Огляд ринку комерційної нерухомості в Україні за четвертий квартал 2013 року: Невизначеність або можливість?

• Протягом всього 2013 року загальна ділова активність в Україні залишалася низькою. Негативна економічна динаміка спостерігається в країні, починаючи з третього кварталу 2012 року.
• За оцінками компанії DTZ , загальний обсяг вторинного інвестування на ринку нерухомості в Україні в 2014 році потенційно буде в діапазоні $ 100-250 мільйонів у порівнянні з $ 48 мільйонами, які були інвестовані у придбання об'єктів нерухомості в країні протягом 2013.
• Найбільш привабливими для вторинного інвестування в Україні залишаються якісні об'єкти торговельної та офісної нерухомості, розташовані в Києві та деяких інших великих містах країни. До кінця 2017 поточний обсяг столичного ринку торгової нерухомості може збільшитися більш ніж на 40%, і конкуренція між орендодавцями в сегменті істотно посилиться.
• Придбання об'єктів логістичної нерухомості, в більшості випадків, цікаве компаніям для їх власних потреб, пов'язаних з операційною діяльністю. Кумулятивний обсяг складських і логістичних приміщень, зданих в оренду в Київській області протягом усього 2013 року, склав близько 311 380 кв. м, що всього на 1,5 % менше історичного максимуму, зафіксованого в 2008 році. На думку DTZ логістична нерухомість має високий інвестиційний потенціал, у зв'язку з історично низьким рівнем вакантності в цьому секторі.
• Сприйняття України як країни з високими країновими ризиками є одним з основних бар'єрів для високої активності інвесторів на українському ринку. Хоча події в Україні, які розгорталися в кінці 2013 року, швидше за все, посилили побоювання інвесторів, їх вплив точно оцінити складно.

Протягом всього 2013 року загальна ділова активність в Україні залишалася низькою. Негативна економічна динаміка спостерігається в країні, починаючи з третього кварталу 2012 року. За даними Державного комітету статистики України, у першому кварталі 2013 року реальний ВВП знизився на (-1,1 %). У другому і третьому кварталах 2013 був зареєстрований економічний спад на рівні (-1,3 %).

У зв'язку із загостренням політичної ситуації в Україні, динаміка економічного розвитку країни в короткостроковому періоді залишається невизначеною. Проте, Україна володіє великим потенціалом, який буде реалізований у разі ефективного вирішення ряду проблем економічного та інституційного характеру, що також забезпечить подальший сталий економічний розвиток країни. 

У другій половині 2013 року, незважаючи на зростання активності і в порівнянні з першим півріччям, на інвестиційному ринку комерційної нерухомості в Україні істотних змін відзначено не було, і він залишився ринком покупця. Загальний обсяг вторинного інвестування в нерухомість в Україні в другому півріччі 2013 року склав близько $ 30 мільйонів на додаток до $ 18 мільйонам , які були зареєстровані протягом перших шести місяців року. У 2012 році завершення низки великих інвестиційних угод в Україні було відкладено на 2013 рік у зв'язку з несприятливими ринковими умовами і підвищенням країнових ризиків.

Однак за результатами 2013 року обсяг вторинного інвестування в нерухомість в країні виявився невеликим. Хоча інвестори зацікавлені в придбанні низки об'єктів нерухомості в Україні, вони приймають всі рішення дуже обережно. Тому прогноз компанії DTZ відносно об'єму вторинного інвестування в сегменті нерухомості в 2014 році знаходиться в широкому діапазоні $ 100-250 мільйонів.

Протягом січня-листопада 2013 року найбільш активними покупцями на вторинному інвестиційному ринку в сегменті комерційної нерухомості в Україні залишалися українські компанії та приватні інвестори з достатнім готівковим обсягом вільних фінансових ресурсів. Ці гравці демонстрували особливий інтерес до придбання якісних оперуючих об'єктів нерухомості в Києві та в інших містах-мільйонниках вартістю до $ 50 мільйонів.

З грудня 2013 громадські протести в Києві, які на початку 2014 року поширилися на інші регіони України, призвели до того, що переговори по ряду інвестиційних угод були припинені. З кінця 2013 року по Україні поширилися політичні протести, спровоковані рішенням влади посилити співпрацю з Російською Федерацією замість підписання Угоди про асоціацію України з Європейським Союзом. Виходячи з політичної ситуації в Україні та ескалації протестів на дату публікації даного звіту, поки складно оцінити зміну динаміки ставок прибутковості об'єктів нерухомості в країні і загальний настрій інвесторів.

Найбільш привабливими для вторинного інвестування в Україні залишаються якісні об'єкти торговельної та офісної нерухомості, розташовані в Києві та деяких інших великих містах країни. Збільшення пропозиції офісних приміщень у Києві в поєднанні зі зниженням орендних ставок у сегменті призвело до зростання активності компаній-орендарів на протязі 2013 року. У 2013 році загальний обсяг нової пропозиції офісних приміщень, введених в експлуатацію в Києві, склав близько 131 100 кв. м ( GLA ), що на 17 % нижче показників, зареєстрованих у 2012 і 2011 роках.

Серед ключових об'єктів офісної нерухомості, запланованих до введення в експлуатацію в 2014 році в Києві, необхідно відзначити бізнес центр «Сигма», компанії Midland Development, який, незважаючи на нецентральне розташування, відрізняється ефективним плануванням і якістю, бізнес центр IQ компанії «К.А.Н. Девелопмент» і бізнес центр на вул. Лейпцизька 15-а компанії Merx.

Потенціал ринку роздрібної торгівлі України дуже великий, незважаючи на економічну та політичну нестабільність, країнові ризики і порівняно низькі доходи населення. Згідно з даними компанії DTZ станом на січень 2014 року, в Києві в активній стадії будівництва знаходяться нові об'єкти торговельної нерухомості орендною площею близько 900 000 кв. м (GLA). Якщо ці об'єкти будуть введені в експлуатацію відповідно до заявлених термінів, до кінця 2017 року поточний обсяг столичного ринку торгової нерухомості збільшиться більш ніж на 40%, що в свою чергу призведе до збільшення «ринку орендарів». Тому конкуренція в сегменті торговельної нерухомості в Україні посилюється у зв'язку з появою все більшої кількості сучасних об'єктів, а також реальних, якісних проектів, і в даний момент забезпечення високої якості і професійного управління об'єктів все більше визначає успішність існуючих і нових торгових центрів у країні.

Водночас, поточна динаміка введення в експлуатацію нових об'єктів підвищить привабливість українського ринку торгової нерухомості для торгових мереж, але може привести до зниження орендних ставок у сегменті, зокрема в класі неякісних торгових центрів «першого покоління».

Придбання об'єктів логістичної нерухомості, в більшості випадків, цікаво компаніям для їх власних потреб, пов'язаних з операційною діяльністю. У 2013 році кумулятивний обсяг нової пропозиції складських і логістичних приміщень у Київській області склав близько 135 500 кв. м (GLA), що майже на 25% перевищує показник, зареєстрований в 2012 році. У зв'язку з невеликим обсягом нової пропозиції , запланованого до реалізації в Київській області в короткостроковій перспективі, показник первинної вакантності в сегменті складської та логістичної нерухомості в Київській області буде залишатися відносно низьким протягом 2014 року.

Кумулятивний обсяг складських і логістичних приміщень, зданих в оренду в Київській області протягом усього 2013 року, склав близько 311 380 кв. м, що на 32% перевищує показник 2012 року, і всього на 1,5% менше історичного максимуму, зафіксованого в 2008 році.

У зв'язку з невеликим обсягом нової пропозиції, запланованого до реалізації в Київській області в короткостроковій перспективі, показник первинної вакантності в сегменті складської та логістичної нерухомості в Київській області буде залишатися відносно низьким протягом 2014 року. Наприкінці грудня 2013 рівень первинної вакантності в сегменті складської та логістичної нерухомості в Київській області досяг рекордних 3%, що на 5,9% нижче в порівнянні з показником в третьому кварталі 2013 року.

Орендні ставки на сучасні складські та логістичні приміщення в Київській області в основному залежать від якості приміщень, специфіки розташування та основних умов оренди . Існує висока ймовірність того, що в середньостроковій перспективі орендні ставки на якісні складські та логістичні приміщення в Київській області дещо підвищаться, незважаючи на економічний спад в Україні і нестабільність політичної ситуації.

Незважаючи на поточне загострення політичної і економічної ситуації, Україна володіє великим потенціалом і конкурентними перевагами, пов'язаними з великим споживчим ринком і хорошою освітньою системою, яка створює передумови для подальшого розвитку інноваційного потенціалу країни.