Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Рынок офисной недвижимости г. Киева – март 2008 г.

Рынок офисной недвижимости г. Киева – март 2008 г.

Официальной классификации офисных помещений в Украине нет. Но еще в 2004 году Американская торговая палата в Украине и Форум недвижимости Киева разработали неофициальную классификацию для столицы, и большинство отечественных специалистов придерживается именно этой схемы. Согласно адаптированной международной системе классификации офисных площадей бизнес-помещения разделяют на несколько категорий. В порядке убывания «классности» это: «А», «В» и «С» (которые относятся к профессиональным площадям), и низкие по качеству категории: «D» и «Е».


При отнесении конкретного объекта к определенному классу многие девелоперы используют знаки «+» и «-». Это так называемые «пограничные» случаи, когда проект чуть не дотягивает до следующей категории в градации. Это исключительно отечественное усовершенствование международной классификации.


Специалисты по недвижимости делят офисные помещения на профессиональные и непрофессиональные. К непрофессиональным офисным помещениям относятся административные здания, научно-исследовательские институты и переоборудованные под офис квартиры. Профессиональные офисы располагаются в бизнес-центрах, торгово-развлекательных и торгово-офисных центрах.


Предложение


Желая приумножить свои капиталы, строительные фирмы и инвесторы вкладывают денежные средства в строительство новых бизнес-центров, что, несомненно, приносит ожидаемую прибыль. Основными компаниями-застройщиками на столичном рынке офисной недвижимости выступают: ООО «УКОинвестБуд», ООО «ИСК «Столица», Mirax-Invest (дочернее предприятие российской корпорации MIRAX GROUP), ООО «Мегаполисстрой». Основными девелоперами являются: ООО «Ярославов Вал», ООО Компанія з розвитку проектівСЕНТ СОФИЯ ХОУМС, НЕСТ, ТИКО-Констракшен, Demir Group, ЗАО Мандарин Плаза, Seven Hills, HCM-group, Build & Live Development.

В 2007 году на рынке профессиональной офисной недвижимости Киева были заключены 3 инвестиционные сделки. Две из них – на счету казахской ИПГ «Евразия», вышедшей на украинский рынок через покупку завершенного объекта – БЦ «Айсберг» класса А, и проекта, находящегося на этапе реализации – New Technology Business Center класса В.

Третьей сделкой стала продажа БЦ «Подол Плаза» класса А. Стартовые инвестиции в «Подол Плаза» составили $20-25 млн.

Общая площадь действующих бизнес-центров на конец первого квартала 2008 года составила около 702,5 тыс. кв. м.

src=/content/root/30-05-08-2-1.jpg

Наибольшее количество бизнес-центров, введенных в эксплуатацию в 2007 г., расположены в Голосеевском районе Киева – всего 4 бизнес-центра общей площадью 36,3 тыс. кв. м. Однако по площади первенство удерживает Печерский район – бизнес-центр класса А «Парус» – офисная площадь 45 тыс. кв. м.


Объем нового предложения в 2007 году совершенно не приблизился к потребностям рынка. Острый дефицит офисных площадей столицы является причиной стабильно низкого уровня вакантности (в среднем – 1,5-2%), что в 4-5 раз меньше, чем в восточноевропейских столицах. Этот показатель демонстрирует слабую степень развития киевского рынка офисов и убеждает в том, что условия на нем по-прежнему диктует арендодатель.

src=/content/root/30-05-08-2-2.jpg

В целом «деловые площади» столицы в основном сосредоточены в Шевченковском и Голосеевском районах, в наименьшей степени – в Днепровском, Оболонском и Дарницком районах города.

src=/content/root/30-05-08-2-3.jpg

В целом в структуре предложения офисных центров Киева в значительной мере преобладают бизнес-центры класса В.

src=/content/root/30-05-08-2-4.jpg

По состоянию на конец марта 2008 г. уровень базовых ставок аренды в бизнес-центрах Киева находится в прямой зависимости от качества офисной площади. При этом, минимальная и максимальная ставки аренды в наиболее качественных офисах класса А в 2,2-2,6 раза больше стоимости аренды в бизнес-центрах класса С.


Спрос


Характерной особенностью рынка офисной недвижимости Киева по-прежнему остается существенное преобладание спроса над предложением. Это происходит из-за постоянного увеличения деловой активности в столице, как отечественных компаний, так и зарубежных. Многие компании увеличивают штат своих сотрудников, что также ведет к увеличению офисных площадей, которые им необходимы. Рынок находится в ожидании новых площадей, которые сейчас – на стадии строительства, но и они вряд ли восполнят существующий дефицит.


Основными тенденциями на киевском рынке офисов являются:
- сохранение высокого спроса на помещения до 200 кв. м, которых в профессиональных БЦ почти нет;
- увеличение спроса на офисные помещения большой площади – наиболее «ходовым товаром» на этом рынке становятся помещения площадью 1-2 тыс. кв. м;
- спекулятивные приобретения помещений – из 95% занятых площадей где-то 20-30% приобретены со спекулятивной целью;
- основные арендаторы помещений класса А – это иностранные компании (минимум 70% всего количества потребителей);
- существенное повышение требований арендаторов к качеству офисных помещений и набору сервисных услуг, предлагаемых в бизнес-центре.


Прогноз


В 2008 г. ожидается существенный рост объемов нового предложения – к концу текущего года площадь офисных центров может составить около 322,5 тыс. кв. м.

src=/content/root/30-05-08-2-5.jpg

В целом, успешная реализация проектов в 2008 г. позволит увеличить предложение офисных центров в 2,5 раза по сравнению с 2007 г. Также ожидается увеличение процента вакантных площадей, однако не более чем до 8%, поскольку будут появляться новые структуры – потребители офисных площадей.


С выводом на рынок тех площадей, что заявлены на 2008 г., ожидается увеличение процента вакантных площадей, однако не более чем до 8%, поскольку будут появляться новые структуры – потребители офисных площадей. Кроме того, сохранится ротация: постепенно начнут «вымирать» админздания и «квартирные офисы» как морально и физически устаревшие форматы – без парковок, кондиционирования, со слабыми инженерными сетями, без нормальной охраны и, главное, с «черным» рынком арендной оплаты, которую сегодня нельзя оформить на валовые затраты.





Комментариев: 0    Просмотров: 254

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).