менее уязвимым свой бизнес, ведь в случае ухода такого арендатора высвобождается лишь небольшая часть офисных площадей, а значит, нет риска ощутимого снижения рентабельности всего проекта.

Присутствие «брендового якоря» в бизнес-центре выгодно и по другим соображениям.

Руслан ХИЦЮК, менеджер департамента недвижимости MIRAX Group:

— «Якорь» – это уже зарекомендовавший себя популярный бренд. И для потенциальных клиентов БЦ такой «якорь» является еще одним сильным аргументом для принятия положительного решения в пользу данного бизнес-центра. Присутствие такого арендатора повышает привлекательность БЦ, степень доверия к нему со стороны клиентов и, если хотите, увеличивает капитализацию проекта. Ведь ни одна солидная фирма не захочет связываться с неоправданно рисковым проектом.

Сергей КАРАМНОВ, президент компании Real Estate Solutions:

— При подборе арендаторов в бизнес-центр девелопер преследует несколько целей. Прежде всего, присутствие в БЦ известных компаний повышает престижность объекта и, следовательно, ускоряет сдачу свободных площадей. Кроме того, привлечение знакового арендатора дает возможность получить больший доход, а также удерживать желаемый уровень арендных ставок. Наконец, в этом случае растет рыночная стоимость объекта недвижимости, что крайне важно, если собственник БЦ планирует продать данный объект как действующий бизнес.

Валерий КИРИЛКО, управляющий партнер компании Concordе:

— В киевских бизнес-центрах роль «якорей» нередко выполняет компания-бренд, соседство с которой почетно и престижно. Поэтому собственники и девелоперы офисных комплексов, занимающиеся вопросом сдачи в аренду своих площадей, стараются в первую очередь привлечь хотя бы одного такого клиента. Тогда есть гарантия, что остальные арендаторы «подтянутся» сами собой и будут более сговорчивы в плане условий оплаты помещений.

Олег ВУЕЦ, руководитель аналитического управления ЗАО «Управляющая компания «НОВА»:

— «Якорный» арендатор для бизнес-центра является залогом стабильных доходов на довольно длительный период. Подобные арендаторы позволяют точнее планировать развитие проекта.

Ольга ЯКИМАХА, инвестиционный аналитик Arca Capital:

— Подбирая «якорного» арендатора для бизнес-центра, девелопер рассчитывает, во-первых, на снижение рисков, связанных с наполняемостью бизнес-центра, а во-вторых, наличие такого арендатора повышает престижность офисного центра, что, безусловно, способствует увеличению доходов от сдачи площадей в аренду.

Однако, как подчеркивает Рысбек Токтомушев, не следует думать, что именитый «якорь» может «вытащить» откровенно неудачный проект:

— Если проект имеет повышенные риски, то это, как правило, означает, что он имеет какие-то серьезные дефекты. А это как раз и может послужить причиной тому, что «якорь» не придет в данный проект. «Якорные» арендаторы не любят проблемные проекты. Поэтому ситуация, когда «якорь» спасает проблемный проект, на практике не очень распространена.

ЭФФЕКТ ОТ БРЕНДА

Стоит отметить, что присутствие далеко не каждой, даже известной и популярной компании, приносит девелоперу офисного проекта все перечисленные экспертами выгоды. Чтоб именитый арендатор мог выступать в качестве брендового «якоря», он должен соответствовать определенным критериям. Каким? На сей счет есть разные мнения. Так, Рысбек Токтомушев полагает, что объективно на роль офисных «якорей» могут претендовать в основном известные крупные западные компании. Тем не менее, есть и отечественные фирмы, которым это по силам. Здесь, полагают специалисты «Управляющей компании «НОВА», решающее значение имеют финансовая стабильность компании, а также перспективность бизнеса, которым она занимается. В Real Estate Solutions основными признаками «якорного» арендатора БЦ прежде всего называют деловую репутацию и финансовую состоятельность фирмы. Кроме того, добавляет Сергей Карамнов, рассматривая конкретные фирмы как «якоря», девелоперы обращают внимание на их сферу деятельности.

В девелоперской компании «Домус» тоже отмечают, что в качестве «якорей» бизнес-центра могут выступать как украинские, так и иностранные компании. Правда, процесс подписания договора с иностранными знаковыми клиентами, как правило, сложнее нежели с отечественными арендаторами.

Основные требования, которые предъявляют к кандидатам в «якоря» специалисты MIRAX Group – это узнаваемость и доверие целевой аудитории. А Валерий Кирилко обращает внимание на то обстоятельство, что для девелопера важно правильно позиционировать бизнес-центр, когда он только выходит на рынок. И тогда за солидным, уважаемым арендатором пойдут остальные.

Тем не менее при формировании пула арендаторов очень важно обеспечить их совместимость. В компании Concorde считают, что добиться стабильной работы БЦ можно лишь при условии формирования такого пула арендаторов, в котором подобраны фирмы, дополняющие друг друга по роду деятельности (например, когда по соседству с туристическим агентством находится страховая компания, рядом с риэлторской конторой располагается центр ипотечного кредитования и т. д.). В этом случае посетители бизнес-центра могут получить широкий спектр услуг, что называется, не отходя от кассы. Да и самим сотрудникам БЦ удобно, если в одном здании расположены фитнес-центр, кафе, салон красоты… Кроме того, в Concorde рекомендуют собирать в одном бизнес-центре компании примерно одинакового уровня как по профессиональным показателям, так и по имиджу. Ведь даже одна «паршивая овца» может подпортить репутацию БЦ, отпугнув от него серьезных арендаторов. Между тем в конечном итоге для владельцев бизнес-центров выгоднее привлекать в качестве клиентов стабильные «прозрачные» компании, готовые платить среднестатистическую арендную ставку в долгосрочной перспективе, чем иметь дело с «темными лошадками», которые сегодня платят за аренду площадей по максимальным ставкам, а завтра могут просто исчезнуть…

БОНУСЫ ДЛЯ «ЯКОРЯ»

В какой степени компания-«якорь» может повлиять на статус бизнес-центра, его привлекательность и в итоге − на ставку капитализации? Этим вопросом сегодня задаются многие операторы украинского рынка офисной недвижимости. Среди экспертов на сей счет бытуют схожие мнения.

Например, Лилия Миненко считает, что громкие имена арендаторов автоматически повышают престиж самого БЦ, а также имидж девелопера, который осуществляет данный проект. Как утверждает Олег Вуец, фактор «якоря» оказывает существенное влияние на каждый проект офисной недвижимости, но скорее в плане наличия или отсутствия в проекте «якорных» арендаторов. В любом случае, подчеркивает эксперт, проект, имеющий «якорных» арендаторов, более стабилен и экономически привлекательнее. Ольга Якимаха убеждена, что грамотно подобранный «якорь» − очень важная составляющая привлекательности проекта. Например, на Западе, говорит эксперт, девелоперы сейчас нередко сперва ищут «якорь», а потом уже разрабатывают концепцию объекта недвижимости. Такой подход увеличивает инвестиционную привлекательность проекта, поскольку ставка капитализации значительно увеличивается.

Сергей Карамнов также обращает внимание на то, что наличие в офисе именитого арендатора повышает рыночную стоимость объекта недвижимости. Это обстоятельство крайне важно в том случае, если собственник или управляющая компания планируют продать объект как действующий бизнес.

Раз присутствие эффективного «якорного» арендатора, по мнению многих экспертов, играет значительную роль в судьбе всякого проекта офисной недвижимости, то отношения девелоперов с их «брендовыми» клиентами по логике вещей должны складываться по особому сценарию. Существуют ли на сегодняшний день у отечественных девелоперов некие универсальные стандарты работы с имиджевыми арендаторами БЦ? Судя по ответам экспертов, такие стандарты у нас только создаются.

Лилия МИНЕНКО:

− Бывает, что компании отказываются от аренды площадей, в случае, когда в бизнес-центре уже присутствуют их конкуренты. Вообще имиджевые арендаторы при заключении договоров часто включают пункты, ограничивающие свободу девелопера. В случае, если компания будет являться удачным «якорем», девелоперы идут на компромисс и не заключают договора с двумя компаниями, работающими в одной отрасли.

Валерий КИРИЛКО:

− Нередко якорные компании заранее ставят перед арендодателем условие о том, что в бизнес-центре не должно быть конкурирующих брендов. Иногда даже предоставляется так называемый «черный список» фирм, соседство с которыми должно быть исключено. Но если девелоперу выгоден этот арендатор (имя, статус, арендует большие площади и т. д.), он вынужден считаться с требованиями важного клиента.

Ольга ЯКИМАХА:

− Жестких стандартов в отношениях с арендаторами БЦ, в том числе с якорными, у серьезных девелоперов быть не может. В каждом конкретном случае по отдельному проекту следует разрабатывать индивидуальный алгоритм работы с клиентами, что, в частности, подразумевает налаживание особых отношений с наиболее важными арендаторами.

Как правило, «якорный» арендатор получает льготные условия аренды (снижение размера арендной платы и другие дополнительные «бонусы»). Таким образом менеджмент БЦ старается как можно крепче «привязать» клиента к своему объекту. Например, специалисты «Управляющей компании «Нова» уверяют, что они всегда стараются создать максимально комфортные условия для работы якорных арендаторов, выполняя их пожелания даже в тех случаях, когда это требует корректировки проекта офисного центра. В Real Estate Solutions добавляют, что «якорным» арендаторам БЦ обычно предоставляют льготы, которые, в частности, могут выражаться в эксклюзивных условиях размещения на самых ликвидных площадях бизнес-центра. Специалисты компании «Домус» в свою очередь отмечают, что многие девелоперы сегодня предоставляют существенные бонусы своим клиентам и при подписании долгосрочных договоров аренды. Кроме того, имиджевые арендаторы часто имеют преимущество по сравнению с другими клиентами БЦ в плане согласования технических и эксплуатационных условий.

Но, как замечает Рысбек Токтомушев, отечественный рынок офисной недвижимости сегодня все еще является рынком арендодателя:

— На рынке пока нет сложившихся стандартов работы с «якорями». Да и наличие «якоря» не является решающим фактором успеха при сдаче офисных площадей в аренду.

А раз так, бывают случаи, когда арендодатель не соглашается на все требования даже крупных клиентов. Порой, соглашаясь с тем, что наличие конкурентов в одном здании должно быть исключено для компаний, непосредственно продающих здесь свои услуги (риэлторы, аудиторы, юридические фирмы и т. п.), ибо при этом возрастает риск переманивания чужих клиентов, арендодатели настолько уверены в конкурентоспособности своего БЦ, что не особо стремятся идти на уступки арендаторам, в том числе «якорным».

Тем не менее, сегодня уже практически никто не оспаривает мнение, что фактор имени «якорных» арендаторов по мере насыщения рынка офисной недвижимости площадями и роста конкуренции между арендодателями будет иметь все большее значение. Так что, девелоперы, серьезно работающие над формированием качественного пула арендаторов на базе солидных «якорей», тем самым вносят огромный вклад в создание нематериальных активов бизнес-центров, что, безусловно, сказывается на рыночной цене данных объектов.


Комментариев: 0    Просмотров: 419

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).